Hoe zou je het anders moeten doen als je omwille van die bijzondere omstandigheden eenmaal een verlenging toestaat?Is het dan nog mogelijk een contract van korte duur af te sluiten gelet op het feit dat de huurder praktisch zeker reeds meer dan drie jaar in het pand woont?
Absoluut, maar zo werkt het in de praktijk in de ogen van de koper van een woning niet. Hij ziet iets wat hem bevalt en moet het kost wat kost hebben. Hij neemt er eventueel de ongemakken soms bij, en als de wetgever hem een handje helpt om die ongemakken kwijt te geraken of althans te minimaliseren is dat meegenomen. De verhuurder denkt enkel aan zichzelf op dat ogenblik. Zoals ik schreef is het zoals de overheid die onteigent.Zou het niet handig zijn om op voorhand te weten wat voor huurder er in een woning woont vooraleer men tot de verkoop overgaat? Dat zou zowel de nieuwe eigenaar als de huurder niet voor dergelijke verrassingen zorgen.
Maar die verlenging en de regels eromtrent zijn specifiek opgenomen in artikel 11. Akkoord dat in essentie de aldus toegelaten verlenging een vorm van een contract van bepaalde duur is. Kwestie is echter dat art 11 deze vorm specifiek toelaat. Een dergelijke verlenging valt dan ook niet onder de regels van art 3 §6. Als je daarentegen wel een contract van bepaalde duur conform art 3 §6 opstelt lijkt het me in deze situatie riskant om de reden dat diezelfde huurder het pand reeds meer dan drie jaar bewoont en hierdoor kan claimen dat dit contract van bepaalde duur van rechtswege onmiddellijk wordt omgezet in eentje van 9 jaar.Hoe zou je het anders moeten doen als je omwille van die bijzondere omstandigheden eenmaal een verlenging toestaat?Is het dan nog mogelijk een contract van korte duur af te sluiten gelet op het feit dat de huurder praktisch zeker reeds meer dan drie jaar in het pand woont?
Dit is een discussie die reeds lang aan de gang is maar laten we er alsjeblieft de realiteit niet bij uit het oog verliezen:Absoluut, maar zo werkt het in de praktijk in de ogen van de koper van een woning niet. Hij ziet iets wat hem bevalt en moet het kost wat kost hebben. Hij neemt er eventueel de ongemakken soms bij, en als de wetgever hem een handje helpt om die ongemakken kwijt te geraken of althans te minimaliseren is dat meegenomen. De verhuurder denkt enkel aan zichzelf op dat ogenblik. Zoals ik schreef is het zoals de overheid die onteigent.Zou het niet handig zijn om op voorhand te weten wat voor huurder er in een woning woont vooraleer men tot de verkoop overgaat? Dat zou zowel de nieuwe eigenaar als de huurder niet voor dergelijke verrassingen zorgen.
Je zou in de contractsvoorwaarden kunnen zetten dat het om een huur gaat van bepaalde duur omwille van de omstandigheden in art 11Maar die verlenging en de regels eromtrent zijn specifiek opgenomen in artikel 11. Akkoord dat in essentie de aldus toegelaten verlenging een vorm van een contract van bepaalde duur is. Kwestie is echter dat art 11 deze vorm specifiek toelaat. Een dergelijke verlenging valt dan ook niet onder de regels van art 3 §6. Als je daarentegen wel een contract van bepaalde duur conform art 3 §6 opstelt lijkt het me in deze situatie riskant om de reden dat diezelfde huurder het pand reeds meer dan drie jaar bewoont en hierdoor kan claimen dat dit contract van bepaalde duur van rechtswege onmiddellijk wordt omgezet in eentje van 9 jaar.Hoe zou je het anders moeten doen als je omwille van die bijzondere omstandigheden eenmaal een verlenging toestaat?Is het dan nog mogelijk een contract van korte duur af te sluiten gelet op het feit dat de huurder praktisch zeker reeds meer dan drie jaar in het pand woont?
Het zou inderdaad veel eenvoudiger zijn voor de verhuurder om een gewone opzegbrief conform art 3§2 en art 9 van de huurwetgeving te schrijven en dan af te wachten wat de reactie gaat zijn. Aan de andere kant begrijp ik zijn reactie zeer goed (iemand buitenzetten, zelfs gerechtigd, is nooit makkelijk) en kan het eventueel bijkomend opnemen van art 11 in zijn brief nuttig zijn voor beide partijen.
Verder zou ik echter, net zoals door float aangehaald geen rekening houden met claims van huurdersbond, advocaat of gerecht erbij halen, dat zijn nu éénmaal ofwel loze dreigementen in de hitte van een discussie of acties die de huurder effectief kan ondernemen doch waarop men niet dient te anticiperen voordat deze plaatsvinden.
Kort als nieuwe eigenaar heeft u het recht op de huur op te zeggen voor eigen bewoning, een opzeg van zes maanden indien het contract werd geregistreerd, een opzeg van drie maanden indien dit niet werd geregistreerd en u de opzeg laat betekenen binnen de drie maanden na het verlijden van de definitieve akte van aankoop. De huurder kan zich hiertegen verweren met art 11 doch dat is het enige en betekent in extremis slechts een uitstel, zeker geen annulering van de opzeg. Het initiatief berust vanaf het ogenblik van de opzegging bij de huurder, u als nieuwe eigenaar moet dan wachten op hun reactie.
M.i. zou dat wel kunnen rechtvaardigen, niet?Klopt, het beste voorbeeld daarvan vind ik nog steeds de verplichting om de huurprijs op te nemen in advertenties en affiches. Opeens wist iedereen hoeveel de andere vroeg voor zijn huis of appartement; en iedereen is ervan overtuigd dat hij minstens € 25 meer dan zijn buur kan vragen. Naar de lagere huurprijzen wordt niet gekeken als men zelf zijn prijs vastlegt enkel naar de hogere... Persoonlijk wijt ik een belangrijk deel van de prijsstijgingen van de laatste 4 jaar enkel en alleen aan dit fenomeen.Huren is ... huren ... Trouwens beseft een huurder doorgaans wel dat het versterken van zijn rechten in feite neerkomt op een verhoging van investeringrisico voor een eigenaar? Dat verhoogde investeringsrisico's zich in een vrije markt economie vertalen in een verhoogde return ---> hogere huurgelden?
Alle goedbedoelde maatregelen hebben in het verleden alleszins een stijging van de huurprijzen veroorzaakt. Indien men verbiedt oudere mensen hun huur op te zeggen zal dat het aantal verkoopbare woningen plots doen dalen. Dus zullen de verkoopprijzen sterker stijgen wegens kleiner aanbod. Het gevaar is dat men met een teveel aan maatregelen wel perfecte woningen zal kriigen maar waarvan niemand de huurprijs nog kan betalen.
Dus wanneer de andere partij een art. 11 vraagt en je gaat akkoord. Gevolg is dat je een verlenging van de opzeggingstermijn toestaat.
"De rechter oordeelt dat enerzijds rekening houdend met de grote kinderlast en de aanwezigheid van de bejaarde vader en anderzijds met het feit dat de verhuurders hun huidige woning dienen te verlaten op een welbepaalde datum, maar dat de werken die zij aan de woning wensen uit te voeren ook kunnen gebeuren terwijl ze reeds in de woning wonen, een verlenging van de opzegtermijn van zes maanden naar negen maanden gerechtvaardigd is." (Vred. Halle nr. 07A292, 11 april 2007)
Er zou dus geen nieuwe huurovereenkomst nodig zijn, alleen de opzegtermijn wordt verlengd.
Dient men dit te interpreteren als dat de huurster zelfs geen buitengewone omstandigheden kan inroepen?Art. 1759bis. <Ingevoegd bij W 29-12-1983, art. 7> Wanneer een huurovereenkomst met betrekking tot een woning welke de huurder tot hoofdverblijfplaats dient, vervalt of eindigt tengevolge van een opzegging, kan de huurder om een verlenging verzoeken.
(Deze verlenging wordt, op straffe van nietigheid, uiterlijk een maand voor de vervaldag van de huur aan de verhuurder gevraagd bij ter post aangetekende brief.) <W 01-03-1991>
De verlenging kan slechts worden toegestaan rekening houdend met de belangen van de twee partijen en op voorwaarde dat de huurder het bewijs levert van buitengewone omstandigheden. Behoudens uitdrukkelijk akkoord van de partijen, bepaalt de rechter de duur van de verlenging zonder dat deze evenwel één jaar mag overschrijden. In dit geval kan de rechter, indien hij dit billijk acht, op verzoek van de verhuurder een verhoging van de huurprijs toestaan.
(De verlenging kan niet worden gevraagd aan de nieuwe eigenaar in geval van vervreemding van het goed, noch aan de rechtverkrijgenden in geval van overlijden. Wanneer er evenwel geen bepaalde tijd is overeengekomen voor de huur, kan de verlenging aan de nieuwe eigenaar worden gevraagd indien een opzegging meer dan twee jaren na de vervreemding van het goed is gedaan.) <W 01-03-1991>
Mijn opzegbrief had het over een periode van 3 maanden vanaf de eerste dag van de volgende maand want ik ben van plan om er zelf te wonen.In uw brief zegt u de huurovereenkomst op tegen uiterlijk 1/10/2010 om reden van persoonlijk betrekken van de woning.
Deze opzeg beantwoordt echter niet aan de wettelijke regels voor een correcte opzeg,zoals van toepassing in art. 3 § 2 van de woninghuurwet.
Wij zullen de woning dan ook verder blijven bewonen tot aan de eerstvolgende vervaldag, zijnde 31/12/2010.