Sinds september 2008 betrekt een huurder een appartement. Op dit moment werd dit niet gezien als huur en was dit een bezetting ter bede (was iemand die ik persoonlijk kende en waarbij ik voor korte termijn de gunst verleende om het appt te betrekken)
Nu werd deze termijn steeds langer en werd er tussen beide partijen sinds juni 2009 een geregistreerd contract van korte duur opgesteld (1 jaar)
De eerste twee maanden heeft de huurder betaald (wel steeds veel te laat), maar de laatste 5 maanden niets meer. Ook werd er nog geen huurwaarborg ontvangen.
Er zijn geen huisdieren toegelaten maar deze houdt toch huisdieren.
We nog steeds wachten op een bewijs van een brandverzekering.
Twee maanden terug hebben we dus een aangetekend schrijven verzonden, samen met een copie per post. Het aangetekend schrijven is retour gekomen (de huurder was duidelijk op de hoogte vd brief en heeft gewoon afhaling geweigerd).
Dus hebben we de zaak voor het vredegerecht gebracht.
Nu kon er die dag niet gepleit worden aangezien zij nu afkomt met een lijst van gebreken van de dienst huisvesting. Ze beweert ook brieven te sturen maar die niet toekomen (wat onmogelijk is en waar ze ook geen bewijzen van kan voorleggen).
De rechter vroeg nu wat eigenlijk haar probleem is en de zaak is uitgesteld waarbij ze haar grieven kan voorleggen.
Ze woont er sinds sept 2008 en komt nu plots af met een lijst v gebreken en betaalt daarom 5 maanden niet? Alsook geen huurwaarborg? Dit geeft haar het recht om geen huur te betalen zonder dat wij ook maar op de hoogte worden gesteld of zonder dat ze ook maar reageert op ons aangetekend schrijven..
Wij willen ze dus asap buiten en betaling van de opgelopen achterstallige betalingen samen met de opgelopen interest zoals bepaald in het contract.
Ik dacht niet dat zij een been heeft om op te staan? Alle tips of info inzake wetgeving zijn welkom.
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
De huurder zal dienen te bewijzen dat ze u heeft aangeschreven met betrekking tot de gebreken in het pand, dat ze u verzocht heeft deze te verhelpen, dat u daar niet op gereageerd hebt en dat ze u vervolgens schriftelijk in gebreke heeft gesteld wegens het niet repareren van de delen die tot uw verantwoordelijkheid behoren waarbij ze u ook heeft verwittigd de huur volledig in te houden tot reparaties zijn gebeurd.
Artikels BW van toepassing :
Enkele van uw verzoeken aan de vrederechter zouden dienen te zijn:
- bewijs van de huurder dat deze u de gebreken heeft gemeld
- bewijs van de huurder dat deze u in gebreke heeft gesteld en u heeft verwittigd dat ze gezien de aard van de problemen de volledige huur inhoudt tot als de problemen zijn verholpen.
- bewijs dat de huurder de achterstallige som in ter beschikking heeft om onmiddellijk te betalen.
Afgaand op wat u hier post zal ze het hier reeds moeilijk mee hebben.
vonnissen en arresten met betrekking tot deze problematiek:
Rest me enkel nog te vragen of u reeds een afschrift van het rapport van de dienst huisvesting heeft ontvangen, welke strafpunten ze u eventueel toekennen en of er bewoningsongeschiktheid of onbewoonbaarheid wordt geadviseerd?
Hopelijk helpt dit u verder?
Artikels BW van toepassing :
In de link voor huurders/verhuurders in onderschrift vind je een pdf "wie doet wat". Daarin wordt beschreven welke stappen de huurder dient te ondernemen indien hij wegens genotsderving een deel of geheel de huur wenst in te houden. Geheel de huur is zeer onverantwoord gedrag van de huurder.Art. 1719. De verhuurder is, uit de aard van het contract, en zonder dat daartoe enig bijzonder beding nodig is, verplicht :
1� Het verhuurde goed aan de huurder te leveren;
2� Dat goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is;
3� De huurder het rustig genot daarvan te doen hebben zolang de duur duurt.
Art. 1720. De verhuurder is verplicht het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren.
Hij moet daaraan gedurende de huurtijd alle herstellingen doen, die nodig mochten worden, behalve de herstellingen ten laste van de huurder.
Art. 1754. Herstellingen ten laste van de huurder, of geringe herstellingen tot onderhoud, waartoe, behoudens andersluidend beding, de huurder gehouden is, zijn die welke door het plaatselijk gebruik als zodanig beschouwd worden en, onder andere, de herstellingen :
Aan haarden, haardplaten, lijsten en mantels van schoorstenen;
Aan de bepleistering van de muren van appartementen en andere woonplaatsen, onderaan tot op een meter hoogte;
Aan vloerstenen en tegels van kamers, wanneer er slechts enkele gebroken zijn;
Aan ruiten, tenzij die gebroken zijn door hagel of andere buitengewone en door overmacht veroorzaakte voorvallen waarvoor de huurder niet aansprakelijk is;
Aan deuren, vensterramen, planken dienende tot afschutting of tot sluiting van winkels, hengsels, grendels en sloten.
Enkele van uw verzoeken aan de vrederechter zouden dienen te zijn:
- bewijs van de huurder dat deze u de gebreken heeft gemeld
- bewijs van de huurder dat deze u in gebreke heeft gesteld en u heeft verwittigd dat ze gezien de aard van de problemen de volledige huur inhoudt tot als de problemen zijn verholpen.
- bewijs dat de huurder de achterstallige som in ter beschikking heeft om onmiddellijk te betalen.
Afgaand op wat u hier post zal ze het hier reeds moeilijk mee hebben.
vonnissen en arresten met betrekking tot deze problematiek:
‘In de wederkerige contracten geldt de exceptio non adimpleti contractus van rechtswege. Zij laat aan ieder van de partijen toe de uitvoering van haar verbintenis op te SCHORTEN en de nakoming van haar eigen verplichtingen uit te stellen tot zolang de tegenpartij in gebreke blijft de hare te volbrengen‘(Cass. 24 april 1947,Arr.Cass. 1947,133).
‘De huurder kan de betaling van zijn huurgelden opschorten,zolang de verhuurder zijn onderhoudsverplichtingen (art.1719,1720 B.W.) niet uitvoert. De toepassing van de exceptio non adimpleti contractus is gepast,omdat de huurovereenkomst een wederkerige overeenkomst is waarbij een partij geen rechten kan doen gelden zonder tot enige correlatieve verplichting te zijn gehouden‘(Rb.Kortrijk 9 oktober 1984,T.R.D.-dossier 1988-1,7,noot).
‘Alhoewel geen formele ingebrekestelling nodig is om de exceptie van niet-uitvoering te kunnen inroepen,vereisen de regels van de goede trouw toch dat de tegenpartij op de hoogte is dat van haar de uitvoering van een verbintenis wordt gevraagd en dat in afwachting de eigen verbintenis wordt opgeschort.’(Kh.Dendermonde 11 maart 1993,Intern.Vervoerr. 1994,362).
Rest me enkel nog te vragen of u reeds een afschrift van het rapport van de dienst huisvesting heeft ontvangen, welke strafpunten ze u eventueel toekennen en of er bewoningsongeschiktheid of onbewoonbaarheid wordt geadviseerd?
Hopelijk helpt dit u verder?
Dit helpt me idd al een stuk verder.. bedankt!
Ik weet dat we recht in onze schoenen staan, en ook steeds alles correct volgens de regels en wet laten verlopen. Maar met de Belgische wetgeving wordt de huurder overmatig beschermd.
De huurder zoekt nu naar excuses om er onderuit te komen, maar de rechter had al zijn vraagtekens over de argumenten waarmee ze naar boven kwam wanneer de eerste zitting normaal zou moeten plaatsvinden.
Ze heeft nog enkele dagen om haar grieven aan ons en de rechter over te maken waarna wij kunnen reageren en daarna zij nog eens kan reageren.
Ik hoop dat er nog gezond verstand aanwezig is bij de rechters, waar ik niet aan twijfel.
Ik weet dat we recht in onze schoenen staan, en ook steeds alles correct volgens de regels en wet laten verlopen. Maar met de Belgische wetgeving wordt de huurder overmatig beschermd.
De huurder zoekt nu naar excuses om er onderuit te komen, maar de rechter had al zijn vraagtekens over de argumenten waarmee ze naar boven kwam wanneer de eerste zitting normaal zou moeten plaatsvinden.
Ze heeft nog enkele dagen om haar grieven aan ons en de rechter over te maken waarna wij kunnen reageren en daarna zij nog eens kan reageren.
Ik hoop dat er nog gezond verstand aanwezig is bij de rechters, waar ik niet aan twijfel.
Wij hebben net vandaag een afscrift van het rapport van de gemeente ontvangen waarbij voorgesteld wordt wonen-vlaanderen het pand ongeschikt te verklaren.
We hebben in het totaal 2x 15 punten :
1) Indicatie van ernstig risico op electrocutie/brand
-stoptcontacten zonder aarding met klasse 1 toestellen aangesloten
-onder spanning staande delen nabij de zekeringskast zijn aanraakbaar
-keuringsverslag (zonder opmerkingen) is vereist
2) Indicatie v ernstig risico op CO vergiftiging
Gasgeiser type B in de keuken is opgesteld. Een niet afsluitbaar verluchtingsrooster is vereist.
Dit lijken me geen argumenten om de huur 5 maanden niet te betalen , zeker niet zonder enig schrijven naar de verhuurder (ons) toe?
Mijn laatste vraag is, nemen wij hiervoor best een advocaat in de hand (en worden de kosten hiervoor doorgerekend aan de huurder) of volstaat het om zelf deze zaak te pleiten mits de nodige voorbereiding?
We hebben in het totaal 2x 15 punten :
1) Indicatie van ernstig risico op electrocutie/brand
-stoptcontacten zonder aarding met klasse 1 toestellen aangesloten
-onder spanning staande delen nabij de zekeringskast zijn aanraakbaar
-keuringsverslag (zonder opmerkingen) is vereist
2) Indicatie v ernstig risico op CO vergiftiging
Gasgeiser type B in de keuken is opgesteld. Een niet afsluitbaar verluchtingsrooster is vereist.
Dit lijken me geen argumenten om de huur 5 maanden niet te betalen , zeker niet zonder enig schrijven naar de verhuurder (ons) toe?
Mijn laatste vraag is, nemen wij hiervoor best een advocaat in de hand (en worden de kosten hiervoor doorgerekend aan de huurder) of volstaat het om zelf deze zaak te pleiten mits de nodige voorbereiding?
Het beste wat u doet is het pand onmiddellijk in orde laten plaatsen.
Al bij al zijn dit werken die relatief snel uitgevoerd kunnen worden.
Elk van de 2 aangehaalde gebreken is voldoende om het onmiddellijk onbewoonbaar te laten verklaren en dan kan de huurder via geding al de huur die hij tot op heden heeft betaald terugeisen...
Normaliter krijgt van de gemeente een brief met daarin een termijn om het pand in orde met de regelgeving te brengen.
Zodra de werken zijn uitgevoerd zal een nieuwe controle plaatsvinden.
Hoewel het gedrag van de huurder niet goed te praten valt, kan de vrederechter wel rekening gaan houden met dit rapport.
Al bij al zijn dit werken die relatief snel uitgevoerd kunnen worden.
Elk van de 2 aangehaalde gebreken is voldoende om het onmiddellijk onbewoonbaar te laten verklaren en dan kan de huurder via geding al de huur die hij tot op heden heeft betaald terugeisen...
Normaliter krijgt van de gemeente een brief met daarin een termijn om het pand in orde met de regelgeving te brengen.
Zodra de werken zijn uitgevoerd zal een nieuwe controle plaatsvinden.
Hoewel het gedrag van de huurder niet goed te praten valt, kan de vrederechter wel rekening gaan houden met dit rapport.
-
bosprocureur
- Berichten: 6994
Het beste wat u doet is het pand onmiddellijk in orde laten plaatsen.
Al bij al zijn dit werken die relatief snel uitgevoerd kunnen worden.
Elk van de 2 aangehaalde gebreken is voldoende om het onmiddellijk onbewoonbaar te laten verklaren en dan kan de huurder via geding al de huur die hij tot op heden heeft betaald terugeisen...
Normaliter krijgt van de gemeente een brief met daarin een termijn om het pand in orde met de regelgeving te brengen.
Zodra de werken zijn uitgevoerd zal een nieuwe controle plaatsvinden.
Hoewel het gedrag van de huurder niet goed te praten valt, kan de vrederechter wel rekening gaan houden met dit rapport.
De vrederechter kan niet anders dan rekening houden met het rapport dat onbewoonbaarverklaring voorstelt.
Ik heb weet van een geval waarin de huurder zelf schuld had aan het ernstig risico op electrocutie of brand, en aan het risico op CO vergiftiging. Details zouden te ver leiden op dit forum, en daarbij, ik wil niemand op gedachten brengen…..
Resultaat was dat de eigenaar in kwestie alle betaalde huur moest terugbetalen, (het pand mocht niet verhuurd worden of blijven in die toestand) en dat de huurder veroordeeld werd tot betalen vaneen bezettingsvergoeding, precies even groot als de terugbetaalde huur.
Als de situatie in uw huis redelijk is, en uzelf te goeder trouw, hebt u dus een goede kans om niet al te veel te verliezen.
We hebben nog geen brief ontvangen van de gemeente wanneer de werken moeten worden uitgevoerd aangezien er nog geen besluit genomen is door de burgemeester.
We hebben 14 dagen van de gemeente, waarvan de helft nu verlopen is .
Dus we proberen nog iemand te vinden om de werken uit te voeren binnen deze periode.
Zoniet volstaat het een bewijs voor te leggen aan de gemeente dat iemand op desbtreffende datum de werken uitvoert?
Kunnen we deze werken in het pand laten uitvoeren zonder aangetekend schrijven aan de huurder? Aangezien wij weten dat de huurder toch niet zal reageren en zo enkel maar tijd verloren gaat (reageert niet per telefoonn, brief of aangetekend schrijven). Wij willen deze dan ook asap uitvoeren om met alles in orde te zijn.
Een ander punt is dat de huurder tijd heeft tot 10 december om de grieven voor te leggen aan het vredegerecht en aan ons (opgelegd door de vrederechter).
Wat als dit niet gebeurd? Wij moeten besluiten weerleggen voor 20 december. Of vervangt deze brief van de gemeente de voorgelegde grieven?
We hebben 14 dagen van de gemeente, waarvan de helft nu verlopen is .
Dus we proberen nog iemand te vinden om de werken uit te voeren binnen deze periode.
Zoniet volstaat het een bewijs voor te leggen aan de gemeente dat iemand op desbtreffende datum de werken uitvoert?
Kunnen we deze werken in het pand laten uitvoeren zonder aangetekend schrijven aan de huurder? Aangezien wij weten dat de huurder toch niet zal reageren en zo enkel maar tijd verloren gaat (reageert niet per telefoonn, brief of aangetekend schrijven). Wij willen deze dan ook asap uitvoeren om met alles in orde te zijn.
Een ander punt is dat de huurder tijd heeft tot 10 december om de grieven voor te leggen aan het vredegerecht en aan ons (opgelegd door de vrederechter).
Wat als dit niet gebeurd? Wij moeten besluiten weerleggen voor 20 december. Of vervangt deze brief van de gemeente de voorgelegde grieven?
Vraag een onderhoud met de betrokken dienst. Toon aan dat u begonnen bent met de werken. Doe dit aan de hand van kopieën van offertes, van ondertekende opdrachten, reeds afgesproken data enzovoort.
Werken die relatief eenvoudig uit te geven zijn is de verplichte verluchting ( indien een verluchtingskanaal niet mogelijk kan u de bulex vervangen door een elektrische installatie) en het vervangen van de zekeringkast. Ik heb het hier wel over werken die snel uitgevoerd kunnen worden, niet werken die goedkoop zijn...
Voor de stopcontacten en de aarding kan u er reeds onmiddellijk voor zorgen dat stopcontacten zelf die een risico vormen vervangen worden door modernere. de aarding is natuurlijk een ander verhaal als deze bedrading niet aanwezig is ...
De huurder dient akkoord te zijn met de data, best laat u dan ook de uitvoerder van de werken met hem contact opnemen om een datum af te spreken. Blijkt na één of twee dagen dat dit niet lukt dan schrijft u de huurder aangetekend aan dat bedrijf X op datum A volgende werken zal komen uitvoeren. Dat indien deze datum niet past u verwacht van de huurder dat hij voor deze datum contact opneemt met bedrijf X (contactgegevens bijplaatsen) om een andere datum af te spreken. Dat bij gebrek aan tegenbericht u vanaf heden al de werken die dienen te gebeuren op deze wijze zal aankondigen. Dat u steeds bereid bent naar meer efficiënte werkwijzes te luisteren.
U verzend deze brief aangetekend, per gewone post en deponeert zelf een kopie in zijn bus. In het aangetekende schrijven vermeld u "Kopie van dit schrijven wordt u tevens met gewone post en ter hand in uw bus bezorgd"
Op die wijze kan u indien nodig aantonen dat u al het mogelijke hebt gedaan om de werken tijdig te laten uitvoeren doch dat de huurder heeft tegengewerkt.
Voor het vredegerecht idem, als u bovendien gebrek aan communicatie kan aanduiden van de kant van de huurder zal de schuldbeoordeling minder zwaar doorwegen. (Als de huurder u niet op de hoogte brengt van bepaalde problemen is het moeilijk ze te laten repareren...) Als dergelijke berichten er daarentegen wel zijn en u weet dat de huurder ze kan aanvoeren als bewijs is het beter de rol van de tot inzicht gekomen zondaar in te oefenen...
Werken die relatief eenvoudig uit te geven zijn is de verplichte verluchting ( indien een verluchtingskanaal niet mogelijk kan u de bulex vervangen door een elektrische installatie) en het vervangen van de zekeringkast. Ik heb het hier wel over werken die snel uitgevoerd kunnen worden, niet werken die goedkoop zijn...
Voor de stopcontacten en de aarding kan u er reeds onmiddellijk voor zorgen dat stopcontacten zelf die een risico vormen vervangen worden door modernere. de aarding is natuurlijk een ander verhaal als deze bedrading niet aanwezig is ...
De huurder dient akkoord te zijn met de data, best laat u dan ook de uitvoerder van de werken met hem contact opnemen om een datum af te spreken. Blijkt na één of twee dagen dat dit niet lukt dan schrijft u de huurder aangetekend aan dat bedrijf X op datum A volgende werken zal komen uitvoeren. Dat indien deze datum niet past u verwacht van de huurder dat hij voor deze datum contact opneemt met bedrijf X (contactgegevens bijplaatsen) om een andere datum af te spreken. Dat bij gebrek aan tegenbericht u vanaf heden al de werken die dienen te gebeuren op deze wijze zal aankondigen. Dat u steeds bereid bent naar meer efficiënte werkwijzes te luisteren.
U verzend deze brief aangetekend, per gewone post en deponeert zelf een kopie in zijn bus. In het aangetekende schrijven vermeld u "Kopie van dit schrijven wordt u tevens met gewone post en ter hand in uw bus bezorgd"
Op die wijze kan u indien nodig aantonen dat u al het mogelijke hebt gedaan om de werken tijdig te laten uitvoeren doch dat de huurder heeft tegengewerkt.
Voor het vredegerecht idem, als u bovendien gebrek aan communicatie kan aanduiden van de kant van de huurder zal de schuldbeoordeling minder zwaar doorwegen. (Als de huurder u niet op de hoogte brengt van bepaalde problemen is het moeilijk ze te laten repareren...) Als dergelijke berichten er daarentegen wel zijn en u weet dat de huurder ze kan aanvoeren als bewijs is het beter de rol van de tot inzicht gekomen zondaar in te oefenen...
-
bosprocureur
- Berichten: 6994
Als ik goed begrepen heb, beschikt u nog over 1 week om die aardingen te laten aanpassen, en de verplichte verluchtingsopening te voorzien. U kreeg veertien dagen, ik vermoed dat daar niets meer bij komt. Ik zou proberen om een vakman te reserveren voor bv vrijdag a.s, om ofwel die verluchtingsopening te maken, of beter nog een moderne boiler te hangen, die zo'n opening niet nodig heeft. Kost iets meer, maar spaart u een hoop gezanik achteraf. Komen die stopcontacten niet tijdig klaar, verwijder ze tijdelijk. Maak NU een afspraak om maandag of zo de installatie te laten keuren (vergeet niet dat plannen van de installatie nodig zijn), zodat de keuring tijdig aan de diensten bezorgd wordt.We hebben nog geen brief ontvangen van de gemeente wanneer de werken moeten worden uitgevoerd aangezien er nog geen besluit genomen is door de burgemeester.
We hebben 14 dagen van de gemeente, waarvan de helft nu verlopen is .
Dus we proberen nog iemand te vinden om de werken uit te voeren binnen deze periode.
Verwittig volledigheidshalve de huurder, aangetekend en gewoon, als hij email heeft per mail, dat de werken dan en dan gebeuren, en dat hijzelf instaat voor alle gevolgen voor de verhuurder, boetes incluis, indien hij voor vertraging zorgt . Verlies geen tijd met toestemming vragen, hij heeft tenslotte zelf het spelletje in gang gezet.
Neem morgen contact op met de betrokken dienst, ga eventueel zelf ter plaatse. Misschien kan die brief van de gemeente een beetje “uitgesteld” worden.
Wacht niet. U wordt aangezien als de verantwoordelijke, en de boetes zijn niet min, en worden in eerste instantie aan u aangerekend.
We hebben de brief vd gemeente pas op 8 december ontvangen (te bewijzen met poststempel), dus om alles in 6 dagen geregeld te krijgen is zeer kort en onfair.
Zonet hebben we de juiste persoon in de gemeente kunnen contacteren en we hebben tijd tot 25 februari om de werken uit te voeren. Ze tonen gelukkig wel begrip en vonden het zelf jammer dat alles op deze manier moest gebeuren, want blijkbaar konden de kosten van de keuring vermeden worden?
Uiteraard behandelen we dit met urgentie en volgende week dinsdag komt er een technieker te installatie en de nodige werken al uit te voeren. We hebben de huurder in 3voud verwittigd.
Bedankt voor de zeer nuttige info! We hebben alle raad opgevolgd.
Ik hoop dat deze draad nuttig mag zijn voor alle andere verhuurders die ter goeder trouw handelen en te maken hebben met dergelijke huurders die alleen maar proberen te profiteren van de verhuurder en het Belgische systeem.
Zonet hebben we de juiste persoon in de gemeente kunnen contacteren en we hebben tijd tot 25 februari om de werken uit te voeren. Ze tonen gelukkig wel begrip en vonden het zelf jammer dat alles op deze manier moest gebeuren, want blijkbaar konden de kosten van de keuring vermeden worden?
Uiteraard behandelen we dit met urgentie en volgende week dinsdag komt er een technieker te installatie en de nodige werken al uit te voeren. We hebben de huurder in 3voud verwittigd.
Bedankt voor de zeer nuttige info! We hebben alle raad opgevolgd.
Ik hoop dat deze draad nuttig mag zijn voor alle andere verhuurders die ter goeder trouw handelen en te maken hebben met dergelijke huurders die alleen maar proberen te profiteren van de verhuurder en het Belgische systeem.