#2 , 19 jun 2010 10:41
1. Huurhernieuwing
Art. 14, lid 3 Handelshuurwet: "Indien de van het recht op hernieuwing vervallen huurder, na het eindigen van de huur in het bezit van het verhuurde goed gelaten wordt, komt een nieuwe huur van onbepaalde duur tot stand, die de verhuurder zal kunnen be�indigen mits hij ze ten minste achttien maanden vooraf opzegt, onverminderd het recht van de huurder om hernieuwing te vragen."
M.a.w. er komt een nieuwe huurovereenkomst tot stand van onbepaalde duur en de voorwaarden van deze overeenkomst zijn identiek aan de verstreken handelshuurovereenkomst.
2. Huurovereenkomst zonder vaste datum
Omwille van het feit dat er een stilzwijgende huurhernieuwing heeft plaatsgevonden heeft de huurovereenkomst geen vaste datum.
3. De huurder heeft het goed ten minste zes maanden in gebruik
Doordat de huurder het goed al veel langer in gebruik heeft als zes maanden.
Dit heeft als gevolg: art. 12, lid 1 Handelshuurwet: "Zelfs wanneer het huurcontract het recht voorbehoudt om de huurder uit het goed te zetten in geval van vervreemding, mag hij die het verhuurde goed om niet of onder bezwarende titel verkrijgt, de huurder slechts eruit zetten in de gevallen vermeld onder 1�, 2�, 3� en 4� van artikel 16, en mits hij de huur opzegt, ��n jaar vooraf, en binnen drie maanden na de verkrijging, met duidelijke opgave van de reden waarop de opzegging gegrond is, alles op straffe van verval."
Artikel 16 Handelshuurwet vermeldt de volgende redenen:
1� Zijn wil om persoonlijk en werkelijk het verhuurde goed in gebruik te nemen, of het op die wijze te doen in gebruik nemen door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen of zijn bloedverwanten in de opgaande lijn, door zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in de opgaande lijn of aangenomen kinderen, of het te doen in gebruik nemen door een personenvennootschap waarvan de werkende vennoten of de vennoten die ten minste drie vierden van het kapitaal bezitten, in dezelfde betrekking van bloedverwantschap, aanverwantschap of aanneming staan tot de verhuurder of tot zijn echtgenoot.
2� Zijn wil om het onroerend goed een bestemming te geven die elke handelsonderneming uitsluit.
3� Zijn wil om het onroerend goed of het gedeelte van het onroerend goed waarin de afgaande huurder zijn bedrijf uitoefent, weder op te bouwen. Als wederopbouw wordt beschouwd elke verbouwing door een afbraak voorafgegaan, beide de ruwbouw van de lokalen rakende en waarvan de kosten drie jaar huur te boven gaan.
4� Alle grove tekortkomingen van de huurder aan de verplichtingen die voor hem uit de lopende huur voortvloeien, met inbegrip van de waardevermindering van het onroerend goed veroorzaakt door de huurder, de zijnen of zijn rechtverkrijgenden, en van belangrijke veranderingen in de aard of de wijze van exploitatie van de handel aangebracht zonder instemming van de verhuurder, alsook elke ongeoorloofde handeling van de huurder die, objectief beschouwd, de voortzetting van de contractuele betrekkingen tussen de verhuurder en de huurder onmogelijk maakt.
Wanneer de verhuurder eigenaar is van de handelszaak die in het verhuurde goed ge�xploiteerd wordt en de huur zowel het verhuurde goed als de handelszaak betreft, dienen bij de beoordeling van de grove tekortkomingen van de huurder aan de verplichtingen die voor hem uit de lopende huur voortvloeien, in aanmerking te worden genomen niet alleen de verplichtingen die het genot van het onroerend goed, maar ook die welke de exploitatie van de handel betreffen, onder meer de verplichting om de instandhouding van de handelszaak te verzekeren.
Indien de huurder betwist dat de verhuurder gerechtigd is de in de voorafgaande leden opgegeven redenen in te roepen, wendt hij zich tot de rechter binnen dertig dagen na het antwoord van de verhuurder, op straffe van verval.
M.a.w.
- opzegging binnen drie maanden na verkrijging
- opzegging om een duidelijk vermelde en wettelijk gegronde reden
- opzeggingstermijn van ten minste 1 jaar
4. Uitzettingsvergoeding (art. 25 Handelshuurwet)
- 0 jaar huur in geval van artikel 16, lid 1 Handelshuurwet en geen soortgelijke handel
- 1 jaar huur in geval van artikel 16, lid 2, lid 3 en lid 4 Handelshuurwet
- 2 jaar huur in geval van artikel 16, lid 1 Handelshuurwet maar een soortgelijke handel door de opgenoemde personen
- 3 jaar huur in geval van geen opgave van een reden of een onwettelijke reden (vb: als hij/zij een reden gebruikt die niet vermeld staat in lid 1 tot en met lid 4)
5. Retentierecht
Art. 27 Handelshuurwet: "Zolang de afgaande huurder de vergoeding wegens uitzetting waarop hij recht heeft, of het gedeelte van die vergoeding dat niet ernstig betwist wordt, niet heeft ontvangen, kan hij het goed in gebruik houden totdat de vergoeding geheel betaald is, zonder enige huur verschuldigd te zijn."
6. Huidige situatie
Je moet te weten komen of de eigendomsoverdracht al heeft plaatsgevonden.
Als dat al meer dan drie maanden is geleden dan kan de nieuwe verkrijgen het uitzettingsbeding niet meer toepassen.