JuridischForum.be

Een kandidaat-huurder is student.
Als we aan haar gaan verhuren (woninghuurovereenkomst van korte duur - 1 jaar) dan zal zij zich er niet domiciliëren omdat de ouders anders hun kinderbijslag verliezen.
Nu stelt zich de vraag met wie wij best het huurcontract afsluiten, met haar of met haar ouders? Vermits er geen domicilie zal zijn op het huuradres is er daar immers ook geen officieel aanspreekpunt.
De clausule over de hoofdverblijfplaats zou dan uit het contract weggelaten worden maar valt het dan eigenlijk nog wel onder de woninghuurwetgeving?

We willen enkel problemen vermijden naar de toekomst toe.

Het gaat niet over een studentenhuurovereenkomst.

Alvast bedankt.

als die student meerderjarig is kan dat op zijn/haar naam

op naam van solvabele ouders is natuurlijk altijd beter.
Een student hoeft zijn domicilie niet te wijzigen ( uitzondering)
In contract staat wel de adresgegevens van partijen dus is er steeds een aanspreekpunt(adres).
Waarom geen specifiek studentencontract ... niet goedgekeurde studio??

Een student hoeft zijn domicilie niet te wijzigen ( uitzondering)

Dat weet ik vandaar mijn vraag.

In contract staat wel de adresgegevens van partijen dus is er steeds een aanspreekpunt(adres).

Niet altijd, maar dat zullen we in dit geval wel doen. In de meeste huurcontracten die ik al heb gezien staat zelden het (oude) adres van de huurder en op het nieuwe volgt normaal de domicilie. Dat is hier anders.

Waarom geen specifiek studentencontract ... niet goedgekeurde studio??

Euuuhm, vind ik een nogal vreemde reactie.
Het gaat om een studio die in 2008 volledig gerenoveerd is geweest en waar elk tastbaar en zichtbaar onderdeel minder dan 1 jaar oud is....
Wij zoeken gewoon niet in de studentenmarkt (een wereldje apart) maar als een student dat zou willen huren ipv een studentenkamer (zo had ze er al meer dan 40 gezien maar die vond ze niet goed en onze studio was natuurlijk véééél beter Franciscus) dan denk ik dat dat an sich geen bezwaar mag zijn. Maar studentencontracten daar beginnen we niet aan.
Ze zal niet de eerste student zijn die in de gewone woninghuurmarkt op zoek is.

Ik vraag me vooral af wat de contractuele gevolgen zijn als een huurder er geen wettelijke hoofdverblijfplaats van gaat maken.
Zo is dit misschien te vergelijken met een tweede verblijf?

Studentenkamers moeten voldoen aan een aantal voorwaarden om op kotweb te kunnen komen.
Zo ook wat brandveiligheid betreft - grote van de kamer(s) enz.
Je hebt zo een quasi kwaliteitslabel EN contract van maximun een academiejaar.

Een student moet zich daar niet laten domicilieren is een uitzondering op de wet inschrijving bevolking.
Normaal heeft van de contracterende partijen alle identiteitgegevens ook het adres

“Art.1.§1.Deze afdeling is van toepassing op huurovereenkomsten betreffende een woning die de huurder...vanaf de ingenottreding tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt....“(Woninghuurwet 20 februari 1991).

“Art.7.§ 1. Iedereen die zijn hoofdverblijfplaats wil vestigen in een gemeente van het Rijk of deze wil overbrengen naar een andere gemeente van het Rijk moet dit aangeven aan het gemeentebestuur van de gemeente waar hij zich komt vestigen...Art.16.§ 1. De bepaling van de hoofdverblijfplaats is gebaseerd op een FEITELIJKE situatie, dat wil zeggen de vaststelling van een effectief verblijf in een gemeente gedurende het grootste deel van het jaar. Deze vaststelling gebeurt op basis van verschillende elementen, met name de plaats waarheen de betrokkene gaat NA zijn beroepsbezigheden, de plaats waar de kinderen naar school gaan, de arbeidsplaats, het energieverbruik en de telefoonkosten, het gewone verblijf van de echtgenoot of van andere leden van het huishouden.…”(16 JULI 1992. - Koninklijk besluit betreffende de bevolkingsregisters en het vreemdelingenregister).

“Art.7.De overtredingen van de voorgaande artikelen, van de besluiten tot uitvoering ervan en van de in artikel 5 bedoelde gemeentelijke verordeningen worden gestraft met een geldboete en zesentwintig tot vijfhonderd (euro)...”(19 JULI 1991. - Wet betreffende de bevolkingsregisters en de identiteitskaarten en tot wijziging van de wet van 8 augustus 1983 tot regeling van een Rijksregister van de natuurlijke personen).

‘dan zal zij zich er niet domiciliëren’ is dan ofwel een wanbedrijf ofwel houdt dit in dat de huurovereenkomst geen woninghuur betreft.

Zeer bedankt j.demoor. Dit is dan toch wel stof tot nadenken en niet enkel in het kader van mijn specifieke vraag.

Als ik deze artikels strikt interpreteer dan is eigenlijk elke student die op kot is en er pakweg 5 nachten per week slaapt, maar toch nog gedomicilieerd is bij zijn ouders, in overtreding?
Ik zie ook een grote schemerzone.... Waar ligt de grens? Hiernaast is een groot studentenhuis. Er zijn studenten die zelden 'naar huis' gaan, ook niet tijdens de vakanties. Er zijn ook studenten die slechts een 3-tal nachten per week op hun kot verblijven en nooit tijdens de vakanties.
Misschien moet de wet voorzien dat waar de was gedaan wordt doorslaggevend is als bepaling van de hoofdverblijfplaats?

Hoe dan ook (en nogmaals, Franciscus), bieden wij geen studentenkamer, noch een bijbehorend contract aan en hebben wij voldoende redenen (die ik niet nader hoef te verklaren) om dat ook nu niet - per uitzondering - te doen.
Eén reden wil ik wel geven: de erkende studentencontracten in deze stad voorzien dat het contract bij stopzetting van de studies ten allen tijde mits opzeg van 1 maand beëindigd kan worden.

Art. 12 Voortijdige beëindiging
a. De partijen kunnen deze overeenkomst beëindigen door het geven van een opzegging van één maand:
de verhuurder: -om ernstige redenen te wijten aan het gedrag van de huurder waardoor de bestemming van het huis tot studieverblijf in het gedrang komt
de huurder: - om reden van ernstig gebrek aan de isolatie of veiligheidsinstallatie of om een ernstige reden waardoor de kamer niet geschikt kan worden beschouwd
als studieverblijf
- bij overlijden van één van de ouders
beide partijen: - bij officiële, voortijdige stopzetting tijdens het lopende schooljaar van alle studies door de huurder in de gemeente waar de student onderwijs volgt.
b. De huurovereenkomst wordt ontbonden door het overlijden van de huurder.
De opzegging moet in alle gevallen per aangetekend schrijven worden verstuurd met opgave van de reden en bijvoegen van de bewijsstukken. De opzegging gaat in op de
eerste dag van de huurmaand volgend op de maand van verzending van de brief. Een kopie van dit schrijven wordt aan de huisvestingsdienst van de onderwijsinstelling
overgemaakt. Indien zich tijdens de opzegtermijn een nieuwe huurder aanbiedt voor de kamer die door beide partijen kan worden aanvaard, wordt de bestaande
huurovereenkomst ontbonden op het ogenblik dat de nieuwe huurovereenkomst in werking treedt, waarbij alle eisen tot betalen van verdere opzegvergoeding komen te vervallen.

Ik hoop dat dit iets illustreert en dat het duidelijk mag zijn dat je dan in een totaal andere verhuursector bezig bent.
Bovendien verkiezen wij op termijn een grotere continuïteit, zoals een huurder die er 6 jaar woonde en een huurder erboven er al 11 jaar woont.
De flat/studio is trouwens niet gemeubileerd.
Wij zijn ook niet de vragende partij en zoeken geen student.

De vraag blijft:
Welk type contract er dient afgesloten te worden, ofwel met
a) de student zelf of b) de ouders
.... en onder welke wetgeving dat contract dan zou vallen.

Al bij al een situatie die zich in praktijk wel vaker zal voordoen, maar die voor ons nieuw en onbekend is.
VDB ?

Zonder de beschreven situatie nog ingewikkelder te willen maken wil ik er toch op wijzen dat indien de studio verhuurd wordt aan iemand die er zijn domicilie NIET vestigt, de studio beschouwd kan worden als een tweede verblijf. Een groot aantal gemeenten (en provincies) heft in dat geval een "tweede verblijftaks", te betalen bovenop de onroerende voorheffing.
Dus even checken of in de gemeente/provincie een belasting bestaat.
Deze belasting loopt zeer hoog op in sommige gevallen en komty ten laste van de eigenaar van het pand.

Bedankt Roharro, als dat klopt dan hebben we natuurlijk nog een ander probleem
Ik heb daarover nu reeds met 5 diensten contact gehad en niemand lijkt er het fijne van te weten. Morgenvoormiddag zou ergens een 'deskundige' aanwezig moeten zijn. Ben benieuwd.

Ik had ook net contact met Kotweb (omdat er toch een deel studenten in de gewone woninghuurmarkt zit, hoopte ik dat ze me advies konden geven) en die hadden de volgende oplossing:
1) Neem ofwel uw gewoon huurcontract voor beperkte duur en schrap daarin de termen 'hoofdverblijfplaats' en vervang ze door 'studentenverblijf'. Ofwel
2) neemt u onze modelhuurovereenkomst (voor studentenkamers) en u schrapt daarin alles wat u niet wil toegepast hebben.

uhu, maar de kwestie blijft dat als er niemand op dat adres staat ingeschreven als hoofdverblijfplaats de gemeente na 12 maanden eens zal langskomen omte kijken of het pand bewoond is.

Wordt het leeg aangetroffen ---> leegstand met heel de resem boetes die daar aan vasthangt.

Wordt het pand bewoond aangetroffen ---> 2de woonst, zie Roharro ( Mijn zus heeft zo een periode een 2de apartement dienen te huren in Brussel. Extra belasting door Elsene bedroeg zo'n € 2500)

Bedankt VDB.

Wordt het pand bewoond aangetroffen ---> 2de woonst, zie Roharro ( Mijn zus heeft zo een periode een 2de apartement dienen te huren in Brussel. Extra belasting door Elsene bedroeg zo'n € 2500)

Een verschil zou ook kunnen zijn dat je zus/de huurder geen kind ten laste was?
En was die belasting ook voor de verhuurder, zoals Roharro zegt?
Zelfs al is die belasting voor de huurder, dan wil ik haar dat niet aandoen natuurlijk. Er mogen geen lijken uit de kast vallen. Mogelijk gaat ze na een jaar weg en is er tegen dat er een controleur komt al een andere huurder, mét domicilie.
Pfffff, het lijkt meer en meer een zaak om niet aan te beginnen (hoewel ik zeker weet dat het courant gebeurt).

Het moet dan toch zijn dat er in de specifieke studentenkamerverhuur een uitzondering is op de toepassing van het begrip 'hoofdverblijfplaats' zoals hogerop beschreven, dat kan bijna niet anders, of er zijn heel veel mensen op die manier in overtreding (lees: zoveel studenten en hun verhuurders).

.... Het is blijkbaar een fenomeen eigen aan deze periode. Er zijn net nu veel studenten op zoek en volgens Kotweb is er een groot tekort aan studentenkamers in deze stad, dus ze zoeken ook in de gewone huurmarkt

Klopt, volledig. In universtiteitssteden gaat de gemeente dan meestal ook rekening houden met het verschijnsel.

Maar eerlijk gezegd blijft het best aan een student te verhuren met een kot huurcontract.

Men moet ingeschreven zijn op zijn hoofdwoonplaats - er zijn echter een x-tal uitzonderingen voorzien : gevangenen - studenten- langdurig zieken- psychiatrische patiënten - personen die voor een periode naar het buitenland zijn en daar niet ingeschreven- enz --
Deze categorieën staan allemaal in omzendbrief Min. binnenlandse zaken aan de bevolkingsdiensten.
Van zodra men een student heeft op een adres is dat geen 2de verblijf meer.
(zelf meegemaakt-opgegeven dat zoon er verbleef als student). Voor de gemeente was dat zo in orde.

Een studentencontract heeft een aantal voordelen voor beide partijen en kan ik ( ook eigen ervaring) echt aanraden.

Langs de andere kant kreeg mijn zus de kwartierinspecteur over de vloer omdat er personen zich hadden laten INSCHRIJVEN in haar studentenhuis.
Zij wist van niets en nog veel problemen gehad - personen waren al lang weg - en van enkele andere (buitenlands en vrouwelijk) dacht men dat ze een bepaal beroep uitoefende dat in die buurt nogal veel voorkomt.
Dames waren echter netjes ingeschreven aan de unif en zeer ijverige studenten.

Na vele telefoontjes heb ik eindelijk een duidelijk en volledig antwoord gekregen van de dienst Financiën van de stad, wat betreft een belangrijk deel van mijn vraag:

Als een domicilie op een bepaald adres uitblijft is het mogelijk dat de gemeente langskomt.

Wordt de woning leeg aangetroffen --> Inderdaad, leegstand met alle gevolgen vandien.

Blijkt het bewoond --> Dan kan het als tweede verblijf beschouwd worden en loopt de huurder het risico een tweede verblijfstaks te moeten betalen (bedraagt in Antwerpen 570€ per jaar), niet de verhuurder. (Logisch, want het zou dan om het tweede verblijf van de huurder gaan)
De huurder wordt vrijgesteld van deze tweede verblijfstaks als hij kan aantonen dat hij onbezoldigd en voltijds dagonderwijs volgt. Van zodra de huurder zijn studies stopt of beëindigt dient hij zich dan in te schrijven op het huuradres. De bewijslast ligt volledig bij de huurder. Het type contract speelt hierbij geen rol.

Blijft enkel de vraag welk contract je gaat hanteren... dat is me nog niet duidelijk.
-huurcontract hoofdverblijfplaats (waarbij de domicilie dan simpelweg niet uitgevoerd wordt door de huurder)
-huurcontract tweede verblijf
-toch studentencontract (of zoals Kotweb zei 'verander hoofdverblijfplaats in studentenverblijf')
-of bestaan er nog andere?

Een studentencontract heeft een aantal voordelen voor beide partijen en kan ik ( ook eigen ervaring) echt aanraden.

Welke dan?
Een belangrijk verschil lijkt me dat een studentencontract jaarlijks afloopt, zonder vooropzeg en dat het enkel verlengd kan worden met telkens een nieuw contract.
Ondertussen heb ik ook geleerd dat er studentencontracten mét en zonder domicilie bestaan, de wetgeving is in beide gevallen verschillend.

Ondertussen iedereen alvast bedankt voor het meedenken.

Kotweb geeft langs beide zijden een zekere bescherming - u bent zeker van de student en de student is zeker dat 'het kot' aan een aantal regels qua grote - brandveiligheid enz voldoet.
Vluchtwegen - stickers - brandblusapparaat enz - bij misdragen of niet betalen ... Kotweb kan bemiddelen of tussenkomen.

Wij hebben er dus vroeger altijd mee gewerkt.

Bij een verhuur die niet de hoofdwoonplaats is is de specifieke wetgeving dacht ik zo niet van toepassing - gezien het niet de hoofdwoonplaats is.
http://www.just.fgov.be/img_justice/pub ... pdf/21.pdf

Bij studentencontracten heeft men wel specifieke bescherming.

Beste Artemis, zit in dezelfde situatie en met dezelfde vragen als u toendertijd. Vond geen geschikte huurder. Jonge vrouw (studente)komt stage doen in België voor 9m (is NL), moeder is borgsteller. Welk huurcontr afsluiten? Mag ik u vragen hoe u dit toen hebt opgelost?
Bedankt voor uw antwoord