Dreiging uitzetting door hondje

[Yona]

Ik heb de vorige berichten ivm met huisdieren al gelezen en begrijp hieruit dat een huisbaas dit niet kan weigeren maar toch heb ik een specifieke vraag.

In ons contract staat dus ook zo een 'huisdieren verboden' clausule. Voor we een hond kochten hebben we het expliciet aan de huisbaas gevraagd en hij had er geen probleem mee "maar de buren..." . Wij dus naar de buren en die hadden er absoluut geen probleem mee. Jammer genoeg hebebn we dit niet op papier gezet.

Onze hond (franse bulldog, stil en kalm) woont hier nu al 5 maanden, als wij niet thuis zijn zit ze in een afgesloten bench (2 op 2 m) in de keuken, ze loopt dus niet vrij rond in het huis.

Twee weken geleden is de huisbaas op 'inspectie' geweest en vond hij het een schattige en lieve hond. Drie dagen later belde hij echter en zei dat de hond weg moest. Na informatie te zoeken op internet dachten we wel dat hij niets kon doen.
Vanmorgen belde hij echter terug met de boodschap dat de hond binnen 2 weken buiten moet anders moeten wij het huis verlaten in 2 maanden.

Welke stappen kunnen wij best ondernemen? Zelf actief naar advocaat stappen en eventueel vredegerecht? Of afwachten? Kan hij ons zomaar buiten gooien?

Als jong koppel willen we zowiso niet langer dan 3jaar in dit huis wonen... maar om na half jaar weer te zoeken en te verhuizen..

Alvast bedankt!

[question]

Ik ben maar een leek, maar als er een clausule in het contract staat, heb je geen 'poot' om op te staan, en om er daarvoor nog geld aan uit te geven via advocaat of vredegerecht... Allemaal verloren geld hoor.
Ofwel verhuis je, ofwel plaats je de hond elders (evt. bij familie).

Laat het een les zijn voor de volgende keer, laat de huisbaas een document tekenen waarin hij stelt dat hij ermee akkoord is. Wederzijds vertrouwen is een mooi gegeven, maar vroeg of laat loopt het toch spaak.

[mapleleiah]

Ik ben maar een leek, maar als er een clausule in het contract staat, heb je geen 'poot' om op te staan, en om er daarvoor nog geld aan uit te geven via advocaat of vredegerecht... Allemaal verloren geld hoor.
Ofwel verhuis je, ofwel plaats je de hond elders (evt. bij familie).

Laat het een les zijn voor de volgende keer, laat de huisbaas een document tekenen waarin hij stelt dat hij ermee akkoord is. Wederzijds vertrouwen is een mooi gegeven, maar vroeg of laat loopt het toch spaak.

Volgens andere bronnen op dit forum, zoals reeds vermeld door de OP zelf, is een dergelijke clausule waardeloos.

Ik zou dus niet direct toegeven, zeker als de hond geen enkel hinder vormt en ook geen schade aangericht heeft. Gebruik hiervoor eventueel getuigenissen.

Lenny

[rikkie]

@ YONA,
hier vindt je meer info
http://www.juridischforum.be/forum/viewtopic.php?t=7884

[j.demoor]

“Een bepaling uit het huishoudelijk reglement, waarnaar de huurovereenkomst verwijst, voorziet de beëindiging van de huurovereenkomst bij de niet-naleving van het volledig verbod enig huisdier te houden. Omdat deze bepaling strijdig is met art. 8.1 E.V.R.M. en bovendien als uitdrukkelijk ontbindend beding voor niet geschreven wordt gehouden (art. 1762bis B.W.), heeft ze geen uitwerking.”( Rb. Luik 21 oktober 1986, J.L. 1987, 578).

“De niet-naleving van het contractuele verbod in een appartement, gehuurd van een sociale huisvestingsmaatschappij,huisdieren te houden, is een onvoldoende ernstige tekortkoming aan een overigens bijkomstige contractsbepaling, om de ontbinding van de huurovereenkomst ten nadele van de huurder te rechtvaardigen. Het is in onze moderne samenleving immers gebruikelijk, en het wordt eveneens gedoogd, dat huurders van appartementen toebehorende aan sociale huisvestingsmaatschappijen, een huisdier bij zich houden, in zoverre de aanwezigheid van deze dieren aan het geheel van de gemeenschappelijke uitrusting van het appartementsgebouw en aan de andere bewoners geen schade noch burenlast veroorzaakt“(Rb.Dendermonde 20 februari 1989,R.W.1990-91,616-619.) Zie ook Rb.Luik 16 januari 1990,TBBR 1990,474.

“Arft.1762bis.De uitdrukkelijk ontbindende voorwaarde wordt voor niet geschreven geacht.”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

De verhuurder kan de huur ENKEL zelf beëindigen door OPZEGGING binnen de grenzen en onder de voorwaarden van art.3 Woninghuurwet 20 februari 1991.Zie zelf die bepaling na.

Alleen de vrederechter kan de huur ONTBINDEN krachtens art.1760 B.W.,wegens schuld van de huurder.

Ga volledigheidshalve naar (Belgische wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be .Klik voor WetBOEKEN in de balk achter ’Juridische aard’ op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts.

[Casalangdre]

Zo eenvoudig is het eigenlijk niet. Men kan niet zomaar steunen op een uitspraak van één bepaalde rechter of rechtbank.
Een uitspraak is immers enkel geldig voor dat bepaalde geval en die specifieke omstandigheden.

Het bestuderen van de rechtspraak in het geval van huisdieren leert immers dat in de overgrote meerderheid van de gevallen de rechter een dergelijke clausule wel degelijk geldig verklaard.
Het ongeldig verklaren van een clausule is immer een inperking van het contractrecht en zou al dus danig expliciet vermeld moet worden door de wetgever.

Zo heeft het vrederecht van Wetteren in 1987 een vonnis geveld dat het rechtsbeginsel van de billijkheid niet toelaat om een dergelijke clausule van onwaarde te verklaren.

Verder is het niet duidelijk of een supranationale wetgeving zoals de Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden wel afgedwongen kan worden van individu tot individu, vermits deze eigenlijk bedoeld is om de rechten van de burger te beschermen tegen de overheid.

Bovendien kan het inroepen hiervan tot een boemerangeffect leiden : De vrederechter van Hoei roept juist het recht op privé-leven in om te stellen dat sociale huisvestingsmaatschappijen het recht hebben om de modaliteiten van de uitoefening van dit recht op privé-leven te regelen, bijvoorbeeld door een verbod op het houden van huisdieren. (Vred. Hoei, 5 februari 1993, T. Vred., 1993, 335).

Ik zou met andere woorden - indien de zaak voor de vrederechter komt - niet zo gerust zijn in een gunstige afloop (nvdr. voor de huurders dan...)

[JohnD]

Ik ben maar een leek, maar als er een clausule in het contract staat, heb je geen 'poot' om op te staan, en om er daarvoor nog geld aan uit te geven via advocaat of vredegerecht... Allemaal verloren geld hoor.
Ofwel verhuis je, ofwel plaats je de hond elders (evt. bij familie).

Laat het een les zijn voor de volgende keer, laat de huisbaas een document tekenen waarin hij stelt dat hij ermee akkoord is. Wederzijds vertrouwen is een mooi gegeven, maar vroeg of laat loopt het toch spaak.

Je hebt dus absoluut ongelijk en zoals ik en andere mensen beweren heb jij geen poot om op te staan.

1) Sinds wanneer is elke clausule in een huurkontrakt automatisvh rechtsgeldig. Het is reeds meermaals bewezen dat een verhuurder zomaar van alles in een huurkontrakt plaatst met het gedacht dat als hij het in het huurkontrakt plaatst en de huurder tekent het, het automatisch bindend is. Dat is een foutieve interpretatie. Heel veel zaken die een verhuurder in een huurkontrakt plaatst worden automatisch geannuleerd omdat ze niet stroken met regels, wetten enz.. die hierboven staan.

2) Een van die wetten die zelfs boven de huurwet en alle andere wetten staat is de wet op de fundamentale vrijheden en het recht op privacy. Ik heb er een heel uitgebreide uiteenzetting over gegeven enkele maanden geleden. Met referentie naar een uitspraak van een hof van beroep (wat toch niet niets is dacht ik) komt het er op neer dat het verbod op het houden van huisdieren (hier wel toegegeven voorzover ze geen duidelijke hinder vormen voor anderen) een duidelijke inbreuk is op de privacy wet; wet die dus boven elke andere wet staat !! Dus zelfs als expliciet in het kontrakt staat dat het houden van huisdieren verboden is ! Laat het nu voor eens en voor altijd gezegd zijn.

3) Het aantal verhuurders dat er mee akkord is dat zijn huurder een huisdier houd, en dat dan nog vermeld in het kontrakt ? Hoeveel denk je ? 1 op de 1000 ?

4) Door jou slechte raad aan Yona om deze beslissing van de eigenaar zomaar te aanvaarden gaan er nog meer mensen denken dat ze geen kans hebben, alhoewel het stilaan het tegenovergestelde zou mogen zijn.

5) Bedankt j.de moor voor de verwijzing naar meerdere uitspraken waar ik al een tijdje achter zocht. Er is ook nog de uitspraak van het hof van beroep van Grace-Hollogne die ik echter nog steeds niet gevonden heb, alhoewel ik weet dat er ook een gunstige uitspraak gedaan is nu reeds een antal jaren geleden.

6) Wat Casalangdre zegt is zeker niet te verwaarlozen maar hoe meer rechters de verbodsclausule voor het houden van huisdieren nietig verklaren, hoe beter. Anderzijds is een integrale overname door een hof van beroep van een uitspraak van een vredegerecht toch ook niet niets. Stel dat die uitspraak naar het hof van cassatie was geweest ? Zou ze dan voldoende bindend geweest zijn voor alle (vrede) rechters ? En het ene hof van beroep dat een andere uitspraak doet dan een ander hof van beroep ?

[Casalangdre]

En om op jullie eigenlijke vraag te antwoorden : volgens mij moeten jullie helmaal niets doen. Het initiatief ligt bij de huisbaas. Jullie moeten enkel reageren op zijn stappen.

Indien de zaak voor het vredegerecht komt, is het zo dat de vrederechter - in principe - enkel rekening kan houden met jullie omstandigheden. Maar uit vorige uitspraken blijkt meestal het volgende : Indien het gaat om een huis (ev. met tuin of terras) mogen de huurders het huisdier houden. Indien het gaat om een studio of kamer, valt de beslissing in het nadeel van de huurders (en huisdier) uit. Als het gaat om een apartement, tja... zitten we nog meer in een schemerzone, dit kan eigenlijk alle kanten uit ...

[Yona]

alvast bedankt!

zijn "deadline" is binnen een week, dus ik gok dat we dan weer een 'voicemail' gaan horen.

[JohnD]

En om op jullie eigenlijke vraag te antwoorden : volgens mij moeten jullie helmaal niets doen. Het initiatief ligt bij de huisbaas. Jullie moeten enkel reageren op zijn stappen.

Indien de zaak voor het vredegerecht komt, is het zo dat de vrederechter - in principe - enkel rekening kan houden met jullie omstandigheden. Maar uit vorige uitspraken blijkt meestal het volgende : Indien het gaat om een huis (ev. met tuin of terras) mogen de huurders het huisdier houden. Indien het gaat om een studio of kamer, valt de beslissing in het nadeel van de huurders (en huisdier) uit. Als het gaat om een apartement, tja... zitten we nog meer in een schemerzone, dit kan eigenlijk alle kanten uit ...

OK, ik vraag me toch af hoe die rechters soms redeneren.

Is het de mogelijke hinder die dieren kunnen veroorzaken ?
Zelfs als er geen klachten zijn ?

Vernielingen die een dier kan uitrichten ? Een hond kan evenveel vernielen in een huis als in een studio, kamer of appartement, dus daar begrijp ik die verschillende houdingen van de vrederechters niet.

Ik begrijp wel dat zij meestal zelf eigenaars zijn en dus gegarandeerd een bevooroordeeld besluit nemen.

En dan nog de verschillende soorten dieren ? Kat, hond ? kanarie ?

Mijn vriendin haar huisbaas had bij aanvang van het kontrakt gezegd dat ze een kat mocht houden; alhoewel het duidelijk in het kontrakt vermeld stond dat dieren niet toegelaten waren. Hij wou dat niet wijzigen in uitgezonderd een kat.
Nu 4 jaar later tijdens een discussie over iets heel anders kwam hij met een dreigement (duidelijk als drukmiddel voor een totaal andere zaak).

Ik heb hem gekontakteerd op haar vraag en hem gezegd dat hij er niet moet van dromen om het houden van een dier (kat), te verbieden, want dat ik haar aangeraden had de zaak eventueel in beroep te trekken moest een vrederechter anders beslissen en dat zij, moest het dier ondertussen tijdelijk naar een asiel gebracht moeten worden, ik die kosten wel tijdelijk op mij zou nemen, maar ik haar zou opdragen die kosten terug op hem te verhalen.

Hoe kan dat nu dat men 4 jaar zonder problemen of klachten een dier kan houden maar dat dan met een eventueel verbod word gedreigd tijdens een discussie.

Kan hier niet van een bewezen gedoogbeleid gedurende die 4 jaar gesproken worden vanwege de eigenaar ? M.a.w. een bevestiging van een mondelinge overeenkomst door het uitblijven van een klacht gedurende 4 jaar (en nu dus ook nu geen klacht maar een veranderde houding te wijten aan andere problemen)

[Casalangdre]

Wel, ik heb natuurlijk niet alle motiveringen van vrederechters bestudeerd of onthouden, maar er zijn wel een aantal tendezen te onderscheiden in de motieven die vrederechters (of hogere rechters) gebruiken voor hun vonnissen in deze zaken.

Ten eerste zal het al zeker niet in het voordeel van de huurders zijn, dat de huurwaarborg vorig jaar van drie maanden naar twee maanden is teruggebracht. Deze waarborg wordt immers hoofdzakelijk aangesproken voor het vergoeden van schade. Indien deze mogelijkheid verkleint, door het verminderen van de waarborg, lijkt het niet meer dan billijk dat huiseigenaren op voorhand de mogelijkheid van schade (i.d. door huisdieren) proberen te verminderen.

Ten tweede zal er rekening gehouden worden met de grote en de "vernielkracht" van een huisdier. Een Ierse wolfshond zal op minder begrip kunnen rekenen dan een kanarie of een goudvis.

Als derde kan de rechter rekening houden met de overlast voor de buren. Een hond houden in een huis zal minder problematisch zijn dan in een studio of een apartement, gewoon omdat in een apartementsgebouw de mensen veel dichter bij elkaar leven. Het moet al een enorm grote hond zijn met een enorm blafvermogen, indien deze in een huis voor de omwonende buren overlast zal geven. Daarintegen zullen buren in een apartementsgebouw veel sneller last hebben van een huisdier. In een apartementsgebouw moet er bijvoorbeeld ook rekening gehouden worden met reukoverlast.

Ten vierde is ook het welzijn van het dier zelf van belang. Het spreek voor zich dat het houden van een grote hond of bv. meerdere katten op een studio van 30m² op niet veel begrip moet kunnen rekenen. En dan hebben we het nog niet over de hygiënische gevolgen hiervan. Denk maar aan het houden van een Siberische hamster.

Op die manier is er eigenlijk een heel arsenaal aan redenen en omstandigheden die de redenering van een rechter kunnen beinvloeden. Eigenlijk is het te vergelijken met het afspelen van muziek. In principe heeft niets er iets mee te maken wanneer en hoe je muziek beluistert in je eigen woning. Maar als de buren last hebben, kunnen ze natuurlijk wel een klacht neerleggen bij de politie....

JohnD, wat betreft uw vriendin : zeer moeilijk geval waarvan de uitkomst moeilijk te verspellen valt. Het beste is om van dat soort afspraken op papier te zetten. Dit is geen geval van wantrouwen of zo : goede afspraken maken goede vrienden. Maar ook hier, zou ik zelf niets doen, maar de stappen van de tegenpartij afwachten. Persoonlijk zou ik mij niet te veel druk maken hieromtrent. Het aanspannen van een gerechtelijke procedure is immers veel meer moeite en kost veel meer, dan gewoon een kat gedogen ....