Nieuw huurcontract vervangt automatisch oud contract?

[dewilde]

Beste forumleden,

Ik heb een appartement gekocht waar een huurder in zit.

De huurder heeft een huurcontract van korte duur (1 jaar, tot eind 2019) dat niet tijdig werd opgezegd.
Hierdoor zou het huurcontract automatisch overgaan in een 9 jarig contract.

Een opschortende voorwaarde voor de koop van het appartement is echter dat de huurster nog maar maximum 1 jaar extra dus tot december 2020 mag blijven.

De huurder heeft hier geen bezwaar tegen.

Om dit op te lossen wil de verkoper een nieuwe huurovereenkomst voor opnieuw een termijn van een jaar met eind in december 2020 laten tekenen.

De vraag die ik mij stel is echter:

Moet dan alsnog de huidige kortlopende overeenkomst die automatisch overgaat in een 9 jarige overeenkomst in onderling akkoord ontbonden worden?

Of vervangt de nieuwe huurovereenkomst automatisch de vorige?

Dank voor jullie input.

Mvg

[bosprocureur]

Als die huurder echt akkoord is, waarom zou die huurder er dan niet mee instemmen om NU al zelf op te zeggen tegen eind 2020, desnoods met een vergoeding?

[dewilde]

De huidige verhuurder doet deze regeling zoals ik heb omschreven.

Het enige wat in wil is zekerheid dat ik gewoon zonder vergoeding de nieuwe 1 jarige overeenkomst kan opzeggen (op einddatum natuurlijk) en dat de oude huurovereenkomst niet meer geldig is.

Dus:
Als een nieuwe huurovereenkomst getekend wordt zonder dat de vorige is opgezegd:

Maakt de nieuwe huurovereenkomst dan automatisch dat de oude nietig is?
Of moet de oude apart ontbonden worden?

[D0gD0g]

Om uw verhaal wat te verklaren. U bent verkeerd bezig als het over de contract rechten gaat.
Maar als uw huurder volledig akkoord is met u,
Maak een overeenkomst op papier en onderteken het beiden.
Maak dan een nieuw contract op. zo simpel is het.
Als het over het wettelijke gaat is het andere koek.
1e-- op welke datum werd het huidig contract ondertekend en op welke datum is het in voege gegaan. Dit om te bepalen of het onder de huurwet of het huurdecreet valt.
2e--Een huurcontract van 1 jaar moet je opzeggen met 3 maanden tegen de einddatum. Doe je dat niet dan word het een 9 jarig contract of er moet in het contract een clausule staan dat het na het jaar zonder opzeg stilzwijgend word verlengd met 1 jaar of 2 jaar.

[dewilde]

Hoe bedoelt u ik ben verkeerd bezig als het over contract rechten gaat? Huurder wil recht op 9 jarige overeenkomst niet aanwenden.

Huidige verhuurder heeft vergeten op te zeggen en ging ervan uit dat bestaande overeenkomst stilzwijgend met 1 jaar verlengd wordt.
Huidige overeenkomst echter bepaalt dat indien niet 3 maanden voor einddatum opgezegd werd het automatisch een 9 jarige overeenkomst wordt.
zowel ik als huurder willen de huur nog maar 1 jaar extra laten doorgaan.

M.a.w. iedereen wil afzien van een 9 jarige overeenkomst. niemand verwacht een vergoeding.

Men wil bereiken:
1. Een nieuwe huurovereenkomst van 1 jaar die opgezegd kan worden ten laatste 3 maanden voor einddatum
2. Dat er door het niet tijdig opzeggen van de initiële 1 jarige overeenkomst geen rechten ontstaan die behoren tot een 9 jarige overeenkomst.

Initiële overeenkomst is ondertekend 07-12-18 en ging van start 15-12-18

[NatD]

Beste forumleden,

Ik heb een appartement gekocht waar een huurder in zit.

De huurder heeft een huurcontract van korte duur (1 jaar, tot eind 2019) dat niet tijdig werd opgezegd.
Hierdoor zou het huurcontract automatisch overgaan in een 9 jarig contract.

Een opschortende voorwaarde voor de koop van het appartement is echter dat de huurster nog maar maximum 1 jaar extra dus tot december 2020 mag blijven.

De huurder heeft hier geen bezwaar tegen.

Om dit op te lossen wil de verkoper een nieuwe huurovereenkomst voor opnieuw een termijn van een jaar met eind in december 2020 laten tekenen.

De vraag die ik mij stel is echter:

Moet dan alsnog de huidige kortlopende overeenkomst die automatisch overgaat in een 9 jarige overeenkomst in onderling akkoord ontbonden worden?

Of vervangt de nieuwe huurovereenkomst automatisch de vorige?

Dank voor jullie input.

Mvg

Als het automatisch overgaat in een contract van 9 jaar, kan je toch automatisch de huur opzeggen met 6 maand zonder vergoeding, tenminste als het voor eigen bewoning is?

[scorpioen]

]Woninghuurwet.

Art. 3 § 6. In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar.
Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 5.
Zij kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn.
Zij wordt beëindigd mits een van de partijen ten minste drie maanden voor het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging betekent.
Niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst, wordt bij ontstentenis van een tijdig berekende opzegging of indien de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen dezelfde partijen, de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen van de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden en is zij derhalve onderworpen aan de §§ 1 tot 5. In dat geval blijven de huurprijs en de andere voorwaarden dezelfde als die welke bepaald waren in de aanvankelijk gesloten huurovereenkomst van korte duur, zulks onverminderd de toepassing van de artikelen 6 en 7.

De huur werd niet tijdig opgezegd. Er is dus een overeenkomst van negen jaar tot stand gekomen. Dit blijft zo, ook als je een nieuwe overeenkomst afsluit. Je kan dus nu geen huurovereenkomst van één jaar meer afsluiten.

[bosprocureur]

]Woninghuurwet.

Art. 3 § 6. In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar.
Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 5.
Zij kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn.
Zij wordt beëindigd mits een van de partijen ten minste drie maanden voor het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging betekent.
Niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst, wordt bij ontstentenis van een tijdig berekende opzegging of indien de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen dezelfde partijen, de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen van de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden en is zij derhalve onderworpen aan de §§ 1 tot 5. In dat geval blijven de huurprijs en de andere voorwaarden dezelfde als die welke bepaald waren in de aanvankelijk gesloten huurovereenkomst van korte duur, zulks onverminderd de toepassing van de artikelen 6 en 7.

De huur werd niet tijdig opgezegd. Er is dus een overeenkomst van negen jaar tot stand gekomen. Dit blijft zo, ook als je een nieuwe overeenkomst afsluit. Je kan dus nu geen huurovereenkomst van één jaar meer afsluiten.

Om het even welk nieuw contract dat u nu nog maakt, kan mijns inziens nadien betwist worden. Daarom, zoals ik reeds in #2 vermeld heb, laat de huurder nu opzeggen, begindatum opzeg 1/7, einddatum 31.12.2020 . Laat hem in zijn brief verwijzen naar uw akkoord, waarbij hij op die datum kan vertrekken zonder enige vergoeding wegens opzeg.

Als u het hem makkelijk wil maken, print zelf de nodige brieven uit, laat ze hem tekenen en aangetekend aan u verzenden, of verzend ze desnoods zelf, maar doe het asap.

Beide partijen zijn dan gerust, en kunnen nog moeilijk terugkomen op hun beslissing.

Er is wel het risico dat hij nadien nog vraagt om wat vroeger te verhuizen.... Enfin, het zij dan maar zo.

Succes !

[dewilde]

]Woninghuurwet.

Art. 3 § 6. In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar.
Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 5.
Zij kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn.
Zij wordt beëindigd mits een van de partijen ten minste drie maanden voor het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging betekent.
Niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst, wordt bij ontstentenis van een tijdig berekende opzegging of indien de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen dezelfde partijen, de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen van de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden en is zij derhalve onderworpen aan de §§ 1 tot 5. In dat geval blijven de huurprijs en de andere voorwaarden dezelfde als die welke bepaald waren in de aanvankelijk gesloten huurovereenkomst van korte duur, zulks onverminderd de toepassing van de artikelen 6 en 7.

De huur werd niet tijdig opgezegd. Er is dus een overeenkomst van negen jaar tot stand gekomen. Dit blijft zo, ook als je een nieuwe overeenkomst afsluit. Je kan dus nu geen huurovereenkomst van één jaar meer afsluiten.

dank u scorpioen,

Ik begrijp dat de huurder nu in het bezit is van een huurovereenkomst van 9 jaar gezien de herkwalificering van bestaande kortlopende huurovereenkomst naar 9 jarige huurovereenkomst door het feit dat de huur niet tijdig werd opgezegd.

Om dan tot een oplossing te komen;

De huurder heeft nu een 9 jarige overeenkomst: kan de huurder zelf deze geherkwalificeerde overeenkomst vroegtijdig opzeggen om te laten eindigen december 2020? Respectievelijk op voorwaarde dat de verhuurder afstand doet van een verbrekingsvergoeding?

Indien ja; kan dit ook gewoon in onderling schriftelijk akkoord of moet het echt een opzeg zijn van de huurder uit?

Staat artikel 3 van de wet van 20 februari 1991 dit niet in de weg?

dank u bij voorbaat

[D0gD0g]

Hoe bedoelt u ik ben verkeerd bezig als het over contract rechten gaat? Huurder wil recht op 9 jarige overeenkomst niet aanwenden.

Kom onderling en schriftelijk overeen met uw huurder.
Als hij akkoord is, dan is er ook geen probleem met contract bepalingen.
U kan dan verder, en doen alsof het opgezegd is en een nieuw maken voor 1 of 2 jaar.
U kan ook vanaf januari het 9 jarig contract laten verder lopen en uw huurder laten opzeggen zonder vergoeding zoals het al aangehaald werd.
Het voornaamste is dat u beiden schriftelijk akkoord bent.

[bosprocureur]

Kom onderling en schriftelijk overeen met uw huurder.
Als hij akkoord is, dan is er ook geen probleem met contract bepalingen.
U kan dan verder, en doen alsof het opgezegd is en een nieuw maken voor 1 of 2 jaar.

Sorry, maar het "herkwalificeren" van een huurcontract naar een kortlopend huurcontract lijkt me voor betwisting vatbaar. Die omzetting naar een langlopend contract is zover ik weet van dwingend recht.

Ik vrees dat alleen een opzeg vanwege de huurder hier volledig volgens de regels is, èn ook nog eens niet voor betwisting vatbaar. En laat hem verwijzen naar uw akkoord om de opzegvergoeding weg te laten.

[scorpioen]

U kan overeenkomen dat de huurovereenkomst in onderling overleg beëindigd wordt op 31 december 2020, zonder dat de huurder een vergoeding verschuldigd is.
Het enige risico dat u dan nog hebt is dat de huurder toch nog vroeger zou opzeggen. Hij kan immers geen afstand doen van zijn recht om vroeger op te zeggen. Maar dan is hij de vergoeding van twee maanden verschuldigd. Datzelfde risico hebt u m.i. ook als de huurder nu zou opzeggen tegen 30 december 2020.

[dewilde]

in onderling overleg kan zeker geen probleem vormen?
(heeft het minder waarde dan een opzeg door de huurder?)

[D0gD0g]

Ik zou toch even willen opmerken, dat contract regels of wettelijke clausules van een huurcontract, tussen een huurder en verhuurder bedoeld zijn om de ene partij een bepaald recht te geven als de andere partij ze niet naleeft.
Wie gaat er nu mopperen wanneer huurder en verhuurder beiden in een ondergetekend geschrift afstand doen van deze voorgeschreven regels en het huidige huurcontract van 1 jaar als opgezegd beschouwen met einddatum 31/12/2019 en dat zij zoals ze zelf wensen een nieuw contract aangaan voor 1 jaar vanaf 01/01/2020 ?

BW Art. 1234. Verbintenissen gaan teniet :
Door betaling,
Door schuldvernieuwing,
--- Door vrijwillige kwijtschelding,---
Door schuldvergelijking,
Door schuldvermenging,
Door verlies van de zaak,

--- Door nietigverklaring of vernietiging,----

Door de werking van de ontbindende voorwaarde, die in het vorige hoofdstuk is bepaald,
En door verjaring, die het onderwerp van een afzonderlijke titel uitmaakt.

[scorpioen]

Ik zou toch even willen opmerken, dat contract regels of wettelijke clausules van een huurcontract, tussen een huurder en verhuurder bedoeld zijn om de ene partij een bepaald recht te geven als de andere partij ze niet naleeft.
Wie gaat er nu mopperen wanneer huurder en verhuurder beiden in een ondergetekend geschrift afstand doen van deze voorgeschreven regels en het huidige huurcontract van 1 jaar als opgezegd beschouwen met einddatum 31/12/2019 en dat zij zoals ze zelf wensen een nieuw contract aangaan voor 1 jaar vanaf 01/01/2020 ?

Er bestaat zoiets als wettelijke bepalingen die van dwingend recht zijn. Partijen mogen daar niet van afwijken. Bepalingen in strijd met deze bepalingen zijn nietig.