huren met century21

[vza]

Hallo,

We ondertekenen binnenkort onze huurovereenkomst bij century21.
Toch hadden wij nog enkele vragen.
Het appartement dat wij zouden huren is een nieuwbouwappartement dat nog niet eeder bewoond was.
Op de vloeren bevinden zich nog restanten van de pleisterwerken.
Century21 zegt dat het appartement niet moet gekuist worden door de verhuurder? Kan dit zomaar?
In het badkamermeubel diennen nog planken aangebracht te worden.

Wat de plaatsbeschrijving betreft, deze zal worden opgesteld door century21 en de kosten (ongeveer 150 euro) zijn volledig voor ons.
Moet de verhuurder hiervan niet de helft meebetalen?

Tenslotte nog een kleine vraag,dient century21 ons het huurcontract vroegtijdig door te mailen of is dit niet verplicht.

Dank u

[Vandebos]

Kosten plaatsbeschrijving dienen normaal gezien gedeeld te worden aangezien het een document is dat tot het voordeel van beide partijen kan strekken. Tot zover de theorie... in realiteit rekent 90% van de immokantoren deze prijs integraal door aan de huurder. U kan echter eisen deze te laten opmaken door bijvoorbeeld een landmeter, die normaal gezien rond de € 80 vraagt voor een dergelijke opdracht. ( beide partijen dienen akkoord te gaan) Aan de andere kant dient het kantoor niet aan u te verhuren... Dit is een klassieke machtspositie die wordt ingenomen door de verhuurder/immokantoor. (Er zijn voorstellen bij senaat om de huurwetgeving aan te passen en dergelijke misbruiken te voorkomen, maar tot op heden zijn het nog slechts voorstellen)

In Oost en West Vlaanderen zijn immokantoren bovendien nog gewoon om dossierkosten aan te rekenen aan huurders...

Alles wat niet in orde is laten opnemen in de plaatsbeschrijving. Neem zelf op voorhand (voor het ondertekenen plaatsbeschrijving) nota van de gebreken en fotografeer ze. Als ze dan niet in de definitieve plaatsbeschrijving komen te staan heeft u onmiddellijk de nodige bewijzen bij de hand om deze te laten toevoegen. Aangezien u het pand dient achter te laten in de toestand waarin het zich bevond toen u erin ging kan dit zijn nut hebben...
Wees beiden aanwezig bij de plaatsbeschrijving, 4 ogen zien meer dan 2...
U mag het kantoor gerust een overzicht bezorgen van de opmerkingen die u heeft voordat de definitieve plaatsbeschrijving wordt opgemaakt.

Besteedt bij een nieuwbouw byzondere aandacht aan , afsluiting deuren en ramen (wind en waterdicht, geen kieren), afwerking zekeringskast, voegen vloer, dichtingen aan waterleidingen, controleren dat alles wat vast moet zitten vast zit en alles wat moet kunnen draaien draait. (zaklamp meepakken)

Normaal gezien moet u het contract rustig kunnen nakijken vooraleer het wordt getekend.

Als u kan kiezen tussen een contract voor drie jaar of een 3-6-9, aarzel niet en neem de 3-6-9. Dat beschermt de huurder beduidend beter. Bovendien plaatst het u in een voordelige situatie als de verhuurder het contract niet laat registreren.

In de link onderaan dit bericht vind U oa. een standaard contract. De twee bijlagen achteraan bijgevoegd moeten bij uw contract zitten.

Kijk in het contract zeker de clausule na die regelt wie welke reparaties dient te verrichten. (vergelijk met pdf "wie doet wat" in link)

één maand na het ondertekenen van het contract neemt u best contact met het lokale registratie kantoor om te verifiëren of het contract wel werd geregistreerd. Indien niet controleer een maand later nog eens. Nog steeds niet geregistreerd? Als u een 3-6-9 hebt heeft u geen opzegtermijn nodig om op te zeggen noch een boete de eerste drie jaar.

Waarborg, werken via een geblokkeerde rekening. (huurwaarborgrekening). Indien de verhuurder/immokantoor dit niet doet, nadat uw contract is getekend, hen aangetekend op de hoogte brengen dat u dat wenst krachtens de huurwetgeving en dat u vanaf heden, indien de waarborg niet wordt gestort op een huurwaarborg rekening, de gerechtelijke intrest eist op de waarborgsom zoals uw wettelijk recht is volgens de huurwetgeving.

Dat zijn kort samengevat de meeste "probleempjes" met century 21 kantoren. Hopelijk helpt het u.

[j.demoor]

“Art.1720.De verhuurder is verplicht het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren...”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

Dit houdt in de verhuurder de restanten van de pleisterwerken moet opruimen indien zulks de tussenkomst van vaklui of extra-kosten vereist.

In het badkamermeubel dienen nog planken aangebracht te worden,dient vermeld in de plaatsbeschrijving of op de huurovereenkomst zelf.

“Art.1730.§ 1. De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Deze plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning...”(B.W.).

[Franciscus]

fotografeer alles - bewerk de foto's NIET - zet ze onbewerkt op een CD of 3
stuur de CD aangetekend aan uzelf en als bijlage ook aan de verhuurder. Zie wel dat de datumregistratie mee op de foto staat met op foto 1 - vb een krant en dat eveneens op de laatste foto. Eventueel met een afdruk van de foto's.
gebruik liefst een TYVEK omslag zeker voor de brief naar uzelf uzelf

Waarom niet bewerken? Dan kan de tegenpartij zeggen dat je iets gewijzigd hebt.
De omslag die u ontvangt laat u gesloten- bij conflict kan de vrederechter dan de omslag opendoen.

Dat is wat men noemt kreëren van bewijs.

PS als je een dictafoontje hebt kan je ook het gesprek opnemen en zelfde procedure toepassen - maar dan alleen naar jezelf sturen.

[mick12301]

Plaatsbeschrijf vb Immochecker: http://www.easysite.be/content/immochecker/site/5380
Daarop kun je simulatie van kostprijzen doen. Ik ken ze niet, heb er nog niet mee gewerkt maar prijzen lijken marktconform. En een plaatsbeschrijving aan 300EUR lijkt me ook niet ongebruikelijk. Heb er duurdere liggen...
Echter, makelaars krijgen reductie op deze prijs, vandaar dat ik wel een faktuur zou vragen om 'uw helft' te bereken.

[Vandebos]

Plaatsbeschrijf vb Immochecker: http://www.easysite.be/content/immochecker/site/5380
Daarop kun je simulatie van kostprijzen doen. Ik ken ze niet, heb er nog niet mee gewerkt maar prijzen lijken marktconform. En een plaatsbeschrijving aan 300EUR lijkt me ook niet ongebruikelijk. Heb er duurdere liggen...
Echter, makelaars krijgen reductie op deze prijs, vandaar dat ik wel een faktuur zou vragen om 'uw helft' te bereken.

Duurste plaatsbeschrijving die ik heb laten uitvoeren is € 200 en dat ging om een handelspand van 400m². Is een document van 12 pagina's met 7 pagina's foto's (à rato van 8 foto's/pagina) in bijlage.

Als je zoekt en wegblijft van immokantoren voor het maken van een plaatsbeschrijving vind je deze gerust voor prijzen onder de € 150. Gewoon de gouden gids nemen en eens de lokale landmeters of in sommige regio's zelfs deurwaarders contacteren. De prijzen die door immokantoren worden gevraagd rijzen dermate de pan uit dat hierover debatten ter beperkingen van de maximumprijzen worden gevoerd in de Senaat. Hetgeen me dan enkel nog meer vragen doet stellen over wat er gebeurt met de "kortingen" die die immokantoren krijgen.
Trouwens, bij century21 is het gebruikelijk dat iemand van het kantoor zelf de plaatsbeschrijving opmaakt, zoals bij de meesten.

En dan zwijgen we nog over de tegenwoordig bijna omnipresente praktijk dat de kosten van deze beschrijving integraal aan de huurder worden aangerekend. (Heb zelf lang genoeg achter een eerlijk immokantoor/syndicus in de regio Leuven moeten zoeken en een paar bedankt voor niet bewezen diensten. Tot voor het vredegerecht indien nodig.)

[mick12301]

Vraag is niet hoeveel jij ervoor betaalt, wel of gevraagde prijs redelijk is.
Je kan bezwaarlijk gaan verwachten dat verhuurder ganse markt afschuimt om 'goedkoopste' te vinden. En als referentie 80EUR opgeven is natuurlijk belachelijk omdat het verwachtingen bij de huurder schept die niet realistisch zijn.

[Vandebos]

Ok dan, volgens mijn mening, iemand die reeds gedurende bijna een decennium een patrimonium met een niet-geïndexeerd KI van meer dan € 30.000 beheert, kan elke verhuurder en/of elke huurder met een beetje moeite in zijn regio zonder problemen een onafhankelijk expert vinden voor het opstellen van een plaatsbeschrijving aan een prijs beduidend lager dan de gemiddelde prijs gevraagd door immokantoren.

Daarbij laten we nog in het midden of het het kantoor onwettelijk de prijs van deze beschrijving volledig doorrekent aan de huurder, hetgeen de overgrote meerderheid toepast aangezien controle erop en sancties voor het overtreden van deze wet onbestaande is. (voor het ogenblik)

Aangezien ik geen zin heb in nogmaals een post te laten kapen door oeverloos gezever dat de poster in kwestie niet verder helpt,is wat mij betreft deze discussie met u gesloten.

[mick12301]

Wie had ooit gedacht dat de aarde rond was?

[Vandebos]

Wie had ooit gedacht dat de aarde rond was?

Eerste geschreven bron terug te vinden in de Aitareya Brahmana, een oud indische vedische tekst die algemeen wordt gedateerd rond 1000 vc. Eerste ernstige stelling door mathematicus Aryabhata omstreeks 6de eeuw ad. Zijn berekeningen van de omtrek van de aarde was slechts 61km van de huidig aanvaarde omtrek, zijn berekening van de rotatiesnelheid had een foutmarge van ongeveer 0.1%.

Eerste gekende ernstige stelling in Europa was deze van Pythagoras omstreeks 570 vc.

Zal zoeken naar de wetsartikels...

[vza]

In het contract staat vermeld dat indien we 10 dagen te laat betalen we 1% intrest moeten betalen.
Is dit wettelijk?

[Vandebos]

Normaal gezien ben je gebonden te betalen zoals een contractuele overeenkomst dat stipuleert. Je hebt je er immers mee akkoord verklaard toen je ondertekende.

10 dagen lijkt me ook ruimschoots voldoende om de geldtransfer tussen eventueel verschillende banken te laten volbrengen.

[Pedro]

Hallo,

We ondertekenen binnenkort onze huurovereenkomst bij century21.
Toch hadden wij nog enkele vragen.
Het appartement dat wij zouden huren is een nieuwbouwappartement dat nog niet eeder bewoond was.
Op de vloeren bevinden zich nog restanten van de pleisterwerken.
Century21 zegt dat het appartement niet moet gekuist worden door de verhuurder? Kan dit zomaar?
In het badkamermeubel diennen nog planken aangebracht te worden.

Wat de plaatsbeschrijving betreft, deze zal worden opgesteld door century21 en de kosten (ongeveer 150 euro) zijn volledig voor ons.
Moet de verhuurder hiervan niet de helft meebetalen?

Tenslotte nog een kleine vraag,dient century21 ons het huurcontract vroegtijdig door te mailen of is dit niet verplicht.

Dank u

Kosten plaatsbeschrijving --> zoals door J. Demoor gesteld --> 50/50, dus huurder en verhuurder, elk voor de helft.
Wat de prijzen betreft --> om eerlijk te zijn een plaatsbeschrijving opgesteld door een (vastgoed)expert is niet écht goedkoop maar bewijst in functie van de professionele opstelling ervan bij juridische procedures wel zijn nut. Ik word door rechtbanken o.a. als deskundige aangesteld om eventuele huurschade vast te stellen en te begroten --> een al dan niet professionele omstandige en gedetailleerde plaatsbeschrijving kan in het kader van de begroting en in functie van de uitspraak door de rechter een serieuze slok op de borrel betekenen. Door 50 a 100€ meer te betalen kan je mogelijk een paar honderd tot duizend euro recupereren bij effectieve schade.
Ik maakte tot een jaar geleden zelf ook plaatbeschrijvingen op ---> voor een "eenvoudig" appartement telt bij mij een PB met fotoreportage tussen de 35 a 40 blz. Als ik dan bedenk dat er zijn die hiervoor aan 4 - 8 blz. met foto's voldoende hebben!

Pleisterwerken --> nieuwbouwappartement--> meer dan waarschijnlijk opgetrokken onder de woningbouwwet dus vraag aan het verhuurkantoor kopie van het PV van voorlopige oplevering van het pand
--> hierop staan de zichtbare gebreken vermeld waaronder mogelijk een verwijzing naar het pleisterwerk dat de bouwheer dan nog dient te verwijderen maar mogelijk ook het feit dat er nog planken ontbreken --> indien dit het geval is, dan kan je het verhuurkantoor/de verhuurder hiermee confronteren.

Inzage huurovereenkomst --> het is niet meer dan logisch dat het ontwerp van de huurovereenkomst voortijdig ter inzage aan de kandidaat huurders wordt aangeboden. Onthoud dat binnen de huurwetgeving hoofdverblijfplaats de dwingende artikels van kracht blijven, ook al worden er binnen een huurovereenkomst andere bepalingen voorzien.
Dit geldt niet voor aanvullende regels. Hiervan kan worden afgeweken.

[Vandebos]

Wat de prijzen betreft --> om eerlijk te zijn een plaatsbeschrijving opgesteld door een (vastgoed)expert is niet écht goedkoop maar bewijst in functie van de professionele opstelling ervan bij juridische procedures wel zijn nut. Ik word door rechtbanken o.a. als deskundige aangesteld om eventuele huurschade vast te stellen en te begroten --> een al dan niet professionele omstandige en gedetailleerde plaatsbeschrijving kan in het kader van de begroting en in functie van de uitspraak door de rechter een serieuze slok op de borrel betekenen. Door 50 a 100€ meer te betalen kan je mogelijk een paar honderd tot duizend euro recupereren bij effectieve schade.
Ik maakte tot een jaar geleden zelf ook plaatbeschrijvingen op ---> voor een "eenvoudig" appartement telt bij mij een PB met fotoreportage tussen de 35 a 40 blz. Als ik dan bedenk dat er zijn die hiervoor aan 4 - 8 blz. met foto's voldoende hebben!

En hoeveel vastgoedkantoren die zelf de plaatsbeschrijving opmaken leveren in uw ervaring een degelijk document af?

Gezien de aard van de discussie ben ik zelf eventjes opnieuw in mijn contracten en plaatsbeschrijvingen van het laatste decennium gedoken.

2000- 2005: (familiepatrimonium in handen genomen, grote kuis gehouden, aantal contracten met wederzijdse toestemming "geregulariseerd")

Zelf opgesteld: gemiddelde lengte 9 pagina's. (geen foto's) aantal 19
aangerekende kostprijs: € 0 (tja, noem me maar robin hood..)

opgesteld door diverse immokantoren:
-gem. L. zonder foto's 6 pagina's. aantal 7
-gem. L. met foto's 9. aantal 3 (eentje à rato van 2 foto's pp, andere beide 6pp)
kostprijs varieert van € 100 - € 250 (noem het maar leergeld)

2005 - heden:

zelf opgesteld: Gem. L. met foto's 13 pagina's. aantal: 3
aangerekende kostprijs: € 0 (diene met zijn groen hoedje..)

opgesteld door rentmeester (panden met funktie hoofdverblijf woning):
Gem. L. met foto's 15 pagina's (wel eerst dienen te tonen wat ik onder "een plaatsbeschrijving" verstond aangezien we lichtelijk van mening verschilden..) aantal: 9
Kostprijs: € 120 waarvan € 60 verrekend in commissie die ik betaal.


opgesteld door advokatenkantoor/landmeter (handelspanden)

- 21 pagina's waarvan 9 fotomateriaal in bijlage (8 foto's pp.)

- 20 pagina's waarvan 6 fotomateriaal in bijlage (8 foto's pp.)

Kostprijs beide malen € 200. Verrekend in contract opgesteld door zelfde kantoor.

Ook eventjes terug gedoken in de voorstellen van immokantoren die ik ontving toen ik in 2004-2005 op zoek ging naar een kandidaat om de panden te beheren. Allen claimen zelf hun plaatsbeschrijvingen uit te voeren. ("U heeft geen expert met excessieve honoraria nodig!!!" is een van de kleurrijkere slogans) de prijsquotaties erin variëren van € 100 tot € 350 en bijna allen garanderen zwart op wit dat deze kosten volledig doorgerekend worden aan de huurder. (terwijl art 1730 dit reeds verbood)

Is het dan zo dwaas om deze mensen aan te raden eventueel een externe "expert" ipv het immokantoor zelf deze plaatsbeschrijving te laten opstellen? en dat ze daarbij eventjes dienen rond te kijken aangezien de honoraria significant kunnen variëren? Toegegeven dat je van op afstand nooit de kwaliteit van het geleverde werk kan beoordelen, maar het werk van een onafhankelijke zal in de overgrote meerderheid van de gevallen toch gedetailleerder zijn dan het werk van een immokantoor dat, aangezien het de eigenaar vertegenwoordigt, moeilijk objectief kan genoemd worden in een zaak als een plaatsbeschrijving.

[Pedro]

Wat de prijzen betreft --> om eerlijk te zijn een plaatsbeschrijving opgesteld door een (vastgoed)expert is niet écht goedkoop maar bewijst in functie van de professionele opstelling ervan bij juridische procedures wel zijn nut. Ik word door rechtbanken o.a. als deskundige aangesteld om eventuele huurschade vast te stellen en te begroten --> een al dan niet professionele omstandige en gedetailleerde plaatsbeschrijving kan in het kader van de begroting en in functie van de uitspraak door de rechter een serieuze slok op de borrel betekenen. Door 50 a 100€ meer te betalen kan je mogelijk een paar honderd tot duizend euro recupereren bij effectieve schade.
Ik maakte tot een jaar geleden zelf ook plaatbeschrijvingen op ---> voor een "eenvoudig" appartement telt bij mij een PB met fotoreportage tussen de 35 a 40 blz. Als ik dan bedenk dat er zijn die hiervoor aan 4 - 8 blz. met foto's voldoende hebben!

En hoeveel vastgoedkantoren die zelf de plaatsbeschrijving opmaken leveren in uw ervaring een degelijk document af? Jammer genoeg zeer weinig. Aangezien de titel vastgoedexpert tot op heden (nog) niet is beschermd, noemen zeer veel makelaars en ook anderen die pb opmaken zich expert.
Je zal mij dus zeker nooit horen zeggen dat particulieren de facto slechtere pb afleveren dan tal van professionelen.

Maar de verschillen in kwaliteit bij iemand (de externe expert zoals u zegt) die écht goed onderlegt is, zijn zeer groot.

Nu, die laatste ga je moeilijker en moeilijker vinden of je zal merken dat ook deze competente mensen ofwel hogere tarieven hanteren of zich noodgedwongen verplicht zien om hun kwaliteit te verlagen aangezien men voor de opmaak van een degelijke pb gewoonweg niet wil betalen.

Het is altijd discussie omtrent wie wat moet betalen en als men dan moet betalen dan is het zoiets van " zoveel geld voor wat opmerkingen en foto's".

Iemand die zijn taak als professional ter harte neemt en bedreven is, steekt zeer veel tijd in de opmaak van een goede pb. En deze realiseert zich trouwens ook wat een verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid hij bij de opmaak van een pb heeft.

De vele uren werk, het feit dat bijvoorbeeld in het kader van de rondgang partijen regelmatig hun afspraak niet nakomen waardoor een nieuwe afspraak dient te worden gemaakt (en waardoor er dus ook weer opnieuw tijd dient te worden geïnvesteerd en bijkomende kosten dienen te worden gemaakt) wordt helaas door velen miskend waardoor er door de meesten rap rap een pb wordt opgemaakt, ook door professionals.

Bij (juridische) conflicten komt dan de aap uit de mouw waardoor dan zeer dikwijls de verhuurder met lege handen achter blijft. De meesten menen bij aanvang van een huurovereenkomst immers dat bij hen er wel niets zal mislopen.

Ik kan hier bij expertises dan ook geen medelijden mee hebben.

Aangezien het zeker niet mijn bedoeling is om hier een of andere discussie te voeren maar eerder mensen tracht te helpen, ga ik mij verder van alle commentaar onthouden.

Groetjes.