Misbruik huurdersbond

[Roeldm]

Ik had graag jullie advies op het volgende gehad

Wij verhuren een huis aan 2 personen.

Sinds kort heeft een hiervan heeft een nieuwe vriend en de andere is terug gaaan studeren en heeft dus geen groot inkomen meer. De laatste 2 maand zijn de betalingen ook niet meer op tijd.

In de woning was de laatste tijd in de badkamer lichte schimmelvorming. Dit is door hun mondeling gemeld (nooit schriftelijk) waarna wij een expertise hebben laten uitvoeren en een dubbel ventilatiesysteem hebben laten plaatsen.

De huurders gaven ook toe dat ze bespaarden door de verwarming niet veel op te laten springen en zeiden ook dat ze de ramen op de badkamer niet veel openzetten om te verluchten.

Nu hebben wij een schrijven (klacht) gekregen van de huurdersbond met daarin een voorstel tot minnelijke schikking. Het voorstel is dat de huurders kunnen vertrekken met een verkorte opzeg van 1 maand en zonder kosten.

Volgens ons is dit gewoon een manier van hun om zonder kosten (opzeg van hun kant) onder de opzegtermijn van 3 maand uit te komen.

Wat valt hieraan te doen? We hebben een van de volgende dagen een afspraak met onze advocaat. We hebben zo'n huurders liever niet dus ze mogen van mijn part vertrekken, maar het is het principe ...

[roharro]

Ik herken het plaatje. Enkele jaren geleden hetzelfde meegemaakt. In een appartmentsblok van 9 appartementen, een familiale overdeelde eigendom, kregen we in verband met één appartement (het zijn allemaal identieke appartementen) klachten van de huurdersbond dat er schimmel op de raamkozijnen zou aanwezig geweest zijn. Toevallig stond de huurder zes maanden huur achter....ze stelden ons voor dat we al die maanden huur kwijtscholden en de huurder zonder opzeg lieten vertrekken.
Aangezien het probleem het gevolg was van slecht onderhoud van het appartement (in geen enkel van de andere appartementen deed dit probleem zich voor) hebben we een kordaat antwoord gestuurd en de zaak voor het gerecht gebracht. Waar we de zaak met vlag en wimpel wonnen.
Huurder werd veroordeeld tot betalen van al de huurachterstand + nog een rekening van 2 000 EUR achterstal verwarmingskosten.

Maar het was voor ons een Pyrhus overwinning, want de huurder bezat alleen schulden overal in het rond. In feite waren we er goedkoper vanaf gekomen door op de onterechte eis van de huurdersbond in te gaan...

[Vandebos]

Loont het de moeite om de te vervolgen...

Dat is een vraag die je je altijd dient te stellen bij dergelijke situaties. Principieel is mijn antwoord daarop ja om de heel eenvoudige reden dat je anders een gedoogcultuur en uiteindelijk ook beleid mee in de hand werkt waarbij het meer en meer maatschappelijk aanvaard wordt dat verhuurders wanbetalers, om wat voor reden dan ook, dienen te gedogen.

Zuiver uit principe en met de wetenschap dat ik wellicht slechts één kans op drie heb om mijn achterstallen te zien zal ikzelf altijd vervolgen. Ik ga hierin zover dat ik de huurders hiervan persoonlijk op de hoogte breng nog voordat het contract wordt getekend. Bovendien, als je verhuurd is dat ook niet onbelangrijk, de reputatie dat je zowiezo altijd naar het vredegerecht stapt is er één die zich relatief snel in je gemeenschap verspreidt en die aldus remmend werkt op kandidaturen van mogelijke "probleemhuurders".

Ik ben me maar al te goed bewust van de gevoeligheid van deze problematiek hier op dit forum en daarbuiten maar alles samen beschouwd op het einde van de dag heeft elke eigenaar en/of diens familie van een pand dat verhuurd wordt moeten werken om dat pand te kunnen aanschaffen, moeten werken om het te kunnen onderhouden en de niet geringe belastingen erop te betalen... Het recht van genot op een dergelijk pand verwerven middels een huurcontract vereist dan ook respect voor de voorwaarden waaronder dit werd afgesloten. Als de ene partij deze voorwaarden niet langer kan respecteren en er dan via drogredenen tracht onderuit te komen, anders gezegd, niet de ballen heeft om met zijn verhuurder te praten, sluit voor mij alle deuren tot een compromis.

In dit specifieke geval zou ik de huurdersbond vriendelijk erop wijzen dat de huurders schimmelvorming in de badkamer in het verleden hebben geconstateerd en gemeld, dat hierop een professioneel onderzoek is verricht en dat als gevolg hiervan jullie de capaciteit van het ventilatiesysteem hebben laten verdubbelen.
Dat de huurders in het verleden mondeling, net als de rapportage van de schimmel, hebben laten verstaan dat ze bespaarden op verwarming wegens de hoge kosten.
Dat u begrip kan opbrengen voor hun situatie doch dat hun poging om onder contractuele voorwaarden uit te komen met drogredenen absoluut niet geappreciëerd wordt.
Dat u van hen verwacht dat ze hun huurachterstand inlopen.
Dat, op voorwaarde van het inlopen van de achterstal, u bereid bent een opzeg van één maand te aanvaarden mits de huurders nieuwe acceptabele kandidaten vinden om het pand huren.
Dat u bereid bent de kosten tot één maand huur te beperken gelet op de situatie van de huurders, doch dat dit het absolute minimum is gelet op op de tijd en moeite die u dient te besteden voor het afsluiten van het oude contract en het aangaan van het nieuwe.
Dat indien de huurders dit voorstel onaanvaardbaar vinden u met een gerust geweten en rapport van de expert naar het vredegerecht wenst te stappen om een klassieke verbreking van het huurcontract te bekomen wegens wanbetaling met alle kosten die daaraan hangen voor de huurders.

[JohnD]

Ik vind dit alles nogal vergezocht en zuiver beperkt tot mogelijke individuele gevallen, zowel van de poster als van roharro. Naar mijn weten schrijven huurdersbonden "gewoonlijk" geen rechtstreekse brieven naar de verhuurder. Zij geven meestal voorgedrukte brieven mee met de huurder die hij dan moet overtypen of schrijven. Huurdersbonden, neem dat van mij aan hebben tegenwoordig in het geheel de tijd niet om zich bezig te houden met brieven schrijven. Trouwens zij zijn juridisch niet bevoegd. Als verhuurder "zou" ik me dan ook rechtstreeks tot de huurder wenden. Ik vermoed dat zeker in het geval dat roharro er een toeval in het spel zit. In de poster zijn geval iets minder kans, maar toch een alleenstaand geval. En in het geval van roharro; hij had die rechtszaak dan ook even glansrijk gewonnen als die huurdersbond niet tussengekomen was.

En nu we toch bezig zijn ... wat denk je van immokantoren/verhuurders die denken dat omdat ze een opzeg gegeven hebben van 6m., ze totaal nog meer dan voordien; BW artikels, huurwetartikels, verplichtingen, herstellingen enz .. aan hun laars mogen lappen ? Dus uiteraard met het idee die of die huurder moet toch weg, laten we maar onze verplichtingen niet meer nakomen. Laten we duidellijk zijn: een huurder heeft tot de laatste dag van zijn opzeg recht op herstellingen die te laste van de verhuurder liggen. Welke verhuurder durft toegeven dat hij met die regel rekening houd als hij weet dat hij die kosten kan besparen door te wachten tot de huurder weg is uit de woning. Als huurder, zou ik wel weten wat te doen om die verhuurder in zo'n geval te dwingen al zijn verplichtingen na te komen. Vraag me niet wat, want ik zou minder goede huurders op heel slechte gedachten kunnen brengen...

[roharro]

Naar mijn weten schrijven huurdersbonden "gewoonlijk" geen rechtstreekse brieven naar de verhuurder. :

Ik heb het eens nagekeken, het was niet de "huurdersbond" wel een gemeentelijke dienst "woonwijzer" die betreffende brief geschreven heeft.
We hebben een antwoord op die brief naar huurder en "Woondienst" gestuurd. Het is de huurder die we vervolgens gedagvaard hebben.

Ik ben volledig akkoord dat verhuurders zich aan de regels moeten houden en ik ben niet verwonderd over malversaties door sommige immokantoren en malafide eigenaars. Maar ik wil wel een randbemerking maken mbt een volgens mij zorgelijke evolutie die een ongewenste sociale trend bewerkstelligt.
De 'kleine" individuele verhuurder geraakt de laatste jaren meer en meer gesandwiched tussen enerzijds het groeiende leger van wanbetalers en anderzijds de exponentieel stijgende eisen door de wet gesteld (bijv.grote kosten zoals liftrenovatie, e.d. meer). Als gevolg daarvan verkopen velen hun eigendom ondanks het feit dat in vgl. met vroeger de huren hoger liggen. Ze verkopen omdat ze de last van de wetgeving te ingewikkeld vinden of zijn bevreesd dat ze de renovatiekosten niet zullen kunnen blijven betalen op langere termijn.

Gevolg: de verhuurmarkt verengd en komt in handen van sociale verhuurmaatschappijen of van private verhuurmaatschappijen (ja zelfs multinationals).
Evenwel: uitbreiding van sociale verhuurmaatschappijen is beperkt wegens labiele toestand van de openbare financiën
Bijgevolg: private professionals beheersen meer en meer de markt en hebben in hun achterkamertjes een legertje gespecialiseerde juristen die met hun hakbijltjes klaar staan om de huurders bij de minste aangelegenheid "mores" te leren....de notie 'trouwe huurder" is hen onbekend, de (dividend)verwachtingen van de aandeelhouders des te beter.

[JohnD]

Als de ene partij deze voorwaarden niet langer kan respecteren en er dan via drogredenen tracht onderuit te komen, anders gezegd, niet de ballen heeft om met zijn verhuurder te praten, sluit voor mij alle deuren tot een compromis.

Je mag gerust het woord partij hier door huurder te vervangen.

Akkoord, maar ik kan zo bvb evengoed ook zeggen:

Indien de verhuurder deze voorwaarden niet langer kan respekteren en zich hiervoor laat vertegenwoordigen door een makelaar om zich af te schermen, en zijn zaakjes te laten regelen (en er zwaar voor betaald, akkoord); en de verhuurder dus ook de ballen niet heeft om met de huurder te praten over zaken die door de makelaar aangerekend worden die niet wettig zijn. Dan sluit dit voor mij ook alle deuren tot een compromis. En dan mag het gezegd worden dat ik er ook hard tegenaan ga. Voorzover mijn middelen dat wel toestaan als huurder natuurlijk.

[JohnD]

Naar mijn weten schrijven huurdersbonden "gewoonlijk" geen rechtstreekse brieven naar de verhuurder. :

Ik heb het eens nagekeken, het was niet de "huurdersbond" wel een gemeentelijke dienst "woonwijzer" die betreffende brief geschreven heeft.
We hebben een antwoord op die brief naar huurder en "Woondienst" gestuurd. Het is de huurder die we vervolgens gedagvaard hebben.

Bedankt voor de rechtzetting, ik had al zo'n vermoeden dat dat heel onwaarschijnlijk is om de door mij aangehaalde reden. Wat niet wil zeggen dat het nooit gebeurd. Het is mij ooit door een HB door hen zelf voorgesteld om eens een briefje naar een immokantoor te sturen, dat het wel zeer bont maakte. Een verhuurder nam nl. een advokaat onder de arm om sommen te claimen (waar hij uiteraard geen recht op had). Op dat ogenblik is het vanzelfsprekend deontologisch dat het geschil zich beperkt tot de eigenaar en diens advokaat enerzijds en tot de huurder en zijn advokaat anderzijds. Neen dat immokantoor vond het nodig om de geclaimde sommen nog te herhalen naar de huurder toe, nadat er reeds advokaten door verhuurder/huurder onder de arm genomen werden. Niet alleen dus deontologisch onverantwoord maar wat een moeizucht !! Moet het nog gezegd worden dat het immokantoor een flinke duit verdiende aan de verhuurder-klant ?

Ik moet hier toch wel even zeggen dat de inspekteurs van een woondienst toch normaal goed hun werk doen. Ik kan me moeillijk voorstellen (maar het zal dan wel een enkele keer gebeurd zijn volgens jou) dat die inspecteurs zo maar schimmel vermelden als er geen is. Zij zijn zelfs veel meer onafhankelijk dan huurdersbonden. De inspecteurs van het Vl.Gewest (de volgende stap in de procedure) zijn zelfs beedigd.

[JohnD]

Ik ben volledig akkoord dat verhuurders zich aan de regels moeten houden en ik ben niet verwonderd over malversaties door sommige immokantoren en malafide eigenaars. Maar ik wil wel een randbemerking maken mbt een volgens mij zorgelijke evolutie die een ongewenste sociale trend bewerkstelligt.
De 'kleine" individuele verhuurder geraakt de laatste jaren meer en meer gesandwiched tussen enerzijds het groeiende leger van wanbetalers en anderzijds de exponentieel stijgende eisen door de wet gesteld (bijv.grote kosten zoals liftrenovatie, e.d. meer). Als gevolg daarvan verkopen velen hun eigendom ondanks het feit dat in vgl. met vroeger de huren hoger liggen. Ze verkopen omdat ze de last van de wetgeving te ingewikkeld vinden of zijn bevreesd dat ze de renovatiekosten niet zullen kunnen blijven betalen op langere termijn.

Gevolg: de verhuurmarkt verengd en komt in handen van sociale verhuurmaatschappijen of van private verhuurmaatschappijen (ja zelfs multinationals).
Evenwel: uitbreiding van sociale verhuurmaatschappijen is beperkt wegens labiele toestand van de openbare financiën
Bijgevolg: private professionals beheersen meer en meer de markt en hebben in hun achterkamertjes een legertje gespecialiseerde juristen die met hun hakbijltjes klaar staan om de huurders bij de minste aangelegenheid "mores" te leren....de notie 'trouwe huurder" is hen onbekend, de (dividend)verwachtingen van de aandeelhouders des te beter.

Als bescheiden huurder ben ik van die gang van zaken niet goed op de hoogte. Wel weet ik (en ik geloof dat dit reeds op het forum aangehaald werd) dat kleine verhuurders van appartementen in "blokken", bij het ondervinden van kosten aan hun appartement, in plaats van de herstellingen te doen, het nog liever verkopen aan renovatiebedrijven, promotors, die zo in een volledig blok in notime alle huurders buiten krijgen binnen de 6m. (de fameuze uitzondering), behalve het eerste jaar van een 3-6-9. Zij knappen een volledig blok op en doen er dan een fameuze klad bij bij de huurprijs, of verkopen de appartementen afzonderlijk. De verhuurder is verlost van zijn kosten aan het app't en de huurder staat binnen de 6m. op straat, 3-6-9 of niet. Dit hangt elke huurder in een blok, als een zwaard van Damocles boven hoofd. Weg met de zekerheid van een 3-6-9.