vochtproblemen: gemeenschappelijke kost?

[els l]

Beste,

Het appartementsgebouw waar ik woon bestaat uit een gelijkvloers en 4 verdiepingen. Op het gelijkvloers woont een koppel die dit gelijkvloers kocht 3 jaar geleden.
De 4 verdiepingen daarboven werden in zijn geheel aan een immokantoor verkocht vorig jaar, die het dan in augustus 2005 gesplitst verkocht aan mezelf en drie andere nieuwe eigenaren.
Nu is gebleken dat er op het gelijkvloers een serieus probleem is van [b]opstijgend grondvocht[/b]. Dit was goed verborgen door plastiek en gyproc tegen alle muren (werk van de vorige eigenaar, op dit moment onze buurman). Bij verwijdering van deze gyproc ontdekten we een kelderzwam, die we ondertussen behandeld hebben. Na diverse specialisten blijkt dat alle muren van het gelijkvloers ge?njecteerd en bekuipt moeten worden, en daarna opnieuw bezet (van grond tot plafond). Dit is een kostenplaatje van 20 000 ? 25 000 euro.

Het koppel op het gelijkvloers gaat ervan uit dat de andere vier nieuwe eigenaren hiervoor gaan [b]meebetalen[/b].
Wij als nieuwe eigenaars stellen ons hier echter vragen bij. Het gelijkvloers werd drie jaar geleden gekocht en vertoonde toen al vochtproblemen. Als het koppel hier toen werk van had gemaakt, had de vorige eigenaar hiervoor moeten meebetalen, of het immokantoor dat daarna eigenaar werd, en niet wij...
Wij hebben vrijblijvende info gevraagd bij advocaten, maar krijgen [b]tegenstrijdige antwoorden[/b]. De ene zegt dat wij niet verondersteld zijn hiervoor mee te betalen, en dat het koppel een rechtszaak tegen ons hierover niet zou winnen, omwille van hun 'schadebeperkingsplicht' en omwille van het feit dat zij zich hadden moeten wenden tot de vorige eigenaar (wegens bewust verdoezeld gebrek).
Een andere advocaat zei dat gemeenschappelijke muren gemeenschappelijke kosten zijn, en dat het geen verschil maakt dat de feiten al drie jaar oud zijn.

Graag zou ik hierover nog een andere mening horen. Op dit moment hebben wij als mede?igenaars het idee dat we eventueel wel willen bijdragen in de prijs van de injecties, maar dat we niet van plan zijn om de nieuwe bezetting en/of parket te bekostigen. Er staat in onze statuten dat 'vloerbedekking, de inwendige scheidingswanden andere dan steunmuren, de bekleding (bepleistering) en zoldering,...' privatieve delen zijn.
Er staat ook wel in dat gemene delen zijn: 'de grond, het skelet van de ganse constructie, de scheidingsmuren, de grondvesten, het dakwerk, het rioolnet, enzovoort...'

Wie kan ons helpen met dit vraagstuk?

Vriendelijke groeten en dank!

[scorpioen]

Op dit moment hebben wij als mede?igenaars het idee dat we eventueel wel willen bijdragen in de prijs van de injecties, maar dat we niet van plan zijn om de nieuwe bezetting en/of parket te bekostigen

Dit lijkt me de juiste oplossing te zijn.

Zie Cass., 1 april 2004: De algemene vergadering van mede-eigenaars heeft slechts de bevoegdheid om te beslissen over werken betreffende die gedeelten van gebouwen waarvan vastgesteld is dat ze niet privatief zijn;

scorpioen

[els l]

Hallo Scorpioen,

dank voor je reactie... Kan je je wat nader verklaren? Bedoel je dat de injecties inderdaad slaan op gemeenschappelijke delen, terwijl de afwerking privatief is?
Of kan je stellen dat hun muren op het gelijkvloers en de problemen daaraan een privatieve zaak zijn voor het koppel?

Dank!

Els

[scorpioen]

Bedoel je dat de injecties inderdaad slaan op gemeenschappelijke delen, terwijl de afwerking privatief is?

Dat bedoel ik inderdaad.

scorpioen

[consulent]

Geachte,

Volgens mij is dit een bijzonder moeilijk vraagstuk.

Ziehier mijn bemerkingen:

- Het pand is privatief; Uit uw tekst blijkt dat het probleem al enkele jaren bestond, dat de vorige eigenaar dit duidelijk wist, maar dit verdoezelde door het te verstoppen. Hij verzweeg dit gekend gebrek bij verkoop.

Een artikel in het B.W. zegt dat wanneer de verkoper bij overdracht een gekend verborgen gebrek verzwijgt, hij ter kwader trouw handelde. Wanneer een koper nadien dit gebrek vaststelt, dan kan hij een procedure tegen de verkoper instellen. Dit dient evenwel op korte termijn te gebeuren.

Als de vorige eigenaar het naliet om de gemeenschap enkele jaren geleden van het probleem op de hoogte te brengen, en het probleem is een gemeenschappelijke oorzaak (wat zonder meer door een deskundige dient te worden vastgesteld), dan stel ik mij de vraag of de andere (nieuwe) eigenaars hiervoor nu nog aansprakelijk kunnen worden gesteld. Bij vroege kennisneming, had de vereniging immers het nodige kunnen doen, had zij dit eventueel aan de verzekering kunnen aangeven enz...

Als ik de huidige eigenaar van het bewuste pand ben, dan zou ik de vorige eigenaar aansprakelijk stellen.

Als syndicus zou ik beslissen (wanneer het een gemeenschappelijke oorzaak blijkt) om de huidige eigenaar te helpen om het probleem op te lossen doch zou ik zonder meer mandaat aan de vergadering vragen om de vorige eigenaar aansprakelijk te stellen (wanneer hij gebrek kende en nooit meldde) en de trachten de kosten door te leiden.

Als ik u was, zou ik officieel (aangetekende) protest aantekenen. Dit zowel aan de syndicus als melding aan alle andere eigenaars en zou ik niets betalen. Dit maakt dat de gemeenschap ofwel in der minne kan proberen te regelen dan wel het nodige dient te doen om de zaak aanhankelijk te maken bij de rechtbank zodat een gerechtsdeskundige kan worden aangesteld. Na neerleggen definitieve verslag zal de rechtbank oordelen wie er in de fout gegaan is, wie aansprakelijk is en dus ook wie wel en wie niet dient te betalen.

Uiteraard is dit alles drastisch doch zonder gezamenlijk akkoord vrees ik de enige weg/oplossing.

Vraag bijkomend aan de syndicus om aangifte bij de brandverzekeraar te doen en indien er een polis rechtsbijstand moest zijn, ook hier aangifte te doen. Dit omdat bij een eventuele procedure vanuit de gemeenschap en bij aanvaarding van de rechtsbijstandverzekeraar tot een bepaald bedrag de erelonen en gerechtskosten door de verzekering worden betaald.

Uiteraard ken ik noch de details noch de historiek in deze en schrijf ik voormelde onder voorbehoud.

Mvg.

[j.demoor]

?Art.1384.Men is aansprakelijk niet alleen voor de schade welke men veroorzaakt door zijn eigen daad maar ook voor die welke veroorzaakt wordt door...zaken die men onder zijn bewaring heeft...?(B.W.=Burgerlijk Wetboek)
Dit geldt dus ook voor de schade veroorzaakt aan de privatieve eigendom van de schadelijder.

Vooraf dient onderzocht wie ?de schadeverwekkende zaak onder zijn bewaring heeft?.

Indien de gemeenschappelijke gedeelten,in de zin van uw statuten,de schadeverwekkende zaak zijn dan is de ?vereniging van medeeigenaars? vergoedingsplichtig.

?De 4 verdiepingen daarboven werden in zijn geheel aan een immokantoor verkocht VORIG JAAR, die het dan in augustus 2005 gesplitst verkocht aan mezelf en drie andere nieuwe eigenaren....Het gelijkvloers werd DRIE JAAR geleden gekocht en vertoonde toen al vochtproblemen.Als het koppel hier toen werk van had gemaakt, had de vorige eigenaar hiervoor moeten meebetalen, of het immokantoor dat daarna eigenaar werd?.
Hieruit leid ik af dat de bij uw appartement horende gemeenschappelijke gedeelten,indien zij de schadeverwekkende zaak zijn,bij de aankoop,aangetast waren door een verborgen gebrek.

?Art.1643.Hij(=verkoper=immokantoor) moet instaan voor de verborgen gebreken, zelfs wanneer hij die niet gekend heeft, tenzij hij in dat geval bedongen heeft dat hij tot geen vrijwaring zal zijn gehouden.Art.1645. Indien de verkoper de gebreken van de zaak gekend heeft,is hij niet alleen gehouden tot teruggave van de prijs die hij ervoor ontvangen heeft,maar bovendien tot vergoeding van alle schade aan de koper.?(B.W.).

"De verkoper die handel drijft in zaken van soortgelijke aard als die welke hij verkocht heeft,wordt geacht de gebreken van de zaak ten tijde van de verkoop gekend te hebben al was hij feitelijk dan nog onwetend hetzij vrijwillig,hetzij uit nalatigheid tenzij hij betwist dat,ondanks al zijn voorzorgen,hij die niet had kunnen kennen"(Cass. 13 november 1959,Pas. 1960,I,313).

?De te kwader trouw zijnde professionele verkoper kan zich niet beroepen op een exoneratiebeding.?(Cass. 28 februari 1980,R.W. 1980-81,2319).

?Art.577-8...?4.Ongeacht...heeft de syndicus tot opdracht:4?.alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen...Art.577-9.?1.De vereniging van medeeigenaars is bevoegd om in rechte op te treden,als eiser en als verweerder...?(B.W.).

?Art.19.?1.De verzekerde moet,zodra mogelijk en in elk geval binnen de termijn,bepaald in de overeenkomst,het schadegeval aan de verzekeraar melden?(Wet Landverzekeringsovereenkomst 25 juni 1992).

Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) in http://just.fgov.be