‘VAN JE 3-6-9': DE OORLOGSDANS TUSSEN EIGENAARS EN HUURDERS
* zaterdag 06 november 2010
* Auteur: Tom heremans
‘De huur is het laatste wat ze betalen'
Het water tussen verhuurders en huurders wordt almaar dieper. Vrederechters kunnen de huurgeschillen nauwelijks bijbenen. Eigenaars worden kribbiger, huurders worden driester. ‘Soms stoken ze uit wraak de parketvloer op in de allesbrander.'
Frank Galan, charmezanger en tevens de onwaarschijnlijke broer van Herman Van Molle, heeft wel erg veel pech gehad. Als je een mooie witte villa in Overpelt koopt om die vervolgens te verhuren, dan verwacht je geen huurders die zich ontpoppen tot tuig van de richel dat je hele huis vernielt. Galan verhuurde zijn woning, zo dacht hij, aan twee nette heren, van wie er achteraf alvast één een veroordeelde misdadiger bleek te zijn. De mannen stripten in een jaar tijd de hele villa, tot alleen nog de ruwbouw overbleef. Ramen, deuren, dakgoten, de garagepoort: het is allemaal verdwenen. Zelfs de veranda braken ze af. Binnenin meer van dattum: de keuken, de badkamer, de stopcontacten, de badkamertegels, alles is weg.
Galan haalde er de politie bij, hoe zou u zelf zijn, maar die kon alleen maar vaststellingen doen en dan doorverwijzen naar de vrederechter, aangezien het hier een huurgeschil betrof. Pas toen er ook nog bedreigingen volgden, en wat getrek en geduw, kwam de politie zelf tussenbeide.
Goed, zoiets gebeurt niet elke dag, maar begin deze week bleek in het Radio 1-programma Peeters & Pichal dat verhuurders wel vaker hommeles hebben met hun huurders. Sommige van die verhalen zijn werkelijk hallucinant. Zo hallucinant dat niemand met zijn volledige naam in de krant wil getuigen. Soms omdat de rechtszaken nog aan de gang zijn, vaak uit vrees voor represailles.
Blikjes en peuken
Chris S. is een Oost-Vlaamse interieurarchitect, die een zestal jaar geleden twee huizen in de buurt van Gent kocht en er studio's in bouwde, eenkamerappartementen die hij verhuurt voor 300 tot 430 euro per maand. ‘Als je in die lage huurprijscategorie zit, heb je wellicht meer kans op problemen', geeft hij toe. ‘Maar toch. Ik verhuur dertien appartementen en ik ben in zes jaar tijd al zes keer naar de vrederechter moeten stappen omdat huurders de huur niet meer betaalden of het appartement verwaarlozen. Het ergste wat ik heb meegemaakt was een vijftiger die door het OCMW werd begeleid. Die mensen wekken doorgaans meteen argwaan bij verhuurders, maar ik probeer iedereen een kans te geven. Bovendien kun je in het huursegment waarin mijn studio's zich bevinden ook niet al te kieskeurig zijn, anders raken ze niet verhuurd. De man had veel tegenslagen te verwerken gekregen, maar leek voorts redelijk te functioneren.'
Na goed een maand begonnen de problemen al, vertelt Chris S. ‘De man bleek een zwaar alcoholprobleem te hebben, en niet het minste besef hoe zijn budget te beheren. Hij betaalde de huur niet – af en toe een klein schijfje, om mij aan het lijntje te houden – en was de hele tijd stomdronken. Na enkele maanden heb ik gevraagd om eens een kijkje in de studio te nemen, en dat was een ontzaglijke schok: alles lag vol rommel, de vloer bezaaid met bierblikjes, sigarettenpeuken en etensresten. Ik heb hem meteen zijn opzeg gegeven en hij is met de noorderzon vertrokken. Alle meubels, die hij van het OCMW had gekregen, liet hij achter. Alles in de studio was stuk, ook de dingen waarvan je je afvraagt hoe je ze in godsnaam stuk krijgt: de kookplaat, de afzuigkap, de gasgeiser in de badkamer, de lavabo. De douchekraan en -kop waren verdwenen. Alles moest ik vervangen.'
‘En dat was niet eens het ergste. Doordat hij de hele studio in een stortplaats had veranderd zat het pand vol ongedierte en insecten. Toen ik er met een deurwaarder kwam om de vaststellingen te doen, weigerde die zelfs binnen te gaan. Ik heb die studio helemaal moeten laten desinfecteren met peperdure bacteriedodende middelen. Het heeft me meer dan 12.000 euro gekost om de zaak weer in verhuurbare staat te krijgen. De waarborg van 900 euro, gestort door het OCMW, heb ik kunnen houden, maar zelfs de intresten erop gunden ze me niet. De vrederechter heeft me aangeraden geen procedure tegen de man te beginnen: op leefloners kun je toch nooit iets verhalen. Ik heb nu, bijvoorbeeld, nog twee ex-huurders die me in schijfjes de schade terugbetalen die ze aan mijn eigendommen hebben aangericht. Schijfjes van respectievelijk dertig en vijftig euro per maand zijn dat. In dat tempo moeten ze allebei nog meer dan vijftien jaar betalen. Maar het is beter dan niets, natuurlijk.'
Leefloon en flatscreen
‘Het segment van de eenkamerstudio's is misschien niet helemaal representatief voor de private huurmarkt, maar dit soort verhalen hoor je toch steeds vaker', zegt Fred Niemans, de voorzitter van het Algemeen Eigenaarssyndicaat (AES). ‘Wij hebben in de eerste helft van dit jaar al 900 eigenaars begeleid bij een procedure tegen huurders wegens wanbetaling. Als die trend zich doorzet, zitten we in december met een verdriedubbeling tegenover vorig jaar. Dat geeft toch te denken.'
Het probleem heeft ongetwijfeld te maken met de toenemende armoede in Vlaanderen. In de eerste helft van dit jaar is het aantal mensen dat een leefloon krijgt, met bijna 2.000 gestegen tegenover vorig jaar. ‘Bovendien zijn de huurprijzen in het goedkoopste marktsegment gestegen, terwijl ze in de hogere prijsklassen net zijn gedaald', zegt Filip Tollenaere van de Huurdersbond. ‘Mensen met een laag inkomen willen eerst brood op de plank en hun ziekenhuiskosten betalen, en blijken daarna op het eind van de maand de huur niet meer te kunnen betalen. We raden hen altijd aan dat probleem zelf aan te kaarten bij de huisbaas en een voorstel tot afbetaling te doen. Niet alle eigenaars zijn daar vatbaar voor, maar het is de harde werkelijkheid dat veel mensen zelfs de laagste huurprijzen niet meer kunnen betalen.'
‘Sorry, maar de harde werkelijkheid is dat veel mensen wel een flatscreen, digitale tv, een laptop en een Playstation kunnen betalen, maar niet de laagste huurprijzen', zegt Fred Niemans van het Eigenaarssyndicaat. ‘Op dat vlak is er echt heel wat veranderd. Mensen vinden dat ze recht hebben op wonen zonder te betalen, die rijke huisbaas heeft toch hun geld niet nodig.'
‘Die verschuiving is inderdaad duidelijk merkbaar', zegt Herwig J. Hij verhuurt al meer dan dertig jaar appartementen in Oostende, en heeft de jongste jaren de problemen alleen maar zien toenemen. ‘Vroeger was de huur het eerste wat de mensen betaalden, nu het laatste. Ik verhuur mooie, degelijk afgewerkte appartementen met twee tot drie slaapkamers, voor heel schappelijke prijzen. Is het misschien net daardoor dat ik de jongste jaren steeds meer wanbetalers aantrek? Of moet ik selectiever zijn in de keuze van mijn huurders? Ik vind dat verhuurders ook een sociale functie hebben, iedereen heeft recht op een dak boven zijn hoofd. Maar op den duur zou je een bepaald publiek mordicus weigeren omdat je weet dat je er problemen mee krijgt.'
Luiers en stront
Sommige huurders zijn er anders aardig op getraind om te verhullen dat ze tot ‘een bepaald publiek' behoren. ‘Enkele jaren geleden bood zich een piepjong gezin met twee kinderen aan', vertelt Herwig J. ‘De man liet me spontaan een loonbriefje zien, waarop een bedrag stond waarmee hij probleemloos het appartement kon betalen dat hij wou huren. Achteraf bleek hij dat loonbriefje zelf te hebben gefabriceerd op zijn computer. Want een computer had hij, een inkomen niet. Ik heb nooit een cent huur gezien van die mensen, en ze hebben het appartement na een jaar als een puinhoop achtergelaten. Ze hadden zelfs nooit de vaste kosten betaald: elektriciteit en water waren al na enkele maanden door de maatschappij afgesloten.'
‘Je kunt je voorstellen in welke staat ik dat appartement heb teruggevonden toen ze er zijn uitgezet: je kon de vloertegels niet meer zien: overal lagen vuile pampers, papier en stront. En overal afval, en honderden brieven met aanmaningen. Dan weet je het wel: de verhuurder is altijd de laatste in de rij schuldeisers. De keuken en badkamer heb ik helemaal moeten vervangen. De verhuiswagen die de deurwaarder had laten aanrukken om de meubelen weg te halen heb ik zelf moeten betalen. Tel daar de niet betaalde huur bij, de onkosten van een advocaat en de deurwaarder, en je zit aan duizenden euro's. Om moedeloos van te worden.'
‘Natuurlijk zijn de meeste huurders te goeder trouw, maar toch: ik verhuur zeven appartementen en elk jaar dat ik de huur van vijf à zes appartementen volledig heb kunnen innen, is tegenwoordig een succesjaar.'
Wanbetalers met BMW
‘Het wordt inderdaad steeds moeilijker om in te schatten wat voor vlees je in de kuip hebt met een huurder', beaamt Lucien R. Hij bezit enkele kleine rijhuizen in het Gentse die hij verhuurt. ‘Of je problemen krijgt, hangt volgens mijn ervaring sterk af van de locatie van de huurwoning: in de groene rand doen zich nauwelijks moeilijkheden voor, aan het Rabot of in Ledeberg zijn ze legio. De huizen die ik daar had, heb ik inmiddels verkocht. Ik vind dat doodjammer, want net in die buurten is er hoge nood aan goedkope huurwoningen, maar het is gewoon onhoudbaar. Aan het Rabot had ik een pand met vier studio's, dat heb ik verkocht nadat ik enkele keren fysiek ben bedreigd. Het pand in Ledeberg wou ik later als studentenkot voor mijn dochter houden, maar na de laatste huurervaring heb ik het ook van de hand gedaan.'
‘Ik had het, na een hele parade kandidaten te hebben geweigerd, verhuurd voor een kleine 400 euro per maand aan een man van allochtone afkomst, die een zeer degelijke indruk maakte: hij was heel voorkomend, verzorgd en welbespraakt, had een baan... Hij reed zelfs in een dikke BMW (lacht). Zodra hij in het huis was getrokken, weigerde hij alle contact. Dan weet je het eigenlijk al. Hij heeft nooit een cent huur betaald, hij bleek geen onbekende bij de politie, was zijn baan kwijt, zijn BMW werd in beslag genomen... Zoals altijd heeft het meer dan een jaar geduurd voor we hem eruit konden zetten, en de toestand waarin je dan dat huis terugvindt... Negentig vuilniszakken vol rommel zijn er weggehaald. Het interieur was zo goed als afgebroken, het fornuis zat onder zo'n dikke laag aangekoekt vuil dat we het moesten weggooien... En in alle kamers hebben we flessen vol urine gevonden. Hij vond het blijkbaar te vermoeiend om elke keer tot aan het toilet te lopen om te plassen (lacht).'
‘Wij raden onze leden aan om meteen naar de vrederechter te stappen als er zich zo'n conflict voordoet', zegt Fred Niemans van het Algemeen Eigenaarssyndicaat. ‘Er is eigenlijk geen andere optie en het is ook helemaal geen schande: de vrederechter is er net om te bemiddelen in die gevallen. Je hoeft ook niet meteen een advocaat in de arm te nemen: eerst doe je een oproep in verzoening, de vrederechter kan alle partijen horen, zo nodig ter plekke poolshoogte komen nemen en een adviserende uitspraak doen.'
‘Je wilt natuurlijk niet meteen een advocaat inhuren', zegt Chris S., de man met de Oost-Vlaamse studio's. ‘Dat kost je al 400 euro gewoon om het dossier te openen. Het probleem met die verzoeningspogingen is dat de tegenpartij toch nooit komt opdagen. Puur tijdverlies.'
‘Het is net door die verzoeningsprocedures dat alles zo lang aansleept', beaamt Lucien R. ‘Je moet elke keer weer naar het vredegerecht, in de wetenschap dat je huurder toch niet komt opdagen. Je weet dat er nog minstens twee van die verzoeningspogingen komen, je weet dat je uiteindelijk toch een procedure moet beginnen, je weet dat je nooit je achterstallige huurgeld zult zien, en je weet dat je zelf mag opdraaien voor de kosten van de gerechtsdeurwaarder die je huurder eruit moet zetten. Ik wil niet klagen, maar het is godgeklaagd. (lacht)'
Plinten en deurlijsten
Zodra een eigenaar naar de vrederechter stapt, durven de zaken ook al eens te escaleren. ‘Sommige huurders vertonen de neiging zich op hun huisbaas te willen wreken zodra ze weten dat die niet over zich heen laat lopen', zegt Fred Niemans van het Eigenaarssyndicaat. ‘Ik heb zelf al de meest onvoorstelbare zaken meegemaakt als ik eigenaars vergezel om de staat van bevinding na uitzetting op te maken. Huurders die de gaskranen openzetten in de hoop dat de boel in de lucht vliegt zodra iemand binnenkomt en het licht aanknipt. Mensen die de hoofdkraan van de waterleiding afsluiten, en dan overal gaten boren in de leidingen. Als je dan die kraan weer opendraait... Het sterkste wat ik zelf heb moeten meemaken, was een verzorgd appartement, eigendom van een weduwe op jaren, dat mij op het eerste gezicht in orde leek toen we het betraden. De eigenares barstte echter in tranen uit: de huurder had in alle kamers het parket opgebroken en opgestookt in de allesbrander. Zelfs de plinten en de deurlijsten hadden eraan moeten geloven. Hoef ik erbij te vertellen dat steeds meer verhuurders er de brui aan geven en hun vastgoed liever verkopen?'
Pinnige pesterijen
Is er dan geen enkele andere mogelijkheid om huurgeschillen bij te leggen? ‘Er zijn pogingen ondernomen', zegt Filip Tollenaere van de Huurdersbond. ‘Naar buitenlands voorbeeld zijn er enkele jaren geleden in enkele steden huurcommissies opgericht, maar die zijn een stille dood gestorven, door gebrek aan middelen.'
‘En door hun gebrekkige werking', stelt Niemans. ‘Het probleem was ook dat die commissies geen juridisch bindende uitspraken konden doen, waardoor je volledig afhankelijk was van de goodwill van beide partijen. Dat bleek een beetje naïef te zijn. In beide richtingen hoor, ik ben me er terdege van bewust dat er net zo goed malafide huisbazen zijn. De huisjesmelkers worden in onze vereniging overigens meteen aan de deur gezet.'
Het gaat overigens om meer dan zomaar een handvol hardleerse huisjesmelkers. Dit voorjaar bleek uit cijfers van de Vlaamse wooninspectie dat het aantal onbewoonbaar verklaarde huurpanden elk jaar toeneemt. Vorig jaar waren het er 2.390, en stijging met dertig procent tegenover 2008. ‘Dat zijn erg opvallende cijfers,' zegt Filip Tollenaere van de Huurdersbond, ‘omdat de Vlaamse wooninspectie doorgaans pas optreedt als er zeer ernstige aanwijzingen van verkrotting zijn.'
Ook de sociale verhuurders gaan niet altijd vrijuit. Vorig jaar stelde de Vlaamse Wooninspectie twaalf pv's op tegen sociale huisvestingsmaatschappijen en sociale verhuurkantoren wegens gebrekkige woonkwaliteit. En zelfs in private nieuwbouwappartementen loopt het soms fout, zoals blijkt uit het verhaal van Griet P. ‘Vorig jaar waren er grote vochtproblemen in ons nieuwbouwappartement door constructiefouten in het gebouw', vertelt ze. ‘Daardoor stond binnen de kortste keren overal schimmel op de muren, ook in de slaapkamer van onze baby. De huurmaatschappij negeerde al onze vragen om daar iets aan te doen, tot we hen per aangetekend schrijven lieten weten dat we de huur niet meer zouden betalen zolang het probleem niet was opgelost. Toen kon het plotseling wel.'
En dan zijn er natuurlijk nog de talloze pinnige pesterijen, waar zo goed als niks tegen te beginnen valt. Eigenaars die de waarborg inhouden omdat je kind met stift een streep in de goedkope plankenvloer heeft getrokken, of omdat de oven die je nooit hebt gebruikt niet voldoende is schoongemaakt. Eigenaars die het vertikken een lekkend dak te laten herstellen, en die het vertikken je te vergoeden als je het zelf laat doen. Eigenaars die zich wanneer het hen maar uitkomt met de eigen sleutel toegang tot je woonst verschaffen, ‘om eens te zien of alles nog in orde is'. Typerend is wellicht ook de reactie van het verzamelde eigenaarsgild op de recente beslissing van minister Freya Vanden Bossche om alle verhuurders te verplichten hun panden te laten isoleren tegen 2020. ‘Dat zal moeten doorgerekend worden in de huurprijzen', klonk het meteen. ‘Want het is de huurder die van die maatregel profiteert: hij moet minder stookkosten betalen.'
Het water tussen eigenaars en verhuurders wordt steeds dieper. Enig overtrokken wederzijds wantrouwen is daar niet vreemd aan. ‘Je herinnert je natuurlijk altijd die paar nare verhalen', zegt ook Lucien R. ‘Maar ik verhuur een vijftal woningen, en met de meeste huurders heb ik een opperbeste relatie.'
Michel V., die tot voor kort in Antwerpen een huis grenzend aan zijn eigen woning verhuurde, beaamt dat het wantrouwen soms onterecht diep zit. ‘Mijn eerste huurders, drie studenten, kregen na enkele maanden onderling ruzie, waarna een van hen er niet beter op vond dan er met alle stopcontacten vandoor te gaan. De volgende huurders waren een jong stel, dat me voor het minste opbelde met de eis het stante pede te komen herstellen. Zoals die keer toen ik op vakantie aan het fietsen was: hun kat was uit het bovenste raam gevallen, pardoes door het glazen dak van de veranda. Of ik dat meteen wou komen fiksen, a.u.b. Dat soort dingen heeft tot zoveel wrevel geleid dat ik besloot het huis te verkopen. En kijk: zij hebben het gekocht, en nu zijn we de bovenste beste buren.'
De familienamen van de getuigen zijn op uitdrukkelijk verzoek van de betrokkenen afgekort.
met dank aan X voor de mail.