Woning met gebreken, verkorte opzeg of staking van betaling?

[nocturn]

Hallo allemaal

Wij zitten in een heel vervelende situatie. We wonen in een huurhuis waaraan een heel aantal serieuze gebreken zijn. Een groot deel ervan hebben we reeds bij het intrekken gemeld zonder gevolg (nu bijna 4 jaar).

Bij het melden van het laatste gebrek is de dochter van onze huisbaas ons beginnen uitschelden enzo. Daarnaast loopt onze huisbazin regelmatig in onze tuin rond en laat zelfs planten verwijderen en bijzetten.

We hebben hiervan maandag aangifte gaan doen bij de politie en die zijn dindsag foto's komen maken van de schade.

We willen hier echter zo snel mogelijk weg, vooral omdat een aantal gebreken gevaarlijk zijn en we een zoontje van bijna 2 jaar hebben en een tweede kindje op komst.

Nu zitten we met 2 dillema's.

1. Mogen wij onze betalingen staken aangezien ze de grote gebreken niet laat herstellen?
2. Moeten wij nog 3 maanden opzeggen of kunnen we eerder weg?

Nog even vermelden, ondanks dat we daar al 4 jaar op aandringen hebben we GEEN huurcontract.

Bedankt voor jullie advies.

[Lex]

Art.2. Het gehuurde goede moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid,gezondheid en bewoonbaarheid...(K.B. 8 juli 1997 tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil men een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid,gezondheid en bewoonbaarheid).

De verhuurder kan de huurder niet dwingen zijn verplichtingen na te komen indien hij zelf de zijne niet nakomt.(Cass. 26 juli 1844).De huurder kan de betaling van zijn huurgelden opschorten,zolang de verhuurder zijn onderhoudsverplichtingen(art.1719,1720 B.W.) niet uitvoert. De toepassing van de exceptio non adimpleti contractus is gepast,omdat de huurovereenkomst een wederkerige overeenkomst is waarbij een partij geen rechten kan doen gelden zonder tot enige correlatieve verplichting te zijn gehouden.(Rb.Kortrijk 9 oktober 1984,T.R.D.-dossier 1988-1,7,noot).

Art.3.?5.De huurder kan de overeenkomst op ieder tijdstip be?indigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel be?indigt tijdens de eerste driejarige periode,heeft de verhuurder recht op een vergoeding.(Woninghuurwet 20 februari 1991).

[nocturn]

Bedankt voor je reactie Lex

Betekent dit concreet dat we in ons recht staan als we weigeren te betalen?

We huren ondertussen het 4 de jaar, echter zonder contract. Wettelijk hebben we dus 3 maanden opzeg. Maar als het antwoord op het voorgaande 'ja' is, betekent dit dan dat we niet moeten betalen zolang de nodige herstellingen niet uitgevoerd worden?

[scorpioen]

Toch heel goed oppassen.

Voor de toepassing van de exceptie van niet-uitvoering (exceptio non adimpleti contractus) is vereist dat:

1. de eigenaar foutief in gebreke blijft. Dus je moet kunnen bewijzen hem in gebreke gesteld te hebben.
2. de niet-naleving van de verplichtingen door de huurder (niet betalen van huur) moet in verhouding staan met de wanprestatie van de verhuurder. Alle huur inhouden is niet aan te raden. Enkel die huur inhouden die overeenstemt met het geleden mingenot.
3. om weg te kunnen gaan zonder opzegtermijn na te leven zou je de ontbinding van de overeenkomst voor de vrederechter moeten vragen. Je kan ook, als de wanprestatie ernstig genoeg is, na ingebrekestelling van de eigenaar en na hem een laatste kans gegeven te hebben om de werken uit te voeren eenzijdig de ontbinding wegens wanprestatie vaststellen.

scorpioen

[nocturn]

.
3. om weg te kunnen gaan zonder opzegtermijn na te leven zou je de ontbinding van de overeenkomst voor de vrederechter moeten vragen. Je kan ook, als de wanprestatie ernstig genoeg is, na ingebrekestelling van de eigenaar en na hem een laatste kans gegeven te hebben om de werken uit te voeren eenzijdig de ontbinding wegens wanprestatie vaststellen.

scorpioen

Bedankt Scorpioen

Die eenzijdige ontbinding, hoe gaat dat juist in zijn werk? Is dat wettelijk?

We zijn ook nog een andere optie aan het overwegen die we gisteren pas gehoord hebben.
Op basis van het proces verbaal kunnen we een woninginspectie aanvragen bij de gemeente. Die kunnen op hun beurt ARON inschakelen, een provinciale instantie, die het huis onbewoonbaar kan verklaren.

Dat is voor ons ook nog een optie omdat dat kosteloos is (een procedure voor de vrederechter niet denk ik).
Volgens iemand van de huurdersbond staat onze huisbaas er in dat geval niet goed voor aangezien de verouderde mazoutbrander in de badkamer alleen al een groot probleem is.

[Lex]

De elementaire vereisten van veiligheid,hygi?ne en bewoonbaarheid zijn beschikkingen van openbare orde.Een woning die daar niet aan voldoet wordt onttrokken aan de handel en kan niet het voorwerp uitmaken van een huurovereenkomst(art.6 en 1128 B.W.).Mocht zodanige woning toch verhuurd worden,dan is de overeenkomst NIETIG(art.1131 en 1133 B.W.)(Vred.Gr?ce-Hollogne 11 juli 2000).

Is de huurovereenkomst nietig wegens onbewoonbaar-verklaring van de woning,dan moet dit contract niet meer verbroken worden en is het aldus be?indigen van uw MONDELING huurcontract in principe van geen nut meer.

Wordt uw huurovereenkomst aldus nietig dan bezet u vanaf dan de woning zonder recht of titel en kan u uitgedreven worden.

[nocturn]

De elementaire vereisten van veiligheid,hygi?ne en bewoonbaarheid zijn beschikkingen van openbare orde.Een woning die daar niet aan voldoet wordt onttrokken aan de handel en kan niet het voorwerp uitmaken van een huurovereenkomst(art.6 en 1128 B.W.).Mocht zodanige woning toch verhuurd worden,dan is de overeenkomst NIETIG(art.1131 en 1133 B.W.)(Vred.Gr?ce-Hollogne 11 juli 2000).

Bedankt Lex. Zijn die elementaire vereisten ergens beschreven?

Is een oude mazoutbrander in een badkamer bv. toegelaten?

[nocturn]

Nog een vraagje.

Bij gebrek aan een huurcontract, wie is er er dan verantwoordelijk voor zaken zoals het kuisen van de schoorsteen?

[Lex]

De elementaire vereisten van veiligheid,hygi?ne en bewoonbaarheid zijn beschikkingen van openbare orde.Een woning die daar niet aan voldoet wordt onttrokken aan de handel en kan niet het voorwerp uitmaken van een huurovereenkomst(art.6 en 1128 B.W.).Mocht zodanige woning toch verhuurd worden,dan is de overeenkomst NIETIG(art.1131 en 1133 B.W.)(Vred.Gr?ce-Hollogne 11 juli 2000).

Bedankt Lex. Zijn die elementaire vereisten ergens beschreven?

Is een oude mazoutbrander in een badkamer bv. toegelaten?

Zie de Vlaamse Wooncode http://publicaties.vlaanderen.be/docfol ... e_2006.pdf