JuridischForum.be

Ik woon in een appartementsblok met 10 wooneenheden. De bouwpromotor = bouwheer (tevens syndicus) woont er en is mede-eigenaar (alsook zijn broer). Het handelsgelijkvloers was als eerste casco verkocht, de eigenaar wou een warmtepomp plaatsen op het gemeenschappelijke dak. Dit is toen geweigerd ('het is mijn dak' aldus de bouwpromotor/syndicus). Doch beide heren hebben nadien technische installaties en zonnepanelen geplaatst op het gemeenschappelijke dak ten voordele van hun eigendom (op het afgeknotte en dus platte deel van het zadeldak). Ze hebben toen geen toestemming gevraagd aan de mede-eigenaar van het handelsgelijkvloers. Er is alleszins niets terug te vinden in de notulen van de VME vergaderingen over deze materie. De bouwpromotor/syndicus heeft overigens in 7 jaar tijd nog maar twee VME vergaderingen gehouden...
Vervolgens zijn er meer en meer appartementen verkocht, waaronder ook één aan mij. Ik overweeg eventueel nu ook zonnepanelen of zonneboiler etc. Het vlakke gedeelte ligt vol maar er is in principe voldoende plaats op het schuine gedeelte van het zadeldak.
Echter, mijn vermoeden is dat de broers dit gaan weigeren. Als ik het goed begrijp moet IEDERE mede-eigenaar zijn akkoord geven? Ook diegene die bv. enkel een eigenaar zijn van een ondergrondse parkeerplaats? In dat geval ben ik helemaal geschoren want hun kinderen hebben er ook eigendom...
Anderzijds hebben ze zelf nooit enige goedkeuring gevraagd aan de VME... moet dat ook niet juridisch geregeld zijn (recht van opstal?).

Wat kan ik doen?

Afdwingen via de rechtbank, en zo snel als mogelijk andere syndicus aanstellen. Het is nooit goed een syndicus te aanvaarden die is aangesteld door de bouwheer / bouwpromotor

Als ik een andere syndicus zou laten aanstellen door de VR dan stemmen ze die binnen de kortste keren terug weg. Ze halen sowieso de meerderheid, de andere mede-eigenaars zijn heel gelaten en/of angsthazen. Niet onwaarschijnlijk ook dat de broer (ex minister/burgemeester, met reputatie 'gaat over lijken') vriendjes is met de VR. Als hij het (voor de VME verborgen gehouden) PV van bouwmisdrijven van deze residentie uit het vergunningenregister kan laten verdwijnen en kan blokkeren bij het parket... en dat alles schaamteloos.
Deze mensen vertrouwen was de vergissing van mijn leven.

Dan best ineens advocaat nemen.

Dit is toen geweigerd ('het is mijn dak' aldus de bouwpromotor/syndicus).
Ze hebben toen geen toestemming gevraagd aan de mede-eigenaar van het handelsgelijkvloers
De bouwpromotor/syndicus heeft overigens in 7 jaar tijd nog maar twee VME vergaderingen gehouden...
Het vlakke gedeelte ligt vol maar er is in principe voldoende plaats op het schuine gedeelte van het zadeldak.

U heeft een syndicus die zijn werk/beheer niet doet en enkel uit eigenbelang handelt.
U kan wettelijk een bijkomende syndicus en/of bewindvoerder vragen bij de vrederechter....
https://www.elfri.be/rechtspraak/gerech ... e-syndicus
en een gerechtelijke benoemde syndicus kan enkel de rechter de gerechtelijk benoemde syndicus ontslaan en niet de VME/AV.

De gemeenschappelijke en privatieve delen staan beschreven in de statuten van het gebouw. Statuten van het gebouw moeten gevolgd en gerespecteerd worden ook door de syndicus. Uiteraard is het daarom belangrijk om deze conventionele bepalingen te kennen !
Indien het dak gemeenschappelijk is hebt u recht op een deel van het dak om zonnepanelen te plaatsen mits toestemming van de VME/AV of vrederechter.....
Art. 3.71. Materieel gebruik en genot
Elke mede-eigenaar heeft recht op het materiële gebruik en het genot van het onverdeelde goed, overeenkomstig zijn bestemming en zonder dat dit gebruik en genot zijn evenredig aandeel mag te buiten gaan.


Stappenplan zonnepanelen op appartementsgebouw

Je dient je aanvraag in te dienen bij de syndicus die deze dan voorlegt op de volgende algemene vergadering.
Heeft meerderheid van mede-eigenaars hun akkoordgegeven? Wie doet mee / wie niet? Zorg voor een rechtsgeldigbesluitvorming
De algemene vergadering dient te stemmen met :
4/5 meerderheid met betrekking van recht van opstal of andere daad van beschikking
2/3 voor zover materiaal aan de gemene delen moeten worden geraakt
en de statuten dienen aangepast te worden mbt de zonnepanelen op het gemeenschappelijk dak.
Stap 1 :
Er dient een verdeling van het dak opgestelt te worden. Hiervoor dient de basisakte na gelezen te worden om de quotiteiten per kavel te bepalen. Heeft iedereen dezelfde aandelen dan kan het dak in gelijke delen worden onderverdeeld. Verschillende aandelen? Dan moet je bij de verdeling hier rekening mee houden. Tip: vraag advies aan een deskundige!
Stap 2:
Vraag offertes bij verschillende leveranciers. Deze kan bepalen hoeveel zonnepanelen er op het dak passen en hoeveel elke eigenaar er maximaal kan plaatsen alsook hoeveel er op het dak passen. De leveranciers kan behoorlijk precieze opbrengst verwachtingen voor het dak bepalen.
Let op: ook iemand die nu nog geen panelen wil, krijgt toch een deel van het dakoppervlakte toegewezen.
Stap 3 :
Tijd om te beslissen wie al dan niet meedoet zodat de offerte volgens het aantal deelnemers/zonnepanelen kan aangepast worden.
Stap 4:
Laat je verzekering "blokpolis" nakijken of de zonnepanelen mee gedekt zijn. Er zijn maatschappijen die een speciale verzekering hebben voor zonnepanelen.
Stap 5 :
Kies samen een leverancier.
Stap 6 :
Plaats de bestelling en zorg voor een goede opvolging.


Hoewel de aankoop van panelen gezamenlijk kan gebeuren, krijgt elk kavel zijn eigen omvormer en eigen meterkast.
Er kunnen ook panelen geplaatst worden voor de gemeenschappelijke delen. Dit is aan te raden voor grotere VME's met een/meerder lift(en) . Deze kosten worden uiteraard volgens de quotiteiten gedragen.
Ook dient er apart gekozen te worden qua onderhoud, later verwijderen, vervangen etc ....... van zijn eigen panelen.

Bedankt.

"Bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus kan de rechter, voor de duur die hij bepaalt, op verzoek van een mede-eigenaar een voorlopige syndicus aanwijzen."

De VR stelt een voorlopige syndicus aan. Dus mijn inziens is dat maar voor een korte periode. Ik heb totaal geen zekerheid over een blijvende echt onafhankelijk syndicus (ik heb al tussen de regels kunnen vernemen dat de de dochter van de syndicus het zou gaan overnemen...).

Wetten en regels bestaan niet voor deze kerels, het is degoutant. Ik kan er een boek over schrijven.

Zoek gelijkgezinden en onderneem actie....is de enige manier om op te komen voor uw rechten , anders stap uit die VME !
Feit is en blijft uw VME is een stuurloos en zinkend schip , waar u deel van uit maakt.....

De enige gelijkgezinde (eigenaar handelspand) gaat zijn pand verkopen en elders zijn intrek nemen...

Zorg dat u goed op de hoogte bent van de wet op de appartementen en de bevoegdheden van een syndicus.
http://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/001/7 ... 001_AC.pdf

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo ... e_name=wet

https://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/001/ ... 001_AC.pdf

https://www.biv.be/de-vastgoedmakelaar/ ... edmakelaar

Boeken van Peter Leysele en Roland Timmermans zijn aanbevolen literatuur beide bij Kluwer.

Kan lebragard alleen maar bijtreden. Zit in een procedure voor zonnepanelen waarin exact de beschreven stappen te volgen zijn: toewijzing m2 ifv quotiteiten en orientatie.

bedankt voor de reacties.
Volgens oriëntatie zelfs! Wis ik niet. Interessant.

De schuine voorkant van het zadeldak is mijn inziens ook zeer geschikt om zonnepanelen te leggen. Hier ligt niks op. Maar in wezen zou ik denken dat ik ifv quotiteiten ook voor een deel recht heb op het platte dak (wat nu al vol ligt door de panelen van de 2 broers). Dit is uiteraard makkelijker om een warmtepomp unit te plaatsen.

Wat betreft quotiteiten: worden de delen van berging/garage's/ parkings ook meegerekend of enkel het woongedeelte? Er zijn redelijk wat eigenaars met enkel 1 of 2 parkings, maar ze bezitten geen appartement. Hun deel is in principe individueel verwaarloosbaar in quotiteit, MAAR het totale deel hiervan is makkelijk 2000tot 2500/10000.
Stel de totale quotiteit van de woongedeeltes is samen 7500/10000.
Een mede-eigenaar zijn woongedeelte is bv. 2500
Op 10.000 is dat 1/4 maar op 7500 bedraagt dit 1/3. Dus bij een dak van 100m2, heeft hij dan recht op (1/3) 33m2 of (1/4) 25m2? Iemand met ENKEL parkeerplaatsen gaat zijn 'lot' toch niet kunnen benutten en het zou ook zinloos zijn (bv. 1 zonnepaneel).

De basisakte bepaalt de quotiteiten van de gemeenschappelijke delen MAAR let op lees uw akte aandachtig , zo kan het zijn dat er zaken zijn die in onverdeeldheid toebehoren aan bepaalde mede-eigenaars ! waaronder het dak met zijn bekleding dienstig voor die bepaalde eigenaars. Noemt men ook wel particuliere gemene delen of bijzondere algemene delen.
Zo heeft men:
- zaken voor al de mede-eigenaars
- zaken voor bepaalde mede-eigenaar (bijzondere algemene of particuliere delen.

In principe en indien er GEEN sprake is van bijzondere algemene delen , zijn de quotiteiten in de grond en in de algemene gemeenschappelijke delen die tellen voor het plaatsen van de zonnepanelen en de basisakte bepaalt deze , afhankelijk van het aantal kavels die men heeft onder het dak. (appartement , kelder garage....)

basisakte is 123 pagina's...

"2.2.2 Beschrijving :
Het appartementsgebouw omvat aan gemeenschappelijke delen in het algemeen alles wat niet behoort tot een privatieve kavel noch tot het uitsluitend privé-gebruik van een privatieve kavel is bestemd, zoals onder meer:

...

2.2.2.8. Niveau van het dak
- het dak met zijn bekleding;
- de ruimten en schouwen voor verluchting, afvoer, aanvoer en leidingen.

....

- alle daken van het appartementsgebouw, met alle aanhorigheden (zoals : dakbedekking, afvoerbuizen, schouwen, eventuele koepels, kroonlijsten, dakgoten);"

Kan verder geen verwijzing vinden dat zou wijzen op bijzondere algemene delen.

Alleen tegen rest vme is lastig, zit in zelfde soort geval (vochtschade door kapotte afvoerleidingen onder mijn appartement), ik heb via advocaat een syndicus laten aanstellen door vrederechter, is aangesteld in juni 2021 en nog geen oplossing.

Bij ons was er geen syndicus want anderen wouden dit niet, deden niks mbt hun leidingen dus ik moest wel maar is een lastige & vrij dure aangelegenheid (toch via advocaat en daar zal je u wsl ook best laten door bijstaan lijkt me).

Ja, ik twijfel of het wel allemaal de moeite is.
Veel succes.