JuridischForum.be

Beste,

Mijn broer en zijn vriendin hebben een aantal weken geleden een huurovereenkomst ondertekend voor een appartement in Gent. Deze huurovereenkomst vermeld een looptijd van 9 jaar met ingang van 1 mei 2012.

Omdat de relatie tussen mijn broer en zijn vriendin beëindigd is, alsook omdat de locatie niet ideaal is, wensen zij het huurcontract te beëindigen (dus voor ze het appartement hebben betrokken)

Mijn broer heeft een aangetekende brief dd. 31 maart 2012 aan het immokantoor, alsook aan de verhuurders verzonden, waarin hij wenst af te zien van het huurcontract. De redenen waarom, zijn zo vaag mogelijk gehouden om enige aansprakelijkheid te vermijden. Zijn vriendin heeft deze brief niet ondertekend, maar enkel dagen nadien heeft ook zij een aangetekende brief verzonden met dezelfde inhoud. Het immokantoor repliceerde snel met de stelling dat de brief niet conform was, omdat de handtekening van de vriendin ontbrak, en dat ze deze annulatie dus niet aanvaardde. Mijn broer heeft hier tot op heden nog niet op geantwoord.

Mijn broer heeft meermaals (telefoon en e-mail) geprobeerd te achterhalen of het contract reeds geregistreerd was, maar helaas zonder succes.

Het immokantoor heeft nu (dd. 10 april 2012) geantwoord met een aangetekende brief waarin zij wel de annulatie aanvaarden maar 6 maanden huur eisen, waaronder 3 maanden wederverhuringsvergoeding + 3 maanden huur. Enige info omtrent registratie ontbreekt.

Het probleem is dat ik niet weet of de woninghuurwet van toepassing is als de woning nog niet betrokken is (Art. 1 WHW vereist immers een ingenottreding)?
- Zo nee, moet dan artikel 1760 BW (gemeen huurrecht) worden toegepast of het algemeen verbintenissenrecht? Aangezien er een overeenkomst is, komt men daar immers niet zomaar onderuit. Speelt de registratie een rol voor het bestaan van de overeenkomst of is dit enkel van nut voor een vaste dagtekening?
- Zo ja,

• Het contract vermeld wat betreft schadevergoeding enkel de wederverhuringsvergoeding zoals bedoeld in art. 3, §5 lid 2 WHW. Waar het immokantoor een wettelijke of contractuele grond haalt voor de bijkomende 3 maanden huur, is mij een raadsel. Kunnen zij dit alsnog eisen?
  Indien de aangetekende brief dateert van voor de registratie is volgens mij op grond van art. 3, §5 lid 3 WHW zelfs geen enkele vergoeding verschuldigd, aangezien het contract een looptijd heeft van 9 jaar. Heeft dit enkel belang voor de vrederechter of kunnen we het immokantoor hier attent op maken? Een registratie na kennisname van annulatie kan immers in hun nadeel spelen voor de vrederechter...
  Indien de wederverhuringsvergoeding toch verschuldigd is, bedraagt deze dan automatisch 3 maanden zoals vermeld in het contract? En wanneer gaan deze drie maanden in: vanaf de aangetekende brief tot annulatie, of vanaf de ingang van het huurcontract? In de eerste situatie lijkt er mij maar 2 maanden wederverhuringsvergoeding verschuldigd aangezien er in de eerste maand (1/4-30/4) van opzeg sowieso geen huur zou betaald zijn.

Ten slotte, mijn broer en zijn (ex-) vriendin willen uiteraard zo weinig mogelijk betalen maar ze beseffen dat de 3 maanden wederverhuringsvergoeding eventueel toch verschuldigd zal zijn (alsook 300€ kosten van de plaatsbeschrijving!). Ze blijven absolute voorstander van een regeling in der minne, ook al kost dat hun aardig wat 'leergeld'. Het feit dat het immokantoor nu 6 maanden huur eist maakt hen echter wantrouwig waardoor ze toch een juridisch advies willen inwinnen.
Op het forum vond ik niet direct een post terug dat handelt over dit probleem (opzeg voor de ingenottreding), waardoor ik toch benieuwd ben naar de antwoorden.

Bij registratie al een attest opvragen van dat pand zodat blijkt dat er GEEN registratie was op ogenblik van opzeggen.
http://fiscus.fgov.be/interfakrednl/Taken/overzicht.htm" onclick="window.open(this.href);return false;

Dat zal weinig nut hebben, wetgeving voorziet twee maanden na afsluiten contract.

In het kort; u heeft een contract afgesloten, een contract waarvoor wettelijk geen bedenkingstermijnen zijn toegekend.

Ofwel kan de verhuurder of diens vertegenwoordiger de verbreking behandelen als een verbreking tijdens de loop van het eerste jaar en effectief 3 maand opzeg en 3 maand wederverhuring eisen
ofwel kan hij het behandelen als een eenzijdige contractbreuk en de standaard zes maanden schadevergoeding eisen.

Het eerste wordt afgehandeld voor het vredegerecht en is het goedkoopste voor de verliezende partij wat betreft advocaatskosten en gerechtskosten, het laatste speelt zich af voor eerste aanleg gelet op het bedrag dat het maximum voor het vredegerecht overschrijdt en brengt hogere RPV's en gerechtskosten met zich mee.

vandaag eindelijk informatie van het registratiekantoor: huurcontract is NIET geregistreerd. Ze willen hier echter geen attest van opstellen, omdat ze niet kunnen voorzien of er fouten in hun computersysteem zijn geslopen. Het is dus hoogstwaarschijnlijk niet geregistreerd.

In principe zou er dus geen opzegtermijn, noch vergoeding verschuldigd zijn.
Probleem is zoals Vandebos aangeeft dat verhuurder twee maanden tijd krijgt. De vrijstelling van opzeg en vergoeding bij niet-registratie van contract van 9 jaar, is dan enkel toepasbaar na die twee maanden?

Het feit dat de verhuurder twee maanden de tijd krijgt, maar er reeds een opzeg gedaan werd gedurende die twee maanden, lijkt mij een grijze zone.

- Wordt er nu best gewacht tot de twee maanden verstreken zijn (vanaf 31/4/2012) om de verhuurder op de hoogte te stellen? Kwestie van geen slapende honden wakker te maken.
- Of is er helemaal geen grijze zone en kan er reeds een aangetekende brief worden verstuurd met een verwijzing naar de opzeg van 31 maart 2012 en Art. 3, §5 lid 3 WHW?

We kennen de precieze datum van afsluiting van het contract niet, maar naar mijn gevoel doet die er weinig toe tenzij het contract meer dan 2 maanden voor de opzeg werd afgesloten.

Indien het contract niet voor 1 februari (2 maanden voor de opzeg) werd afgesloten zitten uw broer en zijn ex daar volgens mij met een probleem omdat de registratieplicht dan nog niet van toepassing was en nog niet hoefde te gebeuren om het contract rechtsgeldig te maken.
Ik vrees dat het er niet zozeer om gaat of het contract alsnog binnen de 2 maanden geregistreerd zal worden omdat de opzeg reeds gegeven is en waarschijnlijk binnen de termijn waarin de verhuurder tijd heeft om te laten registreren.

De reden van opzeg doet hier weinig toe...

We kennen de precieze datum van afsluiting van het contract niet, maar naar mijn gevoel doet die er weinig toe tenzij het contract meer dan 2 maanden voor de opzeg werd afgesloten.

Indien het contract niet voor 1 februari (2 maanden voor de opzeg) werd afgesloten zitten uw broer en zijn ex daar volgens mij met een probleem omdat de registratieplicht dan nog niet van toepassing was en nog niet hoefde te gebeuren om het contract rechtsgeldig te maken.
Ik vrees dat het er niet zozeer om gaat of het contract alsnog binnen de 2 maanden geregistreerd zal worden omdat de opzeg reeds gegeven is en waarschijnlijk binnen de termijn waarin de verhuurder tijd heeft om te laten registreren.

Contract is getekend op 29 februari 2012 dus de twee maanden zijn nog niet verstreken. De opzeg is dus inderdaad gedaan voor het verstrijken van deze registratietermijn.

Het probleem waar u van spreekt is dan dat ze alsnog tot vergoeding kunnen gehouden zijn omdat ze te snel een opzeg hebben betekend? Met andere woorden, als ze pas opzeg hadden betekend na de twee maanden (in de hypothese dat het contract dan nog steeds niet geregistreerd was), was er geen probleem?

Inderdaad indien ze de opzeg hadden verzonden op 1 mei en tegen deze datum het contract niet was geregistreerd hadden ze art 3§5 derde lid kunnen inroepen. Nu is de opzeg door beide partijen aanvaard doch enkel nog de financiële afwikkeling in betwisting.

Persoonlijk zie ik hen hier niet onder uit komen. Hun enige verweer is mogelijk overmacht vanwege einde relatie inroepen en het onvoorziene van het plotse verbreken van de relatie afdoende aantonen. Doch dan nog beroepen ze zich op de welwillendheid van de vrederechter.

Inderdaad indien ze de opzeg hadden verzonden op 1 mei en tegen deze datum het contract niet was geregistreerd hadden ze art 3§5 derde lid kunnen inroepen. Nu is de opzeg door beide partijen aanvaard doch enkel nog de financiële afwikkeling in betwisting.

Daaruit mogen we nog niet concluderen dat ze de opzeg te vroeg hebben gegeven. De kans dat het contract tijdig geregistreerd zou geworden zijn lijkt me heel reëel in dit geval.

En ja Vandebos, ik was inderdaad vergeten dat los van de registratie of niet de opzeg aanvaard was en registratie dan geen belang meer heeft zelfs al had die dan al moeten gebeurd zijn.

Heel erg bedankt voor de antwoorden.

Bij een eerstelijnsadvies zijn we hetzelfde te weten gekomen.

Het verdere verloop wordt nu:
- onderhandelen met de verhuurder: Volgens het advies betekent dit gewoon gaan opdagen op het privé-adres van de verhuurder en het immokantoor er zoveel mogelijk buiten proberen te houden. De kans dat je de deur op de neus krijgt, blijft dan natuurlijk wel mogelijk.
Eens binnen geraakt, beginnen met het voorstel om met de waarborg genoegen te nemen (2 maanden huur). Indien ze dit absoluut niet aanvaarden, gaan we akkoord met drie maanden wederverhuringsvergoeding. Met het argument: huur eisen geldt pas indien er reeds een ingenottreding is. Het is dan aan de rechter om te bepalen vanaf wanneer er een ingenottreding is (bij sluiten van contract of bij afgifte van sleutels). We moeten in principe hopen dat de verhuurder onzeker wordt van zijn gelijk voor de rechter en akkoord gaat met een minnelijke schikking. Een rechter kan immers besluiten tot totaal geen vergoeding, afhankelijk van de interpretatie van 'ingenottreding'. Hij kan door die 'interpretatiemarge' ook 6 maanden toekennen, maar dat gaan we uiteraard niet benadrukken bij de verhuurder. Er wordt ook niets op papier gezet van deze onderhandeling vooraleer een akkoord bereikt is.
- Indien de onderhandeling niet lukt en de verhuurder 6 maanden blijft eisen, wordt ons aangeraden om af te wachten tot 1 mei 2012, om dan alsnog een attest van (hopelijk) niet-registratie aan te vragen. Ondanks de opzeg is aanvaard tussen beide partijen, kan dit je zaak alleen maar sterker maken volgens het advies. Mede gelet op de datum van opzeg, die reeds enkele weken na sluiten van de overeenkomst werd gedaan.
- Indien de verhuurder het toch voor een rechter wil brengen, zal dit volgens het advies al niet voor september zijn (vordering kan pas ingeleid worden na wanbetaling van 2 maanden + gerechtelijk verlof). De wanbetaling die ze zouden aanvoeren klopt dan ook niet aangezien er nog geen sleutels overhandigd zijn (wederkerigheid). Ze moeten dan sowieso de opzeg vorderen, wat zoals gezegd afhangt van de interpretatie van de rechter.

Hopelijk kan de verhuurder overtuigd worden van een minnelijke regeling: Mogelijks 6 maanden huur krijgen, of zeker 2 (of 3) maanden huur krijgen?

Mvg

Hmmm...

Met wie werd het contract afgesloten (wie ondertekende)? De verhuurder alleen? De immo? Verhuurder en immo?
Aan wie dient de huur betaald te worden?
Staat de woonst inmiddels terug te huur?

Bedenk dat de verhuurder nu terug op 0 staat. Hij moet terug een valabele huurder gaan zoeken (heeft ondertussen geen huurinkomsten) en moet opnieuw een commissie van minstens een maand huur + btw aan de immo betalen.
Indien de immo hier ook optreedt als rentmeester beschikken zij waarschijnlijk over advocaten om de verdere opvolging van de zaak te laten uitvoeren.