Onopzettelijk geluidsoverlast...

[RustyDust]

Hello,

Ik huur een appartement in een blok met 7 appartementen, allen eigendom van dezelfde eigenaar. Sinds een jaar heb ik een nieuwe (huurder)buurman die het absoluut nodig vindt om 's nachts zijn verwarming op te zetten, zijn volste recht natuurlijk. Helaas zijn de verwarmingsbuizen verankerd in de gemeenschappelijke muur en bij het opwarmen ontstaat er een luid getik, vermoedelijk door het uitzetten van de buizen. Resultaat: ik wordt gemiddeld 3-4 keer wakker per nacht, met alle gevolgen vandien...

Hier zijn de stappen:

1. Telefoon naar de eigenaar: geen reactie.
2. Brief geschreven: geen reactie.
3. Aangetekend schrijven: geen reactie.
4. Op aanraden van de huurdersbond start ik een minnelijke schikking: Zowel ik als de eigenaar zijn aanwezig op het vredegerecht 2de kanton Aalst. Vrederechter Lieven Schotsaert begrijpt het probleem. Hij vergelijkt het met een druppend kraantje dat je overdag niet hoort, maar 's nachts drijft het je zot. Trouwens hij had zelf thuis ook last van zulk getik, en hij wist dat dit vrij makkelijk was op te lossen door rubber te plaatsen tussen de ankeringen of beugels. Desalniettemin wou hij eens komen luisteren. We spreken hiervoor een datum af, ik neem een dag verlof, tot de dag ervoor de eigenaar me belt om te zeggen dat het plaatsbezoek niet doorgaat omdat mijn buurman niemand binnenlaat. Op de vraag wat ik nu moet doen antwoord ze droog "Ge zult nen advocaat moeten pakken!".
5. Advocaat: ik ken alle juridische termen niet, maar om het kort te houden: uiteindelijk toch plaatsbezoek, Schotsaert hoort het getik in de slaapkamer, daarna dicteert hij zijn tekstje aan de griffier in de leefruimte, en zelfs tot daar hoorden we het getik. Schotsaert stelt voor om het te laten reparen en mij voor de helft van de kosten te laten opdraaien (voor reparaties in een ander zijn appartement!). Ik ga hiermee akkoord als hiermee het probleem opgelost zou zijn. Uiteindelijk beslist de eigenaar toch niet tot reparatie over te gaan want hij kan niet garanderen dat het probleem daarna opgelost is.
6. Vonnis: Schotsaert zegt plotseling dat ik overgevoelig ben aan geluidsoverlast! De eigenaar moet niets doen, het getik is niet storend (remember het druppend kraantje!). Als kers op de taart moet ik de tegenpartij 1200€ rechtsplegingkosten betalen en alle andere gerechtkosten.

Door deze omstandigheden ben ik ook mijn functie kwijt, beeld je maar in hoe fris en geconcentreerd je op het werk toekomt als je 1-2-3 nachten bijna niet hebt kunnen slapen. Op de sofa slapen in de leefruimte is ook geen goed alternatief.
In beroep gaan? Ik kan de kosten nu al niet meer dragen, en dit zou veel te lang duren dankzij ons "snelwerkende" justitie.
Verhuizen? Ik heb 3,5 jaar geleden dit appartement volledig gerenoveerd (op eigen kosten) en mijn meubels in functie van dit appartement gekocht. Ook de huurprijzen zijn fors gestegen, ik betaal nu nog een schappelijke prijs.

Wat me het meeste stoort aan gans deze zaak is de houding van de vrederechter. Hij beseft zelf maar al te goed hoe lastig dit is, maar hij kan niets verzoenen, dus geeft hij het slachtoffer maar ongelijk opdat ik mijn bek zou toehouden. Ik wil hem trouwens via deze weg bedanken om me zowel mentaal, fysiek als financieel de grond in te boren. Zou hij hetzelfde vonnis uitspreken moest zijn eigen zoon in zulke situatie verkeren?

Ik zie nu echt geen uitweg meer. Ik heb slaapdopjes op maat laten maken, zelfs die helpen niet, gewoon omdat het getik zo luid is. De eigenaar zou 'misschien' nog een de klusjesman laten langskomen, maar dat is een KLUSJESMAN! Goed om de lamp te vervangen of een klink te reparen, wij hebben en installateur/chauffachist nodig.

Het leven is niet eerlijk en je moet je erbij neerlegen.

Bedankt voor het lezen.

PS: ik wil zeker en vast geen oorlog ontketenen tussen huurder en verhuurders, dit is hoop ik een alleenstaand geval.

[JohnD]

Hello

Als biezonder opmerkzaam forumlid zie ik dat je je post om 3u. 's nachts gestart hebt. Je verhaal zal dus idd wel kloppen

Helaas zijn de verwarmingsbuizen verankerd in de gemeenschappelijke muur en bij het opwarmen ontstaat er een luid getik, vermoedelijk door het uitzetten van de buizen. Resultaat: ik wordt gemiddeld 3-4 keer wakker per nacht, met alle gevolgen vandien...Hier zijn de stappen:
- Telefoon naar de eigenaar: geen reactie.
- Brief geschreven: geen reactie.
- Aangetekend schrijven: geen reactie.

Dit is om te beginnen reeds een standard procedure geworden bij de meeste verhuurders waar volgens mij de vrederechter reeds een eerste financiele sanktie zou moeten voor voorzien hebben ten laste van die verhuurder. Biezonder onrechtvaardig van die vrederechter, die naam niet waardig. Bedankt voor de naam van dat individu trouwens. Dat dit hier niet gebeurd stelt ernstige vragen over diens partijdigheid.

Zowel ik als de eigenaar zijn aanwezig op het vredegerecht 2de kanton Aalst. Vrederechter Lieven Schotsaert begrijpt het probleem. Hij vergelijkt het met een druppend kraantje dat je overdag niet hoort, maar 's nachts drijft het je zot. Trouwens hij had zelf thuis ook last van zulk getik, en hij wist dat dit vrij makkelijk was op te lossen door rubber te plaatsen tussen de ankeringen of beugels. Desalniettemin wou hij eens komen luisteren. We spreken hiervoor een datum af, ik neem een dag verlof, tot de dag ervoor de eigenaar me belt om te zeggen dat het plaatsbezoek niet doorgaat omdat mijn buurman niemand binnenlaat

Toch een goed punt van de verhuurder; alhoewel hier vermoed kan worden dat zijn aanwezigheid enkel gebaseerd is op kostenbesparingsgronden en om je belachelijk te maken voor de vrederechter.

Schotsaert stelt voor om het te laten reparen en mij voor de helft van de kosten te laten opdraaien (voor reparaties in een ander zijn appartement!).

Geen logische en wederom biezonder onrechtvaardig oordeel van die vrederechter. De verhuurder is en blijft hier verantwoordellijk voor dit feit, hoe erg het ook financieel voor hem is. Hij kan tenslotte de installateur van die installatie verantwoordellijk stellen.

Ik ga hiermee akkoord als hiermee het probleem opgelost zou zijn.

Had je niet moeten doen, maar dan had het probleem misschien nooit aangepakt geworden geweest.

Uiteindelijk beslist de eigenaar toch niet tot reparatie over te gaan want hij kan niet garanderen dat het probleem daarna opgelost is.

Kan wel kloppen, maar hij zou mistens met de reparatie moeten beginnen hebben.

Schotsaert zegt plotseling dat ik overgevoelig ben aan geluidsoverlast! De eigenaar moet niets doen, het getik is niet storend (remember het druppend kraantje!).

Weer een derde onrechtvaardige beslissing van die vrederechter die volgens mij beter aan de dop kan gaan staan, want wat met de verklaring die zelfs door de griffier genoteerd is geweest ?

Als kers op de taart moet ik de tegenpartij 1200€ rechtsplegingkosten betalen en alle andere gerechtkosten.

Volledig onbegrijpelijk en hier reeds de vierde en ditmaal volledig onbegrijpellijke beslissing van die vrederechter, die meer dan een schorsing verdient. Bedankt dat hier het fabeltje van de begripsvolle vrederechters word ontzenuwd. Dus verhuurders, je ziet dat je nog een kans maakt dat je zaak voor een vrederechter verschijnt die je nog voor 100% over de hele lijn gelijk geeft.

In beroep gaan? Ik kan de kosten nu al niet meer dragen, en dit zou veel te lang duren dankzij ons "snelwerkende" justitie.
Verhuizen? Ik heb 3,5 jaar geleden dit appartement volledig gerenoveerd (op eigen kosten) en mijn meubels in functie van dit appartement gekocht. Ook de huurprijzen zijn fors gestegen, ik betaal nu nog een schappelijke prijs.

Ik zou deze zaak aankaarten bij Test-Aankoop, die hier misschien een kluif aan hebben.

Wat me het meeste stoort aan gans deze zaak is de houding van de vrederechter. Hij beseft zelf maar al te goed hoe lastig dit is, maar hij kan niets verzoenen, dus geeft hij het slachtoffer maar ongelijk opdat ik mijn bek zou toehouden. Ik wil hem trouwens via deze weg bedanken om me zowel mentaal, fysiek als financieel de grond in te boren. Zou hij hetzelfde vonnis uitspreken moest zijn eigen zoon in zulke situatie verkeren?

Uiteraard niet, als ik van jou was zou ik deze zaak zoveel mogelijk publiek maken, en eens met een of ander dagblad, konsumentenorganisatie of TV, kontakt op nemen.

Het leven is niet eerlijk en je moet je erbij neerlegen.

Klopt, maar ik zou me hier geenszins bij neerleggen.

PS: ik wil zeker en vast geen oorlog ontketenen tussen huurder en verhuurders

Die is er reeds, en eerlijk gezegd begin ik het wat mij betreft nog leuk te vinden ook, vooral als de tegenpartij klop krijgt

Dit is hoop ik een alleenstaand geval.

Ik denk van niet, maar dan misschien wel in identiek dezelfde kontext.

Omdat volgens mij hier van een rustig huurgenot totaal geen sprake meer kan zijn zou ik persoonlijk 75% van de maandelijkse huurprijs inhouden, na eerst eens bij de huurdersbond geinformeerd te hebben en de eigenaar een AS en een laatste termijn gegeven te hebben om met de werkzaamheden te beginnen

[RustyDust]

JohnD schreef:Omdat volgens mij hier van een rustig huurgenot totaal geen sprake meer kan zijn zou ik persoonlijk 75% van de maandelijkse huurprijs inhouden, na eerst eens bij de huurdersbond geinformeerd te hebben en de eigenaar een AS en een laatste termijn gegeven te hebben om met de werkzaamheden te beginnen

Hello John, bedankt voor je antwoord, en begrip. Dit was één van de eerste maatregelen die we getroffen hebben, maar zolang er geen uitspraak is mag je zulke zaken niet op je eentje beslissen. Het is belangrijk je huur te betalen, anders stel ik mezelf in gebreke.[/code][/quote]

[JohnD]

Je zegt getroffen hebben, maar bedoel je niet "hebben willen treffen" ? Ik weet dat je normaal zoiets niet mag doen nl. inhouden op de huur. Maar er is wel een uitspraak geweest; had je dat niet overwogen om dat aan de vrederechter te vragen ? En dan is er nog de notitie van de griffier waar je misschien een kopij zou van kunnen krijgen ? Hetgeen die genoteerd heeft volgens jou, en de latere beslissingen van die vrederechter, die naam nog niet eens waardig naar mijn mening, staan toch diametraal t.o.v. elkaar ?

Hoe kan een vrederechter nu door zijn griffier, steeds volgens jou, laten noteren dat je zelfs in de leefruimte nog duidellijk het lawaai hoort en dan beslissen dat je overdrijft en je nog voor de kosten van het geding laten opdraaien ook ? Heeft hij de notities van die griffier dan ook niet frauduleus moeten laten wijzigen ? Wat natuurlijk niet mag. Enkel zo zou een dergelijke uitspraak kunnen verklaard worden. Maar dan is er natuurlijk wel duidelijk sprake van bedrog van die vrederechter.

Hij maakt hier in elk geval naar mijn mening op het eerste zicht een zeer zware professionele fout; en daarom zou ik wel eens de juiste tekst van die uitspraak willen leren kennen.

Indien we die uitspraak van die vrederechter naast de originele notities van die griffier konden leggen zou alles duidelijk worden, welke professionele fouten hier gemaakt zijn.

[RustyDust]

het getik was hoorbaar tot in de leeruimte, waar hij zijn pv liet noteren. Maar hij heeft er niet laten inzetten dat het getik hoorbaar was tot in deze ruimte, en ja, ik beklaag mij nog steeds dat ik dit document (samen met mijn advocaat die niet echt als raadsman optrad maar eerder als secretaresse) heb ondertekend.

Ik neem het vonnis er even bij:
Ten einde de zaak nader te onderzoeken werd er een plaatsbezoek bevolen op 06/05/2008; In ons proces-verbaal van plaatsbezoek werd vastgesteld als volgt : "De radiator van de nabuur wordt, in onze aanwezigheid, in werking gesteld; De verwarmingsbuis, waarover het probleem gaat, behoort tot de centrale verwarming van het naburig appartement; Deze buis is ingesloten tussen 2 wanden (1 steen - 1 gyproc); Bij het opwarmen van de buis is licht getik, in cressendo, waarneembaar in de slaapkamer van de eiser; Vermoedelijke oorzaak is de expansie van de ijzeren buis bij opwarming, met wrijvingsverschil van de ophanghaken."

Natuurlijk begint het met een licht getik, en gaat het daarna over naar luider en LUID getik. Wat betekent cressendo? luider en luider en luider worden....

Nu zijn conclusie:
"Overwegende dat uit voorgaande elemeneten blijkt:
- dat de vermoedelijke oorzaak van het "licht getik" te zoeken is in een natuurlijke expansie-verschijnsel van opwarmend materiaal.
- dat het duidelijk een "licht getik" betreft, weliswaar in cressendo, doch niet van dien aard dat het normale huurgenot wordt aangetast; De naburen in wiens slaapkamer de buis is gelegen, hebben blijkbaar geen hinder van dit verschijnsel; (mijn toelichting: tijdens de minnelijke schikking zei hij eerst dat zelfs een druppend kraantje storend is tijdens de nacht, en geloof me echt: het getik is na cressendo niet licht meer te noemen. Wat betreft mijn buur: Natuurlijk, hij wordt van het getik afgeschermd door die tweede gyproc-wand, en de beugels zitten in mijn muur of gemeenschappelijke muur verankerd en dus niet in zijn gyproc wand.... geluid plaatst zich voort via contactpunten. En trouwens, je moet mijn buur maar eens zien en je begrijpt het meteen, hij slaapt terwijl Thunderdome 46 door zijn walkman speelt... proficiat voor hem)
- De vordering van eiser is bijgevold ongegrond en duidelijk het gevolg van een subjectieve overgevoeligheid.

Ik denk dat dit de belangrijkste punten zijn uit het vonnis. Wie wil mag altijd een nachtje komen doorbrengen in mijn slaapkamer om te horen hoe 'subjectief' ik wel ben. Ik heb het al aan een aantal mensen laten horen, en tot nu toe zegt iedereen dat hier niet bij te slapen valt. Ik moet er eerlijkheidshalve ook aan toe voegen dat de laatste weken zijn verwarming 's nachts minder opspringt. Hoogstwaarschijnlijk heeft hij zijn jaarlijkse energiefactuur ontvangen en achterover gevallen van de prijs (wie laat nu 's nachts zijn verwarming aan?). Maar toch, hierbij is het probleem nog steeds niet opgelost. Als hij om 5u 's morgens opstaat en zijn verwarming opzet ben ik ook wakker.

Mocht je nog vragen hebben, of mocht iemand weten hoe ik hiermee verder kan, laat het me aub weten. Hoogstwaarschijnlijk zal ik trachten te verhuizen, maar hoe behoed ik nieuwe huurders voor dit probleem? Zoiets kan je moeilijk of niet tijdens een plaatsbeschrijving laten constateren. Pas tijdens hun eerste nacht zullen ze met hun neus op de feiten gedrukt worden, maar dan is het al te laat, met dank aan de vrederechter Schotsaert.

[JohnD]

Het getik was hoorbaar tot in de leeruimte, waar hij zijn pv liet noteren. Maar hij heeft er niet laten inzetten dat het getik hoorbaar was tot in deze ruimte

Hier is dat reeds een eerste fout, want hoe kan hij een getik als licht beschouwen indien dit tot in de leefruimte hoorbaar was ?

en ja, ik beklaag mij nog steeds dat ik dit document (samen met mijn advocaat die niet echt als raadsman optrad maar eerder als secretaresse) heb ondertekend.

Idd fout van jou, en vanaf nu kan het hele verhaal anders geinterpreteerd worden vind ik

Ik neem het vonnis er even bij:
Ten einde de zaak nader te onderzoeken werd er een plaatsbezoek bevolen op 06/05/2008; In ons proces-verbaal van plaatsbezoek werd vastgesteld als volgt : "De radiator van de nabuur wordt, in onze aanwezigheid, in werking gesteld; De verwarmingsbuis, waarover het probleem gaat, behoort tot de centrale verwarming van het naburig appartement; Deze buis is ingesloten tussen 2 wanden (1 steen - 1 gyproc); Bij het opwarmen van de buis is licht getik, in cressendo, waarneembaar in de slaapkamer van de eiser; Vermoedelijke oorzaak is de expansie van de ijzeren buis bij opwarming, met wrijvingsverschil van de ophanghaken."
Natuurlijk begint het met een licht getik, en gaat het daarna over naar luider en LUID getik. Wat betekent crescendo? luider en luider en luider worden....

Idd. crescendo is steeds luider en luider. In dat PV had moeten staan dat op het einde van dat crescendo luider en luider worden dit getik niet meer als licht kan omschreven worden, maar eerder zeer luid. M.a.w. het gevolg is dat alhoewel het licht getik crescendo luider word de vrederechter nergens beweerd heeft dat het getik luid word, maar eerder van licht getik crescendo naar minder licht getik overgaat.

Nu zijn conclusie:
"Overwegende dat uit voorgaande elemeneten blijkt:
- dat de vermoedelijke oorzaak van het "licht getik" te zoeken is in een natuurlijke expansie-verschijnsel van opwarmend materiaal.
- dat het duidelijk een "licht getik" betreft, weliswaar in cressendo, doch niet van dien aard dat het normale huurgenot wordt aangetast.

Ja, zijn eindoordeel blijft hier duidelijk dat het om een licht getik gaat. En er is zelfs geen sprake van slaapgenot maar eerder van huurgenot. Ik bedoel hier niet dat het voor jou niet storend zou zijn, maar de vrederechter is hier duidelijk een andere mening toegedaan, wat het probleem verergert.

De naburen in wiens slaapkamer de buis is gelegen, hebben blijkbaar geen hinder van dit verschijnsel; (mijn toelichting: tijdens de minnelijke schikking zei hij eerst dat zelfs een druppend kraantje storend is tijdens de nacht, en geloof me echt: het getik is na cressendo niet licht meer te noemen. Wat betreft mijn buur: Natuurlijk, hij wordt van het getik afgeschermd door die tweede gyproc-wand, en de beugels zitten in mijn muur of gemeenschappelijke muur verankerd en dus niet in zijn gyproc wand.... geluid plaatst zich voort via contactpunten. En trouwens, je moet mijn buur maar eens zien en je begrijpt het meteen, hij slaapt terwijl Thunderdome 46 door zijn walkman speelt... proficiat voor hem)

Dit besluit van de vrederechter zal zijn oordeel later beinvloeden, waardoor zijn conclusie in zijn ogen logisch is.

De vordering van eiser is bijgevold ongegrond en duidelijk het gevolg van een subjectieve overgevoeligheid.

Vanuit zijn standpunt lijkt die conclusie dus logisch

Hoogstwaarschijnlijk heeft hij zijn jaarlijkse energiefactuur ontvangen en achterover gevallen van de prijs

Gelukkig voor jou dan.

..wie laat nu 's nachts zijn verwarming aan?..

Daar ben ik het gloeiend mee oneens. Als iemand zin heeft om meestal 's nachts te werken en dus 's nachts graag verwaarming heeft is dat zijn zaak. Ik zou de stempelaars en gepensioneerden de kost niet willen geven die s' nachts voor hun PC zitten of knutselen of filmpjes bekijken.

Je kan eens overwegen om er een deurwaarder bij te halen om dit vast te laten stellen en dan terug een klacht indienen. Opgelet want die lieverdjes rekenen 250€/uur !

[RustyDust]

Yep, dat is het probleem over de ganse lijn vrees ik. Vrederechter Schotsaert is niet in staat een degelijke analyse op te maken, net zoals een dokter een foute diagnose zou opstellen.

Ik heb de fout begaan dit pv te tekenen, maar is dat dan de permissie om tot zulke grove uitspraken over te gaan? Is dit de rol van de vrederechter? Intussen heeft dit boeltje me meer dan 2500 euro gekost, om voor mijn rechten op te komen. En wat heb ik ermee bereikt? Met een beetje goodwill van alle partijen was het probleem nu al lang opgelost. En uit de vorige reacties kan je zien dat ik tot heel veel goodwill bereid was.

5 jaar geleden heb ik een hele domme fout begaan en werd ik onderschept terwijl ik dronken achter het stuur zat (gelukkiglijk in feite). Wel, voor die feiten ben ik in feite minder zwaar bestraft geweest dan dat ik nu opkom voor mijn slaapgenot.

Ik heb mijn (beetje) vertrouwen dat ik in justitie had nu helemaal verloren en zal dit in alle mogelijke omstandigheden ontwijken. Ik kan zelf heel goed verstaan waarom bepaalde personen het recht in eigen handen nemen.

Bruno.

[JohnD]

IK zou trachten dit op alle mogelijke manieren aan de publieke klok te hangen want dit is echt totaal onaanvaardbaar. En wat je zegt het recht in eigen handen nemen dat zou ik in elk geval nooit zelf doen. En dat mag je gerust hier zeer letterlijk opvatten. In A'en hebben ze een gezegde: met alle Chineze, maar ni met den deze.

[RustyDust]

Ok, alvast bedankt voor de tip. Ik heb zelf al gedacht aan lezersbrieven naar roularta, corelio, persgroep. Jouw ingave van Test-Aankoop zal ik zeker opvolgen. Mocht je nog dergelijke info-kanalen weten (hoe doeltreffender, hoe beter) mag je het altijd laten weten.

Ook bedankt voor je reacties op alle andere posts, ik heb gezien dat je een zeer objectief oordeel velt over de posts.

[JohnD]

Ok, alvast bedankt voor de tip. Ik heb zelf al gedacht aan lezersbrieven naar roularta, corelio, persgroep. Jouw ingave van Test-Aankoop zal ik zeker opvolgen. Mocht je nog dergelijke info-kanalen weten (hoe doeltreffender, hoe beter) mag je het altijd laten weten.

Nou ja zo direkt weet ik het nog niet. Ik ben al wel meer dan 20 jaar lid van TA en die mag je zoveel bellen als je wil als je lid bent.

Ook bedankt voor je reacties op alle andere posts, ik heb gezien dat je een zeer objectief oordeel velt over de posts.

Nou ja dat valt nogal mee, alhoewel niet iedereen hier deze laatste mening is toegedaan.