Syndicus: fysieke persoon of vennootschap

[Mercury]

Verwijzend naar de (nieuwe) wetgeving "Plichtenleer van de vastgoedmakelaar", waarin de syndicus een speciaal geval is ("de vastgoedmakelaar-syndicus") zijn wij in een appartementsgebouw gecon-fronteerd met volgend probleem:
Onze syndicus (fysieke persoon met BIV erkenningsnummer) oefent zijn activiteiten uit in het kader van een bvba (wat zijn goed recht is).
Vermelde syndicus wenst zijn bvba te verkopen (wat nog steeds zijn goed recht is) aan een andere vastgoedmakelaar-syndicus (eveneens met BIV erkenningsnummer), en deelt de mede-eigenaars mede dat[niet hij de syndicus is maar wel de bvba!.
Gevolg: de koper zou dan automatisch het beheer overnemen, want, zo wordt gesteld: de bvba is de syndicus en er verandert voor de eigenaars dus niets!.
De eigenaars hebben hierover hun twijfels en menen dat zij het recht hebben (wet mede-eigendom) zelf te beslissen over de aanstelling van een nieuwe syndicus (fysieke persoon).
Wordt hier de wet op de handelsvennootschappen niet misbruikt in een poging om de wet op de mede-eigendom buiten spel te zetten? Kan dit wel?
Tenslotte zeer concreet: is het niet zo dat een persoon inderdaad zijn beroep als syndicus mag uitoefenen in het kader van een vennootschap
(uiteraard) maar dat deze vennootschap, in casu de bvba, zelf niet "de
syndicus" kan zijn?

Dank bij voorbaat

Mercury

[bosser]

Reglement van plichtenleer van het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaarsHet reglement van plichtenleer en de twee aangehechte richtlijnen zijn goedgekeurd door het KB van 27/09/2006 (BS 18/10/2006).

Behalve elders bepaald zijn de artikels van het reglement van kracht sinds 17/12/2006. De invoegetreding van de twee richtlijnen werd vastgesteld op 01/01/2007.

TITEL I - Gemeenschappelijke bepalingen
....
HOOFDSTUK II
Definities
....
8? de vastgoedmakelaar-syndicus: de vastgoedmakelaar die handelt in het kader van het beheer en behoud van de gemene delen van de gedwongen mede-eigendom van gebouwen ...
HOOFDSTUK III
De vastgoedmakelaar en zijn aansprakelijkheid: principes

Art. 3.

Op deontologisch vlak is de vastgoedmakelaar, die zijn beroep uitoefent in de hoedanigheid van fysieke persoon of in het kader van een rechtspersoon, verantwoordelijk voor alle handelingen gesteld in de uitoefening van zijn beroep, hetzij persoonlijk, hetzij door de aangestelden die in het kader van die uitoefening onder zijn gezag staan, hetzij door personen waarvoor hij zich uitdrukkelijk verbonden heeft tot het onder zijn verantwoordelijkheid co?rdineren van de activiteiten.
Buiten die gevallen draagt hij op deontologisch vlak geen enkele aansprakelijkheid voor zelfstandig medewerkende vastgoedmakelaars, tenzij hij meegewerkt heeft aan feiten die een dergelijke aansprakelijkheid met zich kunnen meebrengen.

Hieruit volgt dat de vastgoedmakelaar-syndicus inderdaad een vennootschap kan zijn, en wanneer die vennootschap wordt overgelaten en de overnemer in persoonlijke naam erkend is bij het BIV en eventueel de vennootschap is erkend bij het BIV (maar ik denk dat die erkenning nog niet bestaat !), dan blijft dezelfde rechtspersoon bestaan en blijft de syndicus bestaan. Bij overdracht van de aandelen blijft de rechtspersoon vennootschap bestaan... al haar verplichtingen en contracten blijven lopen ... ook de lastgeving van syndicus door de mede?igendom aan de vennootschap.

Het is echter de algemene vergadering toegestaan ten allen tijde de syndicus te ontslaan...

Art. 577-8. Burgerlijk Wetboek ...
? 6 De algemene vergadering kan steeds de syndicus ontslaan. Zij kan hem eveneens, indien zij dit wenselijk acht, een voorlopig syndicus toevoegen voor een welbepaalde duur of voor welbepaalde doeleinden.