Huurwet of huurcontract?

[missvdb]

Even een vraag. Welke is doorslaggevend: de huurwet of het huurcontract?

Artikel 1721 van de huurwet gaat over verborgen gebreken en het feit dat als er hierdoor verlies ontstaat voor de huurder, de verhuurder verplicht is hem hiervoor schadeloos te stellen.

Zaken zoals verouderde electriciteit, een slecht werkende gasbrander .... zijn dit verborgen gebreken? ik veronderstel van wel omdat je dit pas kan weten als je effectief in het huis woont.

Ons contract stelt dat alle verbruik ten laste is van de huurder maar ik zou het meerverbruik door de slechte installaties willen recupereren van de verhuurder.

Heb ik een poot om op te staan?

graag jullie advies want de tijd dringt.

Alvast bedankt!

[Lex]

Zaken zoals verouderde electriciteit, een slecht werkende gasbrander .... zijn dit verborgen gebreken?

De verborgen gebreken, uit art. 1721 B.W., zijn van toepassing op de VERHUURDER, niet op de huurder!
De ouderdom van de electra,gasbrander(what ever) zouden moeten gekend zijn door de verhuurder.

[Efjoma]

Nogal wat huurcontracten maken melding van een bezichtiging en goedkeuring voor het aangaan van het contract. Verouderde electriciteit en verouderde verwarming is duidelijk zichtbaar. Slecht werkende verwarming kan verborgen zijn.

[JohnD]

Verouderde electriciteit en verouderde verwarming is duidelijk zichtbaar. Slecht werkende verwarming kan verborgen zijn.

So what ? Bij de pakken blijven zitten ? Om even de advocaat van de duivel te spelen: ziehier de stappen die een huurder in dat geval kan nemen:

Hij contacteert een officieel controleorganisme (ik dacht bvb aan Vincotte voor wat betreft electriciteit), en laat de installatie controleren/keuren op de wettellijke minimumnormen wat betreft veiligheid (opgelet de huurder moet wel zeker zijn van zijn zaak want dat controleorganisme doet die controle niet gratis). Voldoet de installatie niet, krijgt de verhuurder een bepaalde termijn waarin hij de installatie met de wettellijke normen moet doen overeenkomen. Dit loopt natuurlijk al gauw in de vele duizenden Euro's, volledig ten laste van de verhuurder/eigenaar natuurlijk. Is de installatie tegen die tijd nog niet in orde kan het cotroleorganisme de installatie laten afsluiten, met alle gevolgen vandien voor zowel de verhuurder als de huurder. De huurder kan vanaf dan wettellijk gezien wel een schadevergoeding eisen van de verhuurder en/of die aftrekken van de kosten of huur. En die aftrek moet ook niet mals zijn, want een woning zonder electriciteitsvoorziening omdat de verhuurder ze niet aan de wettelijke normen kan of wil aanpassen ...

Het is wel zo dat je zelf zonder stroom kan vallen en dat je de kosten van de controle indien de installatie toevallig voldoet wel zelf zal moeten bepalen. In het andere geval zal je ze waarschijnlijk wel terug op de verhuurder kunnen verhalen.

Wat betreft de gasinstallatie kan je op dezelfde manier tewerk gaan en een gascontroleorganisme contacteren.

Is dit de perfecte nachtmerrie voor elke verhuurder ? Ik dacht van wel.

PS: Misschien eerst toch even de lokale elektrieker of loodgieter erbij halen. Die kan meestal al een goede schatting geven of de installatie al dan niet kans maakt om afgekeurd te worden door dat officieel controleorganisme.

[Efjoma]

JohnD: je geeft een perfect antwoord op de vraag: hoe doe ik mijn verhuurder de duivel aan? Maar de vraag was: is dit een verborgen gebrek en kan ik de meerkost van de slechte installaties recupereren van de verhuurder?
Enkel indien de installaties zodanig verouderd en versleten zijn dat een normale bewoning uitgesloten is zal je de vervanging kunnen eisen.

[Casalangdre]

Het is inderdaad zo dat het antwoord van JohnD een antwoord naast de kwestie is. Een huurder moet immers ook de regels volgen. Even enkele dingen op een rijtje zetten :

1) De huurder en verhuurder ondertekenen een plaatsbeschrijving. De huurder heeft steeds 14 dagen de tijd om deze plaatsbeschrijving aan te vullen met eventuele gebreken. In deze 14 dagen heeft hij dus de kans om alles te controleren. Na het ondertekenen van deze plaatsbeschrijving is het voor de huurder moeilijk om gebreken af te schuiven op de verhuurder.

2) Electriciteit en gasbrander horen niet bij verborgen gebreken omdat deze juist zeer goed gecontroleerd kunnen worden door de huurder. Verborgen gebreken slaan eerder op de bouw van het huis, zoals natte muren achter holle muren, contructiefouten in planfonds of vloeren, niet geisoleerde spouwmuren enz.... Het is dus niet zo dat men de kosten van een veroudere gasbrander (binnen de wettelijke normen weliswaar) kan verhalen op de verhuurder.

3) Ook wat betreft het aanspreken van een controleorganisatie slaat JohnD de bal mis. Er is ook hier een hele wet- en regelgeving die gevolgd moet worden. Ten eerste moet men weten of het huis voor of na 1981 gebouwd is. Sinds 1981 is er een nieuwe regelgeving op de electrische huishoudelijke installaties en huizen van voor 1981 vallen onder de oude regelgeving. Ten tweede moet een huis dat verhuurd wordt (zonder dat de eigenaar er zelf woont) om de vijf jaar gekeurd geworden. Binnen de vijf jaar moet er een nieuwe keurig gebeuren als er structurele veranderingen gebeuren (dus niet vb. voor het plaatsen van een stopcontact).

4) Vraag dus gewoon eerst aan de verhuurder het attest van de laatste electriciteitskeuring. Indien dit in orde is, heeft het geen zin om een keuringsbedrijf te laten langskomen. In dat geval mag de huurder zelf niets veranderen aan de electrische installatie (tenzij binnen de beperkingen die het AREI opgeeft voor een nieuwe keuring) want dan moet de huurder de kosten van een nieuwe keuring betalen.

5) Voor de keuring van een gasinstallatie geldt net hetzelfde. Vraag gewoon het attest van de laatste keuring (al ben ik niet zeker dat hier periodieke keuringen moeten gebeuren), en dan zal je wel zien of het in orde is.

[JohnD]

JohnD: je geeft een perfect antwoord op de vraag: hoe doe ik mijn verhuurder de duivel aan? Maar de vraag was: is dit een verborgen gebrek en kan ik de meerkost van de slechte installaties recupereren van de verhuurder?
Enkel indien de installaties zodanig verouderd en versleten zijn dat een normale bewoning uitgesloten is zal je de vervanging kunnen eisen.

Niet noodzakelijk wat betreft de term van normale bewoning als criteria. Een installatie die niet aan de normen voldoet moet vroeg of laat door de eigenaar vervangen of in orde gebracht worden. Zelfs als de woning nog bewoonbaar is. Nu om op de vraag te beantwoorden van jouw en de TS: word de huurder verondersteld een expert te zijn op het gebied van wat mag en niet mag volgens de wettellijke normen ? Ik dacht van niet. Hij oordeelt bvb. "verouderde installatie". Maar ze kan nog perfekt a/d normen beantwoorden. Hij oordeelt "nieuwe installatie", maar ze beantwoord in het geheel niet aan de normen (bvb geinstalleerd door iemand die er zijn kas aan veegt wat mag en niet mag > bvb gasleidingen met lood gesoldeerd wat verboden is, om maar een voorbeeld te geven). Het antwoord van verborgen gebrek of niet is daarom niet simpel.

[JohnD]

1)De huurder heeft steeds 14 dagen de tijd om deze plaatsbeschrijving aan te vullen met eventuele gebreken.

.. daar zal mijn kennis van de huurwetgeving dan wel schromelijk in te kort komen. Het is in elk geval de eerste keer dat ik van zulk een "bedenkingstermijn" hoor.

2) Het is dus niet zo dat men de kosten van een veroudere gasbrander (binnen de wettelijke normen weliswaar) kan verhalen op de verhuurder.

.. wat ik ook nooit beweerd heb.

3) Ten tweede moet een huis dat verhuurd wordt (zonder dat de eigenaar er zelf woont) om de vijf jaar gekeurd geworden.

.. wat bedoel je met "zonder dat de eigenaar er zelf in woont"... dat die regel van om de 5 jaar gekeurd worden, dan niet geldt ?

[Casalangdre]

1)De huurder heeft steeds 14 dagen de tijd om deze plaatsbeschrijving aan te vullen met eventuele gebreken.

.. daar zal mijn kennis van de huurwetgeving dan wel schromelijk in te kort komen. Het is in elk geval de eerste keer dat ik van zulk een "bedenkingstermijn" hoor.

Sorry, ik ben iets te snel geweest. Het is 14 dagen voor een contract tot 1 jaar en een maand voor contracten langer dan een jaar. Dit is een periode die nochtans letterlijk in de wetgeving ingeschreven is (art. 1730 of 1731 denk ik). Dit is geen "bedenkingstermijn", maar een periode waarin beide partijen de plaatsbeschrijving opstellen.

2) Het is dus niet zo dat men de kosten van een veroudere gasbrander (binnen de wettelijke normen weliswaar) kan verhalen op de verhuurder.

.. wat ik ook nooit beweerd heb.

ok

3) Ten tweede moet een huis dat verhuurd wordt (zonder dat de eigenaar er zelf woont) om de vijf jaar gekeurd geworden.

.. wat bedoel je met "zonder dat de eigenaar er zelf in woont"... dat die regel van om de 5 jaar gekeurd worden, dan niet geldt ?

Nee inderdaad, als de eigenaar zelf in het pand woont, dan is een periodieke keuring maar om de 20 jaar verplicht. Maar let dan wel op. Stel dat een eigenaar eerst zelf in een huis woont, en het daarna verhuurt, is het niet verplicht om vanaf de huurperiode een nieuwe keuring te laten uitvoeren, maar slechts ten vroegste na 5 jaar. Dus huurders kunnen een electrische huishoudelijke installatie hebben die eventueel 15-20 jaar oud is, zonder dat er een keuring gebeurt is. Indien zij in die vijf jaar zelf een keuring aanvragen (zonder dat er structurele dingen verandert zijn), zullen zij zelf die keuring moeten betalen.

[JohnD]

Interessant... dat kan van pas komen...

[Casalangdre]

Bovendien kan men niet zomaar een keuring van een electrische installatie aanvragen. Er moeten een aantal documenten aan de keurder worden overhandigd :

1) Een eendraadschema van de installatie
2) Een situatieplan
3) Eventueel het vorige keuringsattest

Deze documenten moeten verder ondertekend en/of afgestempeld zijn door de uitvoerder en de eigenaar. Dit zijn documenten waar de huurder niet over beschikt. Ik denk dus dat het zelfs technisch onmogelijk is dat een huurder een keuring zou laten doen.

[anda]

hallo,
ik zit met het zelfde probleem ik huur en cafe nu ongeveer 4 jaar die al 50 jaar bestaat de electrische installatie is dus ook 50 jaar oud nu heb ik de brandweer over de vloer gekregen die naar het keuringsbewijs vraagt. Ik heb dit nooit gekregen van de huisbaas en ook niet van inbev die het onderverhuurd aan mij nu beweerd inbev en de huisbaas dat het vernieuwe van heel de electischiteit op mijn kosten valt want alleen keuren gaat niet er is echt niets in orde kan dit zomaar op mij verhaald worden

[Vandebos]

Gelet op de regels van dit forum is het aangeraden een eigen topic te beginnen en niet een topic van meer dan 5 jaar oud te kapen.