Ik heb een standaard huurcontract (3-6-9) voor een 1 persoonsstudio in Leuven. X [ naam kantoor niet belangrijk: Vandebos] Leuven treedt op als syndicus voor alle studio's in het gebouw.
1. bij intrede werd een plaatsbeschrijving opgemaakt door een onafhankelijk expert, aangeduid door XLeuven. Een heel aantal zaken waren echter niet vermeld, zoals vlekken op de muren, gaten in de muren, een afgebroken handvat aan de koelkast etc. Ik heb aan XLeuven gevraagd hoe dat verder moest. XLeuven heeft mij gezegd om een bijlage bij de inventaris te maken met alle extra beschadigingen. Vervolgens heeft XLeuven dat papier heel officieel getekend en gestempeld en een copie ervan genomen (het originele heb ik nog).
Nu ik wil uittreden, weigert de eigenaar rekening te houden met die bijlage bij de inventaris aangezien die niet door de expert werd opgemaakt maar enkel door mij en XLeuven.
Heeft de eigenaar gelijk?
Indien ja, kan ik XLeuven iets maken, aangezien zij mij in dat geval voorgelogen hebben dat die bijlage bij de inventaris geldig was?
2. bij intrede stond er een bed in de studio. Aangezien dat vuil en versleten was, heb ik mijn eigen bed in de studio gezet en op aanraden van de conciërge mijn bed in de kelder van het gebouw gestockeerd. Daar stonden ook de bedden van zowat alle andere huurders.
Twee jaar later passeer ik in de kelder om de meterstand van de electriciteit op te nemen, en zie ik dat al die bedden verdwenen zijn. Ik naar de conciërge, die mij vertelde dat XLeuven bericht gekregen had van de brandweer dat die stapel bedden niet brandveilig was en dat XLeuven een opruimfirma gestuurd had om al die bedden weg te halen. Zonder boe of ba.
Ik bel dus naar XLeuven en vraag wat er te gebeuren staat met dat bed bij uittrede. XLeuven zegt mij dat er bij uittrede opnieuw een bed moet staan, en dat ik met de eigenaar moet overeenkomen welk bed dat moet zijn.
Ik vind het op zich al verkeerd van XLeuven om mijn bed daar weg te halen zonder verwittiging, maar ik kan niet bewijzen dat mijn bed effectief tussen die hoop stond dus ik ga akkoord om te zorgen voor een nieuw bed.
Het bed dat er stond, was een 1persoonsbed dat kon uitgetrokken worden tot een 2persoonsbed. De eigenaar zegt mij dat zij liever een echt 1persoonsbed zou hebben in die studio, aangezien een 2persoonsbed uitnodigt om er met 2 te wonen en het eigenlijk een 1persoonsstudio is. Zij zegt mij ook dat ik mij geen zorgen moet maken want dat ik 4 jaar lang een correcte huurder geweest ben en altijd stipt betaald heb (is inderdaad zo) en dat we de uittrede heel correct onder ons zullen regelen.
Ik bel dus naar XLeuven om te melden dat er bij uittrede op vraag van de eigenaar een 1persoonsbed zal staan ipv een uittrekbaar bed, en ik koop een nieuw 1persoonsbed zoals de eigenaar gevraagd heeft. Ik bel terug naar de eigenaar om te melden dat ik een nieuw bed heb.
Blijkt dat XLeuven ondertussen achter mijn rug naar de eigenaar gebeld heeft om te zeggen dat het een slecht idee is om een éénpersoonsbed te vragen aangezien dat minder kost dan zo'n uittrekbaar bed, en dat XLeuven en de eigenaar overeengekomen zijn om te eisen dat er bij uittrede opnieuw zo'n uittrekbaar bed staat.
Ondertussen zit ik wel met een nieuw 1persoonsbed waarmee ik niets kan doen en dat ik gekocht heb op expliciete vraag van de eigenaar. En moet ik nog eens zorgen voor zo'n uittrekbaar bed, hoewel het XLeuven is dat het oude zonder boe of ba weggehaald heeft.
Welke stappen zouden jullie mij aanraden om te ondernemen?
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Staat er ergens in uw contract dat LL in opdracht van de eigenaar werkt of door hem aangesteld is ? In dat geval heeft de eigenaar natuurlijk geen poot om op te staan. En ook die expert heeft er niets meer mee te maken. Overigens sta me toe om te zeggen dat die expert gewoon een vulgaire dief is. Hij rekent wel expertkosten aan, maar houd zich in de praktijk gewoon bezig met die plaatsbeschrijving jaar in jaar uit gelijk te houden. Iets wat 90% van de immokantoren ook doen als ze een plaatsbeschrijving maken. Het is dan aan de huurder uiteraard om aanvullingen te maken bij die plaatsbeschrijving die van geen kanten klopt.
Weet je hoe dat werkt ? Als die gaten niet door jou gedicht zijn bij uittrede en ze staan toevallig ook niet vermeld bij de intredende plaatsbeschrijving mag je rekenen op € 2,5 per niet gedicht gat bij de uittredende plaatsbeschrijving.Een heel aantal zaken waren echter niet vermeld, zoals vlekken op de muren, gaten in de muren
Buiten de politiek correcte krijtlijnen durven denken is per definitie reactionair. Kortom, kritisch nadenken is rechts geworden. Dat is niet echt een compliment voor links" : Mia Doornaert in De Standaard
1: de eigenaar had eerder dienen te reageren tegen de bijlage aan de plaatsbeschrijving. Het is uw recht deze te maken. Als ze door X Leuven aanvaard werd maakt ze deel uit van de plaatsbeschrijving, einde verhaal. Het is natuurlijk best als u deze bijlage kan ondersteunen met andere briefwisseling om verder de authenticiteit ervan aan te tonen.
2: bed : is al de communicatie hieromtrent schriftelijk verlopen of mondeling?
2: bed : is al de communicatie hieromtrent schriftelijk verlopen of mondeling?
Weet je hoe dat werkt ? Als die gaten niet door jou gedicht zijn bij uittrede en ze staan toevallig ook niet vermeld bij de intredende plaatsbeschrijving mag je rekenen op € 2,5 per niet gedicht gat bij de uittredende plaatsbeschrijving.
had ik dat geweten, dan had ik wat meer tijd in die bijlage gestoken !Ik heb beschrijvingen gebruikt als: "verscheidene steekgaten van dikke nagels in de muur van de slaaphoek" etc.
Laatst gewijzigd door LAB op 24 jun 2010 21:49, 1 keer totaal gewijzigd.
Beide staan vermeld in het contract, maar de relatie tussen de twee is mij totaal onduidelijk.Staat er ergens in uw contract dat LL in opdracht van de eigenaar werkt of door hem aangesteld is ?
Als ik naar X Leuven bel, zeggen ze daar dat ik naar de eigenaar moet bellen. Volgens X Leuven hebben zij een overeenkomst met de eigenaar dat X Leuven enkel de intrede regelt en de eigenaar al de rest.
Als ik naar de eigenaar bel, zegt die dat ik naar X Leuven moet bellen. Volgens de eigenaar heeft zij een overeenkomst met X Leuven dat X Leuven alles op zich neemt en zij niets moet doen.
Als iemand mij kan zeggen hoe ik kan te weten komen wie gelijk heeft, zou dat ook al een stap vooruit zijn.
De eigenaar beweert dat zij die bijlage nooit gezien heeft en zelfs niet wist dat die bestond.1: de eigenaar had eerder dienen te reageren tegen de bijlage aan de plaatsbeschrijving. Het is uw recht deze te maken. Als ze door X Leuven aanvaard werd maakt ze deel uit van de plaatsbeschrijving
Nochtans is de bijlage getekend en afgestempeld door X Leuven en zit een copie ervan in mijn huurdossier bij X Leuven.
Mag ik dit dus beschouwen als een betwisting tussen de eigenaar en X Leuven die voor mij geen belang heeft ?
Laatst gewijzigd door LAB op 24 jun 2010 22:17, 2 keer totaal gewijzigd.
mondeling. zoals gezegd ben ik altijd een correcte huurder geweest: ik heb altijd stipt betaald, altijd goed zorg gedragen voor de studio (die is nu in een betere staat dan toen ik erin trok!) en nooit aanleiding gegeven tot klachten of nooit zelf geklaagd. Toen ik de eigenaar belde voor dat bed, zei die dat ze dat enorm apprecieerde en dat ik mij geen zorgen moest maken over de uittrede aangezien zij even correct zou zijn als ik de voorbije jaren geweest was. Ik heb er dus niet aan gedacht om dat van dat éénpersoonsbed direct op papier te laten zetten; ik ben ervanuit gegaan dat zij desgevraagd tegenover X Leuven zou verklaren dat zij inderdaad zelf om een éénpersoonsbed gevraagd had. Uiteindelijk gaat het maar om een stom bed. Wie denkt er nu dat een eigenaar daarover moeilijk gaat doen tegenover een huurder die zo braaf geweest is als ik?bed : is al de communicatie hieromtrent schriftelijk verlopen of mondeling?
Mijn grootste zorg is ook niet dat bed, dat is uiteindelijk maar een beperkte kost. Het gaat er wel over dat ik mij zorgen begin te maken dat die uittrede helemaal niet zo correct zal verlopen als eerst beloofd en dat ik met een hele reeks onterechte kosten ga opgezadeld worden.
Ondertussen is de eigenaar immers ook al beginnen marchanderen: zij is bereid om het éénpersoonsbed dan toch te aanvaarden als ik in ruil de bijlage bij de plaatsbeschrijving laat vallen (ik denk er nog niet aan!).
Vandaar ook mijn vraag om advies: moet ik vanaf nu alles op papier zetten? Alles laten tekenen? Alles aangetekend versturen?
Hoe ver moet ik gaan voor een uittrede uit een studio?
En waartegen zit ik aan te kijken? Als de discussie over die bijlage bij de plaatsbeschrijving blijft bestaan, dan blijft waarschijnlijk de waarborg geblokkeerd? En dan? Eindigen we dan op den duur bij de vrederechter? Hoe ver kan dit gedreven worden?
Werd deze bijlage geregistreerd in het lokale registratiekantoor samen met het huurcontract en de originele plaatsbeschrijving?De eigenaar beweert dat zij die bijlage nooit gezien heeft en zelfs niet wist dat die bestond.1: de eigenaar had eerder dienen te reageren tegen de bijlage aan de plaatsbeschrijving. Het is uw recht deze te maken. Als ze door X Leuven aanvaard werd maakt ze deel uit van de plaatsbeschrijving
Nochtans is de bijlage getekend en afgestempeld door X Leuven en zit een copie ervan in mijn huurdossier bij X Leuven.
Mag ik dit dus beschouwen als een betwisting tussen de eigenaar en X Leuven die voor mij geen belang heeft ?
Hoe ver kan dit gedreven worden? Tot bij het vredegerecht waar de rechter dan kan besluiten op kosten van beide partijen een externe expert aan te stellen die de schade aan het pand dient te berekenen. Meestal scheurt een verhuurder hier zijn broek aan en wel om de volgende reden:
Kras in een binnendeur verhuurder denkt deur vervangen, € 100. Extern expert ziet kras in deur met een lengte van 18 cm uitplamuren en verven in zelfde tint, € 10.
12 gaten in een muur, verhuurder denkt , gaten dichtmaken en volledig herverven/behangen, € 300. Extern expert ziet 12 gaten van max 13mm doorsnede dichtplamuren en met een dotje verf bijkleuren, € 2 per gat.
enz...
Als het tot grote discussies komt, zeker met dat bed zal oa het kantoor X Leuven in gebreke gesteld dienen te worden, het zijn immers zij die een gedeelte van de inboedel hebben laten verwijderen, niet u.
Kras in een binnendeur verhuurder denkt deur vervangen, € 100. Extern expert ziet kras in deur met een lengte van 18 cm uitplamuren en verven in zelfde tint, € 10.
12 gaten in een muur, verhuurder denkt , gaten dichtmaken en volledig herverven/behangen, € 300. Extern expert ziet 12 gaten van max 13mm doorsnede dichtplamuren en met een dotje verf bijkleuren, € 2 per gat.
enz...
Als het tot grote discussies komt, zeker met dat bed zal oa het kantoor X Leuven in gebreke gesteld dienen te worden, het zijn immers zij die een gedeelte van de inboedel hebben laten verwijderen, niet u.
“Art.1315.Hij die de uitvoering van een verbintenis vordert, moet het bestaan daarvan bewijzen...”(Burgerlijk Wetboek).
‘Vervolgens heeft XLeuven dat papier heel officieel getekend en gestempeld’ houdt in dat het deel uit maakt van de plaatsbeschrijving en hem tegenwerpbaar is. Hij dient dan ook te bewijzen dat u die schade veroorzaakte.
‘heb ik mijn eigen bed in de studio gezet en op aanraden van de conciërge mijn bed in de kelder van het gebouw gestockeerd...en dat XLeuven een opruimfirma gestuurd had om al die bedden weg te halen.‘
Indien u dit kan bewijzen -door alle middelen van recht- dan kan het ontbreken van dat bed niet te uwen laste gelegd worden.
Wordt op voornoemde gronden uw borgsom niet teruggeven daag uw verhuurder dan voor de vrederechter overeenkomstig:
“Art.1344bis.Onder voorbehoud van...kan elke vordering inzake de huur van goederen worden ingeleid bij verzoekschrift, neergelegd ter griffie van het vredegerecht. Het verzoekschrift vermeld, op straffe van nietigheid :...”(Ger.W.=Gerechtelijk Wetboek).
Ga naar de griffie van het Vredegerecht en vraag daartoe een papieren formulier. Desnoods kopieert u de tekst van art.1344bis Ger.W. en gebruikt u deze als invulformulier mits omzetting in briefvorm. U kan dit verzoekschrift in principe indienen zonder advocaat.
‘Vervolgens heeft XLeuven dat papier heel officieel getekend en gestempeld’ houdt in dat het deel uit maakt van de plaatsbeschrijving en hem tegenwerpbaar is. Hij dient dan ook te bewijzen dat u die schade veroorzaakte.
‘heb ik mijn eigen bed in de studio gezet en op aanraden van de conciërge mijn bed in de kelder van het gebouw gestockeerd...en dat XLeuven een opruimfirma gestuurd had om al die bedden weg te halen.‘
Indien u dit kan bewijzen -door alle middelen van recht- dan kan het ontbreken van dat bed niet te uwen laste gelegd worden.
Wordt op voornoemde gronden uw borgsom niet teruggeven daag uw verhuurder dan voor de vrederechter overeenkomstig:
“Art.1344bis.Onder voorbehoud van...kan elke vordering inzake de huur van goederen worden ingeleid bij verzoekschrift, neergelegd ter griffie van het vredegerecht. Het verzoekschrift vermeld, op straffe van nietigheid :...”(Ger.W.=Gerechtelijk Wetboek).
Ga naar de griffie van het Vredegerecht en vraag daartoe een papieren formulier. Desnoods kopieert u de tekst van art.1344bis Ger.W. en gebruikt u deze als invulformulier mits omzetting in briefvorm. U kan dit verzoekschrift in principe indienen zonder advocaat.
Ga naar Belgische wetgeving in JUSTEL-databanken van Belgisch Staatsblad. Klik voor WetBOEKEN achter ’Juridische aard’. Op afkondigingsdatum vindt u de overige akten. Inzake FEDERALE fiscale wetgeving zie http://www.fisconetplus.be/
Ik heb ondertussen enkele zaken uitgeplozen.
1. in mijn contract staat letterlijk: "de plaatsbeschrijving wordt tussen beide partijen (de eigenaar en de huurder) opgesteld door X Leuven".
--> Ik vermoed dat dit wil zeggen dat de eigenaar nu geen enkel verhaal heeft tegen een bijlage aan de plaatsbeschrijving die door X Leuven 4 jaar geleden officieel is goedgekeurd (ook al beweert de eigenaar dat X Leuven haar nooit op de hoogte gebracht heeft van het bestaan van die bijlage)?
2. De conciërge wist mij te vertellen dat alle bedden in de kelder drie jaar geleden zijn weggehaald in opdracht van de eigenaars zelf. De eigenaarsvergadering heeft daarover beslist en alle eigenaars hebben van X Leuven een brief gekregen om te melden dat ze 9 maanden de tijd kregen om hun bed zelf weg te halen als ze niet wilden dat het weggehaald werd door een opruimfirma.
Toch beweert X Leuven dat ik dat oude bed (17 jaar oud, waarde 0.0) moet vervangen door een ander, en eist de eigenaar dat dat een nieuw onderschuifbed is (aankoopwaarde minstens 250 euro).
--> Als deze betwisting blijft bestaan en we eindigen voor het vredegerecht, en ik kan zwart op wit aantonen dat de eigenaar op de hoogte was maar niets ondernomen heeft, heb ik dan een redelijke kans om in het gelijk gesteld te worden?
De eigenaar was op de hoogte, ik niet. Dan zou ik logischerwijze denken dat het aan haar was om ofwel dat bed op te halen ofwel om mij te verwittigen dat ik dat bed uit de kelder moest halen. Zij heeft niets ondernomen. Bijgevolg zou ik logischerwijze denken dat niemand mij kan verplichten om een bed te vervangen dat zij zelf laten weghalen heeft. Of hanteert een vrederechter een andere logica?
3. De conciërge wist mij te vertellen dat die bewuste eigenaarsvergadering dateert van maart 2007. Hij raadde mij aan om bij X Leuven het verslag van die vergadering en een copie van de brief aan de eigenaars op te vragen. X Leuven weigert echter om dit te doen aangezien het om interne documenten gaat waarmee ik als huurder geen zaken heb.
--> Heb ik het recht om die documenten op te vragen? Tot welke instantie kan ik mij richten om die documenten op te eisen indien X Leuven blijft weigeren?
1. in mijn contract staat letterlijk: "de plaatsbeschrijving wordt tussen beide partijen (de eigenaar en de huurder) opgesteld door X Leuven".
--> Ik vermoed dat dit wil zeggen dat de eigenaar nu geen enkel verhaal heeft tegen een bijlage aan de plaatsbeschrijving die door X Leuven 4 jaar geleden officieel is goedgekeurd (ook al beweert de eigenaar dat X Leuven haar nooit op de hoogte gebracht heeft van het bestaan van die bijlage)?
2. De conciërge wist mij te vertellen dat alle bedden in de kelder drie jaar geleden zijn weggehaald in opdracht van de eigenaars zelf. De eigenaarsvergadering heeft daarover beslist en alle eigenaars hebben van X Leuven een brief gekregen om te melden dat ze 9 maanden de tijd kregen om hun bed zelf weg te halen als ze niet wilden dat het weggehaald werd door een opruimfirma.
Toch beweert X Leuven dat ik dat oude bed (17 jaar oud, waarde 0.0) moet vervangen door een ander, en eist de eigenaar dat dat een nieuw onderschuifbed is (aankoopwaarde minstens 250 euro).
--> Als deze betwisting blijft bestaan en we eindigen voor het vredegerecht, en ik kan zwart op wit aantonen dat de eigenaar op de hoogte was maar niets ondernomen heeft, heb ik dan een redelijke kans om in het gelijk gesteld te worden?
De eigenaar was op de hoogte, ik niet. Dan zou ik logischerwijze denken dat het aan haar was om ofwel dat bed op te halen ofwel om mij te verwittigen dat ik dat bed uit de kelder moest halen. Zij heeft niets ondernomen. Bijgevolg zou ik logischerwijze denken dat niemand mij kan verplichten om een bed te vervangen dat zij zelf laten weghalen heeft. Of hanteert een vrederechter een andere logica?
3. De conciërge wist mij te vertellen dat die bewuste eigenaarsvergadering dateert van maart 2007. Hij raadde mij aan om bij X Leuven het verslag van die vergadering en een copie van de brief aan de eigenaars op te vragen. X Leuven weigert echter om dit te doen aangezien het om interne documenten gaat waarmee ik als huurder geen zaken heb.
--> Heb ik het recht om die documenten op te vragen? Tot welke instantie kan ik mij richten om die documenten op te eisen indien X Leuven blijft weigeren?
Laatst gewijzigd door LAB op 01 jul 2010 00:06, 1 keer totaal gewijzigd.
ik zal dat moeten vragen aan X Leuven.