JuridischForum.be

Hallo,

Ik heb dit forum gezocht en gevonden omdat ik volgende probleem heb:

Voorhistorie:
Ik heb recent een woning gekocht waar huurders in verblijven. Jaar na jaar heeft de huurder de eigenaar (degene waar ik van koop) er toe aangespoord (nodige) herstellingen te doen, dewelke hij steeds geweigerd heeft, of tenminste uitgesteld.
Tot op een dag dat hij het 'beu' was, toen heeft hij heel de eigendom verkocht (lekker makkelijk). De huurder voelt zich terecht 'in zijn gat gebeten'.

Toen wij het huis kwamen bezichtigen, verzekerde hij ons dat wij er niets mee te maken hebben en dat hij het niet op ons gemunt heeft, ook terecht.

Wij tekenen eerstdaags de akte, dus ik bel hem, en hij laat me weten dat hij de huur van deze maand niet betaalt, dat heeft hij afgesproken met zijn advocaat. Hij verzekert me dat dit echter enkel deze maand is (dus niet wanneer ik de huur zal ontvangen).

Enkele uren daarna mailt hij me met de boodschap dat hij me niet meer kan verzekeren dat hij zijn woord houdt. Hij insinueert dus dat hij de resterende opzegperiode de huur niet te betalen (6 maand). Ik heb hem vriendelijk terug gemaild dat ik het spijtig vind dat het zo moet lopen en dat ik me afvraag waarom hij dit doet (bij ONS) en wat hij hiermee probeert te bereiken (ik heb er tenslotte niets mee te maken, voor zover ik weet).

Wat kan ik doen als hij doorzet?
- Ik heb gelezen dat je dit voor het vredegerecht kan brengen... Omdat we ons financieel gaan vastleggen en we momenteel ook huren, is de huur die hij betaalt voor ons geen 'mooi extraatje' maar hebben we die echt wel nodig, dus mijn vraag is, hoe lang KAN zo een procedure duren?
- Hoe zit het met de huurwaarborg? Ik veronderstel en hoop dat ik deze kan inhouden moest hij de zaak doorzetten (dan 'wint' hij nog 3 maanden, maar goed, het verzacht de financi?le pijn toch iets in het beginstadium).
- Moet ik een advocaat bij de hand nemen of is dat bij een duidelijke zaak zoals deze niet nodig?

Alvast bedankt!
Bram.

De verhuurder kan de huurder niet dwingen zijn verplichtingen na te komen indien hij zelf de zijne niet nakomt(Cass. 26 juli 1844,Pas. 1844,I,226.).

Akkoord.
Dus wat je zegt is dat ik de beloften van de vorige eigenaar moet waarmaken, ook al beloofde hij (en niet ik) dat hij alles in orde ging brengen?
Welke verplichtingen heb ik, als nieuwe eigenaar dan? Dan moet hij me toch ook eerst 'aanmanen' over de gebreken van het huis (waar hij binnen 6 maand moet vertrekken want de aangetekende brief ligt klaar)...
Of vind je dat hij zomaar het 'recht' heeft om de huur niet te betalen, vanaf dag 1 dat ik eigenaar ben..?

Probeer al eens te achterhalen op welke manier de vorige eigenaar werd aangespoord om herstellingen uit te voeren. Zelf heb ik ooit als huurder eens mijn stoute schoenen aangetrokken en 1 maand huur niet betaald omdat de verhuurder maar bleef beloven dat hij de verwarminginstallatie zou herstellen. Deze contacten gebeurden steeds telefonisch, dus ik had geen bewijzen (kon moeilijk mijn koude voeten laten registreren) en dus oordeelde vrederechter dat ik die maand huur toch moest betalen.

Uiteraard moeten de bedragen die eventueel niet betaald worden ook in evenredigheid zijn met de gebreken van de woning.

Heeft de huurder in het verleden de vorige eigenaar schriftelijk (aangetekend) ingebrekegesteld, dan kan dat voor jou negatief zijn omdat de huurder dan wel degelijk een voet heeft om op te staan (bv. als hij in die brief gesteld heeft dat hij geen huur meer zal betalen als tegen datum X de gebreken niet hersteld zouden zijn) maar ook positief, namelijk omdat u dan m.i. de kosten kan terugvorderen van de vorige eigenaar.

Is er geen enkel schriftelijk bewijs van het feit dat die gebreken al lange tijd bestaan, dan is het wachten op het moment waarop de huurder alsnog jou schriftelijk ingebrekestelt. Dan lijkt het mij jouw verantwoordelijkheid te zijn om die gebreken te onderzoeken, te kijken of hij redelijke eisen stelt etc. Zolang het blijft bij een telefoontje of een mailtje waarin niets concreets ge?ist wordt, kan je proberen die 6 maanden af te wachten en dan je huurder ter verantwoording roepen bij de vrederechter.

Er hangt natuurlijk ook heel wat vanaf over welke gebreken het eigenlijk gaat; u heeft naar ik vermoed toch kunnen vaststellen in welke staat de woning is voor u ze aankocht. Maw volledig uw verantwoordelijkheid afschuiven lijkt me ook niet eerlijk en dus ook niet wettelijk. Je kan moeilijk verwachten dat je huurder nog braafjes 6 maanden de huur betaalt van een woning waarvan jij zinnens bent ze volledig te herstellen vooraleer je er zelf je intrek in zou nemen, omdat ze momenteel niet leefbaar is.

Moeilijk vraagstuk. Misschien eens informeren bij de eigenaarsbond (tegenhanger van de huurdersbond)?

Ok hier heb ik al wat meer aan.
Ik heb de problemen er dus bij gekocht, daar komt het op neer.

Het gaat wel degelijk om een onderling getekend document (liet ik me vertellen), maar ik heb dat zelf nooit gezien, hoe kan ik dat dan weten vanaf dag 1... Of is de vorige eigenaar verplicht dat document over te maken aan mij?
Ik heb er TOTAAL geen probleem mee onmiddellijk herstellingen te doen aan de woning waar ik binnen 6 maand in ga, waarom zou ik, maar ik moet wel de kans krijgen...

Dus vanaf als ik van hem te horen krijg welke herstellingen er moeten gebeuren, kan ik die (laten) uitvoeren en zo is de zaak dan wel opgelost?

Moet ik dan dat 'contract' vragen aan de vorige eigenaar of aan de huurder en zo alles in orde beginnen brengen?

Euhm beste bram, misschien toch even vermelden dat ik geen jurist ben. Ik geef je maar mee wat ik MEEN.

Dus, verder proberen met wat je nu vertelt: volgens mij moet die vorige eigenaar inderdaad jou op de hoogte brengen van dat onderling getekende document. Naar mijn bescheiden mening ruikt dat naar moedwillig achterhouden van belangrijke informatie.

Ik zou dus inderdaad dat document opvragen bij de vorige eigenaar en verder eens proberen zo snel mogelijk met je huurder te SPREKEN. Je meldde al vroeger dat je huurder je in persoon had gezegd dat ie vond dat het niet jouw fout was. Dus als je verder gaat op die basis, van persoonlijk contact, kunnen jullie misschien ook overeenkomen welke herstellingen er onverwijld zullen gebeuren, herstellingen die jij sowieso ook zou doen voor jezelf. Ik denk dat als jij je goede wil toont aan je huurder, jullie misschien indien nodig, samen sterker zullen staan tgo vorige eigenaar. Het lijkt me hier belangrijk om de juiste mensen aan het juiste koord te laten trekken. Je kan bijvoorbeeld zelfs met je huurder afspreken dat die inderdaad x-aantal tijd geen huur meer betaalt, in ruil voor het zelf herstellen? Toch ook hier een kanttekening: zodra jij zelf aan de kar van de herstellingen gaat trekken, zal je het achteraf wel des te moeilijker krijgen deze kosten te verhalen op de vorige eigenaar. Vergelijk met een werk aan een woning dat slecht gebeurde, eigenaar woning schakelt dan maar een andere firma in om het goed te laten afwerken, en gaat pas dan communiceren met de eerste firma. Veel kans dat die vrijgesproken wordt van alle meerkosten, simpelweg omdat ze niet de kans hebben gekregen zelf het werk terug in orde te maken.

Anderzijds blijft het natuurlijk zo dat jij het goed gekocht hebt in de staat waarin het zich bevindt. Ik denk dat de kwestie van verantwoordelijkheid voor die gebreken een goede kluif voor advocaten zou zijn. Die laatsten geven trouwens normaal gezien in een eerste gesprek gratis advies, dus net als jouw huurder gedaan heeft, lijkt het mij zinvol eens raad te gaan vragen over jouw rechten en plichten in deze materie.

Dat de oude eigenaar zijn verplichtingen tov. huurder niet nakwam ontslaat de nieuwe eigenaar niet van zijn verplichtingen.

Gebrek aan communicatie tussen de oude en de nieuwe eigenaar is het probleem van de huurder evenmin! Anders gezegd, kan je de huurder 'verplichten' (nogmaals) een ingebrekestelling te sturen?

Verder ben ik van mening dat de (slechte) staat van de woning wel de koopprijs mede zal bepaald hebben.

Ok, Dieke, je mening wordt zeker geapprecieerd, waarvoor dank.

Het is alleszins niet zo een simpele kwestie als ik had gedacht, want ik koop de problemen dus mee, ?n ik heb zoals je zei, het huis gekocht in de staat waar het zich in bevindt.

Best toch maar eens een wetswinkel raadplegen moest het zover komen. En misschien de huurder inderdaad eens bellen om toch tot een overeenkomst te komen.

Dat de oude eigenaar zijn verplichtingen tov. huurder niet nakwam ontslaat de nieuwe eigenaar niet van zijn verplichtingen.

Gebrek aan communicatie tussen de oude en de nieuwe eigenaar is het probleem van de huurder evenmin! Anders gezegd, kan je de huurder 'verplichten' (nogmaals) een ingebrekestelling te sturen?

Verder ben ik van mening dat de (slechte) staat van de woning wel de koopprijs mede zal bepaald hebben.

Lex, ik ben volledig akkoord met je eerste bewering.

Ook met je tweede ben ik akkoord, voor zover ik er iets van weet.

Ik zal kort zijn over je derde zin ook al is dit naast de kwestie; absoluut, maar geldt dit dan niet voor de huurprijs? ?

Je schrijft het knipogend, maar neen, bram, een lage huurprijs zou niks MOGEN te maken hebben met de staat van de woning. Al betaal je maar 10 euro huur per maand, een huurwoning moet steeds voldoen aan bepaalde kwaliteits- en veiligheidseisen.

Zoals ik zei, spreken we hier off-topic en is dit een volledige andere eindeloze discussie. Maar wat je zegt is inderdaad correct, wat gebreken betreft. Maar definieer 'staat', een oude keuken van 20 jr die goed werkt tov een nieuwe keuken van 25.000 euro, geen huurprijsverschil? Een poort van 20 jaar oud die piept tov een dubbele automatische garagepoort...? Ik had het eerder daarop, maar das dan naast de kwestie waar we al naast zaten.
Let wel op, het gaat hier niet om een krot. Het zijn subtiele gebreken waar dan nog eens discussie over kan bestaan (die we hier niet gaan voeren). Vandaar dat ik er ook geen enkel probleem mee heb deze op te lossen.

Zaak is in orde, het ging om een misverstand .

Thx voor de raad!