JuridischForum.be

All,

Wij hebben een 9-jarig (geregistreerd) huurcontract dat ingegaan is op 1 oktober 2009. Nu hebben wij een huis gekocht en willen we bijgevolg de huurovereenkomst opzeggen. We zitten echter met de volgende vraag:

1) Stel dat we de week nog opzeggen, dan zijn onze 3 maanden opzeg mei, juni en juli. We verlaten het pand dus tijdens ons 2de huurjaar en zijn een vergoeding verschuldigd van 2 maanden huur.
2) Stel dat we in de loop van mei opzeggen, dan zijn onze 3 maanden opzeg juni, juli en augustus. We verlaten het pand tijdens ons 2de huurjaar en zijn een vergoeding verschuldigd van 2 maanden huur.
3) Stel dat we in de loop van juni opzeggen, dan zijn onze 3 maanden opzeg juli, augustus en september. Verlaten we het pand dan tijdens ons 2de huurjaar of tijdens ons 3de huurjaar? We hebben immers al 2 volle jaren de huur betaald. Telt in dit geval een opzegvergoeding van 1 maand of nog steeds van 2 maanden?

Ik vind de algemene uitleg niet echt duidelijk
De huurder mag op elk ogenblik vertrekken op voorwaarde dat hij het contract opzegt met een opzeggingstermijn van drie maanden. Hij hoeft zijn opzegging nooit te motiveren. Gedurende de eerste jaren van de huurovereenkomst moet hij wel een vergoeding betalen. Die is gelijk aan:
- drie maanden huur als hij vertrekt tijdens het eerste jaar
- twee maanden huur als hij vertrekt tijdens het tweede jaar
- één maand huur als hij vertrekt tijdens het derde jaar
De huurder hoeft deze vergoeding niet te betalen op het ogenblik dat hij de opzegging bekendmaakt maar kan dat doen bij de eindafrekening, wanneer het contract verstrijkt.

Vraag is uiteraard logisch: mogelijks kunnen we door één maand later op te zeggen onze opzegvergoeding met één maand verlagen, waardoor we dus voor hetzelfde totale bedrag een maand langer over het pand kunnen beschikken.

Alvast bedankt voor de feedback!

Huurcontract eindigt laatste dag van laatste maand opzegtermijn, dus in 3e voorbeeld op 30 september. Dit ligt nog in het 2e jaar, en uw vergoeding blijft 2 maanden.

klopt.

Volgens mij eindigt de huur dan ook nog in het tweede jaar.

Toch werd geoordeeld:

Vred. St.-Kwintens-Lennik 28 oktober 1996 A.J.T. 1997-98, 308
Huur in werking getreden op 1 augustus 1993. Opzeg gegeven bij brief van 9 april 1996. De vrederechter oordeelt:
Terzake heeft de huurder de huur beëindigd niet tijdens de eerste driejarige periode, maar bij het verstrijken
van de eerste driejarige periode. De huur heeft volle drie jaar geduurd.
Als de huurder opzegt tegen het einde van de eerste driejarige periode is er geen vergoeding verschuldigd.

Vred. Brugge nr. 05A654, 29 september 2005 Huur 2008, afl. 2, 79
Huurovereenkomst die werd afgesloten voor een duur van 9 jaar met aanvang op 1.12.2001, en opgezegd door de huurder op 26.8.2004 tegen 1.12.2004.
De vrederechter oordeelt: Dat de Rechtbank aldus dient te besluiten dat nu de opzegtermijn verstreek op de laatste dag van de eerste driejarige
periode, onmogelijk kan worden gesteld dat de huurovereenkomst tot een einde gekomen is gedurende de eerste driejarige
periode zodat eiseres niet gerechtigd is op een vergoeding conform art. 3 par. 5 tweede lid van de Woninghuurwet;

Voila. Hoera dan voor de duidelijkheid van de huurwet. Dus de verhuurder die dat voor de vrederechter trekt kan zijn gelijk halen afhankelijk van waar hij woont en dus bij welke vrederechter zijn zaak voorkomt. Die vrederechters leggen zowat alles naast zich van wetten volgens willekeur en zelfs wetgeving van dwingend recht. Tijd dat al dat vrederechter gedoe van de baan word geschoven voor een wat ernstiger gerecht. Sta me toe van te zeggen dat ikzelf een nicht heb die vrederechter "was".

@JohnD
Ik zou niet te vlug zeggen dat vrederechters willekeurig handelen.
In de twee gevallen geschetst door scorpioen oordeel ik ook dat een 3-jarige periode is verstreken bij einde huurcontract.
Geval1
start contract = 01/08/1993
opzegdatum = 09/04/1996
start opzeggingsperiode = 01/05/1996
einde opzeggingsperiode = 01/08/1996
Dus: looptijd overeenkomst = 3 jr
Geval2
start contract = 01/12/2001
opzegdatum = 26/08/2004
start opzeggingsperiode = 01/09/2004
einde opzeggingsperiode = 01/12/2004
Dus: looptijd overeenkomst = 3 jr

De verhuurder die met een dergelijk dossier (1 betwistbare maand huur) naar de vrederechter stapt is goed gek. Hij is nooit zeker wat zal geoordeeld worden en de vrederechter in kwestie zal voor dergelijke peanuts inderdaad even vaak de appellant in het ongelijk stellen als niet.

Maar inderdaad het is een punt dat ook eens onder het daglicht dient gehouden te worden wanneer een nieuwe huurwetgeving wordt opgesteld.

De verhuurder die met een dergelijk dossier (1 betwistbare maand huur) naar de vrederechter stapt is goed gek. Hij is nooit zeker wat zal geoordeeld worden en de vrederechter in kwestie zal voor dergelijke peanuts inderdaad even vaak de appellant in het ongelijk stellen als niet.

Hoe krijgt die sukkelaar dan zijn geld van de huurder als ik vragen mag ? In de veronderstelling dat hij denkt dat hij er recht op heeft ?

Persoonlijk vind ik niet dat men in dit specifieke geval recht heeft op die vergoeding. (hier bv 2 maanden):

- De huurder heeft 24 maanden huur betaald, dat is 2 volledige jaren huur. (louter financieel kan de verhuurder dus onmogelijk hard maken dat hij een verlies heeft geleden dat hem toelaat te claimen dat de verbreken hem geen equivalent van 24 maanden heeft opgeleverd)
- De huurder heeft het pand tot en met de laatste dag gebruikt. Men zou hier de parallel kunnen trekken naar de berekening van de te betalen bezettingsvergoeding bij bezetting; deze gebeurd per begonnen dag.
- De huurder kan niet wachten tot de dag erna want dan is er reeds een nieuwe maand begonnen.
- In essentie stellen beide partijen zich akkoord dat het contract na 2 jaar wordt verbroken, het enkel de administratieve handeling zelf die zich afspeelt op de laatste dag van het contract)

Tot slot, het zijn dergelijke manoeuvres van een beperkt aantal geldwolven die hebben gezorgd voor het huidige onevenwicht in de rechten/plichten van huurders/verhuurders in de huidige wetgeving. Hopelijk gebruiken de gekende eigenaarsbonden en syndicaten ditmaal wel hun verstand als ze door de commissie worden uitgenodigd om hun advies betreffende een nieuwe huurwetgeving. Van één syndicaat heb ik echter sowieso al ernstige twijfels dat ze het eindelijk begrepen hebben....

In navolging hiervan: als in een huurcontract staat: "bij niet-nakoming van de huurverplichtingen betaalt de huurder een verbrekingsvergoeding".
Kan daarnaast dan ook nog een wederverhuringsvergoeding (art. 1728 Burgerlijk Wetboek) worden gevraagd, of zijn die twee hetzelfde?

Ik veronderstel dat je bedoelt:
Burgerlijk Wetboek Art. 1760. In geval van ontbinding van de huur door de schuld van de huurder, is deze verplicht de huurprijs te betalen gedurende de tijd die voor de wederverhuring nodig is, onverminderd de vergoeding van de schade die door het wangebruik mocht zijn veroorzaakt.

De "verbrekingsvergoeding" die contractueel vastgelegd wordt (meestal drie maanden, eventueel zes maanden bij handelshuur) is hetzelfde. In feite wordt in dat geval de wederverhuringsvergoeding contractueel tussen partijen overeengekomen.