Wij hebben een handelspand gehuurd sinds 1 december 2005.
Wij zijn nu volop met opkuiswerken en voorbereidingen om half januari 2006 een frituur te openen. Voorheen werd het pand al uitgebaat als frituur.
De afvoerbuizen onder de keuken en de zaal blijken helemaal verstopt te zitten. In de gemeente vertelden ze ons dat de vorige huurders hun frituurvet loosden in de riool.
We hebben de huisbazin op de hoogte gebracht en volgens haar moeten wij dit oplossen op onze kosten.
Daar dit volgens ons een geborgen gebrek is, moeten wij niet opdraaien voor de kosten.
Hoe zit dit nu?
Geachte,
De gemeenrechtelijke huurregels zijn hier van toepassing omdat er in de artikelen inzake handelshuur geen afwijkende bepalingen te vinden zijn.
Artikel 1720 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de verhuurder het verhuurde goed in goede staat van onderhoud moet afleveren. Dit houdt in dat de zaak tot het gebruik moet kunnen dienen waartoe het bij overeenkomst bestemd is (in Uw geval de uitbating van een frituur). Indien de zaak zich niet in goede staat bevindt, moet de verhuurder de gebreken verhelpen.
U moet echter opletten. Het is mogelijk dat de verhuurder in de overeenkomst bedongen heeft dat hij zich ontlast van de plicht om in goede staat af te leveren. Die plicht raakt immers niet de essentie van het huurcontract. U kijkt dus best eens in de overeenkomst of er geen clausules in voorkomen zoals "
de huurder verklaart het huis te kennen: hij heeft het bezocht en in goede staat bevonden" of "
hij heeft het bezocht en stelt zich ermee tevreden". Maar ook dan gelden die clausules enkel voor de zichtbare staat, niet voor de niet-zichtbare gebreken die de huurder pas bij het gebruik kan ontdekken.
Als U het verborgen gebrek wilt inroepen, dan moet U dit natuurlijk bewijzen (
actori incumbit probatio: eiser moet bewijzen wat hij aanvoert). U dient dus aan te tonen dat U door een
aandachtig maar normaal onderzoek van het goed, het gebrek niet dadelijk bij de levering kon merken, dat het gebrek met andere woorden pas later waarneembaar is geworden, na het stellen van handelingen die de essentie van de zaak behelzen. Het volstaat dus niet om aan te tonen dat er een gebrek is, U moet ook kunnen illustreren dat het een "verborgen" gebrek betreft. Een gebrek is niet alleen verborgen als U het niet onmiddellijk bemerkte maar kan ook verborgen zijn indien U het gebrek constateerde maar de ernstige gevolgen bij gebruik niet vermoedde (bijvoorbeeld: U wist dat de afvoer verstopt was maar had niet gedacht dat het zo ernstig zou zijn).
In dat geval zit U volgens mij redelijk safe. Als U dit verborgen gebrek kunt aantonen, voldeed de verhuurder niet aan zijn plicht om het goed te leveren in een goede staat en kunt U van hem eisen dat hij instaat voor de vergoeding van het herstel van dat verborgen gebrek. Anderzijds zou de verhuurder ook kunnen inroepen dat hij U op de verstopte leidingen wees of dat U deze gebreken bij een normaal onderzoek had moeten bemerken, in welk geval U zelf zult moeten opdraaien voor de kosten...
Bjorn.
[b]"[i]Cedant arma togae, concedat laurea linguae[/i]", Marcus Tullius CICERO, De Officiis 1, 22, 77.
"[i]Inter utrumque tene[/i]", Publius Ovidius NASO, Metamorphoses 2, 140.[/b]