Hallo,
Contractduur: 3j
Intrede Appartement: 1 Augustus 2012
Ik heb een dispuut met de huisbaas over de intredende plaatsbeschrijving.
Long story short:
1. De intredende plaatsbeschrijving blijkt incorrect en onvolledig te zijn. (Verkeerde foto's gebruikt, enorm weinig schade opgenomen, etc...)
2. Wij hebben onze opmerkingen opgestuurd (een 40-tal bladzijden inclusief foto's) met daarnaast ook de wens om de foto's van de huidige 'plaatsbeschrijving' opnieuw vast te leggen. We trekken namelijk de volledige plaatsbeschrijving in twijfel doordat enkele foto's gewoonweg niet van ons appartement zijn.(!?)
3. De huisbaas wil enkel de foto's waarvan we met zekerheid kunnen zeggen dat ze incorrect zijn opnieuw vastleggen.
4. Wij zijn niet akkoord en hebben de plaatsbeschrijving niet getekend, en willen dus nog steeds een nieuwe plaatsbeschrijving / Alle foto's van de plaatsbeschrijving opnieuw vastleggen.
Dit is inmiddels al zo'n 3 maanden aan de gang. (De huisbaas laat graag enkele weken tussen elke correspondentie...)
Nu heb ik enkele vragen:
Tot op heden hebben we dus geen plaatsbeschrijving die is ondertekend door beide partijen. Wat zijn de gevolgen hiervan?
Kan het huurcontract dan al geregistreerd zijn? Aangezien een plaatsbeschrijving moet worden bijgevoegd...?
Stel dat dit nog enkele maanden aansleept, kunnen we dan nog steeds een nieuwe plaatsbeschrijving eisen?
We hadden dit graag eindelijk afgerond... Wat kunnen we doen?
Vriendelijke groeten en dank bij voorbaat.
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
hmm, ik zou zelf het huurcontract al laten registreren (dat kan volgens mij wel, zelfs zonder plaatsbeschrijving) dan ben je al beschermd.
En als er géén plaatsbeschrijving is, heeft de verhuurder ook géén bewijs van de originele staat van de woning bij het einde van het huurcontract.
Dat is eerder in zijn nadeel en uw voordeel dan omgekeerd, denk ik.
En als er géén plaatsbeschrijving is, heeft de verhuurder ook géén bewijs van de originele staat van de woning bij het einde van het huurcontract.
Dat is eerder in zijn nadeel en uw voordeel dan omgekeerd, denk ik.
Burgerlijk Wetboek art. 1730 en 1731 :
De huurder en verhuurder zijn verplicht om op tegenspraak
en voor gezamelijke rekening een gedetailleerde
plaatsbeschrijving op te stellen. Deze plaatsbeschrijving
dient te worden opgesteld ofwel tijdens de periode dat
de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste
maand van bewoning en zij dient bij het huurcontract
te worden gevoegd.
a. Door wie wordt de plaatsbeschrijving opgemaakt?
De huurder en de verhuurder kunnen zelf een plaatsbeschrijving
opmaken.
Ze mogen ook beslissen beroep te doen op een deskundige
(landmeter-expert in onroerende goederen, architect
...). In dit geval wordt het ereloon van de deskundige
door beide partijen voor de helft gedragen.
Ten slotte is het ook mogelijk dat elk van de partijen
vergezeld wordt door een deskundige naar
keuze, die ze dan zelf betaalt.
Maar in alle gevallen, opdat een plaatsbeschrijving geldig
zou zijn, moet deze:
• tegensprekelijk opgesteld worden, d.w.z. in aanwezigheid
van huurder en verhuurder of hun vertegenwoordigers;
• gedateerd en ondertekend zijn door de huurder en
verhuurder persoonlijk (een plaatsbeschrijving opgesteld
door één van de partijen of door een deskundige
aangeduid door één van de partijen kan altijd in vraag
worden gesteld door de tegenpartij);
• gedetailleerd zijn, d.w.z. dat alles tot in de details
vermeld wordt; een clausule in de aard van: ‘Het
goed is in goede staat en goed onderhouden en
beide partijen erkennen dit’ kan niet meer als een
plaatsbeschrijving worden beschouwd.
Indien één van de partijen weigert over te gaan
tot het opstellen van een plaatsbeschrijving of een
bijvoegsel ervan, kan de tegenpartij eisen dat er
één wordt opgesteld:
• hetzij alvorens het betrekken van het gehuurde
goed door de huurder;
• hetzij gedurende de eerste maand van de bewoning.
Indien geen enkel gevolg wordt gegeven aan de
vraag van de huurder of de verhuurder kan deze
altijd beroep doen op de vrederechter om een deskundige
aan te duiden voor het opstellen van de
plaatsbeschrijving.
Indien géén plaatsbeschrijving , ondertekend door beide partijen , kan plaatsbeschrijving afgedwongen worden bij de vrederechter .
Indien dit door u aanhangig gemaakt wordt , zult u best de reeds gevoerde correspondentie hierover voorleggen , aangezien plaatsbeschrijving binnen de maand moet gebeuren en u zult moeten bewijzen waarom dit niet gebeurt is .
Bij onderling niet akkoord gaan kan elk van partijen een deskundige , op zijn /haar kosten inschakelen .
Bij vrederechter best mogelijk dat dit laatste punt ook zal bevolen worden ( in dit geval één deskundige , door beide partijen te betalen ) .
Indien zekerheid over foto's niet van uw appartement afkomstig : valsheid in geschrifte . Hoogstwaarschijnlijk zal vrederechter volledige plaatsbeschrijving verwerpen .
De huurder en verhuurder zijn verplicht om op tegenspraak
en voor gezamelijke rekening een gedetailleerde
plaatsbeschrijving op te stellen. Deze plaatsbeschrijving
dient te worden opgesteld ofwel tijdens de periode dat
de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste
maand van bewoning en zij dient bij het huurcontract
te worden gevoegd.
a. Door wie wordt de plaatsbeschrijving opgemaakt?
De huurder en de verhuurder kunnen zelf een plaatsbeschrijving
opmaken.
Ze mogen ook beslissen beroep te doen op een deskundige
(landmeter-expert in onroerende goederen, architect
...). In dit geval wordt het ereloon van de deskundige
door beide partijen voor de helft gedragen.
Ten slotte is het ook mogelijk dat elk van de partijen
vergezeld wordt door een deskundige naar
keuze, die ze dan zelf betaalt.
Maar in alle gevallen, opdat een plaatsbeschrijving geldig
zou zijn, moet deze:
• tegensprekelijk opgesteld worden, d.w.z. in aanwezigheid
van huurder en verhuurder of hun vertegenwoordigers;
• gedateerd en ondertekend zijn door de huurder en
verhuurder persoonlijk (een plaatsbeschrijving opgesteld
door één van de partijen of door een deskundige
aangeduid door één van de partijen kan altijd in vraag
worden gesteld door de tegenpartij);
• gedetailleerd zijn, d.w.z. dat alles tot in de details
vermeld wordt; een clausule in de aard van: ‘Het
goed is in goede staat en goed onderhouden en
beide partijen erkennen dit’ kan niet meer als een
plaatsbeschrijving worden beschouwd.
Indien één van de partijen weigert over te gaan
tot het opstellen van een plaatsbeschrijving of een
bijvoegsel ervan, kan de tegenpartij eisen dat er
één wordt opgesteld:
• hetzij alvorens het betrekken van het gehuurde
goed door de huurder;
• hetzij gedurende de eerste maand van de bewoning.
Indien geen enkel gevolg wordt gegeven aan de
vraag van de huurder of de verhuurder kan deze
altijd beroep doen op de vrederechter om een deskundige
aan te duiden voor het opstellen van de
plaatsbeschrijving.
Indien géén plaatsbeschrijving , ondertekend door beide partijen , kan plaatsbeschrijving afgedwongen worden bij de vrederechter .
Indien dit door u aanhangig gemaakt wordt , zult u best de reeds gevoerde correspondentie hierover voorleggen , aangezien plaatsbeschrijving binnen de maand moet gebeuren en u zult moeten bewijzen waarom dit niet gebeurt is .
Bij onderling niet akkoord gaan kan elk van partijen een deskundige , op zijn /haar kosten inschakelen .
Bij vrederechter best mogelijk dat dit laatste punt ook zal bevolen worden ( in dit geval één deskundige , door beide partijen te betalen ) .
Indien zekerheid over foto's niet van uw appartement afkomstig : valsheid in geschrifte . Hoogstwaarschijnlijk zal vrederechter volledige plaatsbeschrijving verwerpen .
Wat een wet interessant maakt ,
is wat er in die wet , niet in staat .
is wat er in die wet , niet in staat .
De registratie van een geschreven huurovereenkomst is een verplichte formaliteit die opgelegd wordt door de bepalingen van het fiscaal recht ( dus niet de huurwet ) .
Op grond van de nieuwe wet ligt de registratieplicht
van huurcontracten die dateren vanaf 1 januari 2007
volledig ten laste van de verhuurder. Dit in tegenstelling
tot de contracten van voor 2007 waarbij de verplichting
bij beide partijen lag. De verhuurder moet
deze plicht binnen de twee maand volgend op de
sluiting van het contract vervullen.
Indien de huurovereenkomst niet binnen de wettelijke
termijn geregistreerd is kan de verhuurder een
boete krijgen en geldt – indien het om een huurovereenkomst
van negen jaar gaat – bovendien vanaf 1
juli 2007 de regel dat de huurder een einde kan maken
aan deze huurovereenkomst zonder een opzeggingstermijn
in acht te nemen en zonder een vergoeding
te betalen. Dit geldt alleen zolang het
huurcontract niet geregistreerd is.
Aangezien de registratie van de overeenkomst de
rechten van de huurder veilig stelt tegenover derden,
is het eveneens in zijn belang om de overeenkomst te
laten registreren, ook als hij er de kosten van moet
dragen.
Op grond van de nieuwe wet ligt de registratieplicht
van huurcontracten die dateren vanaf 1 januari 2007
volledig ten laste van de verhuurder. Dit in tegenstelling
tot de contracten van voor 2007 waarbij de verplichting
bij beide partijen lag. De verhuurder moet
deze plicht binnen de twee maand volgend op de
sluiting van het contract vervullen.
Indien de huurovereenkomst niet binnen de wettelijke
termijn geregistreerd is kan de verhuurder een
boete krijgen en geldt – indien het om een huurovereenkomst
van negen jaar gaat – bovendien vanaf 1
juli 2007 de regel dat de huurder een einde kan maken
aan deze huurovereenkomst zonder een opzeggingstermijn
in acht te nemen en zonder een vergoeding
te betalen. Dit geldt alleen zolang het
huurcontract niet geregistreerd is.
Aangezien de registratie van de overeenkomst de
rechten van de huurder veilig stelt tegenover derden,
is het eveneens in zijn belang om de overeenkomst te
laten registreren, ook als hij er de kosten van moet
dragen.
Wat een wet interessant maakt ,
is wat er in die wet , niet in staat .
is wat er in die wet , niet in staat .
Freelance, bedankt voor het uitgebreide antwoord. Als ik het goed begrijp hebben we dus een goede kans om een nieuwe plaatsbeschrijving te krijgen als we dit via de vrederechter afhandelen?
Wat als de huisbaas bij de vrederechter aanhaalt dat hij de foto's waarvan er zekerheid was dat ze niet correct waren opnieuw wou laten vastleggen? (Waar wij niet mee akkoord zijn, wij vinden dat alle gemaakte foto's daardoor in twijfel kunnen getrokken worden...)
De huisbaas blijft ook aandringen op het feit dat de foto's een ondersteunende rol hebben voor de geschreven plaatsbeschrijving en "dat het dus niet zo erg is dat ze niet kloppen".
Is daar iets van aan??
Wat als de huisbaas bij de vrederechter aanhaalt dat hij de foto's waarvan er zekerheid was dat ze niet correct waren opnieuw wou laten vastleggen? (Waar wij niet mee akkoord zijn, wij vinden dat alle gemaakte foto's daardoor in twijfel kunnen getrokken worden...)
De huisbaas blijft ook aandringen op het feit dat de foto's een ondersteunende rol hebben voor de geschreven plaatsbeschrijving en "dat het dus niet zo erg is dat ze niet kloppen".
Is daar iets van aan??
en een practische informatie ter aanvulling: de wet schrijft inderdeed voor dat de registratie van het huurcontract ten laste is van de verhuurder, maar intussentijd verbiedt de WET NIET dat de huurder ZELF al het huurcontract laat registreren.
Want in afwachting van de afregeling van de plaatsbeschrijvingsproblematiek is en blijf je snel opzegbaar.
dus zelf even registreren kan gerust en kost niet eens zoveel.
En wat dehuisbaas vertelt over de foute foto's: wat is dat nu voor onzin: fout is fout. En als ze bij de plaatsbeschrijving zitten ter illustratie van de locatiesituatie is een foute foto zoiets als een vals bewijs.
Maak maar zelf je foto's, hij kan er moeilijk bezwaar tegen hebben dat correcte foto's die een juist beeld geven méé in de plaatsbeschrijving gaan.
Dan vermoed ik toch een dubbele agenda bij de man...
Want in afwachting van de afregeling van de plaatsbeschrijvingsproblematiek is en blijf je snel opzegbaar.
dus zelf even registreren kan gerust en kost niet eens zoveel.
En wat dehuisbaas vertelt over de foute foto's: wat is dat nu voor onzin: fout is fout. En als ze bij de plaatsbeschrijving zitten ter illustratie van de locatiesituatie is een foute foto zoiets als een vals bewijs.
Maak maar zelf je foto's, hij kan er moeilijk bezwaar tegen hebben dat correcte foto's die een juist beeld geven méé in de plaatsbeschrijving gaan.
Dan vermoed ik toch een dubbele agenda bij de man...
Een dubbele agenda beginnen wij inderdaad ook te vermoeden. De deskundige die de plaatsbeschrijving heeft gemaakt en de verhuurder spelen volgens ons onder één hoedje...
Ik begin te vrezen dat we toch richting vredegerecht zullen moeten stappen om een correcte plaatsbeschrijving te krijgen..?
Welke stappen moeten er dan ondernomen worden? Ik heb namelijk geen enkele ervaring hiermee...
Hoe kan ik opvragen of het huurcontract is geregistreerd?
Ik begin te vrezen dat we toch richting vredegerecht zullen moeten stappen om een correcte plaatsbeschrijving te krijgen..?
Welke stappen moeten er dan ondernomen worden? Ik heb namelijk geen enkele ervaring hiermee...
Hoe kan ik opvragen of het huurcontract is geregistreerd?
Nieuw feit vandaag : plaatsbeschrijving opgemaakt door deskundige .
Idd. in vele gevallen is er blijkbaar een belangenvermenging tussen verhuurder en deskundige .
Dan is het zeker van belang hier een rechtszaak in te spannen , zoniet zal discussie nog lang duren.
En als u verder moeilijk blijft doen , en contract is niet geregistreerd heeft verhuurder idd. recht om u op te zeggen ( een recht die u zelf ook hebt ) .
* Vredegerecht : gewoon binnenstappen en men zal u wel verder helpen . Procedurekosten gering .( dacht gelezen te hebben 35 € ) , en bij het winnen van de zaak recupereerbaar .
* huurcontract : registratie kantoor belastingen van uw stad/gemeente - registreren is gratis ;
Nogmaals plaatsbeschrijving :
Opgesteld door deskundige ? en valse foto's ?
Dan wordt dit op de rechtbank al bijna zeker volledig verworpen . Kunt u trouwens ook eisen -- schriftvervalsing -- wanneer begaan door een deskundige wordt daar niet mee gelachen , maakt niet uit of foto's afkomstig zijn van verhuurder . Het verslag ( met bijlagen ) wordt ondertekend door deskundige , en hij is verantwoordelijk .
Idd. in vele gevallen is er blijkbaar een belangenvermenging tussen verhuurder en deskundige .
Dan is het zeker van belang hier een rechtszaak in te spannen , zoniet zal discussie nog lang duren.
En als u verder moeilijk blijft doen , en contract is niet geregistreerd heeft verhuurder idd. recht om u op te zeggen ( een recht die u zelf ook hebt ) .
* Vredegerecht : gewoon binnenstappen en men zal u wel verder helpen . Procedurekosten gering .( dacht gelezen te hebben 35 € ) , en bij het winnen van de zaak recupereerbaar .
* huurcontract : registratie kantoor belastingen van uw stad/gemeente - registreren is gratis ;
Nogmaals plaatsbeschrijving :
Opgesteld door deskundige ? en valse foto's ?
Dan wordt dit op de rechtbank al bijna zeker volledig verworpen . Kunt u trouwens ook eisen -- schriftvervalsing -- wanneer begaan door een deskundige wordt daar niet mee gelachen , maakt niet uit of foto's afkomstig zijn van verhuurder . Het verslag ( met bijlagen ) wordt ondertekend door deskundige , en hij is verantwoordelijk .
Wat een wet interessant maakt ,
is wat er in die wet , niet in staat .
is wat er in die wet , niet in staat .
@eylis: niet-registratie heeft voor de huurder geen enkel nadeel, behalve bij verkoop. Verhuurder kan niet sneller of makkelijker opzeggen dan bij registratie, huurder daarentegen kan dit wel. Registratie door de huurder zou ik dan ook enkel aanraden indien het pand dat zij bewonen te koop staat.
U bedoelt dat de deskundige u cash heeft laten betalen. Waarom zou dit dan automatisch "in het zwart" zijn? Oppassen met dergelijke beweringen...De deskundige heeft ons ook in't zwart laten betalen... Maar hij heeft ons wel een betalingsbewijs mee gegeven...
Kunnen we eventueel de gemaakte kosten voor de foutieve plaatsbeschrijving terug eisen?
Verder kan u ook in een mogelijke vordering bij de vrederechter eisen dat er een onafhankelijke expert wordt ingeschakeld.
turaki,
het is zoals je zegt...behalve bij verkoop. Ik vertrouw een verhuurder die onnodig rommelt met de plaatsbeschrijving voor géén haar. Je zou je kunnen afvragen waarom. En de registratie had hij ook al lang kunnen doen (met of zonder plaatsbeschrijving)dus er is meer aan het handje...
Het zal niet de eerste keer zijn dat een huurder tot de vaststelling komt dat het pand verkocht is zonder dat hij daar iets van wist.
Strikt genomen moet de verhuurder de huurder niet op de hoogte brengen van zijn voornemen het huis te verkopen.
enkel dat het verkocht is.
het is zoals je zegt...behalve bij verkoop. Ik vertrouw een verhuurder die onnodig rommelt met de plaatsbeschrijving voor géén haar. Je zou je kunnen afvragen waarom. En de registratie had hij ook al lang kunnen doen (met of zonder plaatsbeschrijving)dus er is meer aan het handje...
Het zal niet de eerste keer zijn dat een huurder tot de vaststelling komt dat het pand verkocht is zonder dat hij daar iets van wist.
Strikt genomen moet de verhuurder de huurder niet op de hoogte brengen van zijn voornemen het huis te verkopen.
enkel dat het verkocht is.