Huurindexatie

[guiclo]

Sinds december 2002 heb ik een huurovereenkomst van een studio afgesloten met verhuurder W.

In de huurovereenkomst dat er een “maandelijks bedrag moet betaald worden van 243 Euro. In dit bedrag is alles inbegrepen, verwarming, elektriciteit, warm en koud water”.

Op 20 april 2007 krijg ik te horen dat het gebouw met drie verdiepingen werd overgedragen aan de dhr. B.
Deze sluit een huurovereenkomst af waarin vermeld staat
“In de zin van het huurcontract zal er dan ook jaarlijks een afrekening gebeuren van de kost de welke niet voorzien zijn in de huurovereenkomst, rekening houdend met de ontvangen provisie.
Voor de gemeenschappelijke kosten zal thans een provisie gevraagd worden per maand.
Voor de samenstelling van uw huurgeld heb ik vastgesteld dat er nog nooit een indexering is geweest”.

Echter heb ik vastgesteld dat de nieuwe verhuurder de verkeerde index gebruikt.
hij vermeld in de overeenkomst dat de index bij de start in december 2002 = 109,93.
Echter ben ik onlangs er achter gekomen dat dit de index is van februari 2002 en dat de index van december = 110,46 .

Hij vermeld dat dan de nieuwe indexhuur dan 264,64 Euro. En hij rekent er dan provisie kosten erbij van 15 Euro en voor een verzekering van 7 Euro.
Jaarlijks komt deze nieuwe verhuurder af met een afrekening van Water, verwarming en elektriciteit en bij de afrekening vermeld hij de vervanging van brandblussers.
Hierin rekent hij er nog extra kosten bij voor verzekering, personeel, medische keuring van personeel, ruime septische put en telefoon.

Onlangs heb ik contact opgenomen met de huurderbond te Antwerpen en hebben zij uitgerekend dat ik voor 2013 te veel huur heb betaald van 561,60 Euro op jaarbasis en voor 2014 bedraagt dit 602,16 Euro op jaarbasis.
Hierin heb ik contact met verhuurder B. opgenomen en de brief van de huurderbond hem aangetekend toegezonden.

Echter krijg ik de reactie van verhuurder B dat je daar nu niet moet mee afkomen omdat het verleden tijd is.

Sinds de overname van verhuurder B heb ik vastgesteld dat ik meer dan 3.000 Euro heb te veel betaald aan de verhuurder.

Verhuurder B heeft eveneens een bedrijf die herstellingen doet in gebouwen.
Het kan dus zijn dat hij werken uitvoert om via belastingen in zijn bedrijf of persoonlijk aangeeft om belastingvermindering te bekomen en daarna bij de huurder ligt aan te rekenen.
Kan ik dit laten controleren bij de belastingdienst of dergelijk, volgens mij is dit belastingfraude.

Hierin stel ik mij de vraag hoe ik deze kosten kan recupereren en via rechtswegen?
Kan ik ook de huurovereenkomst van de andere huurder ook laten controleren, waarschijnlijk ligt hij daar ook extra zaken aan te rekenen buiten de huurovereenkomst?

[sloeberken]

Liefst geen namen vermelden, bij de verkoop had er nooit een nieuw huurcontract mogen opgemaakt worden.
indexatie kan hierdoor nooit berekend worden vanaf 2002, maar vanaf datum ondertekening nieuw contract.
Je kan tot 5 jaar terug gaan om de teveel betaalde sommen terug te eisen.
De verhuurder mocht de huurprijs niet verhogen bij aanvang nieuw contract.
Stuur de verhuurder een AS dat je al de teveel betaalde sommen van de laatste vijf jaar terug eist. Dat deze terug gestort dienen te worden binnen de 15 dagen op rekening ( u rekening nummer ) dat u niet zal nalaten bij weigering, U de zaak zal voorleggen bij de bevoegde rechtbank.

[TheJudge007]

Sinds december 2002 heb ik een huurovereenkomst van een studio afgesloten met verhuurder W.

In de huurovereenkomst dat er een “maandelijks bedrag moet betaald worden van 243 Euro. In dit bedrag is alles inbegrepen, verwarming, elektriciteit, warm en koud water”.

Op 20 april 2007 krijg ik te horen dat het gebouw met drie verdiepingen werd overgedragen aan de dhr. B.
Deze sluit een huurovereenkomst af waarin vermeld staat
“In de zin van het huurcontract zal er dan ook jaarlijks een afrekening gebeuren van de kost de welke niet voorzien zijn in de huurovereenkomst, rekening houdend met de ontvangen provisie.
Voor de gemeenschappelijke kosten zal thans een provisie gevraagd worden per maand.
Voor de samenstelling van uw huurgeld heb ik vastgesteld dat er nog nooit een indexering is geweest”.

Hebt U een nieuw huurcontract afgesloten in 2007 ? Het is niet omdat er een nieuwe verhuurder is dat er zomaar van alles mag gewijzigd worden in het kontrakt met de vorige verhuurder, zonder uw toestemming. Normaal blijft die €243 die U maandelijks dient te betalen voor alle kosten incl. huur dus ongewijzigd. Vreemd dat uw huurdersbond dit niet ziet. Wat soort huurcontract is het ? Een 9 jarig neem ik aan ? Ik denk eerlijk gezegd dat uw verhuurder kan beginnen met zich grotere zorgen te maken dat die indexaanpassing. Reken zelf het verschil uit tussen wat U tot hiertoe betaald hebt op die 9 jaren. Er is echter wel nog het feit dat U slechts 5 jaar kan teruggaan om teveel betaalde sommen te recupereren. Dit alles natuurlijk tenzij U een nieuw kontrakt met uw huidige verhuurder gesloten hebt.

Edit: sorry sloeber had reeds opgesteld voor U maar nog niet verzonden

[sloeberken]

Stuur zo snel mogelijk het AS dan stuit de 5 jaar.

[mava105]

Mocht de verhuurder wel een nieuw contract opmaken? Hij kocht het gebouw. Blijven de bestaande huurovereenkomsten dan niet doorlopen? Indien huurder niet heeft opgezegd, volgt er een stilzwijgende verlenging. Anders moest de verhuurder opzeggen, maar mag hij dan deze huurder behouden , maar wel met een contract met andere voorwaarden?

[guiclo]

Er is geen nieuwe huurcontract opgesteld, enkel een brief waarin de nieuwe huurder meld dat er indexatie kan toegepast worden, dit was bij de vorige niet het geval.

Enkel meld hij in die brief "In de zin van het huurcontract zal er dan ook jaarlijks een afrekening gebeuren van de kosten dewelke niet voorzien zijn in de huurovereenkomst, rekening houdend met de ontvangen provisie.
In zijn jaarlijkse afrekening zet hij ook extra kosten op van brandblussers die hij in het verleden heeft geplaatst en telefoon, onderhoud septische put, personeelskosten en medische keuring van personeel.

Als ik me niet vergis ben ik verantwoordelijk voor het stuk dat ik huur en is de brandveiligheid van het gebouw de verantwoordelijkheid van de eigenaar alsook het reinigen van septische put.

[sloeberken]

Indexatie mag hij aanrekenen, wel op de juiste manier, hij kan en mag u niets aanrekenen wat niet in het huurcontract staat.

Hij mag de index gebruiken van de maand wanneer het huurcontract getekend is.
Die indexatie is bijna €50 per maand in u voordeel, normaal moet je 313,08 betalen.
Denk dat de huurdersbond een nieuw rekenmachientje nodig heeft.

Toepassing wettelijke formule:
Nieuwe huurprijs (februari 2016) = Basishuurprijs (januari 2002) * GI [1996] januari 2016 / GI [1996] december 2001
Dit geeft in cijfers:
313,08 EUR = 243,00 EUR * 140,73 / 109,23 deze nieuwe huurprijs is geldig vanaf februari 2016

[guiclo]

De huurovereenkomst is gebeurd in december 2002 en niet 2001.
Toen was de index 110,46;
In de huurcontract staat duidelijk vermeld dat er verwarming, water en electriciteit is inbegrepen, vermits de verhuurder zelf te kennen geeft dat daar 38 euro word van afgetrokken kan hij daar geen index op berekenen.
Dat wil dan zeggen dat hij voor de indexberekening die 38 euro moet aftrekken en dat de rest de huur is.
Het bedrag 264,64 euro bij overname in 2002.

Sinds 2014 heeft de verhuurder geen indexatie meer toegepast en rekent hij voor de oude provisie gas/elec/water er 38 euro voor.
Hierin rekent hij voor lasten en provisies 70 euro,
In zijn jaarlijkse afrekening van gas, water en electriciteit brengt hij brandblussers, onderhoud gemeenschappelijke delen, septische put, personeel, medische keuring en telefoon erbij in.
Terwijl verhuurder de kosten van brandveiligheid zelf moet dragen.
Hij vraagt er heden ten dagen er 375,88 euro voor.

[sloeberken]

Sorry voor misverstand.
Dan betaal je veel minder dan de normale indexatie.

Toepassing wettelijke formule:
Nieuwe huurprijs (december 2013) = Basishuurprijs (december 2002) * GI [1996] november 2013 / GI [1996] november 2002
Dit geeft in cijfers:
303,15 EUR = 243,00 EUR * 137,80 / 110,46 deze nieuwe huurprijs is geldig vanaf december 2013


Toepassing wettelijke formule:
Nieuwe huurprijs (december 2012) = Basishuurprijs (december 2002) * GI [1996] november 2012 / GI [1996] november 2002
Dit geeft in cijfers:
300,22 EUR = 243,00 EUR * 136,47 / 110,46 deze nieuwe huurprijs is geldig vanaf december 2012

[guiclo]

ik betaal veel meer namelijk 375,88 Euro.
Als in de huurovereenkomst duidelijk vermeld staat dat water, verwarming en electriciteit is inbegrepen kan je daar niet op indexeren.
Echter de nieuwe verhuurder doet dat wel.
Hier rekent de nieuwe verhuurder 38 euro voor.

dat wil zeggen de volgende berekening
Volgens de nieuwe verhuurder met index op gas, water en electriciteit.
Nieuwe huurprijs (december 2015) = Basishuurprijs (december 2002) * GI [1996] november 2015 / GI [1996] november 2002
Dit geeft in cijfers:
309,15 EUR = 243,00 EUR * 140,53 / 110,46 deze nieuwe huurprijs is geldig vanaf december 2015
309,15 - 38 = 271,15 EUR

Nieuwe huurprijs (december 2015) = Basishuurprijs (december 2002) * GI [1996] november 2015 / GI [1996] november 2002
Dit geeft in cijfers:
260,81 EUR = 205,00 EUR * 140,53 / 110,46 deze nieuwe huurprijs is geldig vanaf december 2015

271,15 - 260,81 = 11,34 EUR verschil

Want hij vraagt 70 EUR provisie en daar rekent hij gas,water en electriciteit ook nog mee af

[sloeberken]

Welke je betaald buiten u huur is totaal iets anders, dit kan je terug vorderen. Indexatie moet verhuurder elk jaar vragen met een AS.

Alles wat buiten u echte huur valt kan niet geindexeerd worden. Welke je meer hebt betaald dan €303,15 in 2013 kan je terug vorderen.
Zo kan je de andere jaren bereken dat je teveel betaald hebt.

[guiclo]

In september 2017 ben ik voor de rechter moeten verschijnen in verband met de huurberekening van de verhuurder.
Echter is hij veroordeeld om de gerechtskosten te betalen en te veel betaalde huurgelden terug te vorderen.
Dit voor de aangaande laatste 5 jaren dat we de huur zijn overeengekomen, niet vanaf 2008.
Wat wel verbazend was bij de uitspraak van de rechter dat deze verschil berekende tussen de eisende partij en de verwerende partij.
Hier heb ik moeten vaststellen dat de verhuurder voor de periode van 2012 de indexatie aantoonde aan de rechter van 2009, dit was opgemerkt na het vonnis van de rechter.
Onlangs heb ik een afrekening ontvangen van de verhuurder en heeft hij de kosten afgetrokken die hij voor de rechter niet mocht aanrekenen, zoals aankoop brandblusapparaten en ruimen septische put.
Bij zijn berekeningen rekent hij nog steeds personeelskosten aan, terwijl ik hier niemand zie voor onderhoud van mijn appartement.
Bij de andere bewoners blijft hij deze extra kosten verder aanrekenen, hier versta ik onder dat hij geen begrip opbrengt voor het rechterlijke vonnis.

[Franciscus]

U bent tegen berekening in beroep gegaan de andere huurders niet blijkbaar ...u kan die een copie van het vonnis bezorgen en dan kunnen die met dat kopie ook naar de vrederechter stappen.
Normaal kunnen bepaalde algemene kosten wel en andere niet aangerekend worden.

[KJ86]

Het kan ook zijn dat de andere huurders geen probleem hebben met de extra's te betalen.
Ik weet niet waar je woont in Antwerpen, maar zelfs met hetgeen je teveel betaalt, lig je naar mijn inziens ver onder de norm voor een studio in Antwerpen. Het kan natuurlijk zijn dat je iets heel klein en tot op den draad versleten huurt.
Je kan best eerst eens rondkijken in uw buurt of dat je nog een vergelijkbare wooneenheid kan huren voor de prijs die u hier aanhaalt, vooraleer u onrust zou stoken in het gebouw.

[Franciscus]

Het feit dat de prijs onder die uit de omgeving zou liggen is nog geen reden voor de eigenaar /verhuurder de wetgeving te overtreden en de andere huurders daarvan niet in kennis te stellen.
Als het Antwerpen is kan u ook het team Krot Op en huisjesmelkers in kennis stellen.
Gelet dat u naar de rechtbank ben moeten gaan om de zaak recht te trekken ... is al een indicatie.
Maar met de suggestie van eerst eens rondkijken kan ik wel leven zolang de huisbaas alles wettelijk doet tenminste.