Aanwezigheidslijst

[Franske]

Ik woon in een appartementsgebouw dat valt onder de nieuwe wet op de mede?igendom. Al jaren vermoed ik dat er door bepaalde personen volmachten worden geronseld voor de jaarlijkse vergaderingen. Gisteren was het weer zover, 3307 eenheden aanwezig, 2949 eenheden volmacht. Telkens als er een voorstel is dat door het bestuur en de syndicus word gedragen, word dit bij stemming aanvaard. Is het bestuur en de syndicus tegen een voorstel, dan mag je met zekerheid een NEEN verwachten bij stemming. Heb ik als eigenaar het recht om een kopij te vragen van de aanwezigheidslijst. Misschien dat daaruit blijkt dat bvb. de syndicus over volmachten beschikt wat nochtans bij wet verboden is. Kan iemand mij helpen ? Alvast dank bij voorbaat. Franske.

[Luc]

Elke mede-eigenaar heeft het recht om alle documenten van een VME in te zien en er kopie van de vragen. Dit recht moet met mate uitgeoefend worden.

Een relatief recent vonnis van 22.07.2005 werd gepubliceerd in het het tijdschrift TApp 2006/1.

Verwijs in uw verzoek aan de syndicus expliciet naar Art. 577/6 ?2 (bijeenroeping AV op vraag van 20% van de aandelen/ME). Vraag om een schriftelijk antwoord binnen de veertien dagen.

Zo hij niet antwoord binnen de gestelde termijn, eventueel klacht indienen bij BIV (zie http://www.biv.be/), zo het gaat om een professionele syndicus.

Zo de syndicus weigert en verwijst naar de privacy wetgeving, neem schriftelijk contact op met de "privacy commissie", die toeziet op de toepassing van de wet, en vraag hen een schriftelijk advies over uw geweigerd verzoek. Zie http://www.privacycommission.be/. Zij zullen bevestigen dat de privacy niet geschonden wordt zo een mede-eigenaar dit vraagt. Maar deze ME is wel onderworpen aan de dezelfde normen als de syndicus voor wat betreft de publieke verspreiding ervan. En deze ME dient in principe een verklaring in die zin te ondertekenen bij de syndicus.

Vraag expliciet ook inzage niet alleen van de aanwezigheidlijst van de drie laatste AV, maar ook de volmachten.

Deze aanwezigheidslijst bevat in principe ook het adres van de ME en het aantal aandelen per ME.

Op de volmachten zelf kan je zien of de naam van de volmachtgever en -krijger geschreven is door dezelfde persoon.

Zo niet, heb je te doen met een blanco volmacht. In principe ongeldig, tenzij de verdeling ervan gebeurt door de voorzitter van de AV, volgens een procedure voorzien in het Reglement van Mede-eigendom (= de statuten).

Vergelijk ook de handtekeningen.

Het aantal volmachten is onbeperkt. Maar het aantal aandelen per persoon (volmachten inbegrepen) moet kleiner zijn dan 50% van de aanwezige en vertegenwoordigde aandelen. In uw geval minder dan 3128 aandelen. Zo niet moet de voorzitter van de AV de nodige maatregelen nemen. Zie voor de huidige doctrine van de taken van de voorzitter hetzelfde tijdschrift TApp 2006/1.

Vraag een kopie van de aanwezigheidslijst, plus van (sommige) dubieuze volmachten.

Zo de volmachten vernietigd zijn, is dit in uw geval (+40% volmachten) een voldoende reden om de vernietiging van de AV te vragen (indien de AV minder dan 3 maand geleden doorging).

[consulent]

Ik woon in een appartementsgebouw dat valt onder de nieuwe wet op de mede?igendom. Al jaren vermoed ik dat er door bepaalde personen volmachten worden geronseld voor de jaarlijkse vergaderingen. Gisteren was het weer zover, 3307 eenheden aanwezig, 2949 eenheden volmacht. Telkens als er een voorstel is dat door het bestuur en de syndicus word gedragen, word dit bij stemming aanvaard. Is het bestuur en de syndicus tegen een voorstel, dan mag je met zekerheid een NEEN verwachten bij stemming. Heb ik als eigenaar het recht om een kopij te vragen van de aanwezigheidslijst. Misschien dat daaruit blijkt dat bvb. de syndicus over volmachten beschikt wat nochtans bij wet verboden is. Kan iemand mij helpen ? Alvast dank bij voorbaat. Franske.

Beste,

Voor de vergaderingen van de afgelopen jaren kan u thans niets meer ondernemen. De wet op de gedwongen mede-eigendom stelt expliciet dat tegen beslissingen binnen de 3 maanden na kennisname dient te worden opgekomen. M.a.w. dat binnen deze termijn voor de Vrederechter dient te worden gedagvaard. Wanneer alle eigenaars regelmatig werden opgeroepen, dan begint de 3-maanden termijn te lopen vanaf de dag van de beslissing, de dag van de AV dus. Dit ongeacht of u aanwezig was of niet.

Aangaande de AV van enkele dagen geleden. Als ik het goed begrijp waren er in totaal 6256 quotiteiten aanwezig. Waarschijnlijk heeft het gebouw er 10.000? Ik meld dit even aangezien een eerste vergadering maar kan doorgaan wanneer de helft + 1 van de eigenaars fysiek of via volmacht aanwezig zijn en wanneer minstens de helft van de aandelen vertegenwoordigd zijn.

Wat volmachten betreft. Als de syndicus een eigenaar is, dan mag hij in zijn hoedanigheid als mede-eigenaar volmachten hebben. In zijn hoedanigheid als syndicus mag hij idd wettelijk geen volmacht krijgen.

U heeft uiteraard het recht om alle documenten die de VME aanbelangen in te kijken. Als de syndicus dit weigert, dan zal u waarschijnlijk naar een advocaat dienen te stappen. Deze kan dan de syndicus aansporen vooralsnog vrijwillig de documenten te overhandigen of u de gelegenheid geven ze in te kijken. Kopies dient u eventueel te betalen. Lukt ook dit niet, dan vrees ik dat u dit via de rechtbank inzagerecht zal moeten afdwingen (wat meestal geen probleem zal zijn). Om in eerste instantie kosten te vermijden kan u partijen in verzoening oproepen.

Wat uw vermoeden van misbruik van volmachten betreft; Zoals eerder gemeld kan u met betrekking tot vergaderingen/genomen beslissingen binnen de 3 maanden protest aantekenen bij de Vrederechter. Dit doet u wanneer het vermoeden bestaat dat het om een onrechtmatige, onregelmatige of bedriegelijke beslissing/vergadering gaat. Het zal uiteraard aan u zijn om te bewijzen/aan te tonen dat er van enig bedrog, onregelmatigheid,... sprake is. Ik vrees dat dit in deze niet makkelijk zal zijn. Maar misschien dat inzage in de aanwezigheidslijst, volmachten... soelaas kan brengen.

Aangaande het "ronselen" van volmachten. Kijk voorzeker de statuten (basisakte en reglement van mede-eigendom) na. Vaak wordt hierin een beperking van volmachten voorzien. Bv. elke eigenaar mag max. maar over 1 volmacht beschikken.... Misschien vind je hier je juridisch argument terug.

Is er niets voorzien, dan kan je misschien als dagordepunt op de volgende vergadering zien te bekomen dat er beperkingen in het aantal volmachten worden opgelegd. Tenzij strengere bepalingen in de statuten heeft u hier voor rechtsgeldig 50% van de stemmen nodig.

Als auteur van alle artikels over mede-eigendom in de vastgoeduitgave van het blad "Tips en advies" kan ik je aanraden (iedereen trouwens) je hier op te abonneren. Veel van deze items (hier volmachten) worden adh van praktijkvoorbeelden met eventueel een verwijzing naar vonnissen in mijn artikels beschreven.

Succes.

[Luc]

Ter informatie: een statutaire beperking van het aantal volmachten is niet wettelijk en nietig sinds 01.08.1995.

De wet staat namelijk de AV niet toe om het wettelijk recht van elke mede-eigenaar te beperken om zich te laten vertegenwoordigen door iemand van zijn keuze (behalve de syndicus).

[consulent]

Ter informatie: een statutaire beperking van het aantal volmachten is niet wettelijk en nietig sinds 01.08.1995.

De wet staat namelijk de AV niet toe om het wettelijk recht van elke mede-eigenaar te beperken om zich te laten vertegenwoordigen door iemand van zijn keuze (behalve de syndicus).

Beste,

Kijk de rechtspraak na. Vonnissen genoeg dienaangaande. Statuten of beslissing AV voorzagen een beperking in volmachten. Rechtbanken hebben de redenering met betrekking tot de beperkingen in volmachten gevolgd. Dit om rechtsmisbruik tegen te gaan. Aan de andere andere kant bestaat er ook rechtspraak aangaande misbruik van minderheid. Dus het tegenovergestelde.

Zie ook geschriften Mr.Timmermans, Prof. Meulemans,...

Mvg.

[Luc]

Rechtsmisbruik is een tweesnijdend zwaard van Justitie.

Het is een rechtsmisbruik om vier van de acht volmachten van een mede-eigenaar te weigeren, omdat de statuten het aantal beperken tot 4 (VME van 250 appartementen) en omdat de syndicus er alles op zet om .

Het is een rechtsmisbruik om blanco volmachten te gebruiken "en masse", ten einde een "meerderheid" te verkrijgen, zonder dat de betrokken mede-eigenaars weten wie de persoon is aan wie zij volmacht hebben gegeven.

Etc ...

Het is niet omdat bijna iedereen meer dan 120 per uur rijdt op de autostrade (als er geen file is), dat het wettelijk toegestaan is om dat te doen.

Het getuigt van geen rechtszekerheid dat alles afhangt van de context of deze beperking al dan niet geldig is.

Maar ik meen dat er geen arrest van het Hof van Cassatie bestaat die de beperking van de volmachten door de statuten homologeert.

In Frankrijk is die beperking rechtsgeldig, maar zij gaat o.a. gepaard met een draconische maatregelen inzake de inhoud van de uitnodiging van de AV, de boekhouding, etc ... . En ook met het feit dat het volstaat dat ??n mede-eigenaar niet uitgenodigd is, om de AV integraal te laten vernietigen.

Besluit: in de hudige context is het ten zeerste aangeraden om persoonlijk naar de AV te komen. Dat is de enige mogelijkheid om zeker te zijn dat uw stem gehoord wordt.