JuridischForum.be

Ik ben verhuurder. Huurcontract (wettelijk contract 9 jaar), EPC aanwezig, plaatsbeschrijving, energie audit voor het verwarmingstoestel van meer dan 15 jaar.... alles geregsitreerd. Ik heb 2 naast elkaar liggende appartementen die ik verhuur en één van de 2 huurders meldt deze winter schimmelvorming in beide slaapkamers op het plafond langsheen de buitenmuur. Ik bel ook de tweede huurder die in hetzelfde appartement ernaast woont om na te gaan of hij ook zulke problemen heeft (neen is het antwoord).

Ik heb mijn verzekering aangesproken en deze stuurden er een dakwerker naartoe om na te gaan of er geen lekken zijn aan dak of infiltratie; om een diagnose te stellen van het probleem.
De verzekering stuurt mij een brief waarin staat: "Uit het verslag van de dakwerkerblijkt dat er geen infiltratie waarneembaar is. Er is wel schimmel over de hele gevel in de 2 achterste kamers. Dit is het resultaat van een slechte verluchting in combinatie met een gebrek aan verwarming waardoor condens gecreërd wordt. Gezien het hier gaat om een oorzaak die niet is verzekerd wordt het dossier afgesloten".

Blijkt dus dat de huurder te weinig verlucht (nochtans kipramen in beide kamers) en wellicht ook niet voldoende verwarmt. (besparingen zeker ?). Ik stuur copie van de brief van de verzekering aan de huurder met de vraag wat hij zinnens is te doen betreffende beide mogelijke oorzaken uit het verslag van de verzekering/dakwerker.
De huurder antwoord leuk: "niks doe ik eraan".

De huurder gaat nu weg en ik tracht nu inlichtingen in te winnen hoe deze zaak aanpakken.
Ik verwacht dus schimmelvorming op het plafond langseen de achtergevel en hoe reageer ik het best.
Gezien de brief van de verzekering denk ik dat de schimmelvorming te wijten is/was aan de huurder en ik wens natuurlijk het appartement te recuperen met het schimmel verwijderd (laat staan gepast herbehangen en geverfd)

KVDS

De dakdekker is geen onpartijdige expert zijn mening is
van nul en generlei waarde.

Inderdaad schimmel heeft een oorzaak als condens vorming
de reden is zal er sprake zijn van koude bruggen of doorslaande vocht.

De huurder kan hier niets aan doen

Het gebouw dateert uit 1995 en nooit enig probleem. De betrokken huurder woont daar 7 jaar en nu ineens zouden er koude bruggen zijn?

Aangezien er op dit ogenblik geen enkele objectieve expertise is zal het meest eenvoudige zijn ofwel in onderlinge overeenstemming een expert aan te stellen ofwel de vrederechter te verzoeken een expert aan te stellen op kosten van de verliezende partij.

@pukje, op basis van welke elementen baseer je je om zo vanop afstand een oordeel te kunnen vellen zonder enige verdere informatie? Zonder zelfs maar de flat te hebben gezien? Misschien best voortaan je oordeel op te schorten tot je feiten hebt?

Kipramen worden door wtcb niet als verluchting aanzien...

het gaat hier niet over het feit dat een gebouw uit 1995 aan de normen 2013 verluchting voldoet. het gaat hier te weten of een gebrek aan verluchting/verwarming de oorzaak is van de schimmelvorming. de huurder moet in dit geval zorgen voor voldoende verluchting en verwarming. hij heeft een centrale verwarming, hij kan vensters of kipramen open zetten en zo condens voorkomenn als goede huisvader?

@pukje, op basis van welke elementen baseer je je om zo vanop afstand een oordeel te kunnen vellen zonder enige verdere informatie? Zonder zelfs maar de flat te hebben gezien? Misschien best voortaan je oordeel op te schorten tot je feiten hebt?

Natuurlijk heb ik geen glazen bol.

De dakwerker spreekt over condens (dus geen lekkages) dan worden
de oorzaken al beperkt.

Direct de conclusie het ligt aan de huurder is te kort door de bocht.

Een woning moet ook natuurlijke vertilatie hebben (via muren enz) .

Als het koude bruggen zijn worden de koude bruggen groter hoe meer je stookt
(er komt een groter temperatuur verschil waardoor meer condensatie)

Ik zet nooit de verwarming op in mijn slaapkamer(s).

Voordien had ik wel vocht/schimmel aan de achterste muur. Nadat ik er een extra bescherminggevel had laten tegenplaatsen was er geen enkel probleem meer.

Volgens mij is dat "niet verlucht" of "niet verwarmd" echt wel een dooddoenertje. Voordat de chauffage standaard was werden slaapkamers toch ook nooit verwarmd?

schimmel en vocht komen het meest voor in de winter tijden....willen de verhuurders dat de ramen de hele dag open of kiep moeten staan ofzo tijdens de winter...klopt helemaal niets van...tis gewoon om hunzelf te dekken.

Verluchten doe je het hele jaar door, of je nu eigenaar bent van je pand of niet...

tuurlijk moet er het hele jaar door verlucht worden maar als de muren van een woning niet goed geissoleerd zijn zal verluchten de schimmel en vocht niet oplossen........dus verluchten zal de oorzaak niet zijn!

Tja, dan zal schimmelvorming door niet verluchten, in een nieuwbouw sinds drie jaar in mijn bezit en waarin ik als enige van 62 appartementen geconfronteerd werd met schimmelvorming, effectief een fabeltje zijn.

Dan zal zowel de syndicus, als de architect, bouwheer, experts van twee verzekeringsfirma's, nog eentje aangesteld door de vrederechter en nog eentje aangesteld door de rechter in eerste aanleg, evenals de rechters zelf het allemaal verkeerd hebben begrepen en hadden ze gewoon er zin in mijn ex-huurders een kl**t af te draaien wegens niet verluchten...

Toch een gekke wereld hé?

ofwel...

Correct vandebos in U uitleg.

Verwarmen en verluchten zijn echt nodig en er dient natuurlijk een onderscheid gemaakt met woningen van voor 2006 en nieuwe gebouwen sinds 2006 omdat er sindsdien nieuwe normen zijn voor zowel isolatie als ventillatie.
Opmerkingen zoals hierboven betreffende kipramen voldoen niet aan de normen dienen daarvoor ook in die context bekeken vanaf 2006.

Dat isolatie en ventillatie samengaan is duidelijk met een uittreksel van de EANDIS website hieronder

Waar warmte niet naar buiten kan, kan verse lucht niet naar binnen. Een geïsoleerde en luchtdichte woning moet
u verluchten ! Vochtige en vervuilde lucht voert u af met gecontroleerde ventilatie. Doet u dat niet dan krijgt u een
zuurstofarm, vochtig en ongezond binnenklimaat. Dat kan leiden tot gezondheidsklachten. Bovendien kan uw woning
op termijn worden beschadigd door condensatie en schimmelvorming.

In nieuwbouwwoningen is een gecontroleerde ventilatie
sinds 2006 verplicht. Meer informatie over de EPB-regelgeving (energieprestatie- en binnenklimaateisen) vindt u in de
bijlagen vanaf pagina 39. U hebt drie goede redenen om uw woning te ventileren :
• Aanvoer van verse lucht (zuurstof)
Het grootste deel van de dag brengen we door in een gesloten ruimte. Te weinig zuurstoftoevoer leidt tot
hoofdpijn en sufheid. Maar voldoende zuurstof is ook vereist voor een goede werking van verbrandingstoestellen,
zoals geisers, aardgaskachels … en voorkomt
CO-vergiftiging.
• Afvoer van woonvocht
We produceren 10 tot 15 liter vocht per dag in onze woning met onze dagdagelijkse activiteiten (ademen,
koken, douchen, enz.). Het is belangrijk dat die vochtige lucht naar buiten wordt afgevoerd om condensatie en
schimmelvorming te vermijden. Om vochtige ruimten te verwarmen, is er bovendien meer energie nodig.
• Afvoer van hinderlijke geuren en schadelijke stoffen
Weg met de vieze geurtjes. Door goed te ventileren worden hinderlijke geuren en schadelijke stoffen van
bijvoorbeeld onderhoudsproducten, verf of tabaksrook naar buiten afgevoerd

Ons huurhuis van 1950 heeft door die kipramen van rwo 15 strafpunten gekregen met vermelding woonkamer kan niet verlucht worden

Het evaluatie handboek voor de woning kwaliteit zegt
"Ventileren via kieren en spleten is af te raden omdat deze geen controle toelaten over de ventilatie: koude lucht komt immers ook binnen wanneer het niet gewenst is. Kieren en spleten worden dus niet beschouwd als mogelijkheden tot verluchting.
Ook het regelmatig openzetten van ramen is geen ideale oplossing, maar dit wordt wel als voldoende beschouwd in het kader van het woningkwaliteitsonderzoek.
Bij een ideale ventilatie wordt voldoende verse lucht aangevoerd in de droge woonlokalen (woonkamers, slaapkamers, studeerkamers, speelkamers, ...). Deze stroomt vervolgens via doorstroomopeningen in binnendeuren of –wanden naar de natte ruimtes (keuken, badkamer, WC, …) waar hij via afvoerkanalen of –openingen naar buiten afgevoerd wordt."

Ik denk dus dat wanneer bewezen is dat het schimmel enkel te wijten is aan alleen een gebrek aan verluchting en wanneer er dus kipramen aanwezig zijn dit voor wat betreft het woningskwaliteits onderzoek voldoende moet zijn.
Er moet verlucht worden en de mogelijkheid tot verluchting (ramen open en zelfs kipramen) zijn voldoende. Het ideale volgens de woonkwaliteit handboek zijn roosters laat staan gecontroleerde ventilatie maar dat is denk ik enkel verplicht voor nieuwbouw sinds 2006.