JuridischForum.be

Beste leden,

Ik probeer het zo kort mogelijk te houden ook al is het een beetje een complex verhaal.

Ondertussen wonen we sinds mei 2022 in een nieuwbouwwoning waar op een verkaveling van 11 Loten ook allemaal nieuwbouwwoningen geplaatst zijn. 2 loten hebben niet te maken met het hoogteverschil dus komen we op 9 loten die onderling het hoogteverschil proberen op te vangen.
Deze verkaveling zit op een puntvorm waar één straat met 6 loten lager gelegen is dan de 5 loten die op de hoger gelegen hoofdweg liggen.
Deze 2 straten hebben echter een hoogteverschil ten opzichte van elkaar. De lager gelegen loten liggen gelijk met hun straat en de hoger gelegen loten ook met die van hen.
Het hoogteverschil van de achtertuinen op elkaar is ±82cm.

In het begin hebben wij een What'sApp groep aangemaakt met alle buren van de verkaveling en de plannen voorgesteld. In het begin leek iedereen akkoord te zijn met keerwanden van een meter hoogte te plaatsen op een lengte van 116M die op de perceelgrens zou komen van de achtertuinen die elkaar verbinden (9 percelen).
Deze optie is ons aangeraden als meest stevige en duurzame oplossing. Een muur met stapelblokken en gegoten beton zou duurder uitvallen en op termijn scheurvorming krijgen. Dus werden er keerwanden aangeraden.

Maandenlang offertes opgevraagd bij verschillende aannemers. De achterburen waarvan 1 lot grenst met 5 lager gelegen loten zei in het begin dat de keerwanden ook noodzaak leken te zijn. Echter toen wij de goedkoopste offerte binnen hadden en de werken wilden aanvatten (natuurlijk eerst vergunningsaanvraag om deze te mogen plaatsen aangezien het meer dan 0.50M hoogte betreft) begonnen zij zich te verweren en stonden ze niet meer achter keerwanden. Ze wilden ook niet meer af spreken om het er over te hebben na toch enkele maanden moeite doen overleg gehad.
Zij hebben de oplevering ondertussen gehad en zouden er deze zomer in komen wonen. Wij als 6 lager gelegen loten zitten er ondertussen al 2 zomers in zonder tuinafwerking en zonder omheiningen. Natuurlijk willen wij dit zo snel mogelijk in orde krijgen zodat we volgende zomer WEL een tuin hebben. Toch blijven ze dwarsliggen ook al hebben we alle adviezen omtrent de keerwanden. Zelfs wanneer wij voorstellen om het bedrag voor te schieten en dat ze dit geleidelijk aan terugbetalen of over een jaar zien zij niet zitten zelf al delen wij de kosten door het aantal loten (wat al een serieuze tegemoetkoming is van €4.000 naar €2.500 aangezien zij zoveel meters hebben) Toch blijven ze moeilijk doen en weten ze niet of ze volgend jaar 2500 euro kunnen aan de kant leggen wat we raar vinden als ze pas een nieuwe woning kopen maar toch al bezig zijn met een tuinhuis in de tuin uit te tekenen en spreken over leiboompjes te plaatsen... Ze zeggen ook dat het voor ons dringender is dan voor hen en als wij verder willen dat we het dan maar moeten doen zonder dat ze meebetalen.
Wij krijgen hierbij dus het gevoel dat ze zich kosten willen besparen en weten dat het voor ons dringt en dat ze er van kunnen profiteren zonder mee te werken en mee te betalen. Wat ons uiteraard enorm frustreert dat wij de lasten hebben zoals wateroverlast en grond die niet op hun terrein blijft en wij ook nog eens alles voor hen zouden moeten betalen... Wat ook nog eens een meerkost zou worden als wij L-keerwanden van 1.50M hoogte moeten nemen en de voet naar onze kant dienen te plaatsen aangezien ze de voet van de keerwand dan ook niet naar hun kant zouden willen.
Aangezien wij snel willen handelen om nog een tuin te verkrijgen voor onze 3de zomer willen we toch weten welke verplichtingen zij moeten voldoen ten opzichte van ons. En ze willen dit zwart op wit want op onze woorden vertrouwen ze niet als wij zeggen dat ze ook verantwoordelijk zijn om grond en water op hun grond te houden. Ik kan mezelf er niet overheen zetten dat ik iets volledig zou moeten betalen voor iets wat een ander aan mee zou moeten werken en er van profiteert. Wij hebben ook nog heel wat werken uit te voeren en voor die duizenden Euro's die zijn niet willen meebetalen kunnen wij ook leuke dingen mee doen maar niet als ze dwars blijven liggen. We kunnen er gewoon niet deftig mee praten en tot akkoorden komen. Waarom zich zo opstellen blijft onduidelijk.

Korte samenvatting:
- Grond in de tuinen is recht afgegraven tot op de perceelgrens momenteel is er niets dat de grond tegenhoudt ook geen helling.
- Aannemer van het volledige project doet geen tuinen van het begin al wetende dat de tuinen voor onszelf zouden zijn.
- Hoogteverschil is 82cm toch liggen de huizen op straatniveau met hun eigen straat. (is dit dan wel een reliëfwijziging? en moeten we dan wel een aanvraag doen?)
- Op de keerwand of net naast zou dan omheining (open zwarte draad) komen zoals in de voorschriften vermeld. maar er is niet vermeld over keerwanden.
- Hoger gelegen buren willen niet meebetalen aan de keerwanden en op die manier houden zo 5-6 loten tegen om hun tuin netjes af te werken en kindjes die zolang niet buiten kunnen spelen.
- Ze stellen zich de vraag of keerwanden wel voldoende stevig zijn en willen graag zelf onderzoek doen maar zouden dit pas doen als ze er in wonen over 4 maanden, naar ons gevoel om gewoon te blijven uitstellen terwijl wij al tal van aannemers hebben laten komen met het advies voor keerwanden te plaatsen, wat ook voor hen niet genoeg lijkt te zijn. Dan zouden ze pas december-januari verder willen spreken, maar de aanvraag zelf duurt al ongeveer 5-6 maanden wat wil zeggen dat we tegen volgende zomer nog steeds geen tuin zouden hebben voor het 3de jaar.
- Tegemoetkoming in kosten in plaats van het aantal meters te tellen van elk lot, naar het delen in het aantal loten waarbij ze al €1.500-2.000 mee uitsparen leek al niet genoeg te zijn en gaan er van uit dat wij als lager gelegen buren alles zelf bekostigen omdat wij meer haast hebben met onze tuinen...
- Kunnen zij dit zomaar verwachten als het hun grond en water is dat ze op eigen perceel dienen te houden? (graag bevestiging want er zijn ook tegenstrijdige verhalen)
- Mogen zij zomaar op deze manier profiteren van ons?
- We willen liefst rechtzaken vermijden omdat we bang zijn dat dit de tijd met procederen nog meer zou uitrekken en dan nog steeds volgende zomer geen tuin zouden hebben.
- Wat kunnen wij als lager gelegen bewoners doen om hen eventueel mee te krijgen in het verhaal? Wat zijn hun verplichtingen tegenover ons?
- Zoals gewoonlijk doet ruimtelijke ordening geen uitspraken over wat wel en niet verplicht is voor één van de bewoners en moeten we het hebben van informatie op het internet die helaas voor zulke gevallen schaars en/of onduidelijk is.

Hopende hiermee voldoende informatie gegeven te hebben en hopen op spoedig antwoord. Mochten er verder nog vragen zijn horen wij het graag.

Voet van een L-keerwand moet altijd naar de hoge / belaste kant
Anders werken die niet : blijven net staan door het gewicht dat er op drukt

Als je er samen niet uitkomt dan moet je naar de vrederechter. Mijn mening (onder voorbehoud) is dat het hogergelegen perceel de kosten volledig ten laste moet nemen met zoals in vorige post gesteld de voet van de L op zijn grond. Vrederechter kan perfect zonder advocaat: bereid een BEKNOPT dossier voor met foto s en korte tekst.

Het verwondert mij dat de bouwpromotor niet zelf die hoogteverschillen moest oplossen. Immers, de hogergelegen tuinen zullen sowieso uitspoelen op de lagere percelen. En dat mag niet.

Voet van een L-keerwand moet altijd naar de hoge / belaste kant
Anders werken die niet : blijven net staan door het gewicht dat er op drukt

Ben ook al bij het vredegerecht geweest en bij de griffie ook kort samengevat en zij vonden het al te complex voor hen en meer iets voor eerste aanleg. Waarschijnlijk omdat we met zoveel zijn, ik weet het niet.

Het verwondert mij dat de bouwpromotor niet zelf die hoogteverschillen moest oplossen. Immers, de hogergelegen tuinen zullen sowieso uitspoelen op de lagere percelen. En dat mag niet.

Wij hadden het ook liever anders gezien dat ze in onderaanneming een Tuinbedrijf hadden ingeschakeld en het bedrag mee in de prijs zouden verwerken maar helaas... Dan hadden wij geen discussies gehad met onze nieuwe buren (laat ik mezelf toch geloven)

Maar kan er iemand eigenlijk duidelijk laten weten waar ik de regels kan vinden dat grond op eigen perceel dient gehouden te worden? Via google lijkt het niet te lukken en hier moeten toch wettelijke bepalingen over bestaan?

Om te beginnen kleurenfoto's anders is de vrederechter er niets mee.
Raar, griffier heeft niet te beslissen wie voor wat bevoegd is.
Ik heb vorige week nog een geschil bij de VR gehad waar men stond te drummen voor de VR gezien er nu 6 partijen waren met sommige meerdere eigenaars en hun advocaten.
Daar ging het over erfdienstbaarheden en ook hoogteveranderingen en afwatering.
VR had zelf nog twee andere eigenaars bij de zaak betrokken ging daar wel ter plaatse afstappen om specifiek voor de twee nieuwe betrokkenen de zaak ook te bekijken. Was een smalle spie grond die raakte aan twee van de eerste zitting langs een kant en samen met de 2de nieuw opgeroepen eigenaar ook nog aan de twee anderen. Dus kan perfect.

https://www.tribunaux-rechtbanken.be/nl/node/402

Om te beginnen kleurenfoto's anders is de vrederechter er niets mee.
Raar, griffier heeft niet te beslissen wie voor wat bevoegd is.
Ik heb vorige week nog een geschil bij de VR gehad waar men stond te drummen voor de VR gezien er nu 6 partijen waren met sommige meerdere eigenaars en hun advocaten.
Daar ging het over erfdienstbaarheden en ook hoogteveranderingen en afwatering.
VR had zelf nog twee andere eigenaars bij de zaak betrokken ging daar wel ter plaatse afstappen om specifiek voor de twee nieuwe betrokkenen de zaak ook te bekijken. Was een smalle spie grond die raakte aan twee van de eerste zitting langs een kant en samen met de 2de nieuw opgeroepen eigenaar ook nog aan de twee anderen. Dus kan perfect.

https://www.tribunaux-rechtbanken.be/nl/node/402

Ik wilde u nog even bedanken, ik denk dat dit ook de stap gaat zij om VR in te schakelen. Dan horen we het wel of het gaat of niet gaat.

Na 8 maanden nog eens met de buren proberen overleggen. En nog steeds willen de hoger gelegen bure niet mee betalen aan de keerwanden... Ook al delen we door het aantal loten (8 woningen) en zij hierdoor 4 keer minder moeten betalen... Zelfs dat was geen oplossing waar ze mee akkoord wilden gaan.

Het 'grappige' van het verhaal is dat de achterburen zelf iemand lieten komen voor een offerte (ook al willen ze niet meebetalen en lieten we zelf al 10 tuinaannemers komen voor offertes) en zelfs hun eigen contact zei dat hoger gelegen grond moet betalen maar dat er tegen hem aan de telefoon gezegd werd dat de lager gelegen buren het wel zouden betalen... Dus dat kwam bij ons natuurlijk ook zeer slecht binnen dat ze bewust niet meebetalen om het gratis gedaan te krijgen. Wat wij natuurlijk niet zomaar willen laten.

Nu zou ik toch nog graag een antwoord willen waar ik in de wetgeving de regel kan vinden dat hoger gelegen grond verantwoordelijk is voor de grondkering en waterinfiltratie??

naar mijn aanvoelen gaat dit geschil in de eerste plaats over een afsluiting. u wil de buren dwingen om een gemeenschappelijke afsluiting te plaatsen, maar als de gemeenschappelijke goesting om een bepaalde afsluiting te plaatsen er niet is, kan er per definitie ook geen gemeenschappelijke afsluiting bestaan.

u wil betonnen keerwanden, iemand anders wil gouden keerwanden en nog nen anderen wil plankskes in konijnekotelaar. wie heeft er dan gelijk? oplossing: ieder zet op zijn eigen grond wat hij wil (ipv gemeenschappelijk op de perceelsgrens).

om te antwoorden op uw laatste vraag: veldwetboek kwam eerst in me op.
even gegoogeld en zo vond ik onderstaand artikel op seniorennet.
eens lezen.

Afvloei van natuurlijk water: beoordeling door de rechter!
Juridisch advies
< Vorige Archief Volgende >

Reeds ettelijke jaren leef ik in onmin met mijn buurman. Wij zijn het namelijk oneens over de afvloei van natuurlijk water. Mijn eigendom is hoger gelegen dan de zijne en nu meent hij dat ik de oorzaak ben van het overtollig water dat de laatste maanden op zijn erf terechtkwam. Ik probeer hem duide­lijk te maken dat het hier gaat om natuurlijk water dat op natuurlijke wijze van mijn eigendom afloopt. Hij pikt dit niet langer meer zegt hij en is van plan naar de rechter te stap­pen. Graag zou ik nu willen weten of er rechtspraak bestaat omtrent een dergelijk geval en zo ja hoe de rechter deze zaak heeft beoor­deeld?



Artikel 640 van ons Burgerlijk Wetboek is zeer duidelijk over de afvloei van natuurlijk water. Dit artikel zegt het

volgende : "Lager gelegen erven zijn jegens de hoger liggende gehouden het water te ontvangen dat daarvan buiten 's mensen toedoen natuurlijk afloopt.

De eigenaar van het lager gelegen erf mag geen dijk opwerpen waardoor de afloop verhinderd wordt. De eigenaar van het hoger gelegen erf mag niets doen waardoor de erfdienstbaarheid van het lager gelegen erf verzwaard wordt."

De praktijk leert ons dat er hierover zeer vaak meningsver­schillen ontstaan en er ook dikwijls naar de rechter wordt gestapt om deze geschillen op te lossen. Hieronder zullen wij een recent vonnis bespreken omtrent het probleem van afvloei van natuurlijk water.


De feiten


De eisers L zijn eigenaar van een woning met achterliggende tuin. De verweerders H zijn eigenaar van de woning met grond gelegen naast en achter de eisers. Een deel van de grond van H bevindt zich achteraan de tuin van eisers L.

De eisers roepen in dat zij sinds het najaar van 1998 abnorma­le burenhinder ondervinden ingevolge water- en modderstromen afkomstig van de hoger gelegen grond van verweerders H.


Eisers zijn van mening dat deze hinder wordt veroorzaakt door het feit dat verweerders in augustus 1998 hun serres die zich op de hoger gelegen grond bevonden hebben laten afbreken en ter plaatste lieten ingraven door een zware graafmachine. Volgens eisers is, door de uitvoering van deze werken, het reliëf van de grond aanzienlijk gewijzigd en is hierdoor de natuurlijke waterafloop volledig veranderd. Bovendien menen eisers dat verweerders door de graafwerken, hun grond zodanig hebben laten aanleggen dat al het hemelwater dat erop neerkomt en er niet kan op indringen, regelrecht naar en in de tuin van eisers loopt.


De tuin en de bestaande berging welke zich in de tuin bevindt, zou hierdoor steeds overstromen met water en modder afkomstig van de braakliggende grond van verweerders. Eisers menen verder ook dat verweerders geen enkele beplanting aanbrengen en hierdoor heuse modderstromen ontstaan die zich tegen hun omheining ophogen. Verweerders zouden, volgens eisers, nooit zijn ingegaan op de mondelinge verzoeken om te verhelpen aan deze toestand om aldus een einde te stellen aan de schade­lijke en kwalijke hinder.


Beoordeling van de rechter


De rechter stelt tijdens de rechtszaak vast dat er een conven­tionele erfdienstbaarheid bestaat, nl. er wordt in de

notarië­le akte van eisers expliciet vermeld dat "het verkocht goed (dit van eisers) de overtollige regenwaters moet opnemen voortkomende van de eigendom verkocht aan verweerders."


De rechter oordeelt dat de beweringen van eisers niet kunnen geaccepteerd worden. Zij meent dat de conventionele erfdienst­baarheid opgenomen in de akte van de eisers duidelijk genoeg is.

Het perceel van verweerders is hoger gelegen dan het perceel van de eisers en volkomen ten onrechte trachten eisers te beweren dat zij schade zouden ondervinden en dat verweerders abnormale burenhinder plegen.


De rechter is van mening dat de verweerders geen enkele fout begaan in de zin van artikel 1382 van het Burgerlijk Wetboek.

Dit artikel zegt dat "elke daad van de mens waardoor aan een ander schade wordt veroorzaakt, verplicht degene door wiens schuld de schade is ontstaan, deze te vergoeden."


Eisers halen ook artikel 544 van het Burgerlijk Wetboek aan (artikel omtrent abnormale burenhinder en burenschade) en zij zodoende verplicht zijn tot herstel van het evenwicht dat voordien tussen de aanpalende eigendommen van partijen be­stond.

De rechter vindt echter dat om beroep te kunnen doen op aan­sprakelijkheid van abnormale burenhinder drie voorwaarden moeten worden voldaan nl. :

- nabuurschap tussen het slachtoffer en de storende partij;

- de hinder of de geleden schade van het slachtoffer dient de normale en aanvaardbare burenhinder te overschrijden. Er dient een "overlast" te zijn;

- een causaal verband tussen de schade en de activiteit van de storende buur.

De rechter meent echter in deze zaak dat er geen voortdurende hinder aanwezig is en geen enkele van de eisen van de eisende partij kan weerhouden worden.

Aldus worden hier eisers in het ongelijk gesteld en moeten zij alle kosten van het geding dragen. De verweerders wordt dus niets ten laste gelegd.


Laten wij hier echter toch nog opmerken dat het best mogelijk is dat een rechter in een gelijkaardig geval zich op een heel andere manier uitspreekt. Alles hangt natuurlijk steeds af van de soevereine beoordeling van de rechter.


Vrijdag 05 September 2008

Dit had ik inderdaad ook al eens gevonden maar dit is niet helemaal gelijkaardig.
De achterburen willen dat wij alles betalen ook al is het hun grond dat tegen gehouden moet worden... Daar gaan wij als lager gelegen grond dus niet mee akkoord dat wij voor hun grond er volledig moeten opdraaien.
Wij wilden nog 50% betalen maar dit gaan we dus ook niet meer doen omdat wat zij eisen echt niet rechtvaardig is terwijl zij alle profijt hiervan hebben.
Stel dat wij dit zouden betalen en hun grond over x aantal tijd toch nog ver doorduwt dan zouden wij dus ook alles moeten betalen om te herstellen aangezien het dan ons eigendom is... Dit is toch compleet oneerlijk tegenover ons voor iets wat veroorzaakt wordt door hun grond...

Wij willen na 2 zomers ook gewoon verder, maar gana echt niet voor hun profijt alles betalen. Dus dit wordt of VR of de simpelste oplossing simpele afscheiding op ons perceel. En als hun grond iets van schade veroorzaakt dan de verzekering of rechte inschakelen.. wij willen gewoon allemaal verder met een tuin aanleggen zonder dat we voor een ander zijn tuin moeten opdraaien..

Heel jammer dat er voor een probleem dat vaak voorkomt geen duidelijke regels beschreven staan...

Het verwondert mij dat de bouwpromotor niet zelf die hoogteverschillen moest oplossen. Immers, de hogergelegen tuinen zullen sowieso uitspoelen op de lagere percelen. En dat mag niet.

Mij verwondert dat dit hoogteverschil vergund zou zijn zonder maatregelen om uitspoeling en wateroverlast te veroorzaken.
Want kans dat dit hoogteverschil er voordien "natuurlijk" was, is IMO nul ...

Dit had ik inderdaad ook al eens gevonden maar dit is niet helemaal gelijkaardig.
De achterburen willen dat wij alles betalen ook al is het hun grond dat tegen gehouden moet worden... Daar gaan wij als lager gelegen grond dus niet mee akkoord dat wij voor hun grond er volledig moeten opdraaien.
Wij wilden nog 50% betalen maar dit gaan we dus ook niet meer doen omdat wat zij eisen echt niet rechtvaardig is terwijl zij alle profijt hiervan hebben.
Stel dat wij dit zouden betalen en hun grond over x aantal tijd toch nog ver doorduwt dan zouden wij dus ook alles moeten betalen om te herstellen aangezien het dan ons eigendom is... Dit is toch compleet oneerlijk tegenover ons voor iets wat veroorzaakt wordt door hun grond...

Wij willen na 2 zomers ook gewoon verder, maar gana echt niet voor hun profijt alles betalen. Dus dit wordt of VR of de simpelste oplossing simpele afscheiding op ons perceel. En als hun grond iets van schade veroorzaakt dan de verzekering of rechte inschakelen.. wij willen gewoon allemaal verder met een tuin aanleggen zonder dat we voor een ander zijn tuin moeten opdraaien..

Heel jammer dat er voor een probleem dat vaak voorkomt geen duidelijke regels beschreven staan...

de rechtszaak is niet hetzelfde als bij u, maar art 640 BW zegt toch dat u het water moet ontvangen?
de lagergelegenheid van uw perceel is m.i. een zichtbaar gebrek.
honderden jaren geleden wisten ze al dat ge niet in een put moet bouwen.
u zal het niet graag horen, maar ik vind art 640 vrij logisch.
stel dat het andersom zou zijn: hoe kan een hogergelegen perceel verhinderen dat alle regenwater boven blijft?
problemen met het afbrokkelen van het niveauverschil lijken mij meer een kwestie van een al dan niet geoorloofde reliëfwijziging.
in de vrije natuur komen loodrechte grondtaluds van bijna een meter hoog niet voor.

sorry, moet zijn: hoe kan een hogergelegen perceel garanderen dat alle regenwater boven blijft?

de vanzelfsprekendheid waarmee de lager gelegen percelen het hoger gelegen beschuldigen, is vreemd. wat doet het hoger gelegen perceel verkeerd?
navolgende situatie, uit het leven gegrepen, om aan te tonen dat een hoger gelegen perceel niet noodzakelijk de boosdoener is.

huis met grote voortuin van persoon A met daarnaast weide van persoon B.
beide eigendommen hadden hetzelfde niveau, namelijk 1m hoger dan de straat, met een korte schuine talud.
om aan zijn woning te geraken, heeft A in de jaren stillekes een oprit uitgegraven in zijn voortuin. de oprit loopt dus schuin omhoog van straat naar woning.
om de grond links en rechts vd oprit op te houden, had A links en rechts vd oprit muurtjes gemetst.

in de buurt vd perceelsgrens met weide van B had A een draadafsluiting geplaatst. de afsluiting staat niet op eigendom van A en ook niet op de perceelsgrens, maar een eind op de weide van B.
de ingang vd weide is 200m verderop in de straat.

op een gegeven moment komt B te weten dat A zijn huis wil verkopen. B vraagt aan A om de afsluiting eerst nog te verplaatsen naar de eigendom van A, die mondeling instemt.
er is wat onduidelijkheid over de perceelsgrens. een landmeter maakt een duidelijk plan op en A en B ondertekenen dit voor akkoord.
uiteindelijk zal A de afsluiting niet verplaatsen.

met het oog op een betere prijs voor zijn huis laat A wel zijn voortuin heraanleggen. ondermeer laat hij zonder vergunning zijn volledige voortuin afgraven tot op het (schuine) niveau van zijn oprit. gevolg: aan de straat ligt de weide van B plots 1 m hoger dan de voortuin van A.

A verkoopt vervolgens zijn eigendom vlugger dan voorzien en vóór B de heraanleg van de voortuin opmerkt. hierdoor ontstaat een complexe situatie.
B wil dat de afsluiting op de juiste plaats komt te staan.

is de nieuwe eigenaar A gebonden door het opmetingsplan dat ondertekend werd door de oude A?
moet de nieuwe A de afsluiting die door de oude A op de weide van B werd geplaatst, verwijderen?
vooraleer een (nieuwe) afsluiting op de perceelsgrens geplaatst kan worden, dient het niveauverschil opgevangen te worden door bv keerwanden.
wie moet die keerwanden betalen?
of kan B de nieuwe A dwingen het oorspronkelijke niveau te herstellen?
of kan B het niveau van zijn weide plaatselijk laten afgraven op kosten van de nieuwe A?
of dient de oude A hiervoor allemaal alsnog op te draaien, ook al is die geen eigenaar meer?