vraagje over jaarlijkse afrekening kosten appartement

[tuffer]

Onlangs de jaarlijkse afrekening van de kosten (verwarming/water/kosten syndicus/kosten onderhoud enzo) van het appartement ontvangen...Ik zou
een 900euro terugkrijgen, maar helaas : ik merkte vandaag dat de syndicus ipv 931euro maar 322 had teruggestort... mailtje gestuurd met de vraag of dit geen vergissing was, ondertussen vernam ik dat andere bewoners ook minder terugkregen dan het bedrag vermeld in hun jaarlijkse afrekening...

Blijkt nu dat de syndicus de maandelijkse bijdrage van de volgende 3 maanden afgetrokken heeft van het teveel betaalde bedrag van de periode 1/10/2019 - 30/09/2020. Bij andere eigenaars gelijkaardige toestanden...

Kan/mag dit zomaar ???

[Thomas Morus]

Ja. Dat is uw voorschot voor de volgende drie maanden.
Twee vliegen in één klap. Efficiënt, want anders moet hij een terugbetaling doen onmiddellijk gevolgd door een provisie opvraging.

[tuffer]

ja, maar die provisie werd tot nu toe (al jarenlang, en door alle eigenaars) maandelijks betaald, waarom daar nu opeens dan veranderingen in brengen ? Wat met de eigenaars die hun appartement verhuren ? En waarom zou ik akoord moeten gaan dat het bedrag dat ik teveel betaalde zonder enige kennisgeving gebruikt word om de provisie van nov, dec en jan te betalen .??? Welk nut heeft een jaarlijke afrekening dan nog ?

[tuffer]

stel nu dat bij de jaarlijkse afrekening blijkt dat ik 300euro moet bijbetalen, dan kan ik toch ook niet zomaar beslissen dat ik bij het betalen van de maandelijkse provisie 3 maanden lang elke maand 100euro extra zal betalen ???

[mava105]

Mogelijks staat er een grotere factuur aan te komen, en met een lege kassa kan die niet betaald worden.
Is natuurlijk moeilijk voor verhuurders die hiervoor een permanente opdracht aan hun bank hebben gegeven.

[LYNX XX]

Misschien juridisch in orde ?
MAAR zelf vind ik het weinig deontologisch van uw syndicus.
Ik dacht dat er een regel bestond dat men geen compensaties mocht doen in te ontvangen, te betalen bedragen mocht doen.
Geeft absoluut verwarring.
En in @2 Thomas ( zelden niet akkoord met u ) de syndicus heeft zeker geen minder werk; aangezien hij het kluwen van compensatie moet ontwarren boekhoudkundig ( en hier spreek ik als ervaringsdeskundige ).
Afrekeningen en voorschotten ( provisies ) zijn niet hetzelfde en worden niet gelijkaardig geboekt door een boekhoudkundig onderlegde.

Bovendien zijn de provisies maandelijks opvraagbaar ( wat te doen met bestendige opdrachten bank ).
Jaarafrekening is een aparte rekening ( moet trouwens ook eerst goedgekeurd worden op de AV ). Wat indien geen kwijting, of binnen de 4 maanden voor de tegenstemmers ?
En indien die bestendige opdrachten ook reeds zijn uitgevoerd bij sommige eigenaars ? Zijn allemaal aparte boekingen. Bij een VME van 4 appartementen niet, maar bij grotere VME's een werk.

https://www.lexalert.be/nl/Het-boekhoud ... iebeginsel

[Sirkii]

Ik betaal 2 keer per jaar een provisie voor 6 maand. Bij de eerste provisie wordt als er een batig saldo is dit in mindering gebracht. Opvraging reservefonds is apart. Ik zie daar geen graten in. Per 6 maand werken is efficient voor de syndicus (die in “ruil” z n job supergoed doet aan een correcte prijs)

Bij m n schoonouders was t per trimester.

Provisies per bestendige opdracht betalen is toch lastig: menig jaar verschilt het bedrag.

NB: k Speel actieve tweetalige voorzitter op de VME, ben een van de 3 RME leden en kan mij goed vinden met de commossaris. k Laat het dus niet zijn beloop.

[Thomas Morus]

"Wat met de eigenaars die hun appartement verhuren ?"
Mooi, maar wat heeft dat met uw vraag te maken?

Nogmaals: TS zoekt spijkers op laag water.
Op mijn voorstel werd in een VME waar ik lid van ben het voorschot voor een gans jaar ineens opgevraagd.
Vereenvoudiging, Efficiëntie. Comfort.
Andere VME's waren akkoord om trimestrieel op te vragen. Maandelijkse opvraging verhoogt de adm. kosten en dat willen we toch niet?
Geen enkele VME waar ik lid van ben vraagt nog op per maand.

Nergens in de wet staat dat voorschotten per maand moeten worden opgevraagd.
Dat is een misvatting van vele eigenaars.

[LYNX XX]

In #6 : haal ik enkel de boekhoudkundige normen en de wetgeving aan. Volgens TS zijn vraag.

Dat het in veel VME's anders gaat, mij geen probleem.

En dat alles in 1 betaling opgevraagd wordt per jaar : niet alle eigenaars in een VME zijn zo gefortuneerd.
En wat als een appartement in de loop van het jaar verkocht wordt ? Herziening ?

[Thomas Morus]

In #6 : haal ik enkel de boekhoudkundige normen en de wetgeving aan. Volgens TS zijn vraag.

Dat het in veel VME's anders gaat, mij geen probleem.

En dat alles in 1 betaling opgevraagd wordt per jaar : niet alle eigenaars in een VME zijn zo gefortuneerd.
En wat als een appartement in de loop van het jaar verkocht wordt ? Herziening ?

Poepsimpel: verkoper krijgt pro rata terug. koper betaalt pro rata.
Mijn voorstellen om jaarlijks of trimestrieel provisies te betalen werden telkens met ruime meerderheid goedgekeurd op de AV.
Meerderheid wilde duidelijk af van het maandelijks gedoe en/of het herhaaldelijk moeten aanpassen van hun doorlopende opdracht.

[basejumper]

Lijkt me niet koosjer.
Is in elk geval niet aan de syndicus om te bepalen hoe de eigenaars moeten betalen. Bevoegdheid Algemene Vergadering.
In zeer veel VME wordt nog maandelijks betaald. Het aanpassen van een maandelijkse doorlopende opdracht 1 keer per jaar is daarenboven exact hetzelfde als het aanpassen van een trimestriels zesmaandelijkse doorlopende opdracht 1 keer per jaar... Dat is dus geen argument...

[Thomas Morus]

Daarom stel ik (als mede-eigenaar, ik ben geen syndicus) steeds jaarlijkse éénmalige opvraging voor. Vanzelfsprekend moet de AV daar mee akkoord gaan.
Geen enkele VME waar ik lid van ben of waar optreedt als lasthebber doet nog maandelijkse opvragingen.
Het is dus niet zo uitzonderlijk.

"Welk nut heeft een jaarlijkse afrekening dan nog ?"
Het nut waarvoor ze dient: het is een afrekening voor de historische kosten van het afgelopen werkingsjaar.
De provisie-opvraging betreft niet de gemaakte kosten maar is een kastransactie om het de syndicus mogelijk te maken toekomstige kosten (facturen) te betalen.

Compensatie van schulden en tegoeden is trouwens niet verboden, ze wijzigt in geen enkel opzicht de onderliggende transacties waarvan ze het resultaat is. Het gebeurt dagelijks in de binnenlandse en buitenlandse handel, de clearing tussen banken, verzekeringsmaatschappijen, enz....

[observere]

NB: k Speel actieve tweetalige voorzitter op de VME, ben een van de 3 RME leden en kan mij goed vinden met de commossaris. k Laat het dus niet zijn beloop.

Proficiat,

Een tweetalige Voorzitter van de AV o.k. maar de notulen van de vergadering moeten wel in de taal van de streek zijn waar het gebouw ligt.

Meestal is het inderdaad een :lid van de RME die Voorzitter is van de AV . Maar een Voorzitter van de AV word en t door de AV zelf verkozen of aangeduid en zijn taak is om het verloop van de vergadering in goede banen te leiden. Hij moet het dan niet opnemen voor de RME of de Syndicus, een Voorzitter moet mede-eigenaar zijn en het gaat over een vergadering van mede-eigenaars

Dat u het goed vindt met de commissaris van de rekeningen(CVR )is goed meegenomen, maar.... u als lid van de RME, en de CVR zijn twee afzonderlijke organen van toezicht op het werk van de Syndicus, moeten die twee organen dus elk hun werk doen. Niet het werk van de syndicus...en ook niet de bevoegdheden van de AV uithollen.

Een Algemene Vergadering moet ook geen Rechtbank worden

[Thomas Morus]

In private rechtsverhoudingen kan het taalgebruik niet worden geregeld door de wet. Dat betekent dat de mede-eigenaars vrij kunnen kiezen in welke taal of talen zij zich uitdrukken, tenzij een interne regeling (bv. de statuten) iets anders zou bepalen.

Wat betreft taalgebruik is er voor de gedwongen mede-eigendom slechts 1 artikel van toepassing:

Artikel 577-11/2 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt: "Een mede-eigenaar kan, op zijn verzoek, een vertaling verkrijgen van elk document met betrekking tot de mede-eigendom uitgaande van de vereniging van mede-eigenaars, indien de bedoelde vertaling dient te gebeuren naar de taal of een van de talen van het taalgebied waarin het gebouw of de groep van gebouwen gelegen zijn. De kosten van de vertaling zijn ten laste van de vereniging van mede-eigenaars."

De wet legt dus geenszins op dat het verslag van de AV voor een gebouw in Vlaanderen dwingend in het NL dient opgesteld.

[observere]

#14

U zegt terecht...het verslag....

maar ik heb het over de notulen....

Het verslag heeft geen juridische waarde, wel kan een vrederechter het consulteren om de aan de een beslissing voorafgaande bespreking ( als die er al was).

De uitnodigingen met de agendapunten moet in de streektaal meegestuurd worden met eventuele andere versies( frans, of duits.)

Voor het Brussels gewest is nederlands of frans vrije keuze.