JuridischForum.be

Op 29/03/2005 tekenden wij een studieovereenkomst met een sleutel-op-de-deur bouwfirma uit het Gentse na een voorontwerp waarover we heel enthousiast waren.
Na een paar bezoeken en verder uitwerken van het voorontwerp, omdat onze wensen naar ruimte en indeling van de woning aan minimumvereisten moesten voldoen (bv. 4 ruime slaapkamers, ...) kwamen we tot een overeenkomst waarbij ons vooropgestelde maximum budget al wel danig werd overschreden, maar waar we uiteindelijk toch mee akkoord gingen.

Ons idee voor het inschakelen van een bouwfirma was ons vnl. ingegeven om zelf van alle administratieve en andere rompslomp verlost te zijn.
So far so good. Omdat we nog eigenaar waren van een eigen woning, probeerden we samen met de bouwfirma een inschatting te maken van de eerste opleveringsdatum. Eerst werd ons verteld dat men eind oktober 2005 de bouwwerken zou starten. Vermits in de overeenkomst een bouwtermijn van 120 werkdagen voorzien werd, zouden wij in principe zeker en vast tegen 1 augustus 2006 onze intrek kunnen nemen in de nieuwe woning. We vonden vrij snel (juli 2005) een koper voor onze huidige woning, die ons daarenboven ook de kans gaf om het huis te blijven bewonen (onze verkoopsvoorwaarde) tot 1 augustus 2006 mits betaling van een huurprijs.
Toen begon het al een beetje mis te lopen: het uitwerken van de definitieve plannen en de calculatie van de prijs lieten heel lang op zich wachten. M.a.w.: toen in oktober jl. de akte van verkoop van onze woning verleden werd, was onze bouwaanvraag pas vertrokken naar het stadhuis. Omdat 1 augustus toen al onhaalbaar zou zijn, konden we de kopers ertoe overhalen om ons tot 1 oktober 2006 de verkochte woning te laten bewonen/huren.

Toen we vorige week nog steeds niks hadden veromen van onze bouwvergunningsaanvraag en we ook nog plots een paar extra documenten naar het stadhuis moesten brengen omdat er blijkbaar een fout was gemaakt door de bouwfirma (verkeerd verkavelingsnummer op de formulieren), kregen we op het stadhuis te horen dat onze bouwaanvraag werd afgekeurd vanwege het niet volgen van de verkavelingsvoorschriften. Het was nl. zo dat in de voorschriften werd gesteld dat het hoofdgebouw moest bestaan uit 1 bouwlaag van minstens 50%, m.a.w. dat het hoofdgebouw voor minimum 50% van de werkelijk bebouwde oppervlakte uit 1 bouwlaag moest bestaan. Op onze plannen bestond dat maar uit 30% van de bebouwde oppervlakte.

Omdat we ons volledig lieten leiden door het plan dat aan onze minimumvereisten moest voldoen en we ons op het voorstel van de bouwfirma hebben gebaseerd, zijn er door ons heel verregaande beslissingen genomen Indien wij immers vooraf hadden geweten dat onze wensen onmogelijk zouden kunnen gerealiseerd worden, hadden wij een ander stuk bouwgrond gekocht en ons huis nog niet verkocht. Ook allerlei onkosten die we nu al maakten zouden we nooit gedaan hebben.

Omdat onze bouwoppervlakte nog niet volledig benut werd, was de enige mogelijkheid om een nieuw plan uit te tekenen, waarbij het volledige bouwvlak werd gebruikt. De eerste voorstellen van de bouwfirma waren erbarmelijk en esthetisch niet verantwoord en geenszins wat wij als droomhuis steeds in onze gedachten hadden. In een tweede poging maakte men de verdieping met slaapkamers zo klein dat er onmogelijk nog een kleerkast met bed in de slaapkamers kon geplaatst worden.

Uiteindelijk is er na een voorstel vanuit onze hoek, een nieuwe schets uit de bus gekomen. Het is wel zo dat het gedeelte dat uit 1 bouwlaag bestaat nog niet voor 50%, maar voor 40% deel uitmaakt van de bebouwde oppervlakte. Omdat er echter al een precedent op de verkaveling is waarvoor men een afwijking heeft toegestaan voor 40% , stelde men op het stadhuis voor om een afwijking aan te vragen. Men vertelde er wel bij dat het dan wel een 4-tal maanden langer zou duren vooraleer de bouwvergunning zou worden toegekend (is dit werkelijk de termijn?). Dat wil dus zeggen dat we al zeker op zoek moeten gaan naar een huurhuis ?n dat bv. onze heel gunstige interestvoet van de lening, die maar geldt tot 4 februari, vervalt omdat ??n van de voorwaarden een toegekende bouwvergunning is. Ook de kosten van het schattingsverslag zijn een maat voor niks geweest.

Omdat het hier ontegensprekelijk om een fout van de architect van de bouwfirma gaat, is onze vraag: wie gaat alle extra onkosten vergoeden?
We zijn een overeenkomst aangegaan voor een bepaalde prijs, maar die zou nu dik overschreden worden als we onze zelfde minimumafmetingen van de verdieping willen behouden (een conditio sine qua non). Wij willen en kunnen immers geen cent meer uitgeven dan afgesproken was (bouwovereenkomst in ons bezit, doch geen ondertekend exemplaar ontvangen vanwege de bouwfirma ondanks herhaaldelijk aandringen). Kunnen we de bouwfirma aansprakelijk stellen voor de gederfde onkosten en de kosten die we nu zullen moeten maken voor het huren van een huis (minimumperiode 1 jaar). En wat met de morele schade die toegebracht werd?

Kunnen we op basis van de fouten van de architect onze bouwovereenkomst laten annuleren en de reeds betaalde kosten ten belope van intussen 5607,35 euro (studie-en architectkosten) en kosten van het schattingsverslag (180 euro) terugvorderen?
Dan spreek ik nog niet van ondertekende offertes met andere firma's voor de extra's die we zelf wilden uitvoeren. Hoe geraken we daar onderuit zonder een schadevergoeding aan die firma's?
Is de bouwfirma verplicht om onze woning aan dezelfde financi?le voorwaarden af te werken?

Een heleboel vragen waarop we graag een antwoord zouden krijgen.

Een aantal feitelijke gegevens zijn nog onduidelijk:
- wanneer hebt u de bouwgrond gekocht?
- wie was de verkoper?
- hebt u ??n overeenkomst met de bouwfirma, waarbij de architect is ingebrepen, of zijn er twee aparte overeenkomsten, ??n met de bouwfirma, en ??n met de architect?

scorpioen

Een aantal feitelijke gegevens zijn nog onduidelijk:
- wanneer hebt u de bouwgrond gekocht?
- wie was de verkoper?
- hebt u ??n overeenkomst met de bouwfirma, waarbij de architect is ingebrepen, of zijn er twee aparte overeenkomsten, ??n met de bouwfirma, en ??n met de architect?

scorpioen

De akte van de bouwgrond werd verleden op 3 juni 2005, maar stond volledig los van de bouwmaatschapij die we zelf aangeschreven hebben vanwege hun moderne bouwstijl.
Het betreft 1 overeenkomst, waarbij de architect is inbegrepen.

Als de overeenkomst voor de aankoop van de bouwgrond los staat van de overeenkomst met de bouwmaatschappij kan u de bouwmaatschappij toch niet aansprakelijk stellen voor het feit dat u een bouwgrond kocht die niet aan uw wensen voldoet?

Een overeenkomst waarbij u, bij 1 overeenkomst, een overeenkomst sluit met een aannemer en een architect is nietig.

Een architect moet altijd onafhankelijk zijn van de aannemer.

Het verwondert mij dat dit soort overeenkomsten nog zou bestaan. Dt was dertig jaar geleden nog het geval maar ondertussen weet iedereen dat zo'n overeenkomst nietig is.

Ik heb de indruk dat een aantal feitelijke gegevens niet juist zijn weergeven. Het is dikwijls zo dat, na het bekijken van de verschillende overeenkomsten, de zaak er toch anders uitziet dan dat de betrokken persoon het zelf dacht.

Hoe dan ook lijkt de zaak mij belangrijk genoeg te zijn dat u ze zou voorleggen aan een advocaat die alle stukken kan inzien.

scorpioen

Als de overeenkomst voor de aankoop van de bouwgrond los staat van de overeenkomst met de bouwmaatschappij kan u de bouwmaatschappij toch niet aansprakelijk stellen voor het feit dat u een bouwgrond kocht die niet aan uw wensen voldoet?

Een overeenkomst waarbij u, bij 1 overeenkomst, een overeenkomst sluit met een aannemer en een architect is nietig.

Een architect moet altijd onafhankelijk zijn van de aannemer.

Het verwondert mij dat dit soort overeenkomsten nog zou bestaan. Dt was dertig jaar geleden nog het geval maar ondertussen weet iedereen dat zo'n overeenkomst nietig is.

Ik heb de indruk dat een aantal feitelijke gegevens niet juist zijn weergeven. Het is dikwijls zo dat, na het bekijken van de verschillende overeenkomsten, de zaak er toch anders uitziet dan dat de betrokken persoon het zelf dacht.

Hoe dan ook lijkt de zaak mij belangrijk genoeg te zijn dat u ze zou voorleggen aan een advocaat die alle stukken kan inzien.

scorpioen

Even een duidelijker beeld schetsen:
- we hadden al een compromis voor de bouwgrond getekend op 3 februari 2005. Met de verkavelingsplannen met bijhorende voorschriften in de hand zijn we naar de bouwfirma gestapt, die zich baserend op de inplanting van de grond een voorontwerp hebben opgesteld. M.a.w.: de bouwfirma was volledig op de hoogte van alles wat met de bouwgrond te maken had.
- we hebben inderdaad een beroep gedaan op een bouwfirma maar deze hebben ons ook een aparte overeenkomst met de architect (en of dit echt koosjer is, weet ik niet, maar het is wel de werkwijze van alle sleutel-op-de-deur firma's) waarmee zij werken, laten ondertekenen. Dus neen: wij zijn geen uilskuikens die zich laten rollen door ??n of ander malafide bedrijfje.

We wachten af hoe de bouwfirma de zaken verder afhandelt, maar we zijn niet zinnens om 1 euro extra uit te geven dan we voorzien hadden, wel integendeel.

U had de bouwgrond al gekocht (de ondertekening van de compromis is een koopovereenkomst) vooraleer u zich tot de bouwfirma of architect wendde. Deze laatsten zijn dus niet aansprakelijk voor het feit dat u op die bouwgrond niet mag bouwen zoals u wil.

U hebt twee overeenkomsten, ??n met de bouwfirma en ??n met de architect.

Het is de taak van de architect om plannen op te stellen die in overeenstemming zijn met de bouwvoorschriften. Eventueel kan de architect aansprakelijk gesteld worden voor het feit dat zijn plannen niet in overeenstemming zijn met de bouwvoorschriften. Heeft hij u niet verwittigd vooraleer de bouwvergunning aan te vragen?

De overeenkomst met de bouwfirma is normaal gesproken gemaakt op basis van de plannen van de architect. Pas als die plannen gemaakt zijn kan immers berekend worden wat de bouw gaat kosten. Werd de overeenkomst niet opgesteld onder de opschortende voorwaarde van het bekomen van een bouwvergunning? De kans bestaat dat u de nietigverklaring van deze overeenkomst kan bekomen op grond van dwaling. Betreft het een bouw sleutel op de deur? De overeenkomst zou dan wel eens nietig kunnen zijn omdat de Wet Breyne (9 JULI 1971. Wet tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen) overtreden werd. Zie het feit dat er geen bouwvergunning was (art. 7 b) van de Wet Breyne, u kan de wet terugvinden op http://www.cass.be/wet/wet.htm)

Dit zijn maar enkele idee?n. Een grondige studie van het dossier, aan de hand van de overeenkomsten, is noodzakelijk om een degelijk advies te geven: wend u dus tot een gespecialiseerde advocaat.

scorpioen