probleem met "spook-terras"

[lucgoormans]

Mijn schoonmoeder heeft recent een appartement gekocht aan de kust. Het gebouw is +/- 5 jaar oud. Op haar verdieping (op ??n na hoogste) zijn er in totaal 2 appartementen, elk met toegang tot een groot ingericht houten dakterras met een houten scheidingswand en glazen balustrades. Deze inrichting, die oorspronkelijk door de bouwheer nog is geplaatst, verdeelt het terras in 2 ongelijke delen (+/- 23 m? en +/- 11 m?), maar overeenstemmend met de binnenscheidingsmuur. Het grootste deel grenst aan het appartement van mijn schoonmoeder. Na ondertekening van de voorlopige verkoopsovereenkomst, heeft de buurman, die het nochtans zo gekocht heeft, gevonden dat het privatief gebruik van dat terras niet vermeld staat in de basisakte en dat het dus eigenlijk niet bestaat, vandaar het "spook-terras". Bovendien vindt hij dat hij recht heeft op minstens een evengroot deel van het terras. In samenspraak met de syndicus is (door ??n van beiden) ondertussen de scheidingswand verzet over +/- 1,50 m zodat beide oppervlakken +/- gelijk zijn. De syndicus heeft een brief geschreven naar de verkoper en naar de notaris van mijn schoonmoeder waarin hij stelt dat volgend jaar op de algemene vergadering gevraagd zal worden om een privatief gebruiksrecht van het terras aan de 2 appartementen toe te kennen om dit te regulariseren en dat voorlopig de scheidingswand het terras in 2 gelijke delen moet verdelen. Mijn schoonmoeder voelt zich nu bekocht en wil de scheidingswand opnieuw op de plaats waar hij al 5 jaar staat en waar hij stond toen de voorlopige verkoopsovereenkomst getekend werd. Over enkele weken dient de akte verleden te worden. Wat kan u ons aanraden ? Volgens mij kan een syndicus wettelijk gezien zo geen maatregelen treffen; hij dient toch steeds neutraal te blijven in een geschil tussen mede-eigenaars.

[Luc]

Enkele vragen die de toestand misschien iets duidelijker maken:
1. is de notaris van uw aankoopakte ook deze van de basisakte ?
2. idem voor de buur
3. koopt U van de bouwheer?
4. is uw notaris in bezit van plannen van het appartement?
5. staat het terras vermeld op de plannen, in bezit van de gemeentelijke dienst voor Stedebouw?
6. wat staat er vermeld over het terras in uw aankoopakte (of compromis)?

[lucgoormans]

Bedankt voor uw interesse. Hierbij de antwoorden op uw vragen :

1. Nee, mijn schoonmoeder heeft haar gebruikelijke notaris gekozen en de verkoper heeft geen andere aangeduid.
2. De buur heeft van de bouwheer gekocht. De bouwheer zal waarschijnlijk wel dezelfde notaris aangesteld hebben voor verkoop en opstellen basisakte.
3. Nee, de huidige verkoper heeft het appartement +/- 5 jaar in zijn bezit gehad.
4. Op de plannen van de bouwtoelating staat een gewoon plat dak getekend met toegang via een deur voor mijn schoonmoeder en een klein raam (zonder toegang) voor de buurman. In werkelijkheid heeft hij ook een gelijkaardige deur en was het plat dak dus ingericht met een houten terras en glazen balustrades. De verkoper heeft wel 2 plannetjes (A4-formaat) voorgelegd van de bewuste verdieping die hij indertijd van de bouwheer gekregen heeft; op ??n staat de volledige verdieping inclusief terrassen getekend en op het ander alleen zijn appartement met het terras erbij tot aan de scheidingswand.
5. Zie boven + Er is de voorbije jaren een regularisatie-aanvraag ingediend bij de dienst Stedebouw voor een bouwovertreding op de lagere verdiepingen. Op deze nieuwe plannen staat de scheiding tussen de bewuste terrassen wel aangeduid, maar deze regularisatie zal volgens de dienst Stedebouw nooit goedgekeurd geraken wegens een onopgelost probleem op die lagere verdiepingen.
6. De aankoopakte is nog niet verleden, de compromis wel, opgesteld door de notaris. Er stond niets in over het terras aangezien het ook niet vermeld stond in de aankoopakte van de huidige verkoper. Onze notaris heeft de vroegere bepaling gewoon overgenomen. Op dat moment waren wij ons nog niet bewust van enig probleem.

Bijkomende info :

- De verkoper heeft via zijn advokaat een verzoening gevraagd voor het Vredegerecht tussen hemzelf en de buurman. Meer was niet mogelijk volgens die advokaat omdat momenteel niemand recht heeft op het terras. Dit komt volgende week voor. Onze notaris raadt aan om de aankoopakte hierna te laten verlijden. Kan de verkoper zich echter niet beter tegen de syndicus keren omdat die toch aangetekend zijn ??nzijdige beslissing heeft laten kennen om de terrasscheidingswand in het midden te plaatsen ? Volgens mij gaat de buurman zich eenvoudig achter die brief verschuilen op de verzoening om niets te moeten toegeven. Of keert de verkoper zich niet beter tegen de bouwheer wegens misleiding bij zijn aankoop ?

- De syndicus heeft aan onze notaris telefonisch toegegeven dat hij eigenhandig de scheidingswand verplaatst heeft. Kan dit zomaar ? Een syndicus moet toch altijd neutraal blijven in een conflict tussen mede-eigenaars.

Groeten,

Luc Goormans

[Anke]

Meer was niet mogelijk volgens die advokaat omdat momenteel niemand recht heeft op het terras.

Zulks tart elke verbeelding !

[Luc]

Het lijkt me duidelijk dat er een serieus probleem is.

Voor punt 4:
a. is deze bouwtoelating in bijlage gevoegd aan de originele basisakte. Zo ja, zijn ook dat plan (met deur bij U en raam bij buur) gevoegd bij de originele basisakte?
b. lees ALLE PV van ALLE AV grondig na, en noteer alle plaatsen waar men spreekt over dat terras. Wijzigen die teksten iets aan het statuut van het terras? Zo ja, met welke meerderheid zijn zij gestemd?

Het probleem is te complex en vergt de tussenkomst van een advocaat met ervaring mede-eigendom.

Vergeet niet dat je GEEN rechtstreekse band hebt met de syndicus. U moet de vereniging dagvaarden. De syndicus is het orgaan en/of mandataris van de vereniging. Alle schade door hem berokkent, is ten laste van de vereniging, tenzij zij zich tegen hem keert via een beslissing van de AV.

Het lijkt me, maar ik kan mij vergissen, dat hoogstens enkel U een privatief gebruiksrecht heeft van het terras. OF dat U een verplichting heeft om via uw appartement toegang te geven tot het terras. Alles hangt af van de tekst van uw basisakte.

Groetjes,

Luc

[lucgoormans]

Vorige week vond de verzoening bij de vrederechter plaats. De vrederechter was van mening dat het argument dat het appartement van tegenpartij bij de bouwtoelating enkel over een raam beschikte en in werkelijkheid nu een deur had, van geen tel was bij de beoordeling wie er toegang krijgt tot het terras. Ook het argument dat beide partijen het appartement gekocht hadden met de scheidingswand op de oorspronkelijke plaats, werd door hem van de hand geveegd omdat het plat dak/terras geen deel uitmaakte van de aankoop. Dit verzwakte duidelijk onze positie.
Het meningsverschil tussen beide partijen kwam eigenlijk op een verplaatsing over 150 cm neer van een scheidingswand van 122 cm hoogte. Het akkoord dat bereikt is, houdt een nieuwe wand met hoogte 180 cm in (vraag van mijn schoonmoeder om evidente privacy-redenen) waarbij de betwiste 150 cm verdeeld worden in 60 cm voor mijn schoonmoeder en 90 cm voor de buurman, dit omdat de verhoging met 58 cm van de scheidingswand, gelet op de ori?ntatie, voor de buurman een belangrijke vermindering van zonneschijn betekent. Beide partijen zijn tevreden met het bereikte compromis en de syndicus die ook aanwezig was, zal bij volgende algemene vergadering het privaat gebruiksrecht laten goedkeuren.
Bedankt voor uw reacties en interesse.

[Luc]

Uw positie was zwak omdat de derde partij (de vereniging) als eigenaar van het terras geen effectief standpunt had ingenomen.

Dit geeft een grotere marge aan de Vrederechter.

Maar een door beide partijen aanvaard compromis is zeker beter dan een gewonnen proces.