Aannemer failliet en geen definitieve oplevering

[Dreke]

De voorlopige oplevering van onze appartementsblok had ruim 2 jaar geleden plaats. Hoe er bij de bouwheer ook officieel bij herhaling werd op aangedrongen om de definitieve oplevering volgens de precieze voorschriften van de basisakte te laten verlopen, het blijkt allemaal boter aan de galg.
Als toemaatje werd deze week het faillissement uitgesproken over de aannemer, die tot nog toe een hoofdspeler was in de discussie.
De vraag die zich nu stelt is te weten hoe de definitieve oplevering verder moet verlopen. De periode van de 10-jarige verantwoordelijkheid start immers volgens de wet Breyne, vanaf de definitieve oplevering. Elk advies over deze prangende vraag is van harte welkom.

[j.demoor]

“Art.12.Wanneer de verkoper of de aannemer, wat de aard en de omvang van de hem opgedragen werken betreft, voldoet aan de eisen van de wet van 20 maart 1991 houdende erkenning der aannemers, is hij verplicht zekerheid te stellen, waarvan de Koning het bedrag bepaalt, alsmede de wijze waarop ze wordt gedeponeerd en bevrijd.
Wanneer de verkoper of de aannemer aan de eisen van de wet van 20 maart 1991, zoals bepaald in voorgaande alinea, niet voldoet, is hij ertoe gehouden te waarborgen hetzij de voltooiing van het huis of van het appartement, of in het desbetreffende geval, van de verbouwing of de uitbreiding, hetzij, bij ontbinding van het contract wegens niet-voltooiing, de terugbetaling van de gestorte bedragen.
De Koning bepaalt de aard van de waarborg en de voorwaarden waaronder deze wordt verleend, alsook de wijze waarop de koper of de opdrachtgever daarvan wordt ingelicht. Deze hebben op die waarborg een voorrecht, dat rang neemt onmiddellijk na het voorrecht voorzien in artikel 27, 5°, van de hypotheekwet.”(9 JULI 1971. - Wet tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen = Wet Breyne).

“Art.3.Het bedrag van de zekerheidstelling of borgtocht, bedoeld in artikel 12, eerste lid, van dezelfde wet, beloopt 5 pct. van de prijs van het gebouw, zo nodig afgerond naar het hoger liggend duizendtal. De borgtocht wordt gesteld bij de Deposito- en Consignatiekas...Bij vertraging in de uitvoering of bij volledige of gedeeltelijke niet-uitvoering van de overeenkomst, te wijten aan de verkoper of aan de aannemer, mag de koper of de opdrachtgever op het bedrag van de borgtocht de sommen voorafnemen die hem toekomen wegens het geleden nadeel. De borgtocht wordt per helften vrijgemaakt, de eerste helft bij de voorlopige oplevering, de tweede helft bij de eindoplevering, overeenkomstig de in volgende alinea bepaalde modaliteiten...”(21 OKTOBER 1971. - Koninklijk besluit houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen).

“Art.4.De waarborg van voltooiing bedoeld in artikel 12, tweede lid, van dezelfde wet, wordt verstrekt bij wege van een hoofdelijke borgstelling waarbij een kredietinstelling als bedoeld in de wet van 22 maart 1993 op het statuut van en het toezicht op de kredietinstellingen, of een hypotheekonderneming als bedoeld in de wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet, zich ertoe verbindt, bij ingebreke blijven van de verkoper of de aannemer, aan de koper of de opdrachtgever de sommen te betalen die nodig zijn voor de voltooiing van het huis of van het gebouw waarvan het appartement deel uitmaakt of, in het desbetreffende geval, van de verbouwings- of de uitbreidingswerken. De notaris vermeldt in de verkoopakte de overeenkomst waarbij de borgtocht werd verleend en voegt een afschrift van die overeenkomst bij de verkoopakte. De aannemer levert aan de opdrachtgever een bewijsschrift van de borg, binnen dertig dagen na de aannemingsovereenkomst...De verbintenis van de borg eindigt bij de voorlopige oplevering der werken.(21 OKTOBER 1971. - Koninklijk besluit houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen).

Onderzoek of uw waarborg onder artikel 12, eerste lid, of onder artikel 12, tweede lid valt.

“Art.38.Het vonnis van faillietverklaring...worden, door de griffier binnen vijf dagen na hun dagtekening bij uittreksel bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad en door de curators binnen dezelfde termijn in minstens twee dagbladen of periodieke uitgaven met regionale spreiding. Het uittreksel vermeldt :...5. de termijn om aangifte van de schuldvorderingen te doen...”(8 AUGUSTUS 1997. - Faillissementswet).

‘werd deze week het faillissement uitgesproken over de aannemer‘

Doe binnen die termijn aangifte van uw schuldvordering,inbegrepen de eindoplevering(art.9 Wet Breyne).

[Pedro]

De voorlopige oplevering van onze appartementsblok had ruim 2 jaar geleden plaats. Hoe er bij de bouwheer ook officieel bij herhaling werd op aangedrongen om de definitieve oplevering volgens de precieze voorschriften van de basisakte te laten verlopen, het blijkt allemaal boter aan de galg.
Als toemaatje werd deze week het faillissement uitgesproken over de aannemer, die tot nog toe een hoofdspeler was in de discussie.
De vraag die zich nu stelt is te weten hoe de definitieve oplevering verder moet verlopen. De periode van de 10-jarige verantwoordelijkheid start immers volgens de wet Breyne, vanaf de definitieve oplevering. Elk advies over deze prangende vraag is van harte welkom.

In aanvulling op de door J. Demoor aangehaalde bepalingen uit de woningbouwwet en het aanvullende K.B. wil ik u waarschuwen voor de vele addertjes onder het gras die de verdere afhandeling inzake met zich meebrengt. Houd er zeker en vast rekening mee dat binnen de meerderheidsopvatting binnen de rechtspraak en rechtsleer wordt gesteld dat voor de afhandeling van de opleveringen (en dus ook bij faillissement) van de gemeenschappelijke delen de VME exclusief bevoegd is en zij dus, na beslissing AV, via haar orgaan (syndicus) het nodige dient te doen. Ik kan u/jullie alleen maar adviseren om voor de afhandeling beroep te doen op gespecialiseerde mensen. In de meeste van dit soort faillisementen heeft de promotor/bouwheer ook nog een hoop achterstallen voor niet verkochte kavels waardoor je mbt. de gemeenschappelijke lasten en kosten met de zgn. schulden in de massa en schulden van de massa zit, waarin strikt genomen de curator het nodige dient te doen.... Een en ander moet dus uitvoerig worden onderzocht.

Aangaande de aanvang van de 10-jarige aansprakelijkheid wil ik ook nog meegeven dat hiervoor de aanneminsgovereenkomst van belang is.
Strikt genomen vangt deze termijn idd. aan bij de definitieve oplevering doch in zeer gevallen wordt in de overeenkomst rechtsgeldig voorzien dat deze periode vanaf de voorlopige oplevering aanvangt. Dit kan in jullie geval dus al een verschil van twee jaar uitmaken!

Aangezien ik vaststel dat er in de vastgoedopleidingen (o.a. de opleiding vastgoedmakelaar) nauwelijks tot geen aandacht wordt besteed aan de woningbouwwet, heb ik aangaande de borgstelling en de oplevering van de gemeenschappelijke delen in mijn nieuw boek 'gedwongen appartementsmede-eigendom, basisbeginselen met betrekking tot het behoud en beheer van onroerende gemeenschappelijke delen' een hoofdstuk besteed. Het boek wordt door Larcier uitgegeven en zal ergens in de loop van oktober of november verschijnen.

[Dreke]

Hartelijk bedankt voor deze vlugge, duidelijk en zeer deskundige toelichting. Ik zal onze syndicus verder laten afwegen welk de gepaste reactie van onze VME zou kunnen zijn.