Hallo,
Een projectontwikkelaar heeft anno 2008 een oud pand gekocht, dat gerenoveerd en daar 3 appartementen in geplaatst. De bovenbuur is 2/4de eigenaar (duplex), de benedenbuur en ik zijn elk voor 1/4de eigenaar. Dit is meteen de verdeelsleutel van algemene kosten. In 2009 kocht ik een appartement in dat project. Er werd mij door de makelaar beloofd dat ik 10 jaar gespaard ging zijn van alle kosten die in verband staan met de bouwconstructie.
Ik was nog maar een paar maand ingetrokken, of ik kwam te weten dat de benedenbuur serieuze vochtproblemen heeft. Ze heeft dit samen met de projectontwikkelaar proberen op te lossen, maar beiden hadden ze steeds een ander idee over wat de mogelijke oorzaken en oplossingen waren, dus was dat stroef werken... een samenwerking die ondertussen verbroken is. De projectontwikkelaar wil niet meer verder helpen. De benedenbuur heeft aangetekende brieven gestuurd naar alle partijen (architect, projectontwikkelaar en Poolse bouwfirma) waarin ze de problemen aankaart en vraagt om een oplossing of anders bij overschrijding van de deadline vredegerecht. Geen van de partijen gaf respons. Ze besloot na juridisch advies bij een advocaat om geen gerechterlijke stappen te nemen om volgende redenen:
* Ze wil niet nog een jaar of meer in ongezonde levensomstandigheden slapen (het plafond van de slaapkamer is gitzwart en er hangt een rotte lucht).
* "Doorzetten met het vredegerecht neemt tijd in beslag, en daarna is het niet zeker dat wanneer je wint, de beschuldigde ook over de brug gaat komen. Daarna kan er nog verder geprocedeerd worden, maar wanneer de ontwikkelaar, bouwfirma en architect hun boeken besluiten dicht te doen, zie je alsnog geen centen."
Ondertussen heeft ze verder wat bouwexperts doen komen, en per eliminatie is ze er 100% zeker van, dat de oorzaak van haar problemen mijn terras is, waaronder haar slaapkamer is gebouwd. Dat zou me niet verbazen want het terras van mijn bovenbuur, dat boven mijn terras hangt, is ook zo lek als een zeef. Aangezien er werken nodig zijn aan gemeenschappelijke delen (achtergevel) etc... komt het er uiteindelijk neer dat de kosten zouden moeten gedekt worden door de drie eigenaars samen. Alleen lopen die kosten zo gigantisch op dat ik ze niet kan dragen en een extra aflossing/lening zou echt een wurggreep zijn.
Wat zijn mijn opties? Is hier correct gehandeld? Ik voel me hier helemaal niet goed bij want ik ben (naar mijn gevoel) helemaal niet verantwoordelijk voor de problemen. Heb in mijn notariële akte gekeken of er iets terug te vinden was over 10 jaar garantie op de bouw zoals de verkoper destijds beweerde, maar vind daar niets van terug :s
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Nog bijkomende info:
Indien er een gerechtelijke stappen zouden ondernomen worden zouden we dat volgens een advocaat die we een lange tijd terug geconsulteerd hebben, zonder problemen winnen. heb daarnet nog aan mijn benedenbuur gevraagd waarom we dat dan niet doen. Ze antwoordde: de projectontwikkelaar is verantwoordelijk, en hij kan dat afschuiven verhalen op de aannemer. De aannemer bestaat zelfs al niet meer. De architect kan ook niet verantwoordelijk gesteld worden want zij heeft een overeenkomst getekend met de projectontwikkelaar dat ze niet verantwoordelijk is voor het eindresultaat.
Indien er een gerechtelijke stappen zouden ondernomen worden zouden we dat volgens een advocaat die we een lange tijd terug geconsulteerd hebben, zonder problemen winnen. heb daarnet nog aan mijn benedenbuur gevraagd waarom we dat dan niet doen. Ze antwoordde: de projectontwikkelaar is verantwoordelijk, en hij kan dat afschuiven verhalen op de aannemer. De aannemer bestaat zelfs al niet meer. De architect kan ook niet verantwoordelijk gesteld worden want zij heeft een overeenkomst getekend met de projectontwikkelaar dat ze niet verantwoordelijk is voor het eindresultaat.
Het ziet er naar uit dat je in zee bent gegaan met een malafiede bouwpromotor (als je die al zo mag noemen) Iemand die snel en gemakkelijk geld heeft geroken. Als de aannemer al niet meer bestaat, en ook al uit Polen afkomstig is, zal je je tot de bouwpromotor moeten wenden. als hij dat niet vrijwillig wil doen, zal je hoe dan ook via de vrederechter moeten. Die zal uiteraard een expert aanstellen om het probleem te onderzoeken, en dat kan soms lang duren, en veel centen kosten.
Normaal heb je dus wel 10 jaar waarborg, maar wat ben je daarmee als alle partijen ofwel geen centen hebben of met de noorderzon zijn verdwenen.
Ik vrees dat jullie allemaal zelf voor de kosten zullen moeten gaan opdraaien.
Normaal heb je dus wel 10 jaar waarborg, maar wat ben je daarmee als alle partijen ofwel geen centen hebben of met de noorderzon zijn verdwenen.
Ik vrees dat jullie allemaal zelf voor de kosten zullen moeten gaan opdraaien.
Nja, vreesde al zoiets.
Wat mij mssn even hard frustreerd is dat die man ongestraft zo heel zijn leven lang mensen kan blijven oplichten. Kan toch niet dat niets of niemand dit kan stoppen? Want als het zo zit ga ik gewoon ook beginnen investeren in krotten en bouw ik ook wel een entourage van goedkope polen rond mij en architecten die afstand doen van hun verantwoordelijkheid.
Het erge is, ik ben jong en alleenstaand. Al het baar geld (dus incl. het geld dat ik heb om een maand mee toe te komen) gaat op in het dekken van de kosten en er staan er nog dure aan te komen. Ik kan het verkopen tegen minder dan ik het heb gekocht en de lening zelfs daar nog niet mee aflossen :s Pff, zie het allemaal niet zo hard meer zitten momenteel :s
Wat mij mssn even hard frustreerd is dat die man ongestraft zo heel zijn leven lang mensen kan blijven oplichten. Kan toch niet dat niets of niemand dit kan stoppen? Want als het zo zit ga ik gewoon ook beginnen investeren in krotten en bouw ik ook wel een entourage van goedkope polen rond mij en architecten die afstand doen van hun verantwoordelijkheid.
Het erge is, ik ben jong en alleenstaand. Al het baar geld (dus incl. het geld dat ik heb om een maand mee toe te komen) gaat op in het dekken van de kosten en er staan er nog dure aan te komen. Ik kan het verkopen tegen minder dan ik het heb gekocht en de lening zelfs daar nog niet mee aflossen :s Pff, zie het allemaal niet zo hard meer zitten momenteel :s
Beste,
ik ben zelf architect. De architect kan wel een overeenkomst sluiten dat ze niet verantwordelijk is voor het eindresultaat, maar dit is niet rechtsgeldig. Richt U tot de Orde van Architecten en het zal rap opgelost zijn. De architecte is samen met de aannemer en -ingeval van verkoop onder de wet breyne, dus met voorschotten naargelang de werken vorderen- de promotor, gedurende 10 jaar aansprakelijk voor dergelijke zaken. De architect is zelfs hoofdelijk (persoonlijk) aansprakelijk, en kan zich onmogelijk verbergen achter een vennootschap of faillessement. De architect is echter enkel aansprakelijk indien het gaat om een conceptfout (fout in de tekeningen), of om een gebrekkig werftoezicht. Gezien haar contract zal er niet te veel werftoezicht aan te pas gekomen zijn. Doorzetten, en naar de Orde gaan.
ik ben zelf architect. De architect kan wel een overeenkomst sluiten dat ze niet verantwordelijk is voor het eindresultaat, maar dit is niet rechtsgeldig. Richt U tot de Orde van Architecten en het zal rap opgelost zijn. De architecte is samen met de aannemer en -ingeval van verkoop onder de wet breyne, dus met voorschotten naargelang de werken vorderen- de promotor, gedurende 10 jaar aansprakelijk voor dergelijke zaken. De architect is zelfs hoofdelijk (persoonlijk) aansprakelijk, en kan zich onmogelijk verbergen achter een vennootschap of faillessement. De architect is echter enkel aansprakelijk indien het gaat om een conceptfout (fout in de tekeningen), of om een gebrekkig werftoezicht. Gezien haar contract zal er niet te veel werftoezicht aan te pas gekomen zijn. Doorzetten, en naar de Orde gaan.
We waren al naar die orde gegaan.
We waren in eerste instantie die architecte gaan opzoeken in Borgloon, en we hebben 4x de deur tegen onze neus dichtgesmeten gekregen. Aangetekend schrijven werd nooit beantwoord... uiteindelijk zijn we naar de orde gegaan.
Hun reactie:
Als de architecte afstand van verantwoording gedaan heeft, dan dien je dit met de bouwheer te regelen. Als dit niet lukt, moet je dit regelen via de Commissie Bouwgeschillen of via juridische weg. We wilden via de commissie werken en moesten daarom er voor zorgen dat elke betrokken partij de uitspraak van de commissie zou accepteren. Toen we met het te ondertekenen papier (voor het akkoord) naar elke partij gingen werden we gewoon in het gezicht uitgelachen "gijlle denkt toch ni da ik da ga tekenen?!". Dus dan maar gerechterlijke weg, maar daar werd ons dan door de advocaat gezegd: jullie winnen dat zonder probleem, maar gaan waarschijnlijk nooit een cent zien.
Wij (de eigenaren) vallen ook niet onder de wet Breyne. We hebben gekocht op zicht na oplevering, zonder voorschotten. Nu aan mijn appartement op zich is niets mis (of heb toch zelf geen problemen ervan en kon ook niet weten dat het water van mijn terras in de kamer van mijn onderbuur sijpelt), dus wat mij betreft was alles in orde na oplevering. In weze kan de bouwheer zich dus beroepen op "gekocht in de staat waarin het zich bevindt"... dus is het een kwestie van aantonen dat de gebreken verborgen waren, maar zou niet weten hoe we dat moeten aantonen.
We waren in eerste instantie die architecte gaan opzoeken in Borgloon, en we hebben 4x de deur tegen onze neus dichtgesmeten gekregen. Aangetekend schrijven werd nooit beantwoord... uiteindelijk zijn we naar de orde gegaan.
Hun reactie:
Als de architecte afstand van verantwoording gedaan heeft, dan dien je dit met de bouwheer te regelen. Als dit niet lukt, moet je dit regelen via de Commissie Bouwgeschillen of via juridische weg. We wilden via de commissie werken en moesten daarom er voor zorgen dat elke betrokken partij de uitspraak van de commissie zou accepteren. Toen we met het te ondertekenen papier (voor het akkoord) naar elke partij gingen werden we gewoon in het gezicht uitgelachen "gijlle denkt toch ni da ik da ga tekenen?!". Dus dan maar gerechterlijke weg, maar daar werd ons dan door de advocaat gezegd: jullie winnen dat zonder probleem, maar gaan waarschijnlijk nooit een cent zien.
Wij (de eigenaren) vallen ook niet onder de wet Breyne. We hebben gekocht op zicht na oplevering, zonder voorschotten. Nu aan mijn appartement op zich is niets mis (of heb toch zelf geen problemen ervan en kon ook niet weten dat het water van mijn terras in de kamer van mijn onderbuur sijpelt), dus wat mij betreft was alles in orde na oplevering. In weze kan de bouwheer zich dus beroepen op "gekocht in de staat waarin het zich bevindt"... dus is het een kwestie van aantonen dat de gebreken verborgen waren, maar zou niet weten hoe we dat moeten aantonen.
“Art.577-3.De beginselen met betrekking tot de gedwongen medeëigendom, neergelegd in artikel 577-2, § 9, en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten. Voornoemde beginselen en bepalingen zijn niet van toepassing indien de aard van de goederen zulks niet rechtvaardigt en alle medeëigenaars instemmen met die afwijking...”(Burgerlijk Wetboek=B.W.).
‘De eerste voorwaarde, de rechtvaardigende aard van de goederen, houdt in dat de goederen weinig onderhoud vergen en dat het beheer ervan slechts een eenvoudige organisatie vereist [134]...Ter illustratie geeft de memorie van toelichting een concreet voorbeeld dat de uitsluiting van de appartementswet wettigt: wanneer twee mede-eigenaars van een gebouw besluiten om van het gelijkvloers en de eerste verdieping twee privatieve appartementen te maken, en daarbij de grond, de buitenmuur en het dak in mede-eigendom te behouden, zou het onlogisch en omslachtig zijn hen te verplichten een algemene vergadering in te richten en een syndicus aan te stellen [138]...(Dieter Leroy,De notariële verantwoordelijkheid in het appartementsrecht,Jura Falconis,2006-2007,401-430 ;http://www.law.kuleuven.be/jura/).
Enkel onder die voorwaarden kan dus de appartementswet (=art.577-3 e.v. B.W.) niet van toepassing verklaard worden voor een klein appartementsgebouw.
Onderzoek waaruit hier de instemming uit art.577-3 zou blijken.
In dat geval blijft wel gelden :
“Art.577-2...§ 9. Onverdeelde onroerende goederen die bestemd zijn tot het gemeenschappelijk gebruik van twee of meer onderscheiden en aan verschillende eigenaars toebehorende erven, zijn echter niet vatbaar voor verdeling. Het aandeel in de onverdeelde onroerende goederen kan niet overgedragen, met zakelijke rechten bezwaard of in beslag genomen worden dan samen met het erf waarvan het onafscheidbaar is. De aan deze medeëigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De partijen kunnen de waarde en het nut als criteria ook combineren. De bepalingen van deze paragraaf zijn van dwingend recht. § 10. In het geval van § 9 staat het elke medeëigenaar vrij op zijn kosten aan de gemeenschappelijke zaak veranderingen aan te brengen, mits hij de bestemming daarvan niet wijzigt en aan de rechten van zijn deelgenoten geen afbreuk doet.”(B.W.).
‘De goedkeuring van het werk door de opdrachtgever stelt de aannemer niet vrij van zijn aansprakelijkheid voor de verborgen gebreken,ook al tasten deze de stevigheid van het gebouw of een essentiëel bestanddeel ervan niet aan‘(Cass. 25 oktober 1985,R.W. 1988-89,670-675,noot VAN SCHOUBROECK,C.)
‘Analoog past men dan de regel van artikel 1643 B.W....toe‘(T.P.R.,1985, p.1257-1258)
‘Art.1648 B.W. is niet toepasselijk op de aannemingsovereenkomst'(Cass. 15 september 1994,R.W. 1995-96,454)
‘Bij ernstige tekortkoming van de schuldenaar en wanneer de omstandigheden een snelle oplossing vereisen en men de uitslag van een proces niet kan afwachten,mag de schuldeiser op eigen risico een derde aanspreken ter uitvoering van de overeenkomst,zonder zich voorafgaandelijk tot de rechter te moeten wenden. Zulke handeling veronderstelt nochtans dat al de nodige maatregelen getroffen worden om de rechten van de verdediging te vrijwaren en een doeltreffende gerechtelijke controle a posteriori mogelijk te maken:-1.de plaatsbeschrijving,het verlaten van de werf,de vorderingsstaat,de eventuele gebreken moeten opgenomen worden in een gerechtelijke of minstens tegensprekelijke vaststellingsakte;-2.de aannemer dient,zonder verwijl,in gebreke te worden gesteld om de aangeklaagde tekortkomingen ongedaan te maken;-3.hem moet een redelijke termijn worden verleend om zijn verplichtingen na te leven‘(Luik 1 oktober 1991,T.Aann.1993,302,noot FLAMME,P.)
‘De eerste voorwaarde, de rechtvaardigende aard van de goederen, houdt in dat de goederen weinig onderhoud vergen en dat het beheer ervan slechts een eenvoudige organisatie vereist [134]...Ter illustratie geeft de memorie van toelichting een concreet voorbeeld dat de uitsluiting van de appartementswet wettigt: wanneer twee mede-eigenaars van een gebouw besluiten om van het gelijkvloers en de eerste verdieping twee privatieve appartementen te maken, en daarbij de grond, de buitenmuur en het dak in mede-eigendom te behouden, zou het onlogisch en omslachtig zijn hen te verplichten een algemene vergadering in te richten en een syndicus aan te stellen [138]...(Dieter Leroy,De notariële verantwoordelijkheid in het appartementsrecht,Jura Falconis,2006-2007,401-430 ;http://www.law.kuleuven.be/jura/).
Enkel onder die voorwaarden kan dus de appartementswet (=art.577-3 e.v. B.W.) niet van toepassing verklaard worden voor een klein appartementsgebouw.
Onderzoek waaruit hier de instemming uit art.577-3 zou blijken.
In dat geval blijft wel gelden :
“Art.577-2...§ 9. Onverdeelde onroerende goederen die bestemd zijn tot het gemeenschappelijk gebruik van twee of meer onderscheiden en aan verschillende eigenaars toebehorende erven, zijn echter niet vatbaar voor verdeling. Het aandeel in de onverdeelde onroerende goederen kan niet overgedragen, met zakelijke rechten bezwaard of in beslag genomen worden dan samen met het erf waarvan het onafscheidbaar is. De aan deze medeëigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De partijen kunnen de waarde en het nut als criteria ook combineren. De bepalingen van deze paragraaf zijn van dwingend recht. § 10. In het geval van § 9 staat het elke medeëigenaar vrij op zijn kosten aan de gemeenschappelijke zaak veranderingen aan te brengen, mits hij de bestemming daarvan niet wijzigt en aan de rechten van zijn deelgenoten geen afbreuk doet.”(B.W.).
‘De goedkeuring van het werk door de opdrachtgever stelt de aannemer niet vrij van zijn aansprakelijkheid voor de verborgen gebreken,ook al tasten deze de stevigheid van het gebouw of een essentiëel bestanddeel ervan niet aan‘(Cass. 25 oktober 1985,R.W. 1988-89,670-675,noot VAN SCHOUBROECK,C.)
‘Analoog past men dan de regel van artikel 1643 B.W....toe‘(T.P.R.,1985, p.1257-1258)
‘Art.1648 B.W. is niet toepasselijk op de aannemingsovereenkomst'(Cass. 15 september 1994,R.W. 1995-96,454)
‘Bij ernstige tekortkoming van de schuldenaar en wanneer de omstandigheden een snelle oplossing vereisen en men de uitslag van een proces niet kan afwachten,mag de schuldeiser op eigen risico een derde aanspreken ter uitvoering van de overeenkomst,zonder zich voorafgaandelijk tot de rechter te moeten wenden. Zulke handeling veronderstelt nochtans dat al de nodige maatregelen getroffen worden om de rechten van de verdediging te vrijwaren en een doeltreffende gerechtelijke controle a posteriori mogelijk te maken:-1.de plaatsbeschrijving,het verlaten van de werf,de vorderingsstaat,de eventuele gebreken moeten opgenomen worden in een gerechtelijke of minstens tegensprekelijke vaststellingsakte;-2.de aannemer dient,zonder verwijl,in gebreke te worden gesteld om de aangeklaagde tekortkomingen ongedaan te maken;-3.hem moet een redelijke termijn worden verleend om zijn verplichtingen na te leven‘(Luik 1 oktober 1991,T.Aann.1993,302,noot FLAMME,P.)
Ga naar Belgische wetgeving in JUSTEL-databanken van Belgisch Staatsblad. Klik voor WetBOEKEN achter ’Juridische aard’. Op afkondigingsdatum vindt u de overige akten. Inzake FEDERALE fiscale wetgeving zie http://www.fisconetplus.be/
Ik weet niet of dat eventueel een oplossing kan zijn, maar ik heb een jaar geleden mijn huis verkocht en onder het terras bevind zich de badkamer en een vooraadkamer, er was ook een vochtplek
onstaan in de beide gedeelten, ik heb dan besloten met de koper alles samen te herstellen.
De kosten werden door hem gedragen maar het werk heb ik uitgevoerd t.t.z tegels uitbreken, nieuwe asfalt branden, dekloot plaatsen en tegels herplaatsen, de tegels hebben we geplaatst op sokkels dus
altijd wegneembaar als er zich nog eens iets zou voordoen.
Ik heb er een goed gevoel bij en de koper is ook zeer tevreden, dus we blijven goede vrienden.
Raf001
onstaan in de beide gedeelten, ik heb dan besloten met de koper alles samen te herstellen.
De kosten werden door hem gedragen maar het werk heb ik uitgevoerd t.t.z tegels uitbreken, nieuwe asfalt branden, dekloot plaatsen en tegels herplaatsen, de tegels hebben we geplaatst op sokkels dus
altijd wegneembaar als er zich nog eens iets zou voordoen.
Ik heb er een goed gevoel bij en de koper is ook zeer tevreden, dus we blijven goede vrienden.
Raf001