Tellers cv "privatief" of bij "gemeenschappel

[Pedro]

[quote="olav delahaye"]Voor u is het nog altijd niet duidelijk ???? Alle delen van een gebouw zijn, privatief wanneer ze ten uitsluitende dienste staan van een eigenaar .

Oh ja, en wat bvb. met een tuin die onmiddellijk aan een privatief kavel aansluit maar die in de statuten als gemeenschappelijk wordt beschreven doch waar wordt gesteld dat deze tuin enkel en alleen ten dienste staat van de eigenaar/bewoner van het betreffende pand? Deze is volgens uw gedachtengang dus privatief aangezien hij enkel en alleen nuttig/dienstig is voor de betreffende eigenaar/bewoner? [/b]

[marc mortier]

In het verslag van de BAV dd. 16.06.2001 van de Residentie Golfslag noteert de syndicus, de heer Olav Delahaye onder punt 2." Beperkte volmacht aan de syndicus", het volgende betreffende de controle van de tellers CV :
Stelt hij ( = de syndicus ) een anomalie vast dan verwittigt hij direct de eigenaar in kwestie. Reageert de eigenaar binnen de veertien dagen hierop niet dan mag volgens het voorstel de syndicus ingevolge de hem toegekende beperkte volmacht ambtshalve overgaan tot de herstelling en/of vervanging van de defecte tellers en kleppen"
Dit voorstel werd bij grote meerderheid door de BAV goedgekeurd.
Ik begrijp echt niet hoe deze beslissing een professioneel syndicus niet voldoende "macht" zou geven om bij problemen op te treden.

[YoeriS]

Misschien vergeet hijzelf welke beslissingen er zijn genomen :p

[olav delahaye]

Vooreerst moet ik zeggen dat mr Mortier regelmatig halve en hele onwaarheden vertelt . Hij beweert dat mijn zienswijze mijn eigen interpretatie is .Is hij nu zo helderziende dat hij weet vanwaar mijn gedachtengang komt ?Waarschijnlijk wel want hij is nu eenmaal een rode ridder .Wat betreft de "beperkte volmacht gegeven door de AV . Waar haalt U dat een AV een beslissing kan nemen de Syndicus toe te laten een privatief voorwerp van een eigenaar te vervangen. Een AV kan alléén maar beslissen over gemeenschappelijke zaken en niets anders .Maar ja , in ons gebouw zijn we meer dan dat gewend .Verder ontdek ik in een cursus van de 20 % aandelen nodig om een AV bijeen te rorepen : Een tekst van W Van Coillie, misschien ook een rode ridder,
in verband met de interpretatie van de 20 % aandelen nodig om een AV bijeen te roepen een argument om aan te nemen dat het enkel de syndicus is die een algemene vergadering kan bijeenroepen is dat enkel hij beschikt over de lijst van de uit te nodigen stemhoudende medeeigenaars,Hij is immers gebonden aan het beroepsgeheim en kan niet gedwongen worden deze informatie door te geven aan om het een wie .(Is dat ook mijn eigen interpretatie ? )Ook uit W Vancoillie : indien er tussen de gemeenschappelijke gang van het gebouw en de gelijkvloerse kavels geen verbinding bestaat (door een deur die toegang geeft tot de hall)zullen deze kavels niet dienen bij te dragen in de inrichtings & onderhoudswerken van de hall, lift en de trapzaal doch wel in de vernieuwings of vervangingskosten . Dit is een tekst letterlijk afgeschre ven uit de cursus en dus niet " mijn eigen interpretatie " zoal Mortier dat zo graag zegt ..

Ik ben ten zeerste ontgoocheld te moeten vaststellen dat een interessant onderwerp zoals dat de tellers cv zomaar in de prullemand wordt vergooid zonder dat iemand van de Juridisch Forum daar eerst even grondig over nadenkt .In elke geval bedankt aan allen die mij gekrenkt hebben en vernederd , hetgeen trouwens bewijst dat er weinig eergevoeld in de leden van het team Juridisch Forum aanwezig is .

[marc mortier]

Totaal onbegrijpelijk.
Het voorstel tot "Beperkte volmacht aan de syndicus" kwam van de syndicus zelf.

[YoeriS]

Olav, de VME zijn nog altijd mede-eigenaars, correct?
Denk buiten het kader van de mede-eigendom en dan ziet u dat eigenaars u de volmacht geven om een deel van hun privatief eigendom te beheren.

Of de AV nu enkel kan beslissen over de gemeenschappelijke delen, of niet, doet niet terzake hier aangezien u een mandaat werd afgeleverd als lasthebber met elke mede-eigenaar als lastgever om te waken over de privatieve tellers.

Een perfect legale juridische constructie, hetzij buiten de wet van mede-eigendom.

[marc mortier]

Dat een syndicus de lijst van de mede-eigenaars aan de betrokkenen ( =niet-derden ) weigert mede te delen wordt hier verduidelijkt. De syndicus wenst het alleenrecht om een (B)AV bijeen te roepen en gaat hiermede in tegen het "dwingend recht" dat bepaalt dat 20% van de aandelen een dergelijke vergadering kunnen ( doen ) bijeenroepen.
Kan iemand mij uitleggen hoe men die 20 % kan bereiken indien men geen toegang heeft tot de adresgegevens van de betrokkenen ?

[Pedro]

[quote="olav delahaye"] Verder ontdek ik in een cursus van de 20 % aandelen nodig om een AV bijeen te rorepen : Een tekst van W Van Coillie, misschien ook een rode ridder,
in verband met de interpretatie van de 20 % aandelen nodig om een AV bijeen te roepen een argument om aan te nemen dat het enkel de syndicus is die een algemene vergadering kan bijeenroepen is dat enkel hij beschikt over de lijst van de uit te nodigen stemhoudende medeeigenaars,Hij is immers gebonden aan het beroepsgeheim en kan niet gedwongen worden deze informatie door te geven aan om het een wie .(Is dat ook mijn eigen interpretatie ? )

O.a. docent vastgoedbeheer en auteur van publicaties aangaande mede-eigendom zijnde, werd mij in eerste instantie ook de cursussen van Van Coillie (alle respect voor deze heer want hij heeft zich door de jaren heen wel ingezet naar syndici toe) aangeraden om als cursusmateriaal te gebruiken. Ik heb hiervoor bedankt en stel zelf m'n syllabi samen. Cursusmateriaal moet up to date zijn en steeds worden gerelateerd aan de actuele wijzigingen binnen het vakgebied, zowel wat regelgeving als rechtspraak betreft. Voeg hierbij de nodige praktijkervaring en je hebt een gouden combinatie om kennis over te dragen. Als u uit de syllabus van Winand V.C. haalt dat de syndicus omwille van "het beroepsgeheim" niet kan gedwongen worden om de namen van de eigenaars prijs te geven, dan slaat u (weerom) de bal mis. Op dat (en andere vlakken) gebied is de cursus van V.C. sowieso niet meer actueel.

Tussen leden binnen een VME geldt in dat opzicht de wet op de privacy niet. Een van de redenen waarom leden van een VME over de informatie (naamgegevens, adressen) moeten kunnen beschikken is nu net omdat ze op basis van het B.W. (al dan niet via de vrederechter) zelf een vergadering kunnen bijeen roepen als ze minstens 20% van de aandelen vertegenwoordigen (tenzij strengere bepalingen in de statuten). Het spreekt wel voor zich dat wanneer er een syndicus in het gebouw werd aangesteld dat deze (vooraleer de vergadering door de eigenaars kan worden samen geroepen) eerst dient te worden gevraagd om dit te doen. Wanneer hij dit op onrechtmatige wijze weigert of wanneer hij nalaat de vergadering samen te roepen, dan hebben de eigenaars het recht om zelf op te treden/de vergadering te organiseren. Ik heb recente rechtspraak die stelt dat de eigenaars op dat moment de vergadering zelfs zonder tussenkomst van de vrederechter kunnen organiseren. Toegegeven, naar de andere kant toe bestaat ook rechtspraak, namelijk dat ze verplicht via de vrederechter moeten passeren.

Betreffende het al dan niet van toepassing zijn van de wet op de privacy werd vorige week overigens door het BIV (u zou dit als beroepssyndicus toch moeten weten) zelf een advies van de privacycommissie de wereld ingestuurd. Het advies is duidelijk, namelijk dat binnen de leden van een VME in functie van de noodwendigheden deze privacywet niet geldt.

[olav delahaye]

Ik heb ondertussen iemand gevonden met gezond verstand die mijn mening deelt : de cv tellers staan beter in de gemene delen dan in de privatieve delen ;Dus sta ik niet alleen met mijn zienswijze . !

[marc mortier]

Toch merkwaardig hoe een syndicus een bepaald punt op de dagorde plaatst, daarvoor de meerderheid krijgt en achteraf gaat beweren dat de beslissing van de AV niet correct was, m.a.w. dat ze niet bevoegd was deze beslissing te treffen. Is hij daarvoor naar de vrederechter geweest om een uitspraak terzake te vragen of steunt hij op zijn eigen autoriteit om dat te beweren.
Als syndici het recht in handen nemen om te beslissen wat wel mag en wat niet mag, dan zijn we ver van huis.
Sommigen willen resoluut die weg opgaan.

[olav delahaye]

Antwoord an de heer Joeris op mededeling van 15/07

Als u dat nog niet wist zijn er heel wat gebouwen waar van het effectief verbruik van de brandstof een conventioneel % lit of m³ worden aangerekend volgens de quotitieten van de privatieven, dit ter compensatie van het " verloren " verbruik in het ganse gebouw .Vandaar dat het nonsens is dat twee gelijke appartementen een verschillend deel in het gemeenschappelijk verbruik van de verwarming moeten betalen . De ene heeft bv een standplaats en een kelder, de andere niet. Daardoor verhoogt voor de ene zijn deel in de gemeenschappelijke verwaming t.o.v. de andere terwijl daar geen reden voor is .

[olav delahaye]

Ik vind het eigenaardig dat niemand de vraagstelling in zijn juiste context heeft begrepen . Het gaat hier niet over wat er in de basisacte staat of niet, het gaat erover dat men bij de aanvang van een basisacte moet nadenken over welke van twee mogelijkheden de juiste is .

Een klep en een thermostaat dienen om een welbepaald appartement van warmwaterdoorstroming te voorzien . Dit gebeurt compleet onafhankelijk van alle andere appartementen of winkels .

DE teller heeft als functie te berekenen hoeveel dit appartement moet terugbetalen aan de VME . Kan men een berekening maken daarvan AFZONDERLIJK ? Dat kan niet want het resultaat van de berekening is in feite een bepaling van een verhouding van het verbruik T.O.V. alle andere privatieven, dus wordt in de berekening de ganse gemeenschap betrokken.
Men kan er dus niet onderuit om van één appartement zijn verbruik te gaan berekenen zonder alle andere privatieven ook in die berekening te gaan betrekken .Als men de ganse VME moet gaan betrekken ineen berekening dan lijkt het mij toch duidelijk dat die cv tellers of warm watertellers per definitie deel uitmaken van ee gemeenschappelijke stelsel ? Of is dat misschien ook weer nonsens ?

[Luc]

In de statuten van mijn VME is er een eenvoudiger oplossing: de watertellers zijn gemeenschappelijk, maar de vervanging (op voorstel van de VME of van de betrokken mede-eigenaar) gebeurt op kosten van elk betrokken kavel (2 of 4 naargelang de grootte).

De calorimeters blijven eigendom van de betrokken firma, maar elke mede-eigenaar betaald een huur per meter. De firma vervangt de defecte meters op zijn kosten.

[olav delahaye]

Luc, eindelijk iemand die mijn gedachten volgt ; U zegt zelf dat de watertellers gemeenschappelijk zijn ,dat is al en hele stap vooruit t.o.v. van wat ik hoger gelezen heb .Wie de vervanging moet betalen is dan nog een andere vraag want in het geval dat de betrokken eigenaar niet zou willen overgaan tot vervanging, dan is de gemeenschap daarvan het slachtoffer .Goed :bedankt voor uw gedeeltelijke steun in mijn stelling

[olav delahaye]

In uw bericht zergt u dat de tellers geemeenschappelijk zijn en de vervanging dient te gebeuren door de betrokken eigenaar . Dat lijkt mij niet consekwent , men kan in een basisacte geen amphibies toelaten, ofwel is het privatief ofwel gemeenschappelijk over de ganse lijn. U haalt daar het voorbeeld aan de van leverancier van de caloriemeters die op
zijn kosten de tellers vervangt die defect zijn, waarom de VME dan ook niet aanzien als " leverancier" , en desnoods een klein jaarlijks huurbedrag aanrekenen voor cv of warmwatertellers aan elke medeieegenaar ten einde een fonds op te bouwen om de nodige vervangingen te bekostigen .
Heel die dicussie toont aan dat alle notarissen verschillend gepluimd zijn en dat daar ook nood is aan vaste regel om dergelijke uiteenlopende zienswijzen te voorkomen,hetgeen het voor de syndici dan ook niet gemakkelijker maakt .