Problemen met syndicus

[CWA]

Als eigenaar van een appartement (gebouw van 50) heb ik (samen met vele anderen) al sinds jaar en dag, af te rekenen met een uiterst onbeschofte man als syndicus.
Een kerel die geen enkele tegenspraak duldt en op vriendelijke en beleefde vragen slechts ??n taal blijkt te kennen, namelijk die van verbaal geweld.
Hij zal o.m. geen enkele kans onbenut laten om bij de minste gelegenheid, iemand die het niet eens is met hem, verbaal aan te vallen en met gerechtelijke dreigingen om de oren te slaan. Onmogelijk met hem een deftig gesprek te voeren.
Het is een kerel die zich steeds weer opwerpt als een echte despoot, waartegen wij als betalende gemeenschap geen enkel verweer zouden hebben (!???) hetgeen mij eigenlijk tenzeerste zou verwonderen.
Ik heb mij eens veroorloofd tegen zijn wansmakelijk gedrag te protesteren door schriftelijk, alle eigenaars v/h gebouw, welke al dergelijke ervaringen met de man hebben meegemaakt, tot een zekere eendracht op te roepen, met de bedoeling hem in de toekomst met meerdere personen, gemakkelijker het hoofd te kunnen bieden.

Ik heb hierop verscheidene positieve telefonische meldingen ontvangen, waarbij ik met mijn initiatief werd gefeliciteerd.
Ik kreeg op alle punten overschot van gelijk en heb tal van vergelijkbare negatieve ervaringen te horen gekregen.
Toch is hierbij duidelijk gebleken dat ik van alle medeslachtoffers, op g??n verdere steun moest rekenen.

Soit ?! Ik werd hiervoor door de syndicus bij de plaatselijke politie aangeklaagd, wegens het zgz toebrengen van schade aan ?zijn? bedrijf.
Nochtans had ik in mijn boodschap uitdrukkelijk vermeld dat dit hoegenaamd niet de bedoeling was.
Hiervoor heeft hij mij op de koop toe, van verschillende uitlatingen en handelingen valselijk beschuldigd.
Beschuldigingen welke ik zonder enig probleem op het politiebureau heb kunnen weerleggen met bewijsstavende briefwisseling en e-mails tussen hem en mij onderling.
Niettemin, heb ik bij de politie de belofte moeten ondertekenen, de mede-eigenaars van ons gebouw, niet meer schriftelijk te zullen contacteren.

Ik vraag mij echter wel af, of zoiets dan echt bij wet is verboden!?
Kan iemand mij hierop antwoorden?

Indien ik bvb een vergadering zou (willen) beleggen, om hem als syndicus weg te stemmen, zouden mijn mogelijkheden aldus tot het mondeling contacteren van mede-eigenaars worden beperkt!???

Ik zie het niet zitten om bij alle buren te gaan aanbellen, noch hen telefonisch lastig te vallen.
Dit zou ik ook al niet zo eerlijk vinden, want dat zou op roddel en aanzet tot onrust lijken, plus dat mijn woorden op alle manieren (zouden) kunnen worden verdraaid.
Ik heb namelijk de gewoonte met open vizier te strijden en bijgevolg al mijn schrijven steeds met mijn echte naam, plus mededeling van adres en telefoon te ondertekenen.

Alle raad en meningen hieromtrent zijn tenzeerste welkom en hebben mijn oprechte dank bij voorbaat!
Mocht hierop geen aanneembaar antwoord zijn voorzien, ik kon het toch maar even kwijt. Met dank!

[consulent]

Als eigenaar van een appartement (gebouw van 50) heb ik (samen met vele anderen) al sinds jaar en dag, af te rekenen met een uiterst onbeschofte man als syndicus.
Een kerel die geen enkele tegenspraak duldt en op vriendelijke en beleefde vragen slechts ??n taal blijkt te kennen, namelijk die van verbaal geweld.
Hij zal o.m. geen enkele kans onbenut laten om bij de minste gelegenheid, iemand die het niet eens is met hem, verbaal aan te vallen en met gerechtelijke dreigingen om de oren te slaan. Onmogelijk met hem een deftig gesprek te voeren.
Het is een kerel die zich steeds weer opwerpt als een echte despoot, waartegen wij als betalende gemeenschap geen enkel verweer zouden hebben (!???) hetgeen mij eigenlijk tenzeerste zou verwonderen.
Ik heb mij eens veroorloofd tegen zijn wansmakelijk gedrag te protesteren door schriftelijk, alle eigenaars v/h gebouw, welke al dergelijke ervaringen met de man hebben meegemaakt, tot een zekere eendracht op te roepen, met de bedoeling hem in de toekomst met meerdere personen, gemakkelijker het hoofd te kunnen bieden.

Ik heb hierop verscheidene positieve telefonische meldingen ontvangen, waarbij ik met mijn initiatief werd gefeliciteerd.
Ik kreeg op alle punten overschot van gelijk en heb tal van vergelijkbare negatieve ervaringen te horen gekregen.
Toch is hierbij duidelijk gebleken dat ik van alle medeslachtoffers, op g??n verdere steun moest rekenen.

Soit ?! Ik werd hiervoor door de syndicus bij de plaatselijke politie aangeklaagd, wegens het zgz toebrengen van schade aan ?zijn? bedrijf.
Nochtans had ik in mijn boodschap uitdrukkelijk vermeld dat dit hoegenaamd niet de bedoeling was.
Hiervoor heeft hij mij op de koop toe, van verschillende uitlatingen en handelingen valselijk beschuldigd.
Beschuldigingen welke ik zonder enig probleem op het politiebureau heb kunnen weerleggen met bewijsstavende briefwisseling en e-mails tussen hem en mij onderling.
Niettemin, heb ik bij de politie de belofte moeten ondertekenen, de mede-eigenaars van ons gebouw, niet meer schriftelijk te zullen contacteren.

Ik vraag mij echter wel af, of zoiets dan echt bij wet is verboden!?
Kan iemand mij hierop antwoorden?

Indien ik bvb een vergadering zou (willen) beleggen, om hem als syndicus weg te stemmen, zouden mijn mogelijkheden aldus tot het mondeling contacteren van mede-eigenaars worden beperkt!???

Ik zie het niet zitten om bij alle buren te gaan aanbellen, noch hen telefonisch lastig te vallen.
Dit zou ik ook al niet zo eerlijk vinden, want dat zou op roddel en aanzet tot onrust lijken, plus dat mijn woorden op alle manieren (zouden) kunnen worden verdraaid.
Ik heb namelijk de gewoonte met open vizier te strijden en bijgevolg al mijn schrijven steeds met mijn echte naam, plus mededeling van adres en telefoon te ondertekenen.

Alle raad en meningen hieromtrent zijn tenzeerste welkom en hebben mijn oprechte dank bij voorbaat!
Mocht hierop geen aanneembaar antwoord zijn voorzien, ik kon het toch maar even kwijt. Met dank!

Beste,

Artikel 577-8 ? 6 voorziet: De algemene vergadering kan steeds de syndicus ontslaan. Zij kan hem eveneens, indien zij dit wenselijk acht, een voorlopig syndicus toevoegen voor een welbepaalde duur of voor welbepaalde doeleinden.

Artikel 577- 6 ? 2 van het B.W. meldt:" Onverminderd artikel 577-8, par. 4, 1 , kan de algemene vergadering bijeengeroepen worden op verzoek van ??n of meer mede?igenaars die ten minste ??n vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten bezitten." Opgelet, sommige statuten voorzien bv. min. 25%. Nazien dus. U schrijft een aanget. brief aan de syndicus en verzoekt om de vergadering bijeen te roepen. U omschrijft zelf de dagordepunten.Bv. ontslag syndicus - aanstelling nieuwe syndicus. Als bewijs dat aan de voorw. van 20% wordt voldaan, voegt u de namenlijst met de handtekeningen van de eigenaars die tot deze vergadering oproepen toe. Voorzie zelf de datum maar u houdt wel rekening met de periode oproep en dag van de BAV (zie statuten). Als de statutaire AV niet ver af is, kan u wachten tot deze vergadering. Stuur ook dan een aangetekende brief met de melding dat de syndicus de volgende dagordepunten (en u omschrijft ze opnieuw) op de agenda dient op te nemen. Hier heeft u dan geen 20% nodig maar kan u gewoon in eigen naam handelen. En dan maar hopen dat u min. 50% (tenzij strengere bepalingen in de statuten) van de andere eigenaars achter u krijgt. Tip. Als er op de dag van de vergadering geen nieuwe kandidaat wordt voorgedragen/aangesteld en de huidige syndicus wordt ontslagen, laat hem om praktische redenen (betalen lopende facturen,...) dan nog wel zijn taak uitvoeren tot dat de nieuwe syndicus wordt aangesteld. U houdt uiteraard ook rekening met de modaliteiten in het beheerscontract.

Succes.

[Luc]

Vraagje: werd een Raad van Beheer aangesteld?
Zo neen, is het misschien het ogenblik om er ??n aan te stellen. Stel dat punt voor om op de dagorde van de eerste volgende AV te plaatsen.

Niet vergeten: dit orgaan verzekerd niet het beheer van het gebouw, maar wel de controle op de uitvoering van de beslissingen door de syndicus.

En een raad: speel de bal en niet de man. Dit wil zeggen: betwist de wijze van uitvoering van bepaalde beslissingen van de AV door de syndicus, maar niet de competentie, ... van de syndicus. Geef de syndicus steeds een eerbare uitweg. Ga niet in op zijn provocaties, maar volg uw eigen weg naar een positief en publiek gekend doel, waar iedereen zich kan achter scharen (maar soms voorlopig de morele moed niet heeft om dat te doen).

Zulk een houding is constructief, mobiliseert uiteindelijk en leidt tot resultaten. Maar het is een langzame en soms uitputtende methode. Ik spreek uit ervaring.

Alle wegen leiden naar Rome en Rome is niet op ??n dag gebouwd.

Een tip: kijk na of de syndicus de onkosten van zijn klacht verrekend heeft en ten laste heeft gelegd van de VME en/of van U. Hij kan dat niet, omdat hij zijn klacht niet heeft ingediend in naam van de VME. Voor dat laatste moet hij expliciet de toelating hebben van de VME (= AV).

Hij speelt in feite hoogspel en kan zichzelf uiteindelijk zodanig buitenspel spel zetten, dat de Vrederechter bijna automatisch een voorlopige syndicus moet aanstellen. Want als mandataris van de VME mag hij zomaar niet handelen tegen ??n van zijn mandaatgevers in. Hij moet een expliciet mandaat hebben.

De syndicus is niet de beheerder van het gebouw , maar wel de VME. Hij is de syndicus van de VME, dwz van alle mede-eigenaars, zonder enige uitzondering.

Het akkoord van U om niet meer te schrijven aan de andere mede-eigenaars, gegeven aan de politie lijkt mij onevenwichtig te zijn en niet gebaseerd op een toepasselijke rechtsgrond in het kader van de interne werking van een VME.

Maar ik ben geen jurist, dus lijkt me het advies van een advocaat of minstens van een belangenvereniging van mede-eigenaars met een juridische dienst zoals het NICM of AES noodzakelijk.

[CWA]

Geachte Consulent, en Luc,

vooreerst mijn oprechte dank voor de antwoorden op mijn bericht.
Ik vrees echter, zoals ik al schreef, op weinig steun van mede-eigenaars te kunnen rekenen.
Zodoende is de kans re?el, dat ik op de jaarlijkse vergadering, onsterfelijk belachelijk word gemaakt.
Diezelfde vrees zit er duidelijk bij alle leden v/d gemeenschap in.

IK moet er wel bij vermelden, dat er tijdens een VME telkens een punt op de agenda voor het verlenen van d?charge v/d syndicus, is voorzien.
Een punt, waarbij de aanwezigen echter, nauwelijks de tijd krijgen om hun stem uit te brengen.
De snelheid waarmee dit specifiek agendapunt wordt behandeld, zou de HST/TVG bijna in verlegenheid brengen (lol).

Ik zal nu alle mogelijkheden verder moeten onderzoeken en bij toevallige gelegenheden, voorzichtigheidshalve, mondeling polshoogte bij andere eigenaars nemen, omtrent hun gevoelens over het al dan niet verderzetten v/h beleid van deze syndicus.
Ik zal tevens, de raad van Luc indachtig, compromitterende uitlaten tegenover deze persoon vermijden.

[j.demoor]

?Art.25.De drukpers is vrij; de censuur kan nooit worden ingevoerd...?(Grondwet 17 februari 1994).

?Met drukpers wordt ook bedoeld elke wijze van PUBLICATIE waarbij de reproductie van geschriften mogelijk is door methodes die met de drukpers een gelijkenis vertonen(Cass. 25 oktober 1909,Pas.1909,I,416).

Des te meer geldt die vrijheid voor niet-gepubliceerde geschriften.

?Niettemin, heb ik bij de politie de belofte MOETEN ondertekenen, de mede-eigenaars van ons gebouw, niet meer schriftelijk te zullen contacteren? schendt die vrijheid en kan het voorwerp uitmaken van een klacht bij http://www.comitep.be/ .Onderzoek echter zorgvuldig vooraf wat u precies hebt moeten ondertekenen.

Uiteraard mag uw schrijven noch misdrijf(laster,enz.) noch onrechtmatige daad vormen.Voor dit laatste is vereist:FOUT,schade en oorzakelijk verband tussen fout en schade.Schade alleen is dus niet voldoende.

Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) in http://just.fgov.be .Klik in de balk achter ?Juridische aard? op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts en zoek daar de nodige WetBOEKEN.