Huisje met huurder gekocht

[Stu]

hallo forum

Ik heb recent een huisje gekocht die momenteel verhuurd (92 jarige dame) wordt.
Het is de bedoeling dat ik na 3 maanden opzeg er zelf kan intrekken.
De notaris heeft mij de nodige papieren gegeven (bewijs dat ik nieuwe eigenaar ben samen met een brief die aangetekend moet opgezonden worden naar de huurder).
Volgens de notaris kunnen er geen problemen voorvallen.

Na vandaag de dochter van de huurder gesproken te hebben vertelde zij mij dat ze totaal niet akkoord gaat met de opzeg en dat ze de huurdersbond zal inschakelen om te verhinderen dat ik er zelf in ga wonen.

Is het mogelijk dat ik niet in mijn huisje ga mogen wonen omdat de huurder een hoge leeftijd heeft?

Alvast bedankt

[Vandebos]

Indien het contract niet werd geregistreerd is het uw recht om binnen de drie maanden na het bekomen van de titel een opzeg van drie maanden te geven. De dochter kan eventueel trachten byzondere omstandigheden in te roepen via het vredegerecht om een langere opzegperiode te bekomen, maar daar eindigt het verhaal.

PS om zeker te zijn laat u alle correspondentie verlopen via AS. Dan heeft u waterdichte bewijzen dat u de regels heeft gevolgd.

[Stu]

Ik neem aan dat U met AS aangetekend sturen bedoelt?

Bedankt voor alle informatie.

[Vandebos]

AS=aangetekend schrijven.

Is het mogelijk me via pb de inhoud van uw opzegbrief te bezorgen? Kwestie van te verifiëren of u de juiste artikels heeft aangehaald.

[Vandebos]

Bij deze wat de er verstaan wordt onder uitzonderlijke omstandigheden.

Maar wat wordt bedoeld met die « uitzonderlijk ernstige omstandigheden » ?

Volgens het blad dat het Ministerie van Justitie uitgeeft en de brochure van FOD Justitie (Federale Openbare Dienst), "De huurwet", gaat het om « omstandigheden die gedurende bepaalde tijd het perspectief van een verhuizing of van het zoeken naar een woning problematisch maken. De omstandigheden hebben betrekking op noodsituaties, onvoorziene of plots optredende situaties .. en ook minder punctuele maar wel acute moeilijkheden, die slechts kunnen worden gelenigd door de tijdelijke handhaving van de huurder in zijn woning » (een plotse ernstige ziekte, een hoogbejaarde persoon, een ongeval, enz...). Als de verhuurder op het verzoek van de huurder ingaat wordt hem aangeraden met deze huurder een overeenkomst van tijdelijke bewoning te sluiten, indien hij niet opgezadeld wil worden met een nieuwe huurtermijn van drie jaar. Indien de verhuurder niet akkoord gaat dan kan de huurder nog steeds naar de rechter stappen en die zal uiteraard rekening houden met de belangen van alle partijen. De vrederechter kan elke verlenging weigeren, of deze beperken tot een bepaalde termijn (bijvoorbeeld twee of drie maanden) of de huurder laten blijven mét verhoging van de huurprijs om de verhuurder schadeloos te stellen. Is het de verhuurder die de huurovereenkomst zonder reden heeft verbroken, dan kan de rechter evengoed de schadevergoeding verlagen die de eigenaar in dit geval aan de huurder is verschuldigd. Als de verhuurder een woning betrekt met een hogere huurprijs, of als hij in financiële moeilijkheden verkeert of als hij precies de woning wil betrekken, dan kan de vrederechter hiermee rekening houden. De huurder heeft het recht een tweede verlenging te vragen, eveneens uiterlijk een maand voor het verstrijken van de eerste gerechtelijk toegekende verlengingstermijn. In dat geval kan de rechter dan beslissen een periode toe te staan die langer of korter is dan de eerste verlenging.

[JohnD]

De irrelevante vraag blijft of eigenaars nu eindelijk niet eens kunnen ophouden met eigendommen te kopen waar oudere mensen in wonen; laat staan huurders. Totaal onverantwoord om nog gauw iemand uit zijn woning te zetten van die leeftijd. Maar dat zal de poster wel worst wezen neem ik aan. Misschien niet slecht dat er een of andere wet komt die het uitermate moeilijk maakt om "mensen" boven een bepaalde leeftijd uit hun huis te zetten.

[Vandebos]

De wetgever heeft specifiek met deze problematiek rekening gehouden middels het art 11 huurwetgeving:

Art. 11. Verlenging wegens buitengewone omstandigheden.
Wanneer een huurovereenkomst vervalt of eindigt ten gevolge van een opzegging, kan de huurder, die het bewijs levert van buitengewone omstandigheden, om een verlenging verzoeken.
Deze verlenging wordt, op straf van nietigheid, uiterlijk een maand voor de vervaldag van de huur aan de verhuurder gevraagd bij een ter post aangetekende brief.
Bij gebrek aan overeenstemming tussen de partijen kan de rechter, rekening houdend met de belangen van de twee partijen, ondermeer met de eventuele hoge leeftijd van een van de partijen, de verlenging toestaan. Hij stelt de duur ervan, die bepaald moet zijn, vast. De rechter, kan in dit geval, indien hij het billijk acht, op verzoek van de verhuurder eveneens een verhoging van de huurprijs toestaan, en de vergoeding die bij toepassing van artikel 3, § 4, verschuldigd is, beperken of opheffen.
Slechts één aanvraag om hernieuwing van de verlenging kan worden ingediend onder dezelfde voorwaarden.
Bij gebrek aan overeenstemming tussen de partijen kan de rechter deze verlenging toestaan eveneens onder dezelfde voorwaarden.

Hij dient er echter eveneens rekening mee te houden dat dit criterium geen gijzeling van het kleine verhuursegment van de vastgoedmarkt veroorzaakt vandaar dat een verlenging wegens hoge leeftijd mogelijk is, doch beperkt in tijd.

[WP002]

De irrelevante vraag blijft of eigenaars nu eindelijk niet eens kunnen ophouden met eigendommen te kopen waar oudere mensen in wonen; laat staan huurders. Totaal onverantwoord om nog gauw iemand uit zijn woning te zetten van die leeftijd. Maar dat zal de poster wel worst wezen neem ik aan. Misschien niet slecht dat er een of andere wet komt die het uitermate moeilijk maakt om "mensen" boven een bepaalde leeftijd uit hun huis te zetten.

Ik vind dit kort door de bocht. De OP is geen huisjesmelker, hij wil zélf in zijn eigen eigendom gaan wonen, als dat nog niet meer mag. Het is net daarvoor dat de wetgever limieten heeft ingebouwd, dat bijv. een huurder uitzetten voor eigen bewoning alleen maar kan voor zéér naaste familie (neef/nicht is al te ver). Spijtig voor dat oud vrouwtje van 92, maar ik denk dat ze juridisch geen poot heeft om op te staan.

[JohnD]

Ik vind dit kort door de bocht. De OP is geen huisjesmelker

Het is gewoon de waarheid, en of de poster al of niet een huisjesmelker is weten we niet en doet er niet toe; trouwens een huisjesmelker zet de mensen nog niet op straat dacht ik, wat in mijn ogen dus nog erger is. Vraag het maar eens aan iemand van die ouderdom die naar een andere woning moet zoeken.

...hij wil zélf in zijn eigen eigendom gaan wonen, als dat nog niet meer mag.

Natuurlijk mag dat wettellijk, zal de wetgever ook worst wezen wat de gevolgen zijn. Zelfde principe als onteigening, zal de overheid ook een zorg zijn.

Het is net daarvoor dat de wetgever limieten heeft ingebouwd, dat bijv. een huurder uitzetten voor eigen bewoning alleen maar kan voor zéér naaste familie (neef/nicht is al te ver).

Limieten daar heeft de dame in dit geval niets aan.

Spijtig voor dat oud vrouwtje van 92, maar ik denk dat ze juridisch geen poot heeft om op te staan.

Zij heeft idd. juridisch geen poot om op te staan. Want wat VDB hierboven aanhaalt, nl. die uitzondering of verlenging wegens wegens buitengewone omstandigheden, daar word hoge leeftijd al lang door vrederechters niet meer bijgerekend als geldige reden. Dat zal zelfs een huurderrsbond beamen dat dit niet meer telt.

[float]

't Zou wel raar zijn dat ze daar geen rekening mee houden want het staat letterlijk in artikel 11.

[Stu]

De huurder had al laten weten niet akkoord te gaan met de opzegperiode dus doe ik het volgende.
Ik heb gisteren de aangetekende brief ivm de opzegperiode verstuurd.
Nu zal de huurder hiermee zeer waarsschijnlijk naar de huurderbond stappen.
Ik zal via aangetekend schrijven kontact opnemen met de huurdersbond om te laten weten dat ik akkoord ga met een éénmalige van de opzegperiode.
De opzegperiode zal zeker niet langer mogen duren vanaf het moment dat ik zelf financieel verlies doe in heel deze zaak, want ik ben verplicht om de elektriciteit te vernieuwen door de keuringsorganisatie en er zijn nog andere verplichtingen die ik zelf moet nakomen dus ik ga mijzelf niet in de put steken om iemand anders te redden.


Anders gaat de zaak waarsschijnlijk voor de vrederechter komen maar liever zonder natuurlijk aangezien dit nog geld kost.

ps bestaat er een modelbrief die met alle regels in orde is in verband met verlenging huuropzeg?

Nogmaals bedankt

Stu

[Vandebos]

U neemt in het aangetekend schrijven met de opzeg voor eigen bewoning een paragraaf op waarin u de dame en de dochter vriendelijk verzoekt met u contact op te nemen indien ze een verlenging wegens uitzonderlijke omstandigheden wensen aan te vragen, dat u begrip heeft voor de gehele situatie doch dat zij deze eveneens voor de uwe dienen te hebben. U koopt een pand om zelf in te gaan wonen, het is niet alsof u een huurder buitengooit om beter betalende huurder te vinden...

Volledigheidshalve kan u in uw AS ter informatie het artikel 11 van de huurwetgeving overnemen.

Als de beide dames dan nog steeds de huurdersbond wensen te contacteren, laat ze. U heeft ruim voldoende initiatief getoond op dat ogenblik, nu zijn zij aan zet.

[float]

De huurdersbond is een derde en heeft niets te maken met de overeenkomst. Dit is een zaak tussen u en de huurder.
Het is aan de huurder om de bewijzen te leveren van de buitengewone omstandigheden en hij moet dat ook vragen.
Ofwel sta je dat toe of wel niet. Als je het toelaat dan stel je beter een nieuwe huurovereenkomst op voor bepaalde duur. Ik zou niet beginnen met verlengingen van opzegtermijnen met misschien daarna het risico dat er een nieuwe stilzwijgende huur is aangegaan voor een periode van 9 jaar.

[Vandebos]

Is het dan nog mogelijk een contract van korte duur af te sluiten gelet op het feit dat de huurder praktisch zeker reeds meer dan drie jaar in het pand woont?

Huurdersbond kan effectief slechts een voorstel doen zonder gewicht achter het voorstel te kunnen zetten.

[The Pretender]

Zou het niet handig zijn om op voorhand te weten wat voor huurder er in een woning woont vooraleer men tot de verkoop overgaat? Dat zou zowel de nieuwe eigenaar als de huurder niet voor dergelijke verrassingen zorgen.