niet-geregistreerde handelshuurovereenkomst ontbinden

[toeman]

Ik heb een huis via openbare (gerechtelijke) verkoop gekocht waar op gelijkvloers een handelspand is. De handelshuurovereenkomst tussen de vorige eigenaar en de huurder was niet- geregistreerd. De huurder betaalde ook meer dan drie maanden de huur niet.

- Klopt het dat niet-geregistreerde handelshuurovereenkomst tegenstelbaar is aan mij? Moet ik mij dan op 16 art. van Handelshuurwet moet beroepen en dus 1 jaar wachten en grove tekortkoming van de huurder bewijzen (niet betalen van huur)?

- Zou het niet mogelijk zijn om de overeenkomst te ontbinden bij vrederechter op grond van het regelmatig niet-betalen van huur aan vorige eigenaar? Of moet ik eerst afwachten totdat dei huurder ook aan mij niet zal betalen en pas nadien naar de vrederechter stappen?

- ik vraag mij af wat gaat er met allerlei speulen van de huurder gebeuren. Zijn die van mij door natrekking geworden? Moet ik dan er een vergoeding voor betalen? Het betret een horeca handelspand.

Bedankt voor jullie hulp

[scorpioen]

Handelshuurwet
Art. 12. Zelfs wanneer het huurcontract het recht voorbehoudt om de huurder uit het goed te zetten in geval van vervreemding, mag hij die het verhuurde goed om niet of onder bezwarende titel verkrijgt, de huurder slechts eruit zetten in de gevallen vermeld onder 1°, 2°, 3° en 4° van artikel 16, en mits hij de huur opzegt, één jaar vooraf, en binnen drie maanden na de verkrijging, met duidelijke opgave van de reden waarop de opzegging gegrond is, alles op straffe van verval.
Hetzelfde geldt wanneer de huur geen vaste dagtekening heeft verkregen vóór de vervreemding, ingeval de huurder het verhuurde goed sinds ten minste zes maanden in gebruik heeft.

Maar ...

Art. 1575 Ger.W. bepaalt: "Huurcontracten die geen vaste dagtekening hebben voor de overschrijving van het beslagexploot kunnen niet worden ingeroepen tegen de ingeschreven schuldeisers, noch tegen enige andere schuldeiser die naar behoren de in artikel 1565 bedoelde overschrijving heeft gedaan, noch tegen de beslagleggers, noch tegen de koper."

De bewoordingen "hij die het vergoede goed verkrijgt" in art. 12 Handelshuurwet slaan dus niet op de koper na beslag die het voordeel van art. 1575 Ger.W. geniet (Cass., 19 juni 2003)

Belangrijk is dus of de verkoop geschiedde ingevolge een beslag.

[toeman]

Bedankt voor uw antwoord! Er is inderdaad een beslagprocedure geweest. Ik heb ook een attest van de notaris gekregen waarin staat dat er geen huurovereenkomsten zijn die tegenstaalbaar zijn aan de beslagprocedure en dat ik het vrije genot en gebruik heb. Die notaris zei tegen mij dat ik de huurder dan ook mag uitzetten. Echter heb ik van een gerechtsdeurwaarder gehoord dat zo'n attest niet voldoende is en dat dit op de akte zelf moet staan (anders moet ik toch heel de procedure doorlopen). Klopt het?

[scorpioen]

U zal een vonnis van de vrederechter moeten bekomen om tot uitdrijving over te gaan.

[toeman]

Moet ik dan iets bewijzen of gewoon een attest laten zien dat de huurovereenkomst geen vaste dagtekening heeft en niet tegenstelbaar aan mij is?
En zal de huurder dan nog 1 maand na de betekening in het pand mogen blijven?

[scorpioen]

Dagvaarden wegens bezetting zonder titel noch recht.
U moet bewijzen dat u eigenaar geworden bent ingevolge een beslagprocedure. Verder niets. U mag bewijzen dat er geen geregistreerde huurovereenkomst is.
Of de bezetter nog even zal mogen blijven zal de rechter beslissen ....

[toeman]

prima, Dank U!