Problemen met huurder

[Indzji]

Context:
Ik heb deze zomer een appartement gekocht in Brussel, als investering. Ik verhuur het appartement sinds eind augustus. Het is de eerste keer dat ik een appartement verhuur. Ik heb mezelf altijd voorgenomen om een redelijke, correcte verhuurder te zijn, maar de laatste tijd begin ik te begrijpen waarom mijn vroegere huisbaas alleen maar via aangetekende brief communiceerde...

Enkele zaken ter info:
- Het is een 3-6-9 huurcontract, vanaf 24/8/2015, en ik heb het laten registreren.
- De vorige eigenaar heeft het appartement opgekocht in slechte staat en zelf gerenoveerd. Hij heeft het 1,5 jaar verhuurd en daarna aan mij verkocht.
- Er is een uitgebreide plaatsbeschrijving opgemaakt bij het begin van het huurcontract, ook met foto's. Het appartement was/leek in goede staat op alle vlakken.
- In het contract staat dat de huurder op de 1e van de maand moet betalen. Er staat niet gespecificeerd dat dat via permanente opdracht moet gebeuren.

Chronologisch overzicht:
- Mijn huurder betaalt nooit op tijd. Ik moet haar altijd een sms sturen om haar te vragen te betalen, en dan nog duurt het enkele dagen eer ik mijn geld heb. Als er problemen zijn met het appartement, meldt ze die ook bijna altijd pas op het moment dat ik haar vraag te betalen.
- Begin september dreigt ze er al mee om te vertrekken omdat de bovenbuur teveel lawaai maakt. Ze vraagt om huurvermindering, die ik haar niet geef. De bovenbuur wordt uiteindelijk uit het appartement gezet door de eigenaar omdat hij niet betaalt. Probleem opgelost.
- Eind september: 24/9: ze stuurt een sms dat ik een loodgieter moet laten komen omdat er de douche overloopt als ze een douche neemt. 25/9: Ik antwoord haar dat ik zo snel mogelijk iemand laat komen. Ik contacteer een loodgieter, die haar probeert te bellen om een afspraak te maken, maar ze reageert niet. Begin oktober: heel wat heen en weer ge-sms, ze is nooit thuis en wil niet dat ik zelf langskom met de loodgieter op een moment dat ze er niet is. Uiteindelijk spreek ik af om op 15/10 langs te komen met de loodgieter. De dag zelf stuurt ze een sms dat ze er toch niet zal zijn maar dat ik mag binnenkomen. De loodgieter zegt dat de douche verstopt is en gaat met een soort ontstoppingsmachine de buizen om alles vrij te maken. Hij heeft het gevoel dat de buizen raar lopen en niet goed gelegd zijn. Uiteindelijk lukt het om alles te ontstoppen, maar hij zegt dat ik het best een beetje in 't oog houdt, want dat het zou kunnen dat de buizen niet meer goed vast zitten nu.
- Oktober: 21/10: Nieuwe sms van de huurder: ze kan niet meer douchen want de onderbuurvrouw (schuin eronder) heeft een lek in haar plafond telkens ze een douche neemt. Er is waterschade in de gang ook. De buizen zitten dus inderdaad niet meer goed vast. Ik vraag haar het tel.nr. van de buurvrouw, maar ze geeft het niet, zegt dat ze mijn nummer heeft gegeven aan de buurvrouw. 30/10: ik sms haar dat ik de verzekering heb gecontacteerd en dat er een expert gaat langskomen. Ik zeg dat ze in november 500 ipv 600 euro mag betalen wegens de overlast van het niet kunnen douchen. 3/11: Ik sms haar dat er een dossier geopend is bij de verzekering en vraag haar een kopie van haar verzekering door te sturen (op vraag van mijn verzekering). Die heb ik nooit gekregen.
- November: 15/11: ze sms't dat er nu ook een lek is aan het toilet: als je doortrekt, sijpelt er water in de muur. Ik zeg dat ik dat zal tonen aan de expert, die diezelfde dag langskomt. Ze is weer niet thuis. Met haar toelating bekijk ik het appartement samen met de expert. Ik zeg dat ze ook voor december 100 euro minder mag betalen. De verzekering gaat akkoord om mij de schade uit te betalen. 23/11: ik sms dat de loodgieter haar zal contacteren om de douche te repareren. Een heel gedoe om af te spreken met de loodgieter: ze wil erbij zijn als hij komt, maar ze heeft nooit tijd, of ze spreekt af met hem en annuleert dan op de laatste moment; ze belooft de sleutels aan de buurvrouw te geven, maar vergeet dat, zodat hij voor de deur staat en niet binnen kan. Uiteindelijk is het al eind december. De loodgieter doet het essentiële om douche en wc te repareren, en belooft later terug te komen. Hij zegt dat hij de werken voor de kerstvakantie had willen uitvoeren, want in 2016 heeft hij al veel andere werken gepland.
- Januari en februari: ik stuur begin van de maand telkens een sms om haar te vragen te betalen, uiteindelijk betaalt ze rond de 10e. Eind januari doet de loodgieter het grootste deel van de werken.
- Maart: ik stuur een iets kordater bericht, met de vraag om een permanente opdracht in te stellen, zodat ik niet telkens een sms moet sturen. Ik herhaal dat in haar contract staat dat ze de 1e van de maand moet betalen. Haar antwoord: "ik wacht nog altijd tot de werken gedaan zijn in de badkamer. De badkamer is super vochtig en staat vol schimmel, heel het appartement stinkt naar de schimmel." Ze dreigt ermee om naar de huurdersbond te stappen, want "zo kan het echt niet langer". Dit is de eerste keer dat ze iets zegt van de schimmel in de badkamer! Ze stuurt foto's van de schimmel op de muur. 8/3: Ik laat haar weten dat ik op 11/3 zal langskomen met een expert in vochtproblemen om te zien wat de oorzaak is. Ze gaat ermee akkoord dat ik binnenkom, zij zal niet thuis zijn. Ik stuur haar de avond van 11/3 een mail met de bevindingen van de expert: de schimmel (zwarte plekken) staat alleen op een deel van de buitenmuur. Dat deel is dunner dan het andere deel, waardoor, als ze niet genoeg verlucht en verwarmt, alle condens zich daarop vastzet en er schimmel ontstaat. Er zit een groot raam in de badkamer. Ik zeg dus dat ze dat meer moet open zetten, en dat ze ook genoeg moet verwarmen, om de schimmel te voorkomen. En dat ze nu best eerst een product gebruikt om de schimmel weg te nemen. Ik suggereer haar zelfs welk product ze kan gebruiken. Ik zeg haar ook ter info dat de buitengevel binnenkort extra geïsoleerd zal worden. (Het is een oud gebouw en alle eigenaars/huurders zeggen dat die muur niet zo goed geïsoleerd is.) Daarna volgt een hele sms-conversatie, waarin zij steeds kwader wordt, eist dat ik haar huur verminder en maatregelen neem, want het is zogezegd door een gebrek aan het gebouw dat zij problemen heeft. Ik antwoord dat die muur niet de echte oorzaak is, dat moest zij beter verluchten en verwarmen er geen probleem zou zijn (dat zei ook de expert). Ze dreigt naar de vrederechter te stappen als ik niets doe.

Mijn vraag nu:
Wat moet ik doen? Heeft zij effectief recht op huurvermindering? Mij lijkt van niet! Hoe pak ik dit best aan? De meeste communicatie verliep voorlopig via sms, af en toe via mail. Ik ben nu van plan haar een aangetekende brief te sturen, met nog eens een herhaling van wat de expert gezegd heeft, zodat daar achteraf geen twijfel over kan bestaan. De badkamer is inderdaad nog altijd niet 100% in orde (de bovenkant van de wc moet nog terug dichtgemaakt worden, en een stukje van de muur moet geschuurd en herverfd worden), maar de loodgieter heeft mij gezegd dat hij dat eind maart gaat doen, omdat hij niet vroeger tijd had. Had zij niet zo tegengewerkt in december, dan had hij toen alles al kunnen doen, toen hij wel tijd had.

Heeft er iemand raad? Alvast heel erg bedankt!!!

[KJ86]

Ze heeft geen recht op huurvermindering. Ze had zelf geen recht op het bedrag dat je gegund hebt voor de slecht functionerende douche.
Aangetekend schrijven sturen en duidelijk maken dat je de kosten veroorzaakt door de badkamer gebrekkig te verluchten, zult verhalen.

[Blaatpraat]

Voor zover ik zie, zijn quasi alle zaken die jij tot op heden betaald hebt, en gedaan hebt, sowieso al ten laste van de huurder.

Ontstopping is ten laste van de huurder (tenzij deze kan bewijzen dat het door een fout van de verhuurder is).
De hieruit volgende schade is dan inderdaad voor jou (maar daarin is de verzekering tussen gekomen).

Schimmel is ook voor verhuurder, tenzij dit komt door niet te verluchten.
Als het een raam is dat werkt, is dit ook niet jouw probleem.

Bottomline: ik zou geen huurvermindering toestaan.
Zou inderdaad een AS sturen met de herhaling van de expert, en dat voor u hierbij de zaak afgesloten is.
Ook erin vermelden dat als ze het probleem niet oplost (want het is haar fout), je de kosten voor het professioneel reinigen op haar zult verhalen bij einde huur.

[Franciscus]

Op de koop toe zorgt zij zelf voor veel vertraging gezien ze er zelf voor zorgt dat ze dikswikls niet aanwezig is als u een loodgieter laat langsgaan. Wie betaald die kosten?

Als ze aar de vrederechter gaat dan maakt u een tijdslijn met alle feiten zie uw eerste topic en voeg daar alle dagen en uren aan toe dat er getelefoneerd is - ge-sms't - de loodgieter ter plaatse is geweest - haar niet betalen - feit dat ze haar verzekering nog steeds niet heeft kenbaar gemaakt .

Zet in de AS zeker ook uw vraag om binnen de 8 dagen u per mail of post een copie van haar brandpolis te bezorgen (wat ze vermoedelijk contractueel verplicht is te hebben).

Als ze naar de vrederechter stapt en u hebt zo'n tijdslijn ( in een rekenvel goed bij te houden) denkt ik niet dat ze veel kans maakt.

[Xenophon]

Ik ben zelf ook verhuurder; u hebt nu les nr 1 geleerd: hou het zakelijk, leg alles schriftelijk vast en wees niet te flexibel; u gooit geld weg aan problemen die u niet toerekenbaar zijn. Doe zoals KJ86 suggereert, sta erop dat communicatie schriftelijk gebeurt in de toekomst en eis voorlegging van een bewijs van verzekering + eventueel een bewijs van onderhoud verwarming of boiler. Reageert ze niet: ingebrekestelling en sleep haar daarna voor de rechter. Hebt u een schadevergoeding voor laattijdige betaling bedongen in de overeenkomst: systematisch aanrekenen, samen met de kosten voor de ingebrekestelling voor laattijdigheid. Laat haar maar naar de huurdersbond gaan.

[Indzji]

Bedankt voor alle reacties. Ik ben nu een aangetekende brief aan het schrijven, waarin ik haar nogmaals zeg dat volgens de expert de problemen te wijten zijn aan een gebrek aan verluchting en verwarming, en dat de eventuele reinigingskosten op haar verhaald zullen worden bij het einde van het contract. In het huurcontract (een model dat ik van internet heb gehaald) staat ook het volgende ivm interesten voor laattijdige betaling: "en cas de retard de paiement quelconque dû, le Preneur est redevable d’un intérêt de douze pour cent l’an, l’intérêt compté chaque fois pour l’entièreté du mois entamé". (De huurder is Franstalig, dus het contract is in het Frans.) Ik wou haar daar ook graag nog eens op wijzen, maar kan iemand mij uitleggen wat dit juist betekent? Moet ze dan voor elke maand die ze te laat betaalt 12% extra betalen en hoe wordt dit verrekend? Wordt dit in de praktijk vaak toegepast door verhuurders of is dit overdreven? In het huurcontract staat ook dat ze mij op mijn vraag een bewijs van verzekering moet kunnen voorleggen, dus dat ga ik ook nog eens vragen.

[Xenophon]

Dat de interest voor laattijdige betalingen 12 pct op jaarbasis is, dus 1 pct/maand (ik hoop dat er geen actuaris in het publiek zit hier) en dat elke begonnen maand als een volledige maand aangerekend wordt. Is 'normaal' qua beding. (zeer lange uitleg maar m.i. raakt u er wel mee weg indien puntje bij paaltje komt).

Eis zeker dat bewijs van verzekering; heeft ze dat niet dan is dat een zware tekortkoming waarvoor u naar de vrederechter kan trekken en desnoods de ontbinding ten laste van de huurder kan vorderen (hoewel de rechter haar nog wel een kans zal geven).

[Indzji]

1 pct/maand, dat betekent dus dat ze op een huur van 600 euro 6 euro extra moet betalen per maand dat ze te laat betaalt? Ik weet niet of ze daar nu van gaat wakker liggen... En hoe gaat dat dan in de praktijk? Kan ik dat achteraf van de huurwaarborg aftrekken moest ze die interest niet betalen?

[Indzji]

En geldt dat dan zodra ze een dag te laat betaalt? Maar of ze één dag of 30 dagen te laat betaalt, dat verandert niks aan die 1 percent?

[Xenophon]

Of ze er wakker van ligt of niet is geen juridisch punt. Dat is hetgeen u contractueel overeengekomen bent qua schadevergoeding voor laattijdige betaling. Zoals rechtstreeks volgt uit de bewoording (u heeft die overeenkomst toch wel gelezen en begrepen, hoop ik)geldt dat vanaf 1 dag te laat.

U stelt haar in gebreke en eist dat bedrag op, samen met de huursom uiteraard. Betaalt ze niet dan dient u het via de vrederechter te vorderen, aftrekken van de waarborg op het einde van de rit kan problemen geven. In praktijk wordt eea meestal gevorderd voor de vrederechter n.a.v. lange huurachterstanden en ontbinding ten laste van de huurder. Gewoon kort op de bal spelen, alle communicatie officieel laten lopen en strikt de overeenkomst uitvoeren en laten respecteren zonder cadeaus te geven. Wordt een afspraak vastgelegd met de loodgieter en is ze er niet: factuur doorzenden.

[Indzji]

Oké, dat is duidelijk, bedankt!

[sloeberken]

En geldt dat dan zodra ze een dag te laat betaalt? Maar of ze één dag of 30 dagen te laat betaalt, dat verandert niks aan die 1 percent?

Die 1% intrest zal je voor te beginnen moeten eisen via AS, als ze niet betalen zal je naar de vrederechter moeten. Maar of dit het waard is en of je gelijk krijgt is een anderen zaak. Eenzijdig dit van de waarborg houden raad ik u niet aan.

[TELENET]

Als verhuurder neemt men altijd goede voornemens bij de start, nu hebt U les n°1 geleerd, maar
opgepast bij het opstellen van een huurovereenkomstn nog best enkele voorzorgen nemen.

Niet een huurcontract 3-6-9 opmaken, maar en van 1 jaar, verlengbaar met 2 jaar.
Die kan er dan een van 9 jaar worden als er geen problemen zijn met de huurder.

De sleutels worden aan de huurder overandigd nadat:
1.- de plaatsbeschrijving bij aankomst werd opgesteld.
2.- de verhuurder over het bewijs beschikt van de stelling van de waarborg te zijne bate
3.- de verhuurder in het bezit is van zijn kopie van de verzekeringspolis tegen de huurrisico's, zoals brand, waterschade en glasbraak, evenals tegen het verhaal van de buren. Deze verzekering legt aan de verzekeraar het verbod op om het proportionaliteitsbeginsel toe te passen en om de polis zonder vooropzeg aan de verhuurder te ontbinden. Op verzoek van de verhuurder bezorgt hij hem het bewijs van de ondertekening van een geldige en lopende verzekering.
4.- de verhuurder in het bezit is van de eerste maand huur.

Dit kan al helpen.
Groetjes.