huurindexatie/nieuw EPC certificaat

[monsieur alfonse]

Situatie: woonhuurcontract met verjaring inwerkingtreding in januari.
De verhuurder indexeert de huurprijs elk jaar, volgens de klassieke formule.

In januari 2023 is er geen indexering, wegens "indexstop" door Vlaamse overheid + ontbreken EPC-attest.

In januari 2024 indexeert de verhuurder opnieuw, met 12%.
Dit volgens de klassieke formule, zonder "correctiefactor".
Ik als huurder protesteer mondeling, de (professionele) verhuurder gebaart van krommen haas over correctiefactor.
Ik doe berekening mét correctiefactor (indexatie 1,3%) en bezorg het schriftelijk aan verhuurder.
De verhuurder bevestigde wel ontvangst, maar reageerde verder niet op dit voorstel.

De verhuurder zet wel stappen om EPC-attest van het gebouw op te laten maken.
Dit wordt afgeleverd in februari, resultaat is 'C', gunstig dus voor de verhuurder (volledige indexatie toegelaten).

Nu wil de verhuurder toch de volle pot indexeren vanaf maart, i.e. zonder correctiefactor.

Is dit correct?

Ik betwijfel het, maar 100% zeker ben ik toch niet.
Ik zou denken dat hij dit EPC-attest maar kan gebruiken voor indexatie van januari 2025.
Voor januari 2024 was er geen EPC-attest -> correctiefactor verplicht.
Een verhuurder kan wel na de verjaring van inwerkingtreding indexeren (met max. 3 maand terugwerkende kracht),
maar ook als je nadien indexeert moet je naar de situatie van de verjaring van de inwerkingtreding (januari) kijken toch?

Het huurcontract bevat overigens de volgende indexatieclausule:

Overeenkomstig artikel 1728bis B.W. zal de huurprijs jaarlijks op schriftelijk verzoek van de eigenaar, aangepast worden op de verjaardag van in de inwerkingtreding van de overeenkomst.
Voor het verleden zal de aanpassing slechts uitvoering hebben voor de 3 maanden welke het verzoek voorafgaan.
... (beschrijving standaardformule)

Er staat dus m.i. dat indexatie enkel in januari kan.

[monsieur alfonse]

Op de FAQ van de vlaamse overheid staat er wel een item over een nieuw EPC certificaat, "Wat als de huurwoning na 1 oktober 2023 een beter EPC-label heeft?"
https://www.vlaanderen.be/huurprijs-en- ... 98c2da4c7e

Maar dat heeft het niet over de verjaring van de inwerkingtreding van het contract.

Je zou dat FAQ item wel kunnen lezen als dat de verhuurder bij nieuw EPC certificaat onmiddellijk mag indexeren, ongeacht de indexatiemaand
(wat me raar zou lijken - je mag bv. maar 1x/jaar indexeren toch),
maar dan nog zou ik denken dat bepaling uit contract - indexatie gebeurt januari - voorrang heeft?

[NatD]

Huurder mag indexeren zonder correctiefactor vanaf maart 2024 aangezien er een geldig attest was met label C in de loop van februari '24.

Je mag inderdaad maar 1x/jaar indexeren, maar dat mag na de "verjaardag" van het huurcontract gebeuren ook. In een normaal geval (met gunstig label EPC dat er al "altijd" was) mag hij maximaal 3 maanden en de huidige maand terugkeren (tot de start van het nieuw te indexeren jaar wel te verstaan). In uw geval mag hij dat dan weer niet, omdat er slechts een geldig attest met label C was in februari '24.

[Thomas_A]

Klopt NatD, maar volgens TS is die eenmalige indexatie dit jaar al gebeurd, door de indexatie met correctiefactor in januari.

Ik heb er ook geen sluitend antwoord op.

[monsieur alfonse]

@Thomas_A: niet helemaal correct, in januari was er enkel een "poging tot" indexatie, en dit zonder correctiefactor.

De verhuurder wou indexeren in januari en bezorgde me berekening ZONDER correctiefactor, (+12%),
maar ik was het daar uiteraard niet mee eens en bezorgde verhuurder berekening MET correctiefactor. (+1,3%)
Daar kwam geen verdere reactie op van de verhuurder ten gronde (geen akkoord, maar ook geen niet akkoord).
Ondertussen betaalde ik verder de oude huur (+0%)
Die indexatie is dus onderweg "blijven hangen"

[monsieur alfonse]

@NatD: je zegt dat huurder sowieso mag indexeren vanaf maart.
Maar wat doe je dan met die clausule uit contract? (zie mijn 1e post, de quote onderaan)

In de oude wetgeving (BW, Art 1728bis) lees ik dat indexatie huurprijs 1x per huurjaar toegelaten is, ten vroegste op verjaardag inwerkingtreding.
In contract staat toch: indexatie op de verjaardag zelf.
Dus niet naar keuze een latere maand.

[NatD]

Ik weet uiteraard niet wanneer je huurcontract gestart is, maar zowel bij de federale huurwet van voor 2019 als bij het Vlaams huurdecreet vanaf 2019 is het zo dat de verhuurder het recht heeft om 1 x per jaar te indexeren, ten vroegste op de verjaardagsdatum van het huurcontract. Maar de verhuurder moet het wel vragen en indien hij dat "vergeet" op de verjaardagsdatum mag hij het later alsnog vragen. Wet gaat boven clausules.

Federale huurwet (PDF, pagina 33, rechts onderaan)

https://justitie.belgium.be/sites/defau ... 013-NL.pdf

Voorbeeld:
Een huurovereenkomst werd gesloten in maart 1997 en treedt in werking op 1 april 1997. De verhuurder mag de indexatie vorderen vanaf 1 april 1998. Indien hij vergeet dit te doen kan hij het later vragen. Maar indien hij de indexatie bijvoorbeeld slechts vanaf 15 september 1998 vordert, zal hij de betaling ervan slechts mogen eisen voor de maanden juni, juli, augustus en september 1998, en voor de volgende maanden natuurlijk.

Vlaams huurdecreet (PDF, toevallig ook pagina 33, links onderaan)

https://publicaties.vlaanderen.be/view-file/59062

Voorbeeld:
Een huurovereenkomst werd gesloten op 16 september 2020 en trad in werking op 1 oktober 2020. De huurprijs kon ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding,dus vanaf 1 oktober 2021, geïndexeerd worden,maar de belanghebbende partij moet dat altijd vragen. Dat mag ook altijd later, maar dan geldt de indexaanpassing wel maar tot drie maanden terug. Als bijvoorbeeld pas op 12 februari 2022 de indexatie werd gevraagd, zal die dus hoogstens terugwerken voor de maanden november, december en januari.

Nu, in jouw geval, TS, mag de verhuurder geen 3 maanden teruggaan, maar dat is dan door die bijzondere maatregel met de EPC labels die gold voor 1 jaar.

[Thomas Morus]

Het "peilmoment" is de verjaardag van het huurcontract. Dat is de datum die dient voor de berekening van de indexatie. Die datum blijft m.i. imperatief voor de berekening, eender wanneer men de indexatie aan de huurder begint aan te rekenen in de loop van het jaar. Het zijn dus de voorwaarden en de feitelijke situatie die gelden op de verjaardag van het contract die bindend zijn (gedurende de twaalf maanden die er op volgen).

Nergens in de wetgeving zie ik een mogelijkheid voor tussentijdse herberekening in de loop van het indexeringsjaar.

[KJ86]

Het gaat niet om een tussentijdse herberekening want TS heeft nooit index betaald. Verhuurder is in zijn recht, ts had zijn berekening moeten betalen in plaats van af te wachten. Ondertussen zijn de papieren in orde en kan de verhuurder wel de correcte index opvragen. De indexstop gaat bovendien ook niet over een epc-attest bezitten maar een energiezuinig appartement verhuren, dat laatste was in januari ook al het geval, het moest enkel nog bewezen worden.

[Thomas Morus]

De peildatum is de verjaardag van het contract. Het EPC was niet in orde op die datum. De verhuurder heeft op die datum geïndexeerd en was daarom verplicht om de correctiefactor toe te passen.Hij heeft dat niet gedaan en is dus in overtreding.

[KJ86]

Huurder is eveneens in gebreke want de index is opgevraagd en werd niet betaald. De huurder heeft immers zelf de correctiefactor toegepast en doorgestuurd naar de verhuurder. Aangezien de huurder nalaat om index te betalen, mag de verhuurder zijn vraag tot indexatie herhalen. Het appartement is energiezuinig en voldoet aan de norm, de procedure opwerpen om de index te ontwijken kan men als rechtsmisbruik interpreteren

[Thomas Morus]

" Aangezien de huurder nalaat om index te betalen, mag de verhuurder zijn vraag tot indexatie herhalen."

Herhalen maar geen nieuwe berekening op datum 1 maart want dat is niet de verjaardag van het contract. De jaarlijkse indexatiedatum blijft 1 januari. Dat is het ogenblik waarop de berekening plaatsvindt op basis van de waarden van de parameters die gelden op dat ogenblik.

[KJ86]

De berekening is niet nieuw, de verhuurder was blijkbaar op de hoogte dat zijn appartement energiezuinig genoeg is en had de juiste index opgevraagd. Het moest enkel nog bewezen worden en dat is ondertussen gebeurd.
Het was een ander verhaal geweest als TS de index betaald had met de correctiefactor en de verhuurder dit aanvaard had. Dat is echter niet gebeurd waardoor TS zijn verhuurder de kans heeft gegund om te bewijzen dat de index correct was/is.

[monsieur alfonse]

De peildatum is de verjaardag van het contract.

Dat lijkt mij de meest natuurlijke interpretatie van de regels.
Bij een "late" indexatie moet je immers ook de index van de verjaardag gebruiken, niet de laatst beschikbare index

[monsieur alfonse]

Conclusie is dan maar dat het juridisch onduidelijk is?

Moet zeggen, de wettekst zelf https://codex.vlaanderen.be/PrintDocume ... teerd=true

Artikel 4. (01/10/2023- ...)
§ 2. Als het verhuurde goed geen energieprestatiecertificaat heeft (...), of een energieprestatiecertificaat heeft met een label E of F als vermeld in het ministerieel besluit, vermeld in paragraaf 1, eerste lid, wordt de huurprijs, verkregen door toepassing van artikel 1728bis van het oud Burgerlijk Wetboek of artikel 34, § 2, van het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018, vanaf 1 oktober 2023 vermenigvuldigd met een correctiefactor.

doet ook niet echt moeite om alle details en mogelijkheden af dekken.

Geen idee hoe allerlei publicaties op deze basis conclusies trekken