JuridischForum.be

Beste,

met onderstaande formule wil ik de komende 5 jaar iets bijverdienen.Is mijn stelling correct of zit ik er ver naast?

Legende

LB: geleende bedrag
VTA: Voorlopig totaal aankoop
AKB: aakoopbedrag
TA: Totaal aankoop
RR: registratierechten
RM: risicomarge
MTTB: Maandelijks terug te betalen bedrag
VKB: verkoopbedrag
RE: renovatie
Huis

72.000? AKB
8.640? RR

= 80.640?

+ 12.394,68? RE

= 93.034,68? VTA
+ 5.000? RM

= 98.043,68? TA

98.034,68? LB ---> 30 Jaar vast 5.29% (*tabel: d.) 30 J.=360 Mnd

98.034,68? + 5.29% = 103.220,71?

MTTB: 103.220,71? / 360 mnd = 286,72? per maand

Renovatieperiode max 4 mnd en 4 mnd om te verkopen = 8mnd

De terugbetaling doe ik met de RM =

8 x 286,72? = 2.293,76

5.000? - 2.293,76? = 2.706,24? (overschot RM)

Verkoop van het huis

150.000? VKB
- 98.034.68? LB

= 51.965,32? (Bruto overschot)
- 33% Personenbelasting (diverse inkomen)

= 34.816,76? WINST

Aangenomen dat ik 6 Huizen per jaar zou doen komt dat op

gem. winst 30.000? x 6 = 180.000? per jaar netto winst

180.000? gedurende 5 jaar = 900.000?

En na 5 jaar rentenieren??

Wat denken de fiscalisten hiervan?
alvast bedankt

(*) bron kbc: https://kbc-pdf.kbc.be/ng/published/KBC ... f','N100F9','','','');

Joeri M.



[/u]

Beste,

Huiswerk even opnieuw maken.

*Je berekent de intrest op ??n jaar ipv op 30 jaar om ze nadien wel te
delen door 360 maanden!
Afbetaling per maand bedraagt 536,67 ? ipv 286,72 ?. Op elke banksite had je die berekening kunnen maken.

* Ik wil het wel zien gebeuren dat jij er in 8 maand tijd in slaagt om verbouwingsplannen te laten opstellen, de vergunningen rond te krijgen, de verbouwingen uit te voeren en te finaliseren, het goed te verkopen en de verkoopsom op te strijken. Het staat je natuurlijk vrij in fabeltjes te geloven. Er zijn op internet voldoende gegevens aanwezig rond de gemiddelde verkooptermijn van onroerende goederen. Maak hier ook maar even je huiswerk.

* Je bruto overschot lijkt me goed berekend. Alleen - een detail misschien - zie ik nergens je kosten voor renovatie staan. Of ga je een woning van 78.000 naar 150.000 verkoopwaarde brengen zonder ??n investering in materiaal, noch werkuren?

Als bankier hoor ik veel onzin maar jouw uitleg is toch het beste verhaal sinds jaren. En ja, dit mag je me dit kwalijk nemen, maar als je met dat verhaal echt naar je bankier stapt, kan je nadien beter een andere bank kiezen, want dan is je reputatie wel duidelijk.
En ongelofelijk maar waaar, ik zal je geen factuur sturen voor dit advies.

Beste Basejumper,

De RE (renovatiekost) is de som onder het totaal van aakoop en registratie rechten nl: 12.394,68?

Kosten qua materiaal heb ik niet, heb reeds al het materiaal (gekocht voor de bouw van mijn woning)

Verder wil ik U corrigeren op het gebied van die acht maanden. Het is wettelijk niet verplicht om bouwplannen en vergunningen aan te vragen wanneer men NIETS veranderd aan het UITERLIJK van de woning. ZELF NIET BIJ VOEGWERKEN.

Maar ja een bankbediende kan niet van alles op de hoogte zijn e!

OK toegeven voor die fout in de afbetaling. maar de rest van het verhaal lijkt mij waterdicht.

Ik zou graag zien indien ik mijn eigen woning of bouwgrond, borg stel voor zo'n project welke bank hier zijn pollekes gaat willen afhouden! GEEN ENKELE! ze vliegen daarop gelijk vliegen op ne .... .

Ook wil ik U meegeven dat de gemiddelde verkoop termijn van onroerend goed afhangt van gemeente tot gemeente.

En stel nu dat ik dit pand verhuur en ondertussen te koop zet (met medeweten van de verhuurder en clausule in contract) dan mag er die affiche 50 jaar ophangen.

Begrijp je mijn uit??nzetting?

graag gedaan

Joeri M

Hallo,

Wat een berekening jongens!

Ik geef U gelijk (joeri) dat banken met U in zee gaan als er iets te rapen valt (het zou niet mogen, maar vloeken mag ook niet h?)

Basejumper, waarom die jongen wakker maken, laat hem zijn gang gaan. Trouwens de beste leerschool is ondervinding. Niet?

Beste Joeri, ga ervoor

mvg
Heye Andy

wat het nog interessanter maakt

bij de verkoop wil de bank haar geld terug, waardoor je je berekening iets anders zal moeten maken
dat betekent wel dat je na je derde of vierde huis geen bank meer nodig hebt, wat het allemaal een beetje goedkoper maakt, maar wel met een beetje meer risico

om te rentenieren heb je wel een beetje meer geld nodig dan 800.000 euro (900.000 - 100.000 om te leven gedurende die 5 jaar)
er is onlangs een berekening gemaakt over hoeveel geld er nodig is om goed te rentenieren
verschiet niet, maar je hebt minimuum 3.000.000 euro nodig
anders zal je heeeel krap moeten rentenieren

Joeri,

Het feit dat je actueel de materialen in je bezit hebt doet geen afbreuk aan de conclusie. Je hebt die materialen waarschijnlijk wel gekocht (zij het niet nu) en die kosten moet je dus aftrekken van je "winst".
je zal trouwens in jouw planning in de toekomst voor al die andere woningen wel kosten van materiaal en werkuren hebben. Tenzij je natuurlijk hoogspersoonlijk 6 huizen per jaar in je eentje renoveert zonder materiaal. En inderdaad, je hebt geen vergunning nodig voor interne werken. Het betekent dan wel dat je ook raamopeningen enz niet mag wijzigen. Gemiddelde verkooptermijn van woningen bedragen 6 tot 10 maand (en is stijgend wegens hoge prijzen en stijgende rentes)
Natuurlijk kan je een woning verhuren. Alleen gaan de huurders niet staan springen om een woning te huren waar ze elk moment terug kunnen buitenvliegen. Secundo is de verhuur op lange termijn een optie. Alleen is je rendement dan een stuk lager (huur van 600 ?/maand = 7.200 ?/jaar op een waarde van 150.000 ? = rendement van 4,8 % nog te verminderen met onroerende voorheffing) Stel daar je lening tegenover en het is maximaal break-even; dus niets te rentenieren.

Elke bankier of notaris heeft wel "hobbyisten" al dan niet op brugpensioen die af en toe huisjes opkopen, renoveren en terug verkopen. En ja, je kan daar een aardig zakcentje mee verdienen. Maar 180.000 ? op jaarbasis, en na 5 jaar rentenieren is uit mijn ondervinding zeer optimistisch ingeschat!

Een bank zal het echter niet op de manier doen die jij voorstelt. Misschien wel voor ??n woning, maar zeker niet voor 6 per jaar. In dat geval zal met straight loans of overbruggingskredieten gewerkt worden waarvan de rentevoeten anders liggen, en waar je dossier- en hypotheekkosten extra zal moeten tellen.

Als directie van een groot kantoor (25 man) heb ik heus wel wat ervaring in deze markt. Als je met dergelijk "financi?el plan" aankomt is dat echt niet geloofwaardig. Maar effectief - ondervinding is de beste leerschool. Dus ga je gang en probeer maar.

Allee allemaal bedankt voor de steun.

Kvoel er al wa minder voor om dit te gaan uitvoeren.

Maar ik heb begrepen dat indien ik zo 1 ? 2 huisjes per jaar zou doen, dit mij een aardig pensioenspaarpotje zou opleveren.

Of maak ik mij weer belachelijk?

Joeri M.

Joeri,

Tussen wit en zwart is er veel grijs. Doorgaans zal je niet veel riskeren indien je het rustig aanpakt en met ??n woning begint. Als dat verhaal positief is ga je naar en tweede enz. Als je een handige Harry bent valt hier inderdaad iets te verdienen. Ik wou alleen meegeven dat de cijfers die jij vermeldde wel zeer rooskleurig waren. Dus sorry als ik wat scherp was. De enige bedoeling was : zorg dat je je huiswerk volledig maakt en schat termijnen en kosten realistisch in. Dan zal je nooit ontgoocheld zijn.
Maar zelfs als je met twee huizen per jaar 40.000 ? winst kan maken is dat toch niet slecht? Er zijn veel mensen die voor veel minder een gans jaar moeten werken.

Beste Basejumper,

U heeft hier een goed zicht op, wat vindt U van mijn nieuw plan?Niet als doel om te rentenieren maar om een pensioenpotje bij??n te sparen op laat ons zeggen 20 - 25 jaar.

Doe geen besparingen op kritiek (zo scherp mogelijk werkt op de motivatie) h?.
Hartelijk dank
Joeri M.


Aankoop huis

kostprijs aankoop 78.000,00 ?
registratie kosten (10%) 7.800,00 ?
ereloon notaris 1.468,26 ?
bijkomende dossierkosten 625,00 ?

Leenkosten

Registratierechten 1.196,44 ?
Hypotheekrechten 490,08 ?
ereloon notaris 606,16 ?
dossierkosten 525,00 ?

renovatie kosten 14.873,61 ?

risico bedrag* 10.000,00 ?+/-
_______________
totaal te lenen bedrag 115.584,55 ?

Afbetalingsplan (KBC)

Geleend bedrag 115.584,55 ?
looptijd 360 maanden
kredietformule vast tarief
jaarlijkse re?le rentevoet 5,27%
maandelijkse rentevoet 0,43%

Maandelijks af te lossen 630,90 ?
__________________________________________________

(*) gebruikt om af te betalen tot verkoop

Renoveren van de woning +/- 3 maanden.
Verkoop tijd van de woning +/- 10 maanden

Totale duur (renovatie + verkoop)= 13 maanden.

15 maanden x maandelijkse afbetaling


630,90 x 13= 8.201,70 ?
-
10.000,00 ?
____________
overschot risicobedrag 1.798,30 ?


Verkoop van de woning

verkoopprijs 150.000,00 ?
-
geleend bedrag 115.584,55 ?
_____________________________________________
Brutto winst 34.415,45 ?
-
Belastingen 33% 11.357,10 ?
_____________________________________________
Netto winst 23.058,35 ?

Netto winst per jaar op termijn van 25 jaar

= 23058,35 x 25 = 283.927,5?

Beste Joeri,

Ik ben ook al enkele jaren beizg met dit idee en heb vorige zomer het besluit genomen om een appartementje te kopen.

Ben hie rinmiddels mee beizg maar verbouwingen duren langer dan je denkt, zeker als je enkel in weekend kan werken zoals ik.

Je berekeningen zijn nog voor verbetering vatbaar:

1) Als je het gekochte huis binnen de 2 jaar terug verkoopt (wat de bedoeling is) krijg je 60% terug van je registratierechten.

2) Volgens mij moet je hierop geen personenebelasting betalen, maar meerwaardebelasting van 16.5% plus enkele % gemeentebelasting.

3) Ook je renovatiekosten lijken me nogal krap om een hele woning mee te verbouwen en zo'n grote meerwaarde mee te creeren? Kan je alles zelf doen?

Hier mee kan volgens mij ook geld verdient worden, maar niet de grote bedragen die je in je 1ste post vermeldde.

Ben je inmiddels al aan de slag gegaan? Zo ja in welke regio?

Veel succes

Als u een huis terug verkoopt voor de 360 maanden uit zijn moet u dan geen vergoeding betalen aan de bank ?

En de verzekeringen meegerekend? Renovatietijd? Arbeid?

Huizen van 78.000 euro zijn waarschijnlijk laag beschrijf of 5% registratie in VL.

Een huis kopen aan 78.000 euro en er +/- 15.000 euro verbouwingen aan doen. Daarna na +/- 1 jaar verkopen aan 150.000 lijkt me sterk. Maar mogelijk.
Maar om dat nu elk jaar te doen, daar twijfel ik aan.