JuridischForum.be

Beste forumleden,

mijn huis werd recentelijk gerenoveerd. Ik heb een hoofdaannemer onder de arm genomen om de werken te coordineren. Gelukkig zijn er geen ongevallen gebeurd, voor de rest was het een ramp zoals te vaak.

Concreet zijn er kostenramingen opgesteld voor diverse posten (ruwbouw, dak, carport, etc) met detail daarvan. Voor ruwbouw is dat bvb "funderingsplaat carport", "vergroten raam x" e.d.. Er is geen formeel contract, er is geen formele offerte. Dom? Misschien.

Er zijn wel vorderingsstaten en facturen. Voor alle posten wordt vooropgestelde som van kostenraming aangehouden als ware het een offerte. Behalve voor de ruwbouw. Zonder goedkeuring mijnentwege wordt dat plots volledig in regie. Halverwege de werken wordt mij een factuur gepresenteerd welke in lijn lag met eerdere kostenraming. Die kostenraming staat ook nog op vordering annex factuur, maar lijkt vervangen door "werkuren in regie". Ik heb wat beperkte meerwerken laten uitvoeren, dus sowieso was een post "regie" normaal, al was niet de bedoeling om van gemaakte afspraken af te wijken.

Ondertussen zijn we al maanden aan het afronden. Vorige maand nog een factuur zonder verrassingen. Nu plots wordt het totaalbedrag verhoogd met 50.000 op die ene post "ruwbouw".

Wat zijn mijn rechten? Mijn inziens is het niet omdat er geen "offerte" of "contract" boven communicatie staat, dat dit willekeur is. Verder zijn er sporen dat ik grenzen stel aan mijn budget, kostenraming in vraag stel. Er is ook afgesproken Facturen zijn steeds correct betaald tot op vandaag. Een fractie daarvan is inderdaad te wijten aan meerwerken, dat betwist ik niet, maar dit is buiten proportie zonder enige berichtgeving,

Wat doe ik hiermee?

Dank bij voorbaat

Zonder getekende offerte staat u vrees ik nergens.
Waarom ook niet werken met offerte? Zitten er deels zwartwerken in uw bouw?

De betekenis van een kostenraming is dat er een orde van grootte is vooropgesteld maar die niet bindend is zoals een ondertekende offerte of contract.
Met de kostenraming heb je de deur wagenwijd opengezet voor de werken in regie.
Om hier van terug te komen gaat hopeloos of een langdurige rechtzaak worden en dan denk ik dat je nog geen gelijk ga halen.
Het woord raming in dit is cruciaal , het woord zegt zelf al dat er geen idee is wat de uiteindelijke prijs gaat zijn.

De betekenis van een kostenraming is dat er een orde van grootte is vooropgesteld maar die niet bindend is zoals een ondertekende offerte of contract.
Met de kostenraming heb je de deur wagenwijd opengezet voor de werken in regie.
Om hier van terug te komen gaat hopeloos of een langdurige rechtzaak worden en dan denk ik dat je nog geen gelijk ga halen.
Het woord raming in dit is cruciaal , het woord zegt zelf al dat er geen idee is wat de uiteindelijke prijs gaat zijn.

De kostenraming geeft inderdaad de grootteorde aan van het project. Mochten er veel meer kosten ontstaan dan oorspronkelijk geraamd, moet de aannemer de bouwheer ervan op de hoogte brengen. Heeft hij dit niet gedaan staat hij ook niet zo stevig in zijn schoenen tov een mogelijke rechtszaak.

neen, ik heb dit al anders ervaren met een werk waarbij de raming was overschreden met meer dan 60%.
Aannemer had toen ook de opdrachtgevers niet verwittigd.
Maar dit kon wel opgemaakt worden door de vorderingsstaten en de daarbij horende tussentijdse afrekeningen die al na 3 of 4 afrekeningen al het raambedrag hadden overschreven.
Aannemer had wel steeds werfverslagen verzonden waar de stand van werken steeds duidleijk op vermeld stond maar ook de noodzakelijke en onverwachte meerwerken en de werken die in mindering kwamen. Rechtbank oordeelde dat eigenaar de optelling had kunnen maken.

neen, ik heb dit al anders ervaren met een werk waarbij de raming was overschreden met meer dan 60%.
Aannemer had toen ook de opdrachtgevers niet verwittigd.
Maar dit kon wel opgemaakt worden door de vorderingsstaten en de daarbij horende tussentijdse afrekeningen die al na 3 of 4 afrekeningen al het raambedrag hadden overschreven.
Aannemer had wel steeds werfverslagen verzonden waar de stand van werken steeds duidleijk op vermeld stond maar ook de noodzakelijke en onverwachte meerwerken en de werken die in mindering kwamen. Rechtbank oordeelde dat eigenaar de optelling had kunnen maken.

Met andere woorden: de bouwheer was wel op de hoogte of moest op de hoogte zijn. Ik weet alleen niet goed of de aannemer van TS ook zo netjes gewerkt heeft qua verslaggeving en tussentijdse afrekeningen. Uit zijn verhaal lijkt dit me niet het geval te zijn geweest.

Je verdraait mijn woorden.
Ik zeg dat de rechter heeft gezegd dat de bouwheer zelf de berekening kon maken en kon concluderen dat het budget werd overschreden.

Wil maar aantonen dat je er niet moet van uitgaan dat bij een overschrijding van de raming je automatisch dan verwittig dwordt door de aannemer . Als opdrachtgever is het ook je verplichting om de werken en betalingen op te volgen.

Besten,

hoopvol dat hier toch nuance in komt, maar tegelijk ontnuchterend dat dit wijst op mogelijke willekeur in geval van -te mijden- juridische stappen.

Nee, er zijn geen werfverslagen. Ik heb deze lacune proberen invullen, dus per activiteit zijn wel formuleringen van opmerkingen, maar die gaan niet over budget. Er zijn mails waarin ik vraag prijzen bij te sturen, of ramingen op te stellen voor x of y, wat dan ook op zich laat wachten of niet gebeurt.

Een periode was schijnbaar afgerekend, en werd alsdusdanig gepresenteerd en mondeling toegelicht. Maar ook daar komt nu een grote schep bovenop. Er is al een vordering/factuur geweest na werken die e.e.a. leek af te ronden, wat mijn vermoeden sterkte dat de laatste loodjes in zicht waren. Dit is echt een totale verrassing.

Ik probeer meerwerken te distilleren uit overzicht van uren/materialen, en vooralsnog kan ik slechts vaststellen dat mijn aanvoelen van die meerkost vrij correct was.. Dat aandeel betwist ik dan ook niet. De grootste afwijkingen zitten op gebudgeteerde posten. Er is ook geen verklaring voor, het is niet dat we 50cm beton hebben aangetroffen waar we zand hadden verwacht.

Ik kan oprecht slechts stellen dat ik ter goede trouw heb gehandeld. Het is niet dat ik een uitweg zoek voor gemaakte kosten. Het spelletje is als volgt. Raming 125.Grootte-ordes zijn relevant, cijfers beetje fictief. Daar komt een 10 bij, gebudgeteerd, verschijnt niet in het totaal, geen discussie. Ik vraag meerwerken ten belope van nog eens 15. We zitten aan 150. Raming van die meerwerken krijg ik nooit, niet vooraf, niet in vorm van werfverslagen, niet in vorm van vorderingen. Ik heb 110 betaald, verwacht nog 40 te moeten bijleggen. als ik zelf aandring op slotafrekening Plots staat teller op 200. Tussen beide laatste vorderingen zitten geen noemenswaardige werken., afsluiten van discussiepunten en respectievelijke in onderling overleg ingehouden bedragen .


Een bittere pil.

Merde,
sorry maar dit is echt rot.
Weet niet direct zo 1 2 3 een oplossing maar van 150 naar 200000 gaan is niet niks.
Ik zou , maar ik spreek zeer voorzichtig en met het nodige voorbehoud, alle werken NU laten stilleggen en een PV laten opmaken door een deurwaarder van wat er is uitgevoerd en wat nog moet gebeuren. Laat de deurwaarder bijstaan door een bouwexpert.

Bouwexpert kan samen met jou de paparassen en dokumenten toetsen aan de werkelijke uitgevoerde werken en hier een eenzjdig opgesteld verslag voor opstellen . Je kunt dan in overleg met een advocaat dit verslag en bevindingen en met het PV van vaststelling gaan bekijken wat de slaagkans is voor de rechtbank.
Mijn ervaring is dat met een deurwaarder, een bouwdeskundige en een advocaat je al een duidelijk signaal geeft aan de aannemer dat hij niet alles zomaar kan. Hij zal zich sowieso moeten verantwoorden voor die 50.000€ extra. Dit kan hij met werfverslagen, dagboeken, leveringsbonnen van derden, werkbons, timesheets ... .
Maar ontbreken die dan zal hij die ook niet kunnen voorleggen bij een eventuele rechtszaak.