JuridischForum.be

De huurder heeft in het verleden geen algemene kosten moeten betalen, omdat er geen kosten waren. Daar eigenaars zelf het onderhoud deden van gangen en hiervoor niets vroegen, en de huurder bij de overeenkomst huurcontract daardoor ook niets moest betalen en geen kosten werden aangerekend.

Je verhuurt een app met geen kosten en huurder tekent hierdoor een contract, omdat er juist geen kosten zijn.

Indien er na het afsluiten van de huurovereenkomst of toekomst gericht een wijziging op een AV van mede-eigenaars door de meederheid 5001/10000 beslissingen genomen worden om het onderhoud van gangen uit te besteden aan een externe firma, wat op jaarbasis een forse verhoging betekend voor eigenaar van +/- 50 euro per maand. Hier treedt een wijziging zowel voor verhuurder en huurder op.

Kan de verhuurder dit terug vorderen op de huurder? of kan dit niet? De huurder heeft altijd propere gangen, behalve dat dit nu een extern firma zou doen.

Wat doen als dit niet kan?

Wat staat betreffende de algemene onkosten in het huurcontract, dat er geen zijn of dat deze jaarlijks middels de eindafrekening bepaald worden?

De basishuurprijs bedraagt xx per maand, de gemeenschappelijke kosten bedragen € 0 euro (eletriciteit, onderhoud garage, beheerskosten, .... ) en zulllen jaarlijks geïndexeerd worden, telkens op de verjaardag van de inwerkingtreding van de overeenkomst, met toepassing van volgende formule:

Als er staat dat de aangerekende kosten 0 EUR bedragen is en blijft dat 0 EUR zolang het kontrakt loopt.
Indexering van 0 EUR blijft rekenkundig ook steeds 0 EUR.

“Art.1728ter.§ 1. Behalve wanneer uitdrukkelijk overeengekomen is dat de aan de huurder opgelegde kosten en lasten in vaste bedragen worden bepaald, moeten ze met werkelijke uitgaven overeenkomen. Deze kosten en lasten moeten in een afzonderlijke rekening worden opgegeven. De stukken die van deze uitgaven doen blijken, moeten worden overgelegd...§ 2. De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met paragraaf 1 zijn nietig.”(Burgerlijk Wetboek).

Tenzij andersluidende wetsbepaling , zijn kosten die veroorzaakt worden door de huurder ,mijns inziens , verhaalbaar op de huurder,ook al zijn die niet vermeld in de huurovereenkomst. ‘De vervuiler betaalt’ in dit geval.

Zie zo nodig :
HUBEAU,B.,Overeenkomsten m.b.t. de kosten en lasten bij een huurovereenkomst,R.W. 1988-89,99-100.

Hier word voorbij gegaan aan art 7 par 2 van de huurwet dat bapaalt dat men van aanrekening van forfaitaire kosten (0 €) in vaste bedragen - dus geen "voorschotten" - niet kan overgaan naar aanrekening dmv werkelijk gemaakte kosten (d.m.v. facturen dus zoals BW 1728ter bepaald), zonder onderlinge overeenkomst huurder-verhuurder of uitspraak vrederechter.

Het is toch niet, omdat er op het ogenblik van inhuurname geen algemene kosten waren, (vandaar ook de 0 € in het kontrakt) dat er later wel algemene kosten kunnen zijn. Nergens in de huurovereenkomst is sprake van forfaitare kosten, dus die kunnen volgens mij WEL worden aangepast in de loop van de overeenkomst.

De basishuurprijs bedraagt xx per maand, de gemeenschappelijke kosten bedragen € 0 euro (eletriciteit, onderhoud garage, beheerskosten, .... ) en zulllen jaarlijks geïndexeerd worden, telkens op de verjaardag van de inwerkingtreding van de overeenkomst
Onder voorbehoud van de volledige inhoud van het kontrakt te kennen volgt uit bovenstaande formulering dat er voor de kosten 0 (nul) EUR wordt aangerekend. Het is dus een forfaitair bedrag, want geen verwijzing naar reële kosten.
Wel mogelijkheid voorzien om te indexeren...maar een stijging met bijv. 10 percent van een bedrag gelijk aan NUL, blijft NUL.

Gelet op het feit dat het over een gebouw in gedwongen mede-eigendom gaat waar door een beslissing van AV de kostenbalans verandert is dit een wijziging die buiten de macht van de eigenaar van de flat valt. Men kan dus spreken van gewijzigde omstandigheden. zoals specifiek in art 7§2 worden aangehaald.

§ 2. (Iedere partij kan te allen tijde) aan de vrederechter de herziening van de forfaitaire kosten en lasten vragen of de omzetting ervan in werkelijke kosten en lasten. <W 1997-04-13/43, art. 9, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
De rechter doet inzonderheid uitspraak op grond van de ontwikkeling van de werkelijke uitgaven.

Overeenkomstig art 7§2 kunnen de eigenaars bij dwingend recht dus effectief een aanpassing van de lasten middels de vrederechter bekomen. Het is wel deze die zal oordelen over de hoogte van het bedrag. Bijgevolg is het van groot belang de kosten zo exact en concreet mogelijk in de stukken te beschrijven.

Ik begrijp dit echt niet hoor. Als in het huurkontrakt staat dat er geen, dus 0 EURO aan kosten moet worden betaald, dan is dat een contractuele verbintenis.
In sommige appartementen die ik verhuur en waar er volgens het kontrakt 0 EUR onkosten worden aangerekend zijn sommigen reeds huurder voor meer dan dertig jaar en belopen de kosten nu 700 percent ivg met het tijdstip waarop het kontrakt werd afgesloten. Betekent dit dat ik het kontrakt zomaar kan wijzigen en die kosten wel kan aanrekenen? Ik denk van niet en zou er zelfs niet durven aan denken iets in die zin te ondernemen. Heb al dikwijls te maken gehad met zeer exotische eisen van huurders, maar laten we eerlijk blijven, ook als verhuurder moeten we de zaken niet naar onze hand gaan zetten. Mijn leuze blijft dus voor iedereen: "een KONTRAKT is een KONTRAKT en moet worden gehonoreerd" (pacta sunt servanda).

“Art.1728ter.§ 1. Behalve wanneer uitdrukkelijk overeengekomen is dat de aan de huurder opgelegde kosten en lasten in vaste bedragen worden bepaald, moeten ze met werkelijke uitgaven overeenkomen."
Wat kan er vaster zijn dan een bedrag van 0 EUR? Want het is een contractuele verbintenis die stipuleert dat de kosten onvoorwaardelijk gratis zijn voor de huurder....

De basishuurprijs bedraagt xx per maand, de gemeenschappelijke kosten bedragen € 0 euro (eletriciteit, onderhoud garage, beheerskosten, .... ) en zulllen jaarlijks geïndexeerd worden, telkens op de verjaardag van de inwerkingtreding van de overeenkomst, met toepassing van volgende formule:

De formulering lijkt er een te zijn van een voorgedrukt huurkontrakt, waar men gewoon het bedrag van 0 € heeft ingevuld. Waarom zou men anders nul indexeren?
Het kan toch dat in de loop van de overenkomst het bedrag van nul naar bvb 10 € gaat.

, moeten ze met werkelijke uitgaven overeenkomen."[/b]
Wat kan er vaster zijn dan een bedrag van 0 EUR? ....

In den beginnen was nul waarschijnliujk de werkelijke uitgave. Deze kan echter in de loop der jaren zijn gewijzigd.

Als er geen veranderde omstandigheden zijn zal je weinig verhaal halen bij de vrederechter. Als je echter kan aantonen dat sinds de start van het contract de het kostenplaatje van de lasten fundamenteel gewijzigd en de kosten het genot van de huurder omhelzen dan kan je middels het vredegerecht een correctie bekomen. De meeste uitspraken neigen naar het omzetten van forfaitaire kosten naar een relatief laag maandelijks voorschot met een jaarlijkse afrekening.

Bijkomend Roharro, heeft de huurwetgeving met hoofdbewoning prevalentie op de gemene huurwetgeving, zij is immers, uitgezonderd waar ze het zelf uitsluit, van dwingend recht.

De basishuurprijs bedraagt xx per maand, de gemeenschappelijke kosten bedragen € 0 euro (eletriciteit, onderhoud garage, beheerskosten, .... ) en zulllen jaarlijks geïndexeerd worden, telkens op de verjaardag van de inwerkingtreding van de overeenkomst
Onder voorbehoud van de volledige inhoud van het kontrakt te kennen volgt uit bovenstaande formulering dat er voor de kosten 0 (nul) EUR wordt aangerekend. Het is dus een forfaitair bedrag, want geen verwijzing naar reële kosten.
Wel mogelijkheid voorzien om te indexeren...maar een stijging met bijv. 10 percent van een bedrag gelijk aan NUL, blijft NUL.

Ook nog misschien interessant om te vermelden is dat kosten "niet" mogen geindexeerd worden. Dus zelfs als er bvb een vast (fofaitair) bedrag werd bepaald (zonder eindejaarsafrekening dus) dit bedrag krachtens de huurwet niet mag geindexeerd worden. Het blijft vast en kan enkel in wederzijds akkoord met de verhuurder of door een uitspraak van de vrederechter gewijzigd worden.