Betwisting factuur van herstellingswerken na brand

[Viperius]

Beste,

Wij zitten met het volgende probleem. Er was een brand bij de buren met schade aan onze woning, en deze schade werd geschat door een aannemer welke voorgesteld werd door de bank (en waar wij de goedkeuring aan gegeven hebben). De reparatie van deze schade werd in een offerte aangeboden en aanvaard door ons. Deze offerte had echter weinig detail, en was inclusief werken waarvan de nood nog niet zeker was. Er werd mondeling overeengekomen met de aannemer dat hij het verschil tussen de offerte en de geleverde werken ging compenseren op de factuur.

Nu zijn de werken uitgevoerd, en zijn er inderdaad een aantal zaken rijkelijk overschat, één item wat niet uitgevoerd werd (tegen de offerte in) en ook één item op de offerte wat niet uitgevoerd werd wegens niet nodig. De eerste factuur welke we ontvangen hebben van de aannemer was het volledige bedrag (met een kleine correctie van 50€ als schadevergoeding van wat kleinigheden van de opkuis). We hebben de aannemer erop attent gemaakt dat er mondeling overeengekomen was dat het verschil tussen de uitgevoerde werken en de offerte via de factuur ging vereffend worden, en hebben ook gevraagd om een gedetailleerde factuur te krijgen (de ontvangen factuur was 1 item met een beschrijving "totaal gebouw" van 10k€). Bij dit gesprek werd overigens aangegeven door de aannemer dat er bij deze werken inderdaad veel minder kosten waren dan er geschat werd, maar dat deze aannemer "een afspraak" had met de bank waarbij er soms over- en soms onderschat werd en dat dit niet per geval correct gefactureerd kan worden. Dit lijkt me absoluut niet aanvaardbaar aangezien wij met die aannemer een contract hebben, en dat de bank daar niet tussen valt. Wij dienen dus te betalen voor de uitgevoerde werken, en niet meer. Correct?
Na dit gesprek hebben we een nieuwe factuur ontvangen met een kleine compensatie (350€ voor het herstellen van een gyproc muur bij dakwerken). Deze compensatie werd door ons ontoereikend gevonden, waarna we terug de aannemer contacteerden via email. Nu bleef het echter stil van zijn kant.
Tot we nu een "vernieuwde" factuur kregen waarbij er nog eens 6% extra aangerekend wordt t.o.v. de originele offerte wegens een eerder "vergeten" van btw toe te voegen. De eerdere compensatie is ook plots "vergeten".

Bij deze enkele vragen
- Wat zijn de rechten wanneer de offerte gespecifieerde items niet detailleert qua kost, en er inderdaad een aantal items niet uitgevoerd werden / moesten worden? Wie bepaald de waarde van deze terug te vorderen items?
- Hebben wij recht op een gedetailleerde factuur?
- Kan een factuur plots 6% hoger uitkomen dan de offerte?
- Wat zijn de mogelijke juridische stappen van zijn kant, en onze kant? Wie draait op voor de kosten wanneer het inderdaad tot een proces komt?

Sorry voor de lange uitleg, maar het is nu eenmaal een gans verhaal... Alvast bedankt voor elke hulp.

[ganapathi tantra]

als u een offerte hebt aanvaard en er zijn geen schriftelijke andere overeenkomsten dan dient u de volledig voor akkoord verklaard eofferte ook te betalen.
als u niet beschikt over een gedetaillieerde offerte dan kan u er ook geen details uithalen.
Neen u hebt geen recht op een gedetaillieerde offerte dat had u voordien al moeten vragen.
Waarom zou de factuur geen 6 % hoger kunnen uitvallen. U moet kijken wat er op de offerte staat. Is die inclusief of exclusief btw
Het is niet aan u om te bepalen welk bedrag "ontoereikend is" Daar zal een rechter wel over beslissen als het tot een zaak komt.
U dient idd alleen te betalen voor de uitgevoerde werken maar u hebt helemaal geen omschrijving punt per punt van de uit te voeren werken. Dus welke
argumenten gaat u aanhalen om te zeggen dat er bepaalde werken niet werden uitgevoerd als nergens op papier staat dat ze wel moesten worden uit-
gevoerd.
en als de schade wordt betaald door de verzekeringsmaatschappij en deze is ook aanvaard als bestek wat is dan uw probleem. U draait er toch niet voor op.

Dit lijkt mij opnieuw een verhaal onder het motto : vijgen na pasen. Wat opvalt is dat men zeer kritisch is over de overschatting. Zou u dezelfde maat hanteren
mocht gebleken zijn dat er hier en daar "onderschat" was vanwege moeilijk in te schatten werken door een brand. ? Bijna ieder bestek zeker na een calamiteit
zoals een brand is overschat. Uw schade is toch hersteld of niet ?

[Viperius]

Beste,

Bedankt voor de reactie. De schade is inderdaad hersteld, maar we draaien er wel voor op. Door de discrepantie tussen de offerte en de factuur kost het ons reeds 700€ (de offerte is de basis voor het terugvorderen van het geld van de bank; niet de factuur). Tel daarbij nog de franchise op van 250€ (wat hier niet ter zake doet, maar als we het dan toch over de persoonlijke last hebben...) en je komt dat al snel aan een persoonlijk bedrag van 1000€. Dit voor een brand bij de buren waar je enkel miserie van had. Gerechtigheid?

Verder stel ik me toch vragen bij het zogenaamde alleenrecht van de aannemer om de waarde te bepalen van - toegegeven - niet waarde-gespecifieerde items op de offerte...

P.s. de vraag naar gedetailleerde info betrefte de factuur; niet de offerte. Dit stond verkeerd in de initiele vraag.

[mava105]

Waarom heb je u niet laten bijstaan door de persoon die terzake de nodige deskundigheid en ondervinding heeft? (architekt, bouwkundige) Mensen denken dat ze zelf alles weten, maar dat is niet zo. Dan moet je ook achteraf niet komen klagen dat ze zaken vergeten zijn, verkeerd werden opgemeten en geschat, enz...
Die aannemer is ook maar een mens, en kan niet alles overzien wat de schade betreft. Daarom is een 2de persoon er om hem op die vergetelheden te wijzen.
Zeker bij brandschade moet je steeds met een post "onvoorzienen" rekening houden, reken minimum op 5 %.

[ganapathi tantra]

Er is niemand die zegt dat een aannemer een alleen recht zou hebben om een waarde te bepalen. Maa ru hebt evenmin dat éénzijdig recht.
U hebt geen recht op een gedetaillieerde factuur als deze factuur aansluit op de offerte.
Dat er vermoedelijk op de offerte stond dat dit ex btw was (uw zes procent punt) is eigenlijk feitelijk toch wel beetje uw fout en als u een officiele
factuur hebt dan zal de verzekering ook die zes procent betalen. Of was er wat anders afgesproken met de aannemer. Want over een verzekering spreek tu tot nu toe niet wat ik toch wel een rare zaak vind.
Met de forfait moeten we allemaal rekening houden. Maar hoe kun je nu opdraaien voor een zogezegde dicrepantie tussen offerte en factuur als alles door de verzekering is gedekt.
Dat moet u mij toch even uitleggen zeker in geval van een brand waarbij u geen enkele schuld noch verantwoordelijkheid treft.

[Viperius]

Waarom heb je u niet laten bijstaan door de persoon die terzake de nodige deskundigheid en ondervinding heeft? (architekt, bouwkundige) Mensen denken dat ze zelf alles weten, maar dat is niet zo. Dan moet je ook achteraf niet komen klagen dat ze zaken vergeten zijn, verkeerd werden opgemeten en geschat, enz...
Die aannemer is ook maar een mens, en kan niet alles overzien wat de schade betreft. Daarom is een 2de persoon er om hem op die vergetelheden te wijzen.
Zeker bij brandschade moet je steeds met een post "onvoorzienen" rekening houden, reken minimum op 5 %.

Dit kan - mijns inziens - moeilijk de verwachte actie zijn bij een leek in een 'crisis' situatie. Hiertoe dient de opvang door de verzekeringsmaatschappij en de aangestelde experten welke verondersteld worden deze ervaring te bezitten. Een tweede expert aanstellen op eigen kosten kan toch onmogelijk de verwachte actie zijn in deze situatie. Alleen al de veronderstelling dat een leek dit weet en het belang ervan beseft lijkt me hoogst onrealistisch.

Er is niemand die zegt dat een aannemer een alleen recht zou hebben om een waarde te bepalen. Maa ru hebt evenmin dat éénzijdig recht.
U hebt geen recht op een gedetaillieerde factuur als deze factuur aansluit op de offerte.
Dat er vermoedelijk op de offerte stond dat dit ex btw was (uw zes procent punt) is eigenlijk feitelijk toch wel beetje uw fout en als u een officiele
factuur hebt dan zal de verzekering ook die zes procent betalen. Of was er wat anders afgesproken met de aannemer. Want over een verzekering spreek tu tot nu toe niet wat ik toch wel een rare zaak vind.
Met de forfait moeten we allemaal rekening houden. Maar hoe kun je nu opdraaien voor een zogezegde dicrepantie tussen offerte en factuur als alles door de verzekering is gedekt.
Dat moet u mij toch even uitleggen zeker in geval van een brand waarbij u geen enkele schuld noch verantwoordelijkheid treft.

Ik heb weinig gesproken over de verzekering omdat die gewoon (en correct) het bedrag uitbetaald hebben van de eerste offerte. Deze offerte is nu inderdaad gewijzigd (voorgenoemde 6 procent). De bank dienen we nog te contacteren hieromtrent. Uit uw veronderstelling kan ik ervan uitgaan dat de bank dit gewoon zal aanvaarden, en het verschilbedrag zal uitbetalen? Wij veronderstelden dat dit voor de bank een gesloten zaak zou zijn.

[mava105]

Waarom heb je geen 2de offerte aan een andere aannemer gevraagd?
Als de buur in fout is, zal zijn verzekering ook uw franchise uitbetalen.

[Viperius]

Waarom heb je geen 2de offerte aan een andere aannemer gevraagd?

Dit heeft te maken met de privé situatie; we zaten op het moment van de brand in het buitenland dus hebben we voor de voorgestelde oplossing door de bank gekozen. Dit om de herstellingswerken te versnellen (er was tijdsdruk om alles te kunnen herstellen voor de komst van een baby).

Als de buur in fout is, zal zijn verzekering ook uw franchise uitbetalen.

Is dat zo? Er werd geen oorzaak van de brand gevonden bij de buur (woning was volledig uitgebrand), dus ik weet niet of er sprake is van "in fout" zijn?

[Turaki]

Is dat zo? Er werd geen oorzaak van de brand gevonden bij de buur (woning was volledig uitgebrand), dus ik weet niet of er sprake is van "in fout" zijn?

Fout is niet echt correct, eerder oorzaak. Oorzaak van uw schade is brand bij buurman, dus is hij verantwoordelijk voor uw schade.

[ganapathi tantra]

aansluitend op Turaki snap ik dan ook niet waarom u enerzijds dat afwimpelt op de aannemer.
anderzijds de verzekering betaalt ALTIJD UIT ZONDER BTW tot de dag dat zij een factuur hebben ontvangen. Dan krijgt u ook de btw terugbetaald.
U hebt trouwens geen recht op herstelling. U hebt recht op een schadevergoeding. U moet dus niet laten repareren. Maar u kan op een schadebeding
geen btw extra incasseren. Als u de werken toch hebt laten uitvoeren maar eerder een overeenkomst bereikte met de verzekering hebt u een
risico vol spelletje gespeeld.
Ik zeg niet dat het bij u het geval is maar velen denken de schadevergoeding te kunnen incasseren en daarna lager ingeschatte herstellingen te
kunnen doen zodat ze er extra profijt aan over houden. Meestal is dat een koude douche en dat gebeurt zeer regelmatig bij autoschade

Verzekeringen zijn ook geen kwestie van wie in fout is maar wel bij wie de verantwoordelijkheid ligt. Denk bvb aan het vliegtuig ongeval in Oostende
(of was dat Koksijde)

[scorpioen]

Oorzaak van uw schade is brand bij buurman, dus is hij verantwoordelijk voor uw schade.

Daar hebben we het hier al eens over gehad denk ik. Zo eenvoudig is het toch niet.

Zie Cass., 3 april 2009 rolnummer C.08.0617.N, http://jure.juridat.just.fgov.be/?lang=nl" onclick="window.open(this.href);return false;

Het hof van beroep had de eigenaar van een gebouw waarin brand ontstaan was aansprakelijk gesteld voor de schade bij een gebuur.

Het Hof van Cassatie zegt: dat gaat niet zomaar; het volstaat niet dat men de eigenaar is van de gebouw, er moet ook een daad, verzuim of gedraging die aan de eigenaar kan worden toegerekend bewezen worden om hem aansprakelijk te stellen.

[Gebruiker21]

Met andere woorden: om de topic starter verder te kunnen helpen, zouden we de oorzaak van de brand moeten weten. Als de buur daadwerkelijk aansprakelijk is, dan zou ik toch verwachten dat zijn verzekering de facturen betaalt, niet de offertes?

[Robocop]

Bij brandschade heb je recht op bijstand van een zelf gekozen expert op kosten van de verzekering.
Soms ligt het barema van de expert en dat van de verzekering iets uit elkaar maardan nog is het de moeite.
Begrijp niet dat makelaarshun klantenhierover niet informeren.

[ganapathi tantra]

Met andere woorden: om de topic starter verder te kunnen helpen, zouden we de oorzaak van de brand moeten weten. Als de buur daadwerkelijk aansprakelijk is, dan zou ik toch verwachten dat zijn verzekering de facturen betaalt, niet de offertes?

er is nooit een verplichting om facturen te betalen. Facturen betalen wil zeggen dat er herstellingswerken zijn uitgevoerd.
Een verzekering is een vergoeding voor geleden schade maar daaruit vloeit geen verplichting tot herstel van deze schade uit
Als er op basis van een bestek/offerte een betaling komt van de verzekering dan zal zij dit steeds doen ZONDER BTW. Zijn de
herstellingswerken wel uitgevoerd is er een factuur dan wordt deze factuur integraal (ex forfait) terug betaald.

Maar ik vind het ook raar dat TS zijn buur niet verantwoordleijk zou kunnen stellen voor brandschade aan zijn woning. Meeste branden ontstaan
bij mijn weten nog altijd toevallig maar dat is toch geen reden om onder zijn verantwoordelijkheid uit te kunnen komen zoals TS hier laat blijken
In ieder geval is dit zeker een zeer technische discussie want alleen de wegen van de verzekeringen zijn nog ondoorgrondelijker dan die van Onze
Lieve Heer

[Gebruiker21]

Inderdaad, de verzekering kan ook op voorhand uitbetalen op basis van offerte. Ik heb ooit carosserieschade opgelopen door een wagen die me aangereden had. Toen had een carrosier in samenspraak met de expert van de verzekering een offerte opgesteld, en ik heb het bedrag, inclusief BTW uitbetaald gekregen. Ik moest geen factuur aanleveren achteraf. (De carrosier heeft de werken in het donkergrijs uitgevoerd en als compensatie een bestaand deukje aan de andere kant van de wagen ook hersteld ).