#3 , 04 nov 2006 18:54
de volgende tekst vond ik op de site van een immokantoor
Naar wie gaan de herstellingskosten ? De verhuurder of de huurder ? (4)
Bij een verhuring is het niet altijd even makkelijk om nauwkeurig te bepalen
welke partij (verhuurder of huurder) moet instaan voor welke onkosten. Het
lijkt evident dat kosten die uitsluitend in het belang van de huurder werden
aangegaan, voor zijn rekening zijn, maar dit geldt niet voor alle onkosten.
Over het algemeen geldt dat de verhuurder (eigenaar) het gebouw moet
onderhouden "zodat het kan dienen voor het gebruik waarvoor het gehuurd
werd". Hij moet ervoor zorgen dat de huurder kan "thuiskomen" in een goed
hersteld huis en "hij is gehouden aan alle nodige herstellingen, met
uitzondering van die die deel uitmaken van het normale onderhoud dat ten
laste van de huurder valt".
Hoe kunnen we dan de kosten voor rekening van de huurder onderscheiden van
die voor rekening van de verhuurder?
a.. V?r de intrekking van de huurder: behoudens afwijkend akkoord tussen
de partijen is de verhuurder verplicht ALLE werken uit te voeren, of ze nu
miniem of belangrijk zijn (bijvoorbeeld: vochtige muren isoleren, verlept
behangpapier vernieuwen, buitenmuren opnieuw bepleisteren, enz.).
b.. Tijdens de verhuring. De verhuurder moet het verhuurd vastgoed in
goede staat onderhouden voor het gebruik waarvoor het gehuurd werd. Dit is
een constante verplichting waarin de grote herstellingen en het groot
onderhoud begrepen zit. Iedere herstelling die nodig blijkt om te vermijden
dat het verblijf van de huurder verstoord wordt, zal altijd voor rekening
van de verhuurder zijn.
De herstellingen ten laste van de huurder of "kleine onderhoudskosten" zijn
kosten ontstaan door veroudering of verlies tijdens de verhuring. Als deze
laatste te wijten zijn aan het normale gebruik van het gehuurde goed, valt
hun herstelling ten laste van de huurder, ook al treft hem geen enkele fout
of onachtzaamheid. De wet citeert bijvoorbeeld de herstellingen aan
vensters, deuren en sloten. De huurder is echter niet gehouden de
herstelkosten te betalen ontstaan door ouderdom of overmacht. In
werkelijkheid bestaat er geen enkele precieze definitie die de grens trekt
tussen wat de eigenaar moet betalen en wat de huurder. In die gevallen is
een beetje gezond verstand dus onontbeerlijk.
Enkele regels :
Er moet steeds een onderscheid gemaakt worden tussen reiniging, onderhoud,
herstel en vervanging.
Uit de rechtsleer en de rechtspraak onthouden we de volgende grote lijnen:
de reiniging valt altijd ten laste van de huurder, behalve van de gevel van
het gebouw : het onderhoud valt voornamelijk ten laste van de huurder, maar
ons gezond verstand leert ons dat het onderhoud van delen die de huurder
niet kan bereiken hem niet aangerekend kan worden en deze blijven dus ten
laste van de eigenaar (de regenbak, bijvoorbeeld).
De herstelling van delen van het gebouw die buiten de gehuurde woning liggen
of de gemeenschappelijke delen (antenne, niet-priv? lift, enz.) zijn voor de
eigenaar. Zo moet de eigenaar instaan voor het herstel van de vensters,
balkons, terrassen, luifels, de gevel, een kijkvenstertje of het dak.
Omgekeerd moet de huurder instaan voor het herstel van de loodgieterij
(kranen), van ingebouwde huishoudtoestellen, badkuipen, deuren, de
waterspoeling, schoorstenen, luiken, enz.
In de meeste gevallen is het uiteraard de eigenaar die moet opdraaien voor
de vervanging van defect geworden elementen. Maar elementen die vervangen
moeten worden ten gevolge van een huurgebruik zijn voor rekening van de
huurder. Zo betaalt de huurder bijvoorbeeld de vervanging van sleutels, een
heg, tegels of vloerbekleding, glas, spiegels en elektrische accessoires,
zoals zekeringen, lamphouders, stopcontacten, enz.
a.. In de praktijk zal het op het einde van de huurovereenkomst moeilijk,
zelfs onmogelijk zijn om deze herstelcriteria toe te passen, indien geen
plaatsbeschrijving werd opgemaakt bij het intrekken van de woning. Zoals u
weet, wordt de vertrekkende huurder in dat geval verondersteld het goed
terug te geven in de staat waarin hij het ontvangen heeft.
a.. Als de huurder het nalaat de verhuurder onmiddellijk op de hoogte te
brengen van de noodzaak een dringende herstelling uit te voeren, begaat hij
een fout.
Vergeet niet dat de huurder altijd verantwoordelijk gehouden zal worden voor
iedere beschadiging die aan hem te wijten is, maar ook van personen die door
zijn toedoen in het gebouw aanwezig waren. Meer nog, de huurder is
verantwoordelijk voor iedere beschadiging uitgevoerd door de onderhuurder.
De verhuurder en huurder staan vrij af te wijken van de wettelijke regels en
kunnen dus op een andere manier overeenkomen om de kosten te betalen, zowel
bij het sluiten van de overeenkomst als later.
In geval van twijfel of conflict tussen de partijen, kan u het beste
trachten een regeling te treffen. Slechts bij gebrek aan een akkoord raden
wij aan een beroep te doen op de verzoeningsprocedure bij de vrederechter.
Deze niet dure stap maakt het mogelijk de partijen officieel bijeen te
roepen en een uitspraak van de vrederechter te verkrijgen. Deze uitspraak is
niet uitvoerbaar, maar het zal waarschijnlijk dezelfde rechter zijn die een
beslissing zal nemen als een van de partijen later een rechtszaak zou moeten
aanspannen.
Tenslotte vermelden we nog dat externe factoren de verdeelsleutel kunnen
wijzigen van de kosten tussen de eigenaar en de huurder. Als er bijvoorbeeld
herstellingen werden uitgevoerd ten gevolge van een geval van overmacht
(instorting van het dak, verzakking, enz.), zullen de verantwoordelijkheden
uiteraard anders beoordeeld worden.
het ziet er dus naar uit dat de herstelling aan de dampkap voor de huurder is