Beste,
Ik zit met volgend probleem:
Door een fout van mij, werd een huurachterstel van twee maanden bekomen (mei en april 2011). Dit is mij te laat ter attentie gekomen en heb bijgevolg pas in juli actie ondernomen, eerlijk toegegeven. Ik heb de betalingsherinneringen ontvangen maar omwille van nalatigheid (veel van huis door werk) domweg vergeten. Op 11 julli werd die achterstal betaald en heb ik meteen contact opgenomen met de verhuurder, die er verder geen probleem van maakte. Juni, juli en augustus zijn terug netjes betaald.
Echter mocht ik toch nog een brief ontvangen, waarin ik gedagvaard werd. Ik neem hiervoor contact op met de verhuurder, opnieuw, die uitdrukkelijk bevestigd géén opdracht gegeven te hebben hiervoor. Vermoedelijk is de betaling en het schrijven elkaar gekruist, waarbij ik gisteren telefonisch contact trachtte op te nemen met de raadsheer in kwestie. Die bleek niet aanwezig te zijn, en pas maandag as. terug te zijn. Dus, per mail de situatie uitgeklaard en tevens laten weten dat de verhuurder geen intentie heeft tot uithuiszetting.
Nu kreeg ik van het plaatselijke OCMW een brief tot uithuiszetting. Zonet nogmaals contact opgenomen met de eigenaar, die nu heel erg verschrok en nogmaals bevestigde dat dit enorm drastisch was, en zonder handtekening of instemming van harentwege werd uitgevoerd.
Ik heb daarom het OCMW en de raadsheer nogmaals per mail laten weten dat er tot een onderlingen verzoening is gekomen, dat de verhuurder geen toestemming geeft tot uithuiszetting, dat de achterstal betaald is en dat men dit mag navragen bij de verhuurder.
Nu moet ik wachten tot maandag, tot de betreffende raadsheer er weer is. De verhuurder gaat maandag aanstaande onmiddellijk persoonlijk ter plaatse om de procedure tot halt te roepen.
Mijn vragen:
Mag een derde partij zomaar een uithuiszetting in gang zetten, zonder dat de eigenaar in kwestie hiertoe instemming gaf?
Kan de procedure tot uithuiszetting gestopt worden, zo ja, hoe?
Waar mag ik mij aan verwachten?
Natuurlijk wil ik in dit appartement blijven. Ik besef mij dat een achterstel onprettig is, op zijn minst, maar deze acties gaan wel heel snel, heel drastisch en dat door derde partijen.
- type van het huurcontract, particulier, 3 jaar, schriftelijk contract afgesloten via immo kantoor;
- ingangsdatum contract: mei 2011;
- werd het contract geregistreerd: ja;
- heeft er reeds uitvoerige communicatie plaatsgevonden met de tegenpartij en wat was daarvan het resultaat?
Tegenpartij zijnde de eigenaar: ja, herhaaldelijk telefonisch contact. Geen schriftelijk, nog aangetekend. De verhuurder geeft echter ter goeder trouw aan in te stemmen met mij.
Alvast bedankt voor jullie inzicht.
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
-
jeaninemiddelkerke
- Berichten: 8
Er lijken mij in de eerste post toch een paar stappen te zijn overgeslagen, eerder bizar.
Ik spreek mij liever voorwaardelijk uit, maar klopt het niet dat het OCMW enkel een schrijven richt tot de huurder wanneer er sprake is van een vonnis tot ontbinding van de huurovereenkomst?
Ik spreek mij liever voorwaardelijk uit, maar klopt het niet dat het OCMW enkel een schrijven richt tot de huurder wanneer er sprake is van een vonnis tot ontbinding van de huurovereenkomst?
Van een vonnis weet ik momenteel niets. Kort genomen is het zo gelopen:Er lijken mij in de eerste post toch een paar stappen te zijn overgeslagen, eerder bizar.
Ik spreek mij liever voorwaardelijk uit, maar klopt het niet dat het OCMW enkel een schrijven richt tot de huurder wanneer er sprake is van een vonnis tot ontbinding van de huurovereenkomst?
1. Betalingsherinnering gekregen
2. Brief van advocaat
3. Betaling achterstal + contact opgenomen met verhuurder, alles was ok
4. Dagvaarding
5. Nogmaals contact opgenomen met verhuurder, alles was ok
6. Brief van OCMW tot uithuiszetting
Het ontvangen van de brief van de dagvaarding (maandag, ten vroegste), gebeurde op een moment dat ik drie dagen niet op het appartement was, omwille van werk (uitnodiging op woensdag), dus kon ik er gewoonweg niet zijn. Bovendien heb ik contact opgenomen met de verhuurder, na de brief van de advocaat, om het achterstal te betalen, waardoor ik de situatie als uitgeklaard beschouwde. De raadsheer is echter toch verder gegaan, zonder enige toestemming van de verhuurder.
Het contract is ook afgesloten via een immo kantoor, die volgens mij zelf een advocaat inschakelen. Ik gok dat het immo kantoor de procedure in gang heeft gezet. Voor zover als ik weet, is het contract enkel tussen de verhuurder en mezelf en heeft het immo kantoor geen inspraak tot dit soort procedures (zonder toestemming, alleszins), of vergis ik me? Gezien de vrederechter het contract heeft ontbonden (blijkbaar, gezien brief van ocmw), kan ik dan niet gewoonweg opnieuw een contract afsluiten met de verhuurder, aangezien ze duidelijk en herhaaldelijk heeft aangegeven aan mij verder te willen verhuren?
Hoe zit het dan met de gerechtskosten, als er nergens bevestiging werd gegeven tot het in gang zetten van dit soort situatie? Ik, noch de verhuurder zijn van plan hiervoor op te draaien, als ze op eigen houtje handelen?
Beste,
Dank je voor het antwoord. Verleden week vrijdag is die afspraak inderdaad gemaakt. De verhuurder ging persoonlijk naar het kantoor om de procedure stop te zetten. Ik heb echter een beetje schrik dat de rechter met het vonnis (waar ik enkel de brief van het OCMW tot uithuiszetting heb ontvangen), het contract reeds rechtmatig heeft ontbonden.
Ik vraag me af met wat er volgt: er zullen vermoedelijk gerechtskosten/erelonen/... gevorderd worden, terwijl de verhuurder nooit opdracht heeft gegeven tot uithuiszetting. Mag ik deze op die grond afwijzen?
Dank je voor het antwoord. Verleden week vrijdag is die afspraak inderdaad gemaakt. De verhuurder ging persoonlijk naar het kantoor om de procedure stop te zetten. Ik heb echter een beetje schrik dat de rechter met het vonnis (waar ik enkel de brief van het OCMW tot uithuiszetting heb ontvangen), het contract reeds rechtmatig heeft ontbonden.
Ik vraag me af met wat er volgt: er zullen vermoedelijk gerechtskosten/erelonen/... gevorderd worden, terwijl de verhuurder nooit opdracht heeft gegeven tot uithuiszetting. Mag ik deze op die grond afwijzen?
Update, ter info:
Voormiddag telefonsich contact gehad van de raadsheer in kwestie.
Ze hebben gemerkt dat het achterstal reeds in orde is en dat alle posten gezuiverd zijn. Alles is dus in orde.
Blijkbaar heeft mijn verhuurder, via het immo kantoor een contract getekend waarin automatisch de procedure in gang wordt gezet na twee maanden achterstal. Gezien mijn betaling en hun actie elkaar gekruist hebben, is er verder geen probleem. De verhuurder geeft dus "automatisch" toestemming om actie te ondernemen via dat contract.
Blijkbaar gaan ze me wél de advocaatkosten aanrekenen, voor zo'n 400-600 euro. Zal wel geen keuze hebben om te dokken in dit geval, gezien de verhuurder geen toestemming moét geven, gezien het immo kantoor dit mede als service biedt aan de verhuurder. Balen, want dat is voor mij een smak geld die ik beter kan besteden, maar goed, eigen schuld, dikke bult.
[referentie naar naam kantoor verwijderd:Vandebos]
Voormiddag telefonsich contact gehad van de raadsheer in kwestie.
Ze hebben gemerkt dat het achterstal reeds in orde is en dat alle posten gezuiverd zijn. Alles is dus in orde.
Blijkbaar heeft mijn verhuurder, via het immo kantoor een contract getekend waarin automatisch de procedure in gang wordt gezet na twee maanden achterstal. Gezien mijn betaling en hun actie elkaar gekruist hebben, is er verder geen probleem. De verhuurder geeft dus "automatisch" toestemming om actie te ondernemen via dat contract.
Blijkbaar gaan ze me wél de advocaatkosten aanrekenen, voor zo'n 400-600 euro. Zal wel geen keuze hebben om te dokken in dit geval, gezien de verhuurder geen toestemming moét geven, gezien het immo kantoor dit mede als service biedt aan de verhuurder. Balen, want dat is voor mij een smak geld die ik beter kan besteden, maar goed, eigen schuld, dikke bult.
[referentie naar naam kantoor verwijderd:Vandebos]
-
jeaninemiddelkerke
- Berichten: 8
Zoals opgemerkt was er dus kennelijk al een vonnis tot ontbinding. Ik denk dat indien de huurder niet komt opdagen op het vredegerecht en er sprake is van een redelijke betalingsachterstal de ontbinding van het huurcontract zogoed als een automatisme is.
Indien men met dit vonnis niks doet ok, maar hou toch je post in het oog dat men het toch niet laat betekenen door een gerechtsdeurwaarder en daarmee uitvoerbaar maakt, je weet maar nooit.
De kosten zullen inderdaad voor jou zijn en in de orde van de bedragen die je noemt in je vorige post. Je zat met een betalingsachterstal dus vrees ik dat je die niet kunt ontlopen. Je kunt misschien hopen op een gebaar van je verhuurder, maar gezien de procedure gestart werd door jouw achterstal zal deze waarschijnlijk ook wel niet happig zijn om de kosten te delen.
Indien men met dit vonnis niks doet ok, maar hou toch je post in het oog dat men het toch niet laat betekenen door een gerechtsdeurwaarder en daarmee uitvoerbaar maakt, je weet maar nooit.
De kosten zullen inderdaad voor jou zijn en in de orde van de bedragen die je noemt in je vorige post. Je zat met een betalingsachterstal dus vrees ik dat je die niet kunt ontlopen. Je kunt misschien hopen op een gebaar van je verhuurder, maar gezien de procedure gestart werd door jouw achterstal zal deze waarschijnlijk ook wel niet happig zijn om de kosten te delen.
Betaalt U Uw huur via het immokantoor? Als dit niet het geval is, dan moet de verhuurder het immokantoor toch op één of andere manier op de hoogte hebben gebracht van de betaalachterstand, en mijn inziens doet men dit als verhuurder enkel om zo een procedure op te starten.Blijkbaar heeft mijn verhuurder, via het immo kantoor een contract getekend waarin automatisch de procedure in gang wordt gezet na twee maanden achterstal. Gezien mijn betaling en hun actie elkaar gekruist hebben, is er verder geen probleem. De verhuurder geeft dus "automatisch" toestemming om actie te ondernemen via dat contract.
-
bosprocureur
- Berichten: 7003
ja zeg...
Huurder is nogal nonchalant om betalingen uit te voeren, verhuurder is even nonchalant om de procedure effectief stop te zetten.... M.i. zal de huurder hier de kosten, die hij tenslotte veroorzaakte, moeten dragen. Zie nu maar dat de procedure effectief stopgezet is, maw. dat de deurwaarder niet nog eens komt om het vonnis te betekenen en zo. En dat volgende betalingen (elke maand, weet je wel) stipt gebeuren, want je weet maar nooit dat het immo-kantoor weer in gang schiet....
Huurder is nogal nonchalant om betalingen uit te voeren, verhuurder is even nonchalant om de procedure effectief stop te zetten.... M.i. zal de huurder hier de kosten, die hij tenslotte veroorzaakte, moeten dragen. Zie nu maar dat de procedure effectief stopgezet is, maw. dat de deurwaarder niet nog eens komt om het vonnis te betekenen en zo. En dat volgende betalingen (elke maand, weet je wel) stipt gebeuren, want je weet maar nooit dat het immo-kantoor weer in gang schiet....
De gerechtskosten vielen gelukkig nog behoorlijk goed mee. Deze heb ik eergisteren meteen betaald+bevestiging doorgestuurd naar de raadsheer. Vandaag kreeg een nette mail terug dat hierbij de zaak in orde is. Bovendien werd aan de griffie bevestigd dat de zaak mocht doorgehaald worden - hier kon ik eigenlijk niet goed mee volgen, want er werd verwezen naar een zitting op 22 augustus? Hier is ook nooit iets over gecommuniceerd.Zoals opgemerkt was er dus kennelijk al een vonnis tot ontbinding. Ik denk dat indien de huurder niet komt opdagen op het vredegerecht en er sprake is van een redelijke betalingsachterstal de ontbinding van het huurcontract zogoed als een automatisme is.
Indien men met dit vonnis niks doet ok, maar hou toch je post in het oog dat men het toch niet laat betekenen door een gerechtsdeurwaarder en daarmee uitvoerbaar maakt, je weet maar nooit.
De kosten zullen inderdaad voor jou zijn en in de orde van de bedragen die je noemt in je vorige post. Je zat met een betalingsachterstal dus vrees ik dat je die niet kunt ontlopen. Je kunt misschien hopen op een gebaar van je verhuurder, maar gezien de procedure gestart werd door jouw achterstal zal deze waarschijnlijk ook wel niet happig zijn om de kosten te delen.
Mag ik er dan van uit gaan dat er nog geen vonnis is geweest? De brief van het OCMW was ook erg vaag hierover. Het ging er over een kennisgeving en een uitnodiging om eventueel hulp te vragen, maar er stond verder niets in over afspraken. Er is bvb.: ook nergens gecommuniceerd dat ik het appartement diende te verlaten, of binnen welke termijn. Enfin, ik hou mijn post inderdaad goed in de gaten. Alsnog bedankt om even de tijd te nemen om te reageren op mijn post, is geapprecieerd.
Inderdaad, de betaling is op de rekening van het immo kantoor, dus was mijn vermoeden snel bevestigd dat zij ook het debiteurenbeheer voor hun rekening nemen en het dossier bij de advocaat als extra dienst aanbieden. De verhuurder bleek ergens een contract te hebben ondertekend, waarin zij aangeven bij een achterstal van twee maand huur deze procedure in gang te zetten. Dit verliep dus inderdaad met stilzwijgende toestemming, ook al was de verhuurder in dit geval zelf niet echt gediend met de hele situatie. Wat erg sympathiek van haar is, maar zwart-op-wit dus weinig te betekenen had. Dit werd me ook bevestigd door de raadsheer die me telefonisch heeft ingelicht, dus ik ga ter goeder trouw uit van het woord van de verhuurder.Betaalt U Uw huur via het immokantoor? Als dit niet het geval is, dan moet de verhuurder het immokantoor toch op één of andere manier op de hoogte hebben gebracht van de betaalachterstand, en mijn inziens doet men dit als verhuurder enkel om zo een procedure op te starten.
Ik spreek hier tegen mijn rekening, maar je hebt gelijk. Ik heb dan ook geen woorden vuilgemaakt om de gerechtskosten uit de weg te gaan en de verhuurder heeft hier ook geen aandeel in. De nalatigheid heb ik enkel aan mezelf te denken. De plotse stroomversnelling en de weinige heldere communicatie, echter, zorgt wel voor paniekvoetbal. Ben ook niet zo vloeiend in legalees, dus een advocaat had me eender welke kosten op de mouw kunnen spelden...ja zeg...
Huurder is nogal nonchalant om betalingen uit te voeren, verhuurder is even nonchalant om de procedure effectief stop te zetten.... M.i. zal de huurder hier de kosten, die hij tenslotte veroorzaakte, moeten dragen. Zie nu maar dat de procedure effectief stopgezet is, maw. dat de deurwaarder niet nog eens komt om het vonnis te betekenen en zo. En dat volgende betalingen (elke maand, weet je wel) stipt gebeuren, want je weet maar nooit dat het immo-kantoor weer in gang schiet....
De raadsheer ging de zaak laten doorhalen bij de griffie, ik mag er van uit gaan dat dit voldoende is?
Wat de betalingen betreft, dat is reeds in orde gemaakt in begin juli, wat zich ook heeft mogen getuigen gezien de stipte betaling voor augustus.
Allen, bedankt voor jullie inzicht en advies. Hopelijk mogen frisse pinten, schoon vrouwen/venten, succes en geluk zich uw richting begeven
