JuridischForum.be

Hoi iedereen,

Ik doe regelmatig beroep op het forum om informatie te zoeken.
Meeste vragen zijn beantwoord door te zoeken in het forum.
Door recente ontwikkeling van onze zaak heb ik nu wel een aantal specifieke vragen


Case:

We ondertekenenen een huurcontract voor een woning met ingang op 1/02/15.
Huurprijs €900.

Bij het opmaken van het plaatsbeschrijf komen we in discussie met de partij die het verslag opmaakt.
Ze willen ons vermoeden van vocht in de muren niet opnemen omdat dit om een waarde oordeel zou gaan.
Uiteraard, wij goedgelovigen ondertekenen uiteindelijk het verslag zonder vermelding hiervan.
Wij uiten dit vermoeden ook via mail aan zowel de verhuurders als de onafhankelijke partie van het plaats beschrijf.
We krijgen geen reactie.

Na de schilderwerken wordt het ons meteen duidelijk dat er wel effectief een vocht probleem is.
Op verschillende plaatsen. We lichten de verhuurders hier telefonisch over in. Ze komen de problemen bekijken.
We worden in contact gebracht met hun zoon die de problemen gaat oplossen.

Er beweegt niet veel en manen telkens aan per e-mail. Na elke mail komt de zoon wel even kijken. 02/05/15 begint de zoon aan één plaat te werken, de overige problemen worden niet aangepakt.
Resultaat, de muur beschadigd, plinten verwijderd en wij met een blote muuur in de living (tot op de steen). We krijgen ook te horen dat ze weet hadden van een deel van de problemen.
Ze hadden namelijk reeds een firma de opdracht gegeven het probleem aan te pakken. Echter, blijkt nu, hebben ze zelf de plinten teruggeplaatst op een foute manier waardoor de firma geen aansprakelijkheid wil opnemen.
Ze gaan hier niet dieper op in.

Ondertussen worden de vochtplekken groter en moeten we wekelijks de schimmel behandelen.
Ons geduld is op en sturen aangetekende brief op 07/12/2015. We kaarten hierin de problemen aan en stellen voor de huurprijs te laten zakken tot 780 euro en geven een uiterlijke datum voor herstelling.

Weer komen ze met lapmiddelen af waardoor wij onze badkamer gedurende drie weken niet hebben kunnen gebruiken. De overige werken liggen nog in puin.
Ze sturen een brief terug waarin ze uiten fundamenteel niet akkoord te gaan gezien de "redelijke" termijn waarin ze een oplossing trachten te bieden.

In een volgend schrijven van ons eisen wij expertise voor deze problemen en een gestructureerde oplossing.
Opnieuw reactie waarin ze onze eisen negeren en aangeven dat ze zichzelf goedwillend en redelijk vinden.

In een laatste schrijven stellen wij opnieuw voor de huurprijs te herzien en vragen een schadevergoeding. Ik geef hen aan contact op te nemen met hun verzekering en een expert aan te stellen om de oorzaak te zoeken.
We stellen ook voor een verzoeningsprocoedure op te straten bij de vrederechter.
Krijgen antwoord dat we geen aangetekende brieven meer mogen sturen naar hen, ze offertes zullen opvragen voor de problemen en ze de huurprijs niet willen herzien.

We zijn midden januari 2016. (1 jaar verder)
We krijgen een aantal vragen voor bezoek met een expert, dewelke we toelaten.
We laten zelf ook een woningonderzoek uitvoeren. Dit verslag geeft aan dat de aard van de problemen ongezond zijn en medische problemen kunnen veroorzaken.

Heden nog steeds geen oplossing aangeboden door de verhuurders. Muren beschadigd en alle problemen nog steeds aanwezig.
Geen zicht op mogelijkse oorzaak.

Gezien wij nog steeds van mening zijn dat wij recht hebben op een verlaging van de huurprijs wegens genotsderving vragen wij de verzoeningsprocedure aan.
Deze vond plaats op 04/02/16. De verhuurders zijn niet komen opdagen. PV werd opgesteld door de vrederechter.


(problemen)
- 90% vocht verzadiging in muren badkamer en woonkamer
- schimmelvorming van de rode en zwarte soort
- zeer sterke geurhinder beneden door schimmel (kattepis)
- sterke geur op twee voorste slaapkamers boven waardoor deze niet bruikbaar zijn
- badkamer enkel bruikbaar voor wassen en plassen gezien hier ook sterke schimmelgeur die vanonder de douche komt

Neem hier ook meteen in rekening dat onze dochter is geboren tijdens al dit, nu is ze 8 maanden oud.
Wij zitten ook regelmatig met bronchitis e.d. en vrezen ook voor de gezondheid van onze dochter.


Wat nu:
In een volgende stap zullen wij hen moeten dagvaarden voor een zitting.
Wij willen onze kansen hier van inschatten. We geloven nog wel min of meer dat ze een oplossing zullen bieden voor de problemen maar we hebben schrik dat het maar halve oplossingen zullen zijn.
Om dit te voorkomen vragen we het volgende:

- Onmiddellijke herstelling van vocht in traphal/badkamer, living, geurhinder beneden en geurhinder kamers boven. Uiterlijke datum te bepalen.
- Vergoeding voor de last die wij reeds ondervonden hebben (Te bepalen met in acht name van melding op 03/03/15)
- Aanpassing van de huurprijs tot de problemen zijn opgelost.
- Terugbetaling van producten ten gevolgen van hinder en uitgevoerde werken (uitrkesels en rekeningen beschikbaar)
- Kosten kunnen recupereren van onderhoudsproducten in de toekomst nog te kopen om schimmel onder controle te houden.
- Vergoeding elektriciteitskosten (warmteblazer, bouwdroger die ze al is geprobeerd hebben, inschatting op basis van gemiddelde kWh kost)


Onze concrete vraag hier:
- Is deze eis realistisch en correct? Afgaand op de regels rond genotsderving. Vanuit mijn standpunt zijn de werken al bezig sinds 02/05/15. Dus meer dan 40 dagen.
- Kan een schadevergoeding gezien wij niet het volledige genot van de woning hebben gekregen? (kamers niet bruikbaar, kattepis geur, muren beschadigd door vocht, douche deels opengebroken, etc...)
- Wat als we een advocaat onder de arm nemen? Kunnen wij deze kost ook verhalen op de verhuurders?
- Wat met de schilderwerken die wij hebben laten uitvoeren? Wie moet deze kost dragen nadat de muren zijn uitgedroogd en pleister hersteld?

Alvast bedankt voor jullie reacties!

Moeilijk te bepalen of dat 120 euro per maand gerechtvaardigd is voor de genotsderving die je beschreven hebt.
Je hebt zelf een woningonderzoek laten uitvoeren, door welke instantie en wat was die hun bevinding. Is de oorzaak van het vochtprobleem al bepaald?

@KJ86 die 120 euro staat niet langer ter discussie. Het zal aan de rechter of expert zijn te bepalen of er spraken kan zijn van een vergoeding. Wat is hier gebruikelijk is misschien meer de vraag? Wij willen uiteraard geen kosten gaan maken om de verhuurder aan te zetten zijn plichten na te komen.

Het woningonderzoek is uitgevoerd door IGO in opdracht van de stad Diest. Spijtig genoeg richt het woningonderzoek zich op de veiligheid van de woning en niet zozeer op de gezonde levenssfeer van de woning. Ik citeer:

" Uit mijn onderzoek kan ik afleiden dat de vastgestelde vochtschade niet te wijten is aan het gebruik van de woning en daarom adviseer ik de verhuurders zo spoedig mogelijk te contacteren. Een grondige aanpak van de problematiek is nodig om verdere schade te vermijden."

Daarnaast sluiten ze nog een tekst bij die handelt over de gezondheidsrisico's die kunnen voortvloeien uit deze problematiek.
Ze noteren in hun verslag ook de plaatsen van de problemen, aanwezigheid van schimmel tot diep in de muren, sterke schimmelgeur.

Bedankt voor je reactie.

Het is goed dat je deze informatie deelt op het forum, ondanks dat ik met regelmaat schrijf dat vochtproblematiek niet resulteert in een ongeschikte woning, blijven sommige forumgebruikers aandringen op een woningonderzoek.

Als je naar het vredegerecht gaat, zal je sowieso een vonnis krijgen waarin bepaald wordt dat de verhuurder de oorzaak van het vocht moet wegnemen en de gevolgschade moet herstellen.
Een deel van uw advocaat zal je kunnen recupereren maar niet alles, je hebt dat in principe ook niet nodig voor een simpele zaak als deze.
Ik durf geen uitspraken doen over genotsderving of schadevergoedingen, je moet daar wel niet te veel van verwachten. Vraag wat je hier hebt voorgesteld en je zal wel zien wat je krijgt.

Update:
We hebben vandaag een brief ontvangen van de advocaat die de verhuurders vertegenwoordigd. Hij verontschuldigd zich voor het laattijdig aanwezig zijn op de verzoening. Ze spreken van 5 minuten te laat. We hebben tot 15 minuten lang gewacht.

In de brief schrijft deze ook dat we niet tot een verzoening hadden gekomen.

Vraag: Is dit gebruikelijk of strategisch?

Bijkomend:

De huurder heeft recht op het ongestoord genot van de woning die hij huurt. Een uitzondering op dit principe wordt gemaakt voor dringende herstellingen die niet kunnen uitgesteld worden tot na het einde van de huur (artikel 1724 Burgerlijk Wetboek). De wet bepaalt dat de huurder deze dringende herstellingswerken moet “gedogen”. De huurder moet deze werken toelaten en heeft enkel recht op schadevergoeding wanneer de herstellingswerken langer dan 40 dagen duren. De schadevergoeding bestaat dan uit een vermindering van de huurprijs die evenredig is met de zogenaamde “genotsderving”, dit is het verminderd genot die de huurder heeft van de huurwoning.

De verhuurder is in mei 2015 zelf begonnen met trachten te herstellen, uiteindelijk heeft hij in december 2015 beslist een specialist in te schakelen. Hij is nu al twee maand offertes aan het vragen. Ondertussen zijn onze muren nog steeds kapot, zijn de tegels onderaan de douche weg en zitten we nog altijd met een wederkerend schimmelprobleem. Hoe interpreteren we hier die vergoeding? Dagen dat er gewerkt wordt of de volledige strekking van begin tot opgelost?

Nogmaals bedankt voor jullie inzichten

Je mag enkel de dagen met werken tellen, niet de periode waarover de werken gespreid wordt.
Heeft de advocaat een concreet voorstel gedaan binnen welke termijn het probleem opgelost zal zijn?

Waar staat in de wet dat enkel de dagen dat effectief gewerkt wordt mogen worden geteld? Ik zie dat nergens.

Indien die redenering wordt gevolgd kan men werken (en last) jaren laten aanslepen zonder dat er recht op vergoeding voor genotsderving is.

Gelet op de tijd die deze zaak reeds aansleept meen ik dat TS méér dan redelijk geweest is. Ware ik u, ik zou gewoon verder gaan met de zaak voor het vredegerecht en een genotderving vragen van de helft van de huur zolang de werken duren. U gaat dat niet krijgen, rechters zijn in het algemeen nogal spaarzaam met het toekennen van dergelijke vergoedingen maar vragen kan geen kwaad.

Sta op uw strepen, m.i. heeft u reeds meer dan genoeg geduld getoond.

Te veel vragen werkt meestal averechts.

De wetgeving die TS aanhaalt, is voor de huurder te beschermen tegen overmatig overlast van werken. Overlast van werken kan men enkel ervaren als er effectief gewerkt wordt.
In dit geval kan de huurder zich niet beroepen op overlast van werken aangezien de verhuurder weigert werken uit te voeren. TS heeft recht op genotsderving omdat de verhuurder van alles heeft weggenomen en het vochtprobleem niet oplost. Verhuurders mogen het gehuurde goed niet veranderen tijdens de huurperiode (artikel 1723) en moeten tijdens de duurtijd van het contract alle herstellingen uitvoeren die nodig zijn (artikel 1720).

De wetgeving die TS aanhaalt, is voor de huurder te beschermen tegen overmatig overlast van werken. Overlast van werken kan men enkel ervaren als er effectief gewerkt wordt.

Dat is, zoals gewoonlijk, uw eigen interpretatie van de wet. Gezien er in de wetgeving ook gesproken wordt over schadevergoeding evenredig met de genotsderving, ben ik eerder geneigd om dit te interpreteren als elke dag dat er genotsderving is ten gevolgen van deze werken, en dat zijn niet noodzakelijk werkdagen.

Waarschijnlijk heb je het bericht van TS niet goed gelezen, dat ben ik spijtig genoeg gewoon van u.

TS ervaart genotsderving door schimmel en vocht in de vorm van stank en een ongezonde leefomgeving (zwarte schimmel is inderdaad schadelijk voor de mens). Als je gecompenseerd wilt worden voor schade is het aangewezen dat je de correcte oorzaak aanwijst. Het is dan ook aangewezen om compensatie te vragen voor de overlast op basis van onderstaand artikel.

Art. 1721. Vrijwaring is verschuldigd aan de huurder voor alle gebreken van het verhuurde goed, die het gebruik daarvan verhinderen, ook al mocht de verhuurder die bij het aangaan van de huur niet hebben gekend.
Indien door die gebreken enig verlies voor de huurder ontstaat, is de verhuurder verplicht hem daarvoor schadeloos te stellen.

Voor zover ik kan afleiden uit TS zijn eerste bericht is er één plek waar bezetwerk ontbreekt en een paar plinten. Je kan dan toch moeilijk van een werf spreken, het ontbreken van die zaken zal voor weinig overlast zorgen. De tegenpartij kan bovendien aanhalen dat de muur dient uit te drogen voor de afwerking op een correcte manier uit te voeren. Genotsderving door aanslepende werken lijkt mij dan ook vergezocht en veel moeilijker te bewijzen.

(problemen)
- 90% vocht verzadiging in muren badkamer en woonkamer
- schimmelvorming van de rode en zwarte soort
- zeer sterke geurhinder beneden door schimmel (kattepis)
- sterke geur op twee voorste slaapkamers boven waardoor deze niet bruikbaar zijn
- badkamer enkel bruikbaar voor wassen en plassen gezien hier ook sterke schimmelgeur die vanonder de douche komt

Kan het nog erger, als je hiervoor al geen recht op huurvermindering hebt.
@KJ86 je haalt het zelf aan met Art. 1721. Die mensen betalen wel €900 huur, dan mag je toch al iets verwachten.

De wetgeving die TS aanhaalt, is voor de huurder te beschermen tegen overmatig overlast van werken. Overlast van werken kan men enkel ervaren als er effectief gewerkt wordt.
In dit geval kan de huurder zich niet beroepen op overlast van werken aangezien de verhuurder weigert werken uit te voeren. TS heeft recht op genotsderving omdat de verhuurder van alles heeft weggenomen en het vochtprobleem niet oplost. Verhuurders mogen het gehuurde goed niet veranderen tijdens de huurperiode (artikel 1723) en moeten tijdens de duurtijd van het contract alle herstellingen uitvoeren die nodig zijn (artikel 1720).

Dus als bv de vloer van uw woonkamer opgekapt is dan ondervindt u daar enkel hinder van gedurende de periode dat men aan het kappen en breken is? Indien de verwarmingsketel stuk is dat ondervindt u -mogelijk- enkel hinder tijdens de reparatie, niet gedurende de week dat er geen warm water of verwarming is? Dat vind ik een merkwaardige redenering. In het geval van TS gaat het om meerdere ruimtes die blijkbaar onbruikbaar zijn en waar minstens zware hinder optreedt.

Niet dat het huurbedrag juridisch veel uitmaakt maar zoals sloeberken zegt: voor 900 Euro per maand mag men m.i. toch al beginnen verwachten dat een goed min of meer in orde staat.

Dus als bv de vloer van uw woonkamer opgekapt is dan ondervindt u daar enkel hinder van gedurende de periode dat men aan het kappen en breken is? Indien de verwarmingsketel stuk is dat ondervindt u -mogelijk- enkel hinder tijdens de reparatie, niet gedurende de week dat er geen warm water of verwarming is? Dat vind ik een merkwaardige redenering. In het geval van TS gaat het om meerdere ruimtes die blijkbaar onbruikbaar zijn en waar minstens zware hinder optreedt.

Ik beweer toch niet dat TS geen hinder ondervindt.
Ik maak alleen maar duidelijk dat TS de hinder moet verhalen op basis van artikel 1721, aangezien de zaken die hinder veroorzaken voornamelijk het gevolg zijn van het vochtprobleem en veel minder van werken die gestart zijn en halvelings achtergelaten.

Mijn waarde raadgevers, ik dank u ten zeerste voor al deze inzichten. Ik apprecieer het ten zeerste dat jullie hier zo uitgebreid willen op ingaan.
Het komt inderdaad neer op interpretatie. Naar wat ik versta uit jullie debat is dat de aanpak van de problemen hetzelfde kanaal zullen ingaan.

Wat betreft de periode die in rekening gebracht moet worden hangt af van de aard en de gevolgen van de werken. Begrijp ik althans:

Indien het verhuurde goed gedurende de huurtijd dringende herstellingen nodig heeft, die niet tot na het eindigen van de huur kunnen worden uitgesteld, moet de huurder die gedogen, welke ongemakken hem daardoor ook mochten worden veroorzaakt, en al zou hij gedurende de herstellingen het genot van een gedeelte van het verhuurde goed moeten derven.
Indien echter die herstellingen langer dan veertig dagen duren, wordt de huurprijs verminderd naar evenredigheid van de tijd en van het gedeelte van het verhuurde goed waarvan hij het genot heeft moeten derven.
Indien de herstellingen van dien aard zijn dat hetgeen noodzakelijk is voor de huisvesting van de huurder en van zijn gezin, daardoor onbewoonbaar wordt, kan hij de huur doen ontbinden.

We hebben gisteren eerste contact gehad met een advocaat. Hij gaat ons bijstaan in deze kwestie. Hij heeft het dossier bestudeerd en kwam al meteen met het spijtige nieuws dat de vergoeding waar wij recht op hebben in de vorm van een huurvermindering niet van toepassing kan zijn gezien een clausule in ons contract.

De verhuurder neemt de aan het verhuurde goed te verrichten grote reparaties op zich die onder meer de reparaties aan het dag en de ruwbouw.....Is de uitvoering van grote reparaties noodzakelijk, dan moet de huurder dit onverwijld melden aan de verhuurder. De huurder ondergaat deze werkzaamheden zonder dat hij daarvoor aanspraak kan maken op een vergoeding, ook indien ze meer dan veertig dagen duren.

Bemerking hier kan zijn dat grote reparaties niet evenredig is met dringende herstellingen zoals in de wet staat beschreven.

Onze raadsman heeft voorgesteld om eerst verder in der minnen een oplossing te zoeken.
Hij heeft contact opgenomen met zijn confrater en zullen onder begeleiding van een expert een huisbezoek plannen.
We mikken op een uitkomst van huurvermindering tot deze problemen zijn opgelost en een uiterlijke datum voor oplossing.

Indien hier geen overeenkomst wordt gevonden rest ons enkel nog naar het gerecht te stappen.

Wat ik niet kan begrijpen is dat wij geld moeten leggen om de verhuurder te dwingen tot een oplossing binnen zijn plichten.
Ik vrees dat dit wel eens kan oplopen en we dit geld gaan kwijt zijn.