beroepsactiviteit in verhuurd appartement

[Minerf]

Ik merkte dat de huurder van mijn appartement zijn BVBA op het adres van het appartement heeft gezet.
In het KBO vind ik terug dat dit sinds 1 feb 2022 het geval is, in het staatsblad vind ik een document van 07/03/2022 met daarin de beslissing van de verhuis van de hoofdzetel.

In het huurcontract staat:

Het goed is ‘uitsluitend’ bestemd voor private bewoning (als hoofdverblijfplaats). De huurder mag de huurgelden fiscaal niet als beroepslast in mindering brengen van zijn belastbaar inkomen. De bestemming van het goed mag door de huurder niet worden gewijzigd zonder schriftelijke en voorafgaande goedkeuring van de verhuurder.

Iedere eventuele fiscale meerlast in hoofde van de verhuurder (o.a. tweedeverblijftaks bij gebrek aan inschrijving op het bevolkingsregister op het adres van de huurwoning) ingevolge het niet-naleven van deze afspraken zal op de huurder verhaald worden.

Er is mij op geen enkel moment mondeling of schriftelijk toestemming gevraagd voor deze wijziging.

Wat zijn de gevolgen voor mij?
zowel fiscaal als wettelijk?

Uit het contract kan zie ik dat als ik kosten heb aan deze situatie dat ik die op hen kan verhalen. Maar ik heb vooral ook schrik dat dit wettelijke impact zal hebben bv als ze verhuizen, maar de bvba niet van adres veranderen.

Bedankt

[basejumper]

Beste

Fiscaal zal er enkel een gevolg zijn indien de huursom door de vennootschap als onkosten wordt ingediend. Maar gezien enkel de natuurlijk persoon het huurcontract onderschrijft is dat normaal onmogelijk.
Ik zou de huurder alleszins in gebreke stellen verwijzend naar de huurovereenkomst en vragen omzichtig terug in regel te stellen, dus maatschappelijke zetel verplaatsen.
Algemeen : best in een huurovereenkomst een bepaling inlassen waarin A : een verbod op professioneel gebruik wordt voorzien en B : een automatisme voorzien dat partijen overeenkomen dat bij overtreding van A de huur x3 gaat van bij aanvang professioneel gebruik. De huidige bepaling die bepaalt dat ‘schade vergoed moet worden’ is vragen om discussie en rechtszaken. En met een huursom x 3 zijn de gevolgen van excédentaire huur ruimschoots voldaan.

[David75]

Fiscaal gezien heeft dit enorme gevolgen: je huurinkomsten worden belast als beroepsinkomsten.
(Vorige poster heeft gesteld dat dit enkel zou gebeuren als de huurgelden als professionele kost worden afgetrokken, ik ben daar niet zo zeker van).

Wat de juiste gevolgen zijn en/of kunnen zijn van deze situatie hangt af van je huurovereenkomst en wat de partijen willen doen.

Merk op dat het niet evident is om een vennootschap zomaar naar een ander adres te verhuizen, je moet nog een ander adres hebben. Dat geldt ook voor kleine consultancy-ondernemingen, ...

[basejumper]

David

Als je het niet weet moet je mensen geen foute info geven

Wanneer een gehuurd goed door de huurder gebruikt wordt voor zijn be- roep, kan hij de huurprijs als bedrijfslast aftrekken van zijn belastbare bedrijfsinkomsten. De fiscus ontvangt dus minder belasting in hoofde van de huurder, maar dit wordt gecompenseerd door het belasten van de wer- kelijk betaalde (en afgetrokken) huurprijs in hoofde van de verhuurder.(LAW KUL LEUVEN)

De huurder is hier de natuurlijk persoon, niet de vennootschap. De door de huurder betaalde huurgelden kunnen niet door een derde ( de vennootschap) in kosten gebracht worden. En dus is er ook geen belastbaarheid. Die belastbaarheid kon en kan er zijn indien de natuurlijk persoon -zaakvoerder zijn eigen beroepskosten bewijst en daar de huur zou in opnemen.

[Ghentian]

Ik denk dat er hier wat te hard van stapel wordt gelopen.

In de regel heeft dit geen enkele fiscale impact. Basejumper legt dat helder en correct uit.

De zaken zouden anders liggen indien het niet om een vennootschap maar een eenmanszaak ligt. Als de persoon achter de eenmanszaak plots zou beslissen om de huurgelden als kost in te brengen, zonder er inderdaad fiscale gevolgen zijn. Maar dat vereist dus twee zaken die hierboven niet vermeld werden.

Ik zie niettemin geen gronden voor aansprakelijhkeid van de huurder: er mag dan wel sprake van een contractuele inbreuk zijn, er is geen schade zodat er niet te vergoeden valt. Een eventueel schadebeding in de overeenkomst, zoals voorgesteld door Basejumper, zou allicht gematigd worden door vrederechters die doorgaans (naar mijn ervaring) coulant zijn in deze zaken.

Je zet de relatie met je huurder dan wel nodeloos onder spanning: als er maandelijks tijdig betaald wordt en het goed wordt voldoende onderhouden, zie ik eigenlijk geen problemen.

Indien de vennootschap niet 'meeverhuist' met de ex-huurder, kan u deze via een schriftelijk verzoek eenvoudig laten schrappen van uw adres (dienst 'doorhalingen' van het KBO).

[David75]

Zie: https://financien.belgium.be/nl/particu ... komsten#q1

Je moet dus in een ander vak op je belastingsaangifte invullen, zelfs als de huurder die kosten fiscaal niet aftrekt. Dat is trouwens een issue tussen de huurder/vennootschap en fiscus waar de verhuurder niets mee te maken heeft.

Ik heb nu niet de tijd om het een en het ander duidelijk te gaan opzoeken maar als je het in een ander vak moet invullen dan is dat omdat het fiscaal anders belast wordt.

[Thomas_A]

Zie: https://financien.belgium.be/nl/particu ... komsten#q1

Je moet dus in een ander vak op je belastingsaangifte invullen, zelfs als de huurder die kosten fiscaal niet aftrekt. Dat is trouwens een issue tussen de huurder/vennootschap en fiscus waar de verhuurder niets mee te maken heeft.

De situatie valt onder punt 1 in je eigen link: verhuur aan een particulier die de woning niet beroepsmatig gebruikt. Dit maakt dus geen verschil.

De vennootschap is een andere rechtspersoon dan de huurder, in tegenstelling tot bij een zelfstandige.

[David75]

Ik zou dat toch maar eerst nagaan wat de fiscus daarvan denkt.

De huurder is waarschijnlijk ook zaakvoerder van zijn bvba ...

[LeenW]

Zaakvoerder is zaakvoerder, niet de BVBA zelf. Maar uiteraard blijft dit wel contractbreuk, ook al is er (voorlopig!) nog geen fiscaal nadeel.

[David75]

Het probleem is dat de vennootschap gevestigd is in het huurpand, niet dat haar zaakvoerder werkt vanuit dat pand.