JuridischForum.be

Voor ons nieuwbouwproject hebben we samengewerkt met een onafhankelijke architect die verantwoordelijk was voor het opstellen van een meetstaat. Op basis van deze meetstaat hebben meerdere aannemers voor de ruwbouw een offerte uitgebracht. Na het zorgvuldig vergelijken van deze offertes met de architect, hebben we een keuze gemaakt voor een ruwbouwaannemer. Deze aannemer heeft voor de grondwerken samengewerkt met onderaannemers, waaronder een landmeter die de grootte van het perceel heeft gemeten en een schatting maakte voor het benodigde graafwerk en de hoeveelheid grond die afgevoerd moest worden, en een grondwerker die deze taken heeft uitgevoerd.

Nu de ruwbouw bezig is, stuiten we echter op een groot probleem. Het blijkt dat de werkelijke hoeveelheid afgevoerde aarde bijna zes keer zoveel is als de oorspronkelijke schatting in de meetstaat. Dit resulteert voor ons, de opdrachtgevers, in extra kosten van maar liefst €21.000 exclusief BTW.

Deze significante afwijking was al bekend voordat de grondwerken van start gingen, maar dit werd pas drie maanden na de uitvoering aan ons gemeld:

Uit communicatie die we later ontvingen, bleek dat de landmeter al een maand voor de start van de grondwerken de geschatte hoeveelheid aarde had doorgegeven aan de ruwbouwaannemer. De architect werd pas na de voltooiing van de werken op de hoogte gesteld van deze hoeveelheid, maar koos ervoor om hierover niet te communiceren en verwijst naar de ruwbouwaannemer.

Als we deze informatie eerder hadden gehad, hadden we kunnen kiezen voor alternatieve methoden voor de afvoer van grond. Deze extra kosten komen bovenop andere reeds gemaakte ruwbouwkosten van ongeveer €15.000 exclusief BTW, waardoor ons budget nu volledig is overschreden. In totaal worden we nu geconfronteerd met extra kosten van €44.000 inclusief BTW, wat meer dan 13% boven de oorspronkelijke offerte ligt. Deze extra kosten voor de afvoer van grond zullen ons project aanzienlijk vertragen of ons dwingen extra te lenen tegen ongunstige voorwaarden.

Het lijkt erop dat de architect een ernstige fout heeft gemaakt bij het opstellen van de meetstaat, en daarmee zijn taken niet naar behoren heeft uitgevoerd. We vragen ons af of we de architect hiervoor verantwoordelijk kunnen stellen?

Ook de ruwbouwaannemer, die op de hoogte was van de afwijking in de meetstaat dankzij de landmeter, heeft nagelaten ons hierover te informeren voordat de werken begonnen. We vragen ons af of we hem hiervoor aansprakelijk kunnen stellen?

We hebben deze kwestie al besproken met de ruwbouwaannemer, die in plaats van een korting voor te stellen, enkel suggereerde om andere bijkomende kosten niet door te rekenen. Dit biedt echter geen oplossing voor het probleem of de omvang ervan. De architect heeft tot nu toe geen verantwoordelijkheid genomen of schuld erkend, en heeft ondanks dat hij op de hoogte was geen initiatief genomen om dit met ons te bespreken.

Het is frustrerend dat we als opdrachtgevers in een dergelijke situatie zijn beland, waarin zowel de architect als de aannemer fouten hebben gemaakt die leiden tot aanzienlijke extra kosten, zonder dat we tijdig werden geïnformeerd. We zijn op zoek naar advies en meningen over hoe we met deze situatie om kunnen gaan en wat onze rechten als bouwheer zijn.

Dat is altijd een moeilijke. Uiteraard gaan beide hier in de fout qua communicatie, maar de kosten zijn wat ze zijn. Probeer ergens tot een compromis te komen.

13% in meerprijs ?
Rechtbanken gaan uit dat een meerprijs van 10-15% GANGBAAR is.
Je zal dus met schriftelijke bewijzen moeten afkomen dat je architect dit BEWUST heeft verzwegen, dat je aannemer op voorhand dit wist en dan schriftelijk en dat er inderdaad een fout is gebeurt.
Het kan een ramingsfout zijn, het kan een rekenfout zijn of het kan een fout zijn tengevolge van verkeerde meetgegevens.

Effe lastig nu, maar stel dat de architect een meting heeft uitgevoerd met een hoogtemeting van de 4 hoeken van het perceel en zich daarop heeft gebaseerd ( 4 meetpunten dus)
De landmeter is nauwkeuriger in zijn opmeting en gaat uit van 400 meetpunten.
Wat gaat de grootste foutmarge geven ? Die met 4 meetpunten of die met 400 meetpunten?

Je moet dan ook even in gedachten houden dat je steeds zit met een afronding. In ons grondverzet ( tuinaanleg ) werken we met de afronding van 1 cijfer na de komma. 2.45 kuub wordt dus 2.5 .
Dit zijn VASTE volumes, met andere woorden , het is de inhoud van lengte maal breedte maal diepte.
Bij het uitgraven, intern grondverzet ( grondverzet ter plaatse) en dan nog eens laden in de wagen zal dat vaste volume letterlijk uitdeinen.
10m³ vast volume kan daardoor uitdeinen tot 11 tot 12 m³ afhankelijk van de grondsoort, watergehalte en of luchtgehalte IN de bodem.

Neem anders de spade en maak een mooi putje van 30x30x30 cm en vul deze daarna terug met de uitgegraven grond. Raar maar je hebt grond over. Je moet terug de grond aanstampen en dan bijvullen.

Dat is altijd een moeilijke. Uiteraard gaan beide hier in de fout qua communicatie, maar de kosten zijn wat ze zijn. Probeer ergens tot een compromis te komen.

We trachten uiteraard een werkbare oplossing te zoeken en zijn, op deze kemel na, relatief tevreden van het geleverde werk. Toch vinden we de situatie niet echt gerechtvaardigd en trachten we via deze weg te leren wat onze rechten zijn.

13% in meerprijs ?
Rechtbanken gaan uit dat een meerprijs van 10-15% GANGBAAR is.
Je zal dus met schriftelijke bewijzen moeten afkomen dat je architect dit BEWUST heeft verzwegen, dat je aannemer op voorhand dit wist en dan schriftelijk en dat er inderdaad een fout is gebeurt.
Het kan een ramingsfout zijn, het kan een rekenfout zijn of het kan een fout zijn tengevolge van verkeerde meetgegevens.

Effe lastig nu, maar stel dat de architect een meting heeft uitgevoerd met een hoogtemeting van de 4 hoeken van het perceel en zich daarop heeft gebaseerd ( 4 meetpunten dus)
De landmeter is nauwkeuriger in zijn opmetng en gaat uit van 400 meetpunten.
Wat gaat de grootste foutmarge geven ? Die met 4 meetpunten of die met 400 meetpunten?

Je moet dan ook even in gedachten houden dat je steeds zit met een afronding. In ons grondverzet ( tuinaanleg ) werken we met de afronding van 1 cijfer na de komma. 2.45 kuub wordt dus 2.5 .
Dit zijn VASTE volumes, met andere woorden , het is de inhoud van lengte maal breedte maal diepte.
Bij het uitgraven, intern grondverzet ( grondverzet ter plaatse) en dan nog eens laden in de wagen zal dat vaste volume letterlijk uitdeinen.
10m³ vast volume kan daardoor uitdeinen tot 11 tot 12 m³ afhankelijk van de grondsoort, watergehalte en of luchtgehalte IN de bodem.

Neem anders de spade en maak een mooi putje van 30x30x30 cm en vul deze daarna terug met de uitgegraven grond. Raar maar je hebt grond over. Je moet terug de grond aanstampen en dan bijvullen.

We beschikken over schriftelijk bewijs dat de ruwbouwaannemer al vóór de start van de werkzaamheden wist dat er meer grond moest worden afgegraven dan oorspronkelijk in de meetstaat was voorzien. Of de architect hiervan op de hoogte was vóór de werkzaamheden, kunnen we niet bevestigen. Wel dat de architect reeds kort na de werken op de hoogte werd gebracht, intussen al enkele maanden terug, en dat deze er gedurende heel die tijd voor koos hierover niet te communiceren.

Het cruciale verschil tussen beiden is dat de architect mogelijk een fout heeft gemaakt of de hoeveelheid grondwerk sterk heeft onderschat en ervoor koos dit niet te communiceren. Aan de andere kant was de ruwbouwaannemer zich bewust van het verschil en besloot, zonder onze goedkeuring, extra kosten van meer dan €20.000 voor ons te genereren. Aan deze laatste kwestie hechten wij meer belang.

Het lijkt logisch dat de landmeter nauwkeuriger is dan de architect. Maar met een verschil van ongeveer 130m³ in de meetstaat tegenover de werkelijke 750m³, kunnen we duidelijk stellen dat dit geen kwestie van afrondingsfouten meer is.

Betreffende de hoeveelheid afgevoerde grond: deze wordt berekend op basis van het tonnage, in dit geval met een omrekenfactor van 1,9 ton per m³ voor natte leem, wat resulteert in een geschat volume van 750m³. Dit volume wordt dan vermenigvuldigd met een prijs per m³ van €36.

(Let op: deze cijfers zijn benaderingen en niet exact.)

Ik heb jarenlang 10-tallen ramingen moeten opmaken voor verbouwingswerken. Ik nam telkens voor onvoorziene een marge van 20 %. Soms had ik die ook effectief nodig, en soms had ik teveel budget.

Komt naar uw gevoel de 750m³ ook overeen met de werkelijkheid? 750m³, komt op vlak terrein ongeveer neer op een afgraving van 3m diep bij 16m op 16m. Dat lijkt me al een serieuze kelder die op zeer veel plaatsen gewoon niet eens vergund geraakt. Hellend terrein kan de boel natuurlijk compliceren.

Als je me de metingsgegevens van de landmeter en de plannen, meetstaat bezorgd wil ik het grondverzet wel even nakijken voor een schappelijke vergoeding

Grondverzet is iets waar je ze makkelijk mee in het zak zetten. Ik maak 3D uitgravingsmodellen voor bouwprojecten.

Ik heb ooit eens het grondverzet van villa's op Ibiza nagekeken die een vlaamse ontwikkelaar daar wou laten bouwen door een lokale aannemer. Die kwam af met een meerhoeveelheid van 100+k euro aan grond.

Hopelijk heb je de factuur wat betreft het grondwerk nog niet volledig betaald...

Moeilijk aan te nemen dat je een alternatieve afvoer had gevonden die de meerprijs zou compenseren. En moest die hoeveeleheid dan toch correct berekend zijn dan had je die centen toch op tafel moeten leggen. Ik zie in veel bouwprojecten een 'soms wel ferm grote) overschattingen van de rekbaarheid in jonge bouwers hun budgetten. Bij net zoals vele zaken vandaag is het allemaal nogal zeer scherp op de snee en is er bij calamiteiten geen buffer met frustraties als gevolg maar waar men d eoorzaak eigenlijk dieper moet zoeken dan een verkeerde meetstaat. Wensen en dromen worden in vele gevallen geen wonderen. Integendeel