Op 1 september 2017 tekende ik een contract met duur van één jaar voor een huurhuisje in Leuven (onderaan dit bericht, in tekstvorm). Ik heb huur en waarborg altijd tijdig betaald (3 maanden waarborg op een persoonlijke rekening).
Tijdens de wintermaanden stelde ik vochtproblemen vast in het huisje waar ik de verhuurder via mail ook direct op de hoogte bracht. De verhuurder stelde dat ik zelf de oorzaak was van het vochtprobleem, terwijl ik alles geprobeerd had om het probleem op te lossen (verluchten, verwarmen, ontvochtiger gekocht, externe expertise aangevraagd, … ).
Omdat er geen enkele reactie kwam vanwege de verhuurder heb ik contact opgenomen met de huurdersbond. Ik was inmiddels gedomicilieerd (24/4/2018) in het huis. De verhuurder wist dit, was mondeling overeengekomen en heeft via mail een kopie gekregen van mijn attest van hoofdverblijfplaats. De verhuurder tekende ook geen bezwaar aan.
De huurdersbond gaf het advies een aangetekend schrijven te sturen om het probleem aan te kaarten bij de verhuurder. En bevestigde het volgende:
“U heeft een huurovereenkomst voor studentenwoongelegenheid. De woning dient u echter als hoofdverblijfplaats en u bent er ook gedomicilieerd. Aangezien u uw hoofdverblijfplaats heeft in het gehuurde pand, is de Woninghuurwetgeving van toepassing. In grote lijnen, kan een huurovereenkomst van 9 jaar door de verhuurder worden opgezegd voor:
- Eigen bewoning (te allen tijde, opzeggingstermijn van 6 maanden)
- Renovatiewerken (op het einde van het 3e en 6e jaar; opzeggingstermijn van 6 maanden)
- Opzegging zonder motief (op het einde van het 3e en 6e jaar; opzeggingstermijn van 6 maanden + vergoeding van negen of zes maanden huur naargelang de overeenkomst een einde neemt bij het verstrijken van het 3e jaar of het 6e jaar)”
Als reactie op het aangetekend schrijven kreeg ik een aangetekend schijven terug waarin de verhuurder stelt dat mijn huurcontract niet zal verlengd worden en bijgevolg tot een einde zal komen op 31 augustus 2018.
Op 31 mei stuurde ik de verhuurder een mail dat ik mijn contract niet wenste te beëindigen.
Toen ik terug naar de huurdersbond ging deelden ze mij mee dat de verhuurder in haar recht was en dat het eerder advies foutief was en dat ik moest vertrekken. We zijn dan ondertussen 31 juli. De huurdersbond raadde mij aan een “Verlenging wegens buitengewone omstandigheden” aan te vragen van twee maanden. Dat aangetekend schrijven is diezelfde dag nog op de post gegaan (bewijs bewaard). Ik kreeg echter een email terug waar ze de verlenging van twee maanden weigert en mij als minnelijke schikking tot 12 september de tijd geeft iets anders te zoeken.
Nu komen mijn vragen
1. Heeft de verhuurder zomaar het recht om het huurcontract niet te verlengen?
2. Ik heb zicht op een nieuwe woning en zou op 3 september kunnen verhuizen. Hoeveel kan de verhuurder hiervoor nog aanrekenen?
3. Kan ik vragen dat ze de huurwaarborg contant terugbetaald bij de overhandiging van sleutels (en plaatsbeschrijving)? En is het wettelijk om een waarborg van 3 maanden op een niet geblokkeerde rekening te zetten? Is de verhuurder verplicht de gemiddelde marktrente te betalen? Gezien de voorgeschiedenis heb ik een vermoeden dat ik problemen zal hebben om mijn waarborg terug te krijgen.
4. Kan ik de dag van de overhandiging van de sleutels nog een woningonderzoek aanvragen bij de stad Leuven?
5. Welke verplichtingen heb ik door het pand te laten bezoeken door nieuwe potentiële huurders?
_______________________________________________________CONTRACT_______________________________________________________________
HUUROVEREENKOMST VOOR STUDENTENWOONGELEGENHEID
Ondergetekende, verhuurde,
verklaart bij deze te verhuren aan
De Heer en/of Mevrouw
Wonende te :
Straat en huisnr. :
Postnr en gemeente :
Telefoon :
Identiteitskaart nr :
Geboorteplaats en datum :
Faculteit/Werk :
Verder genoemd de huurder, die aanvaardt een ongemeubeld studentenhuisje met berghokje, niet dienend tot
hoofdverblijfplaats, te 3000 Leuven, aan volgende voorwaarden.
Art. 1 Staat : Het huisje wordt verhuurd in de staat waarin het zich bevindt. De huurder verklaart, na bezichting, het
goed ontvangen te hebben in nieuwe staat, zoals blijkt uit de hieraan gehechte plaatsbeschrijving, getekend door beide
partijen en opgemaakt op het ogenblik van de ingebruikneming.
Art. 2 Bestemming : Het goed wordt verhuurd tot privaat gebruik voor maximum 2.. (...). personen. De huurder zal
deze bestemming niet wijzigen zonder voorafgaande, schriftelijke toelating van de verhuurder. Het is de huurder dus
evenzeer verboden, bij de belastingaangifte een gedeelte van de woonst als zijnde gebruikt voor beroepsdoeleinden
aan te geven. Naast een grond tot eenzijdige verbreking van het contract zal overtreding van dit artikel er bovendien
toe leiden dat de fiscale gevolgen voor de verhuurder door de huurder zullen worden gedragen.
Art.3 Huurprijs : De maandelijkse huurprijs bedraagt ... euro. De huurprijs moet ineens, op voorhand en per twee maanden worden betaald .m.v. een doorlopende betalingsopdracht ten gunste van de verhuurder, op rekeningnummer BE . __ . _ van de verhuurder, met vermelding van de maanden die
betaald worden en het huisje waarop de huur betrekking heeft.
Bij laattijdige of onvolledige betaling zal per aanmaning een kostendekkingssom van 13 euro worden aangerekend.
Bovendien zal bij niet-betaling (of onvolledige betaling) binnen acht dagen na iedere vervaldag van rechtswege en zonder ingebrekestelling een intrest van 13 euro per maand worden aangerekend. Het formuleren van klachten of het eventueel instellen van een rechtszaak sluit de verplichting van de huurder tot betalen niet uit.
Er kan slechts een geldige contractvernieuwing plaatsvinden op het ogenblik dat de volledige afrekening van het vorige
contract betaald is. De verhuurder kan onmiddellijk en zonder vooropzeg en zonder dat de huurder hiervoor schadevergoeding
kan eisen, de overeenkomst beëindigen bij meer dan twee maanden achterstallige betalingen.
Art. 4 Huurlasten : De huurder betaalt naast het verbruik van water. gas en elektriciteit, de huur van de tellers. Die moeten op zijn naam geopend worden in het begin van de huurperiode. Aansluiting en abonnementen op kabeldistributie en telefoon zijn eveneens ten zijnen laste.
Art. 5 Belastingen : Alle welkdanige belastingen en taksen van rijk, gewest. provincie, stad of elk ander openbaar bestuur,
die nu of later het goed bezwaren zoals ondermeer en niet-limitatief de belasting op de tweede verblijven, zijn ten laste
zijn van de huurder, in verhouding tot de duur van ziJn bewoning. Indien de afrekening
nog pas na het einde van de huurovereenkomst kan geschieden, blijft de huurder gehouden tot het betalen ervan. Hiertoe wordt een bedrag van 90
euro van de waarborg als provisie ingehouden, tot twee jaar na het einde van de huurovereenkomst. Het teveel
betaalde wordt door de verhuurder teruggestort op het in artikel 15 vermelde rekeningnummer; indien de provisie
daarentegen ontoereikend is, blijft de huurder gehouden tot het betalen van het verschil.
Art. 6 waarborg : Bij het ondertekenen van dit huurcontract betaalt de huurder een. waarborg ten bedrage van drie maanden huur.
Deze dient volledig en in geld aan de verhuurder overgemaakt te zijn voor het overhandigen van de sleutel. De kwijting van deze waarborg dient expliciet onderaan dit huurcontract gegeven te worden, eigenhandig te melden door de verhuurder. Er wordt aan de huurder geen intrest uitbetaald op de waarborg.
De ontvangen waarborg wordt geheel of gedeeltelijk aan de huurder terugbetaald zoals bepaald in artikel 15. Hij kan na
het beëindigen van het contract aangewend worden voor: aflossing van niet-betaalde huurgelden, toegebrachte schade,
betaling innings-en gerechtskosten e.d. Hij zal nooit als huurgeld mogen aangezien worden, zelfs niet voor de laatste
termijn. Kosten die het bedrag van de waarborg overschreiden zullen eveneens door de huurder gedragen worden.
De waarborg kan ook dienen tot betaling van vuil en/of schade aan het vasttapijt en wel als volgt : vlekken en/of
schade aan het tapijt worden vastgesteld. zal een gedeelte van de kostprijs worden aangerekend. Indien het tapijt echter
dermate is bevuild en/of beschadigd, dat het niet of bijna niet aanvaardbaar is voor een volgende huurder, zal de volledige kostprijs van de waarborg worden afgetrokken, zijnde 20 (twintig) euro per vierkante meter plus de plaatsingskosten.
Teneinde te vermijden dat bij het einde van de huurperiode huurschade aan het schilderwerk zou moeten worden aangerekend, wordt het de huurder aangeraden niet in het huisje te roken.
Art. 7 Duur : De huurperiode bedraagt 1 jaar. Ze vangt aan op 1 september 2017 en eindigt zonder dat stilzwijgende verlenging
mogelijk is op 31 augustus 2018.
Drie maanden voor het eindigen van de huur moet de huurder schriftelijk bevestigen dat hij blijft en het nieuwe huurcontract
aanvragen, zoniet zal de verhuurder het recht hebben het goed verder te verhuren.
Art. 8 Huurverbreking : In geval van verbreking van de huurovereenkomst door de huurder op een moment dat de
einddatum van het huurcontract zich op minder dan drie maanden bevindt, moet de huurder de nog te lopen huur voor
zijn vertrek betalen op rekeningnummer van de verhuurder, tenzij de huurder erin slaagt een andere huurder te vinden
die bereid is om voor de volgende huurperiode (zijn de het daarop volgende jaar te beginnen bij het aflopen van het
huidige contract) een huurcontract m.b.t. hetzelfde huisje te ondertekenen en op voorwaarde dat deze huurder door de verhuurder aanvaard wordt . Wanneer deze nieuwe huurder niet aanvaard wordt door de verhuurder, moet de huurprijs van de nog te lopen periode tot aan de bovenvermelde datum ineens en voor zijn vertrek op rekeningnummer verhuurder worden betaald.
Ingeval die einddatum verder dan drie maanden verwijderd is, is de huurder verplicht een nieuwe huurder aan te bieden aan de verhuurder Die kan het huurcontract overnemen op voorwaarde dat hij door de verhuurder aanvaard wordt. Wanneer deze nieuwe huurder niet door de verhuurder aanvaard wordt . moet een andere huurder worden gezocht . Zo de ondergetekende huurder deze verplichting niet nakomt moet hij de huurprijs van de nog te lopen periode tot aan de bovenvermelde einddatum ineens en voor zijn vertrek op rekeningnummer van de verhuurder betalen .
Naast deze verschuldigde som blijven verschuldigd alle eventuele sommen, die op het ogenblik van het vertrek nog verschuldigd zijn, uit hoofde van achterstallige huur, lasten van allerlei aard en de vergoeding voor eventuele huurschade aan het huisje, enzovoort .
Art. 9 Onderverhuring en overdracht van huur : Het is ten strengste verboden onder te verhuren, of zijn huur over te
dragen, of zijn rechten af te staan, zelfs gratis. zonder voorafgaande en schriftelijke toestemming van de verhuurder.
Art. 10 Onderhoud en herstellingen : De huurder verplicht zich ertoe het gehuurde behelzende o.m. plak-en schilderwerken, deuren. kasten en alle sanitaire toestellen, en die in dezelfde staat terug te schenken als bij het binnenkomen gevonden. De huurder dient bovendien zijn deel van het voorliggende steegje netjes te onderhouden .
Buiten de gewone locatieve herstellingen is de huurder verplicht de gebroken ruiten te vervangen, de water-, gas-en
elektriciteitsleidingen, tellers, kranen en wc-inrichting goed te onderhouden. Hij staat in voor alle schade veroorzaakt
door verstopping, verkalking of bevriezing en voor het niet tijdig aangeven van lekken (vochtigheid). Afgevallen pannen dienen heropgelegd te worden; kortom alles wat huurderslast is.
De huurder zal op eigen kosten de filter en/of koolstoffilter van de dampkap twee tot vier maal per jaar vervangen,
naargelang het gebruik ervan. Hij zal op regelmatige tijdstippen de ontluchting van de boiler controleren. De huurder
verbindt zich ertoe de bijgevoegde onderhoudstips na te leven.
Herstellingen aan boiler, kranen, wc's, fornuizen, kachels. koelkast, damp kap e.d. die nodig mochten zijn en zover ze niet
te wijten zijn aan installatiefouten, zijn ten laste van de huurder. Het vervangen van gebarsten of gebroken ruiten en
spiegels, zowel binnen als buiten en ongeacht de oorzaak, zijn ten laste van de huurder. Schade aan binnen -en
buitenschrijnwerk, ongeacht de oorzaak, valt onder de verantwoordelijkheid van de huurder .
Andere herstellingen en verbeteringswerker, zoals aan het dak, de dakgoot, muren, deuren en vensters zijn ten laste van
de verhuurder en moeten door de huurder, zonder enige vergoeding te kunnen eisen, geduld worden, ongeacht of die
nodig of nuttig zijn, zelfs wanneer deze werken meer dan veertig dagen in beslag zouden nemen.
De huurder zal onmiddellijk de verhuurder verwittigen ingeval van ernstige schade waarvan het herstel ten laste van de
In de woning is op elke verdieping een rookmelder aanwezig de huurder verbindt er zich toe deze te onderhouden.verhuurder valt.
Art. 11 Veranderings-en verbeteringswerken : Onverminderd het in voorgaand artikel bepaalde, mogen veranderingen, verbouwingen en verbeteringen alleen door de verhuurder worden uitgevoerd, tenzij hiervoor door de verhuurder een
schriftelijke en voorafgaande toelating werd verleend
Indien zo. zullen zij zonder vergoeding ten bate van de verhuurder verworven blijven, die zich nochtans het recht voorbehoudt te eisen dat de plaatsen in hun oorspronkelijke staat hersteld worden. Ook voor het boren van gaten in vloer -en wandtegels, kasten e.d. (d.i. op andere plaatsen als een
naaktegeplakte muur) en voor het plaatsen van bijkomende huishoudtoestellen zoals wasmachine, droogkast , e.d. is voorafgaande en schriftelijke toestemming van de verhuurder vereist. Behangen is verboden; de schilderwerken worden enkel door de verhuurder uitgevoerd .
Art 12 Verzekering : De huurder is verplicht voor de gehele duur en voor een voldoende bedrag , zich te laten verzekeren bij een erkende verzekeringsmaatschappij zijn aansprakelijkheid als huurder voor brand, ontploffing en waterschade, alsmede voor zijn aansprakelijkheid tegenover mede-inwoners van het pand en buren en aansprakelijkheid tegenover de eigenaar. Op elk verzoek van de verhuurder moet de huurder de betaling van de premie bewijzen. De huurder doet, behoudens in geval van opzettelijke fout van de verhuurder, afstand t.o.v. de verhuurder van elk verhaal
Art. 13 Bezichtiging, lawaai, dieren, huisvuil, rijwielen, inrichting : De verhuurder of haar afgevaardigde hebben steeds het recht van toegang tot het huisje. Geluidshinder is verboden na tien uur ·s avonds en ook daarbuiten verbindt de huurder zich ertoe de regels van goede nabuurschap te eerbiedigen. Het houden van dieren is verboden. Huisvuil mag slechts buiten worden gezet op de avond voor de ophaling. Rijwielen moeten op die manier geplaatst worden dat ze de
andere bewoners van het steegje niet hinderen en dat ze in geen geval de doorgang in het steegje verhinderen. Het plaatsen van waterbedden is niet toegelaten.
Art. 14 Registratie : De kosten van registratie zijn ten laste van de huurder, die alleen alle rechten en boeten zal dragen waartoe onderhavige huurovereenkomst aanleiding kan geven
Art. 15 Bij het einde van de huur : Vanaf drie maanden voor het einde van de huurovereenkomst is de huurder verplicht aanplakbrieven te laten hangen en dit tot het gehuurde goed opnieuw verhuurd is. Ook moeten de kandidaat-huurders
de toegang krijgen tot het goed en dit tweemaal per week en in onderling akkoord tussen partijen. Hetzelfde geldt voor eventuele verkoop.
Indien het contract niet verlengd wordt, dienen de lokalen vijf dagen voor de einddatum van het contract te worden ont-ruimd, om de verhuurder toe te laten deze te reinigen.
De teruggave van de sleutel moet geschieden in handen van de verhuurder persoonlijk, of zijn afgevaardigde. Er zal dan gelijktijdig een uitgangs-plaatsbeschrijving worden opgesteld door beide partijen samen.
Bij afwezigheid van de huurder machtigt die de verhuurder om alleen een tegensprekelijke plaatsbeschrijving op eventuele schade vast te stellen.
De huurwaarborg zal terugbetaald worden door overschrijving op rekeningnummer
huurder, binnen de veertien dagen na het opmaken van de uitgangs-plaatsbeschrijving.
Reclamatie m.b.t. de toestand van het huisje door verhuurder blijft gedurende veertien dagen mogelijk. Het huisvuil moet volledig verwijderd worden en het huisje moet volledig worden ontruimd en opgekuist.
Art 16 Indien de burgerlijke stand van de huurder verandert, onder meer door huwelijk, is hij verplicht zonder verwijl de verhuurder hiervan in kennis te stellen.
Art. 17 Voor (her)aansluiting van telefoon. distributie. internet of andere nutsvoorzieningen of wijzigingen van een bestaande aansluiting, is de voorafgaande toestemming van de verhuurder vereist en dient deze laatste in alle geval vóór de aansluiting verwittigd te worden, en dit teneinde onnodige schade bij de (her)aansluiting te vermijden.
Bijlage 1: ingaande plaatsbeschrijving d.d. . . . . . •
Opgesteld in drie exemplaren te Leuven, op
(gelezen en goedgekeurd)
(gelezen en goedgekeurd)