#2 , 05 mar 2007 16:20
Ipv een som als huurborg kan U misschien kijken voor een bankwaarborg.
De bank staat garant voor U met hun woord tgv de verhuurder inzake de waarborgsom.
De kamercommissie Justitie heeft woensdag twee wetsontwerpen goedgekeurd met een reeks nieuwe bepalingen voor huurders en verhuurders. Minister van Justitie Laurette Onkelinx wil op die manier de positie van de huurders versterken. Zo wordt onder meer de borg teruggebracht van drie tot twee maanden.
De kortere huurwaarborg geldt voor iedereen die het geld op een geblokeerde rekening zet. Vroeger was dat altijd het geval, maar voortaan zal het ook mogelijk zijn de borg in schijven te betalen. In dat geval blijven de drie maanden gelden.
Mondelinge akkoorden over de huurwaarborg zijn in de toekomst niet meer mogelijk. De oude akkoorden worden wel nog getolereerd. Bij disputen hierover kan de hulp van de vrederechter worden ingeroepen.
Nieuw is ook de verplichting voor de verhuurder om de huurprijs te afficheren. Gebeurt dat niet dan riskeert hij een boete tot 200 euro.
Wanneer een huurcontract wordt afgesloten, moet de verhuurder in bijlage bij dat contract een gedetailleerde inventaris van de woning steken, net zoals een standaard uitleg over de basisregels van de wet op de huurovereenkomsten. De verhuurder kan ook verwijzen naar de huisvestingsnormen van de gewesten die hij moet naleven. Die worden nu ingeschreven in de federale huurwetgeving.
Tot slot haalde de meerderheid een belangrijke bepaling uit de wettekst omdat de Raad van State er zeer kritisch over was. Het gaat om de mogelijkheid voor de gemeenten om huurcontracten te registreren
Huurwaarborg: wat kan wel, wat kan niet?
Iedereen die huurt of verhuurt heeft te maken met de huurwaarborg. De praktijk leert dat er vaak heel wat misverstanden zijn over de huurwaarborg. Tijd om een en ander op te klaren.
Is een huurwaarborg wettelijk verplicht?
Er bestaat geen wettelijke verplichting om een huurwaarborg te vragen. Huurder en verhuurder kunnen perfect overeenkomen daarvan af te zien. Als verhuurder doet u er evenwel goed aan altijd een waarborg te vragen. Als u een waarborg vraagt, moet u wel bepaalde regels respecteren, tenminste als u een woning verhuurt (huis of appartement) die de huurder als hoofdverblijfplaats gebruikt. Want dan is de woninghuurwet van toepassing. Verhuurt u kantoren of bijvoorbeeld een vakantiewoning, dan speelt de contractuele vrijheid, ook wat de huurwaarborg betreft. We hebben het hier verder enkel over de huurwaarborg in het raam van de woninghuurwet.
Hoeveel huurwaarborg mag u vragen?
Vraagt u een huurwaarborg in 'geld', dan mag dat maximaal drie maanden huur zijn. Het gaat om de netto huur zonder kosten. Van deze regel kan in het huurcontract niet afgeweken worden. De verhuurder kan bijvoorbeeld geen vier maanden huur vragen. Het geld moet op een geblokkeerde rekening worden gestort. De interesten op die rekening worden gekapitaliseerd tegen de normale marktrente en worden als het huurcontract afloopt aan de huurder overhandigd.
Tip
Wenst u als verhuurder meer waarborg te vragen dan drie maanden huur, vraag dan geen som geld maar bijvoorbeeld een bankgarantie, aandelen, obligaties .... Op die manier kan u een waarborg vragen die een waarde vertegenwoordigt die de drie maanden huur overschrijdt. Dit kan bijvoorbeeld handig zijn als u een gloednieuw luxeappartement verhuurt. Wanneer moet de waarborg worden betaald? Moet de huurwaarborg bij de ondertekening van het huurcontract al betaald zijn? Want wat als het contract nu getekend wordt maar de huurder pas binnen drie maanden over de sleutels kan beschikken? De woninghuurwet zegt niets over het tijdstip waarop de huurwaarborg betaald moet worden. Het tijdstip waarop de huurder de huurwaarborg moet storten wordt dus vrij bepaald in onderling akkoord tussen eigenaar en huurder.
Tip
U kan in het huurcontract overeenkomen dat de huurwaarborg betaald moet worden bij de ondertekening van het contract, ook al gebeurt de ingebruikneming van de woning pas maanden later. Zo heeft de verhuurder een stok achter de deur als de huurder uiteindelijk van gedacht veranderen en de woning niet meer wenst te betrekken.Als u als verhuurder kunt leven met het feit dat de huurder pas zijn waarborg betaalt als hij het pand in gebruik neemt, dan zou u in het contract kunnen bepalen dat de huurder de sleutels pas krijgt na storting van de huurwaarborg. Ook kan u overeenkomen dat er bijvoorbeeld ??n maand waarborg wordt betaald bij de ondertekening van het huurcontract en twee maanden bij de eigenlijke ingebruikname door de huurder.
Waarvoor kan een huurwaarborg worden gebruikt?
Een wijd verspreide misvatting is dat de huurwaarborg alleen kan worden gebruikt voor de vergoeding van de huurschade. Dit is niet zo, zelfs niet als het zo geformuleerd is in het huurcontract. Een verhuurder heeft juridisch altijd het recht om de waarborg te gebruiken om achterstallige huur aan te zuiveren. Heeft de huurder in een woninghuurovereenkomst reeds gedurende enkele maanden geen huur betaald, dan zal de verhuurder wel eerst via de vrederechter moeten passeren om deze waarborgrekening te deblokkeren. Vervolgens kan de verhuurder op basis van een getekend afschrift van het vonnis van de vrederechter over de waarborgrekening beschikken en de waarborg met intrest opnemen als vergoeding voor de achterstallige huur.
Wat als de woning verkocht wordt?
Als de huurwaarborg op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder staat, dan kan er een probleem rijzen. De waarborgrekening werd immers geopend in het voordeel van de oorspronkelijke verhuurder. Het is dan ook de handtekening van deze oorspronkelijke verhuurder die nodig is om de waarborg vrij te maken. De enige oplossing bestaat er dan in dat de verkoper mee helpt deze huurwaarborg vrij te maken.
Tip
Als een verhuurde woning of appartement wordt verkocht, vergeet dan niet een regeling te treffen voor de huurwaarborg. De koper, de verkoper en de huurder kunnen bijvoorbeeld samen een documentje opstellen waarin staat dat de huurwaarborg wordt overgedragen naar de nieuwe eigenaar. Normaal heeft een bank daar een speciaal formulier voor, of u laat het opnemen in de notari?le koopakte.
Kan de waarborg worden aangepast?
Stel dat u als verhuurder het pand grondig renoveert of andere investeringen doet. U vindt het dan ook gerechtvaardigd dat de huurder u meer zekerheden biedt. U zou de huurwaarborg willen verhogen? Dat is niet zo eenvoudig. Die mogelijkheid moet eerst al voorzien zijn in het huurcontract. Vroeg u bovendien reeds drie maanden huur, dan zou u in principe niet m??r kunnen vragen. Als u bij de aanvang van de huur echter bijvoorbeeld aandelen vroeg, dan zou u nu bijkomende effecten kunnen vragen als zekerheid, op voorwaarde dat het contractueel voorzien is. Dat is dus niet evident.
Wat als de huurder de waarborg niet betaalt?
Wat als de huurder al in het pand trekt, maar verzuimt om de waarborg te storten? Aarzel niet en kruip snel in uw pen en verstuur een aangetekende brief. Wijs de huurder op zijn fout en vraag hem onverwijld de waarborg te storten. Beweegt de huurder nog niet dan zal u niet anders kunnen dan naar de vrederechter te stappen. Als u moet procederen, kan het verstandig zijn in uw dagvaarding ook de ontbinding van het huurcontract te vragen. U vraagt dan expliciet aan de rechter om de huurder uit het pand te zetten, en niet alleen dat hij de huurwaarborg betaalt. U heeft misschien terecht geen vertrouwen meer in de huurder. Maar het best is dat u de huurder pas de sleutels van de woning geeft nadat de huurwaarborg is betaald. Anderzijds is het wel zo de huurder gebonden is door het huurcontract, ook al betaalt hij de waarborg niet. De rechtspraak is daar duidelijk over.
Wat als u verhuurt aan 'expats'?
Het gebeurt ook dat woningen gehuurd worden door multinationals of internationale instellingen, die er buitenlandse werknemers (expats) huisvesten. Wees extra voorzichtig daarmee. Tracht steeds te verhuren aan de 'expat' persoonlijk en van hem een waarborg te bekomen. Want als er problemen rijzen met de huurovereenkomst, heeft u beter met een particulier te doen dan met een multinationale organisatie.
Uw huurder is een steuntrekker?
Verhuurt u daarentegen aan niet-kapitaalkrachtigen die worden onderhouden door het OCMW? Vraag dan dat het OCMW zich borg stelt. Maar let op? Het OCMW zal zich meestal enkel borg stellen voor de huurschade en niet voor achterstallige huur. Beding daarom in het huurcontract dat het OCMW zich borg stelt 'voor alle huurverplichtingen'. Dit impliceert dan ook voor de betaling van achterstallige huur.
Welke interest is verschuldigd?
U bent vergeten de huurwaarborg op een geblokkeerde rekening te plaatsen. Na een aantal jaren zegt uw huurder de overeenkomst op omdat hij verhuist, en hij vraagt zijn waarborg terug, met interesten. Hoeveel interest moet u dan betalen? De wettelijke interest (7%) of de marktrente? De wet is duidelijk: de huurder heeft recht op de gemiddelde marktrente, dat is de rente die hij zou gekregen hebben op een spaarboekje of termijnrekening. De interest is verschuldigd vanaf de overhandiging van de waarborg, en wordt gekapitaliseerd (er moet ook interest worden betaald op de verschuldigde interest). Zodra de huurder een ingebrekestelling stuurt naar de verhuurder om de waarborgsom op een ge?ndividualiseerde rekening op zijn naam te plaatsen, geldt er een andere regeling. Vanaf dat ogenblik is de verhuurder toch de wettelijke interest van 7% verschuldigd.
Slechts een antwoord van de meer dan 690 ( op heden ) beschikbare vastgoed gerelateerde berichten op de non-profit site http://www.vastgoedforum.com met gedetailleerde zoekfunktie