vorderen van achterstallige provisies door accountant een mogelijkheid???

[inina]

Het volgende probleem doet zich heden voor:

Een mede-eigenaar welke sinds 2009 de taak van syndicus/zaakwaarnemer uitoefent, heeft de provisies welke dienden betaald te worden door de mede-eigenaars onterecht slecht opgevolgd. In deze mede-eigendom wonen slechts 5 mede-eigenaars zelf op een totaal van 15 de andere appartementen worden verhuurd.

Alle aan de VME aangeboden facturen werden door de syndicus mede-eigenaar volledig voldaan, maar met de provisies van degenen die woonachtig zijn in het gebouw en die dus steeds teveel provisie hebben betaald.

De verschuldigde provisies van de andere mede-eigenaars zijn sinds 2012 alsmaar hoger geworden. Zodat er een enorm debet is ontaan.

De huidige syndicus wil deze taak nu niet meer verder meer uitvoeren, maar wil ook de achterstallige provisies niet meer vorderen. Dat betekent dat de VME eigenlijk met een ernstig debet zou achterblijven ten nadele van de eigenaars die hun bijdragen steeds correct hebben betaald en ten voordele van de schuldenaars .

Het probleem is nu dat er door de syndicus nooit een individuele afrekening werd opgemaakt dat naar mijn mening had bezorgd moeten worden aan elke mede-eigenaar. Dit debet was dus onbekend,, waardoor er op elke AV kwijting werd gegeven voor het beheer van de syndicus/mede-eigenaar.

Op het feit van deze gegeven kwijting wordt nu beroep gedaan door de syndicus, niettegenstaande dit eigenlijk bedrog is geweest aangezien niet alles bekend was !!!!

Mijn vraag op dit forum, wat kan hiertegen nog gedaan worden? Kan een accountant of incasso bureau in deze zaak aangesteld worden om de ontbrekende gelden te recupereren van de in gebreke gebleven mede-eigenaars ? Kan dit liefst nog zonder procesvoering? en kan de rekening van diegene die orde op zaken moete stellen aangeboden worden aan diegenen die in schuld zijn blijven staan?

Graag een reactie van dit forum aub hoe er tot een oplossing kan worden gekomen. Dank bij voorbaat

[asperger]

waardoor er op elke AV kwijting werd gegeven voor het beheer van de syndicus/mede-eigenaar.

Die eigenaars moeten dan wel een kudde onnozele schapen zijn om kwijting te geven zonder afrekening gekregen te hebben.
Nu ja, het kalf is verdronken want ze hebben kwijting gegeven!

Probeer vanaf nu beter te doen.....

[AME]

1) Het kalf is nog niet verdronken.

Tot hiertoe hebben jullie correct de gevraagde provisies betaald. Er is jullie echter nooit een afrekening gestuurd van het invidueel aandeel in gemeenschappelijke kosten.
Het is perfect mogelijk een accountant aan te stellen met als opdracht Uw aandeel en het aandeel van de andere mede-eigenaars in de gemeenschappelijke te laten berekenen.
Op basis van die berekening dient de (nieuwe) syndicus dan de mede-eigenaars een eindafrekening te bezorgen.
Hierdoor zullen de mede-eigenaars die te weinig provisie aangerekend werd dienen bij te passen. Degene die een teveel aan provisies betaald hebben kunnen dit verrekenen met toekomstige provisies.
Aangezien de algemene vergadering zich niet uitspreekt over de individuele afrekeningen doet de kwijting van de syndicus niet ter zake.

2) Jullie zijn geen bende onnozele schapen.

Een algemene vergadering stelt een syndicus, een commissaris en eventueel een raad van mede-eigendom aan. Hierbij gaat zij ervan uit dat deze de hun aanvaarde taken naar behoren zullen uitvoeren.
In jullie geval heeft niet alleen de syndicus, maar ook de commissaris en voor zover aanwezig de raad van mede-eigendom zijn taak niet opgenomen.
Uit wat U aangeeft blijkt duidelijk dat de algemene vergadering kwijting verleende op basis van onvolledige informatie.
De kwijting is in dit geval alles behalve absoluut.

Rechtspraak ivm kwijting.

Met dit cassatiearrest is er een constante rechtspraak gevestigd dat de kwijting rechtsgeldig verleend is, indien de informatie van de algemene vergadering derwijze was dat ze niet in dwaling kon worden gebracht over de werkelijke toestand van de vennootschap.
De overheersende rechtspraak moet derhalve in die zin worden geïnterpreteerd dat het de opdracht is van de rechtbanken in feite te onderzoeken of de verschillende aan de algemene vergadering voorgelegde documenten voldoende klaar en duidelijk waren om de omissies en valse vermeldingen te kennen. Het feit dat onvoldoende informatie werd verschaft aan de aandeelhouders kan beschouwd worden als een inbreuk op de goede trouw die de vennootschappelijke betrekkingen moet beheersen. Het komt de rechter toe de invloed van deze onvoldoende informatie te beoordelen om het besluit eventueel te vernietigen.

[asperger]

Iemand die kwijting verleend ondanks het ontbreken van de nodige/volledige informatie is volgens mij wel zeer voortvarend en vraagt om
problemen. Onvoorstelbaar dat een ganse VME in die val loopt. Dit slechts terzijde.

Misschien kan men het verdronken kalf nog pogen (deels) te reanimeren.
Maar dat zal niet simpel zijn.

Aangezien het probleem zich stelt sedert 2009 is het juridisch niet meer mogelijk om mogelijke tekorten nog bij op te vragen voor alle jaren omdat
schulden m.b.t. de gemeenschappelijke lasten van een mede-eigendom van een gebouw verjaren na 5 jaar (artikel 227 BW).

Voor de laatste vijf jaar kan men nog pogingen doen om één en ander zoveel mogelijk te corrigeren. Hoe vlot of hoe moeilijk dat nog zou kunnen verlopen hangt af van de goodwill van alle mede-eigenaars. Gelet op de beschreven situatie is zeker en vast goede professionele hulp nodig. Dat kan een boekhouder zijn of een ervaren syndicus of beide samen.

Ik vrees dat u er zal moeten van uitgaan dat er ook advocaat moet worden ingeschakeld. Het is immers niet vanzelfsprekend
dat bv. personen die reeds jaren geen eigenaar meer zijn nog vrijwillig bereid zullen zijn om iets te betalen.
In tweede instantie valt ook nog te bezien wat en hoeveel men van hen nog kan opvorderen langs juridische weg.

Gelet op het extreme van de situatie zou ik het persoonlijk evenwel niet zomaar laten rusten (in mijn eerste antwoord heb
ik blijkbaar -ten onrechte- die indruk gegeven).