JuridischForum.be

zogenaamde “opzeg” van de huur 14.10.2024

Huurders: Ik ben van oordeel is dat deze opzeg niet conform de wettelijke bepalingen is, aangezien er in casu sprake is van een huurovereenkomst van 9 jaar. Bovendien is deze “opzeg” kennelijk het gevolg van het feit dat mijn partner en ik reeds geruime tijd diverse problemen bij u hebben aangekaart waar u geen enkele actie voor onderneemt.

Op 21.12.2022 een huurovereenkomst werd afgesloten tussen De Verhuurder enerzijds en Elly en Theo anderzijds. De huur werd afgesloten voor een duur van één jaar, welke een aanvang heeft genomen op 01.03.2023 om te eindigen op 29.02.2024. Aangezien er geen opzeg werd gegeven ten laatste 3 maanden voor het einde van de oorspronkelijke overeenkomst, werd deze overeenkomst omgezet naar een huurovereenkomst van 9 jaar, overeenkomstig artikel 4 van de huurovereenkomst en artikel 21 § 1 van het Woninghuurdecreet.

De Verhuurder verwijst in zijn “opzeg” naar een verlenging van 1 jaar, doch dit wordt door met klem betwist. Er kan enkel sprake zijn van een verlenging in zoverre dit (1) ofwel reeds in de oorspronkelijke huurovereenkomst voorzien was (2) ofwel hierover een overeenkomst bestaat.

In de oorspronkelijke huurovereenkomst is enkel de omzetting naar een 9-jarig contract voorzien indien er geen tijdige opzeg wordt betekend, zodat hypothese 1 hier alleszins niet van toepassing is.
Daarnaast is er ook geenszins sprake van enige overeenkomst omtrent een verlenging met een jaar. Dit blijkt nergens uit. Een overeenkomst impliceert een toestemming van beide partijen, wat in casu absoluut niet het geval is. U heeft enkel, reeds NADAT de termijn om de huurovereenkomst geldig te kunnen opzeggen tegen de eerste periode van 1 jaar, een mail gestuurd om te melden dat u de huurovereenkomst met 1 jaar zou verlengen. Dit is uiteraard geen akkoord.

Bovendien heeft u hiermee kennelijk getracht om de voorziene termijnen om de huurovereenkomst te kunnen opzeggen te omzeilen en dit louter om de reden dat wij onze ongenoegen meermaals hebben geuit omtrent de toestand van de woning.

Zelfs deze opzeg is o.i. niet geldig, aangezien dit pas kan bij het verstrijken van de eerste driejarige periode en met inachtneming van een opzegtermijn van 6 maanden. Daarnaast bent u in dat geval ook een schadevergoeding verschuldigd gelijk aan 9 maanden huur.

Verhuurder: Zoals u weet hebben Elly en Theo zonder enig voorbehoud het pand verlaten en de sleutels overhandigd aan mij, de Verhuurder op 27.02.25. Die dag werd ook de plaatsbeschrijving bij uittrede opgesteld en werd de huurwaarborg vrijgegeven.
Het gaat dan ook niet op om plots via aangetekend schrijven dd. 26.02.25, doch pas ontvangen op de dag van de uittredende plaatsbeschrijving de geldigheid van de gedane opzeg te gaan betwisten. Dit is duidelijk rechtsmisbruik!

Verhuurder: maakt voorbehoud voor een tegeneis wegens rechtsmisbruik.

Wat is uw vraag?

Dit is inderdaad een contract van lange duur geworden, dewelke de verhuurder niet op dat moment kon opzeggen. Echter is de huurder blijkbaar toch vertrokken. Dus onderling akkoord?

Waarop is de vraag tot schadevergoeding gebaseerd? Die schadevergoeding die van toepassing zou geweest zijn bij opzeg na eerste driejaarlijkse periode?

Natuurlijk indien verhuurder niet kan aantonen dat het wel degelijk een verlenging met 1 jaar is.

De huurders waren (1) niet op de hoogte van rechten en (2) Daarnaast dient ook nogmaals benadrukt dat de Huurders meermaals hebben aangemaand omtrent problemen in de woning, waarbij de grootste problematiek betrekking hadden op o.a. (doch niet-limitatief) de vliegenplaag en vooral de vocht- en schimmelproblematiek. Voor dit laatste hebben de Huurders zelfs een vochtexpert laten komen, waarbij de Verhuurder werd uitgenodigd om daarbij aanwezig te zijn. Daar is de Verhuurder helaas niet op ingegaan. Uit dit onderzoek, waarvan de resultaten met de Verhuurder werden mee gedeeld, dat er bovendien een lekkage is ter hoogte van het terras, waardoor vocht in de muren kan infiltreren. De leefomstandigheden waren absoluut ondermaats. Desondanks meent de Verhuurder dat het niet nodig is om hierin actie te ondernemen en meent hij zelfs de huur te moeten “opzeggen” om van de klachten verlost te zijn. (3) De Huurders hebben nooit ingestemd met een verlenging van 1 jaar. De Verhuurder heeft enkel, reeds nadat de termijn om de huurovereenkomst geldig te kunnen opzeggen tegen de eerste periode van 1 jaar, een mail gestuurd om te melden dat hij de huurovereenkomst met 1 jaar zou verlengen. Dit is uiteraard geen akkoord.

De schadevergoeding is gebaseerd op het feit dat het contract aangezien er geen opzeg werd gegeven ten laatste 3 maanden voor het einde van de oorspronkelijke overeenkomst, werd deze overeenkomst automatisch omgezet naar een huurovereenkomst van 9 jaar.

De vraag is: Als de opzeg correct is gebeurd of niet?

"De schadevergoeding is gebaseerd op het feit dat het contract aangezien er geen opzeg werd gegeven ten laatste 3 maanden voor het einde van de oorspronkelijke overeenkomst, werd deze overeenkomst automatisch omgezet naar een huurovereenkomst van 9 jaar."

Of is dit een vorm van rechtsmisbruik?

De vraag is; Welke van deze twee opties in van toepassing in deze zaak:
• De opzeg is niet correct gebeurd en de Huurders kunnen een schadevergoeding hiervoor aanvragen.
• De opzeg is correct gebeurd en de Verhuurder kan een schadevergoeding vragen wegens rechtsmisbruik.

Tegeneis voor vergoeding wegens rechtsmisbruik is met de haren getrokken. Kans is klein dat dit wordt toegepast.

Mogelijk krijgt huurder effectief vergoeding wegens vroegtijdige opzeg langlopend huurcontract. Verdediging die ik echter zou hanteren als verhuurder: nieuw contract van 1 jaar werd afgesloten, weliswaar enkel via mail maar is in het jaar nadien nooit tegengesproken door de huurder. Andere communicaties gebeurden ook via mail en daarbij reageerde de huurder steeds indien niet akkoord. Nadien is correcte opzeg gebeurd van tweede contract van 1 jaar, waardoor er geen opzegvergoeding van toepassing is.

Schoolopdracht?