JuridischForum.be

Wij hebben vorige maand het KI van onze nieuwbouwwoning toegekregen.

Als we dit vergelijken met het KI van een analoge nieuwbouwwoning in dezelfde straat op 250m afstand, ligt ons KI maar liefst 55 % hoger.
Die andere woning is groter, en heeft zelfs een verwarmd buitenzwembad.
Na een onderhoud met het kadaster blijkt dat deze woning in een andere 'zone' ligt, en dus niet mag vergeleken worden, alhoewel de omgeving minstens identiek is !?
Met een zwembad zou er bovendien geen rekening worden gehouden.

De minister antwoordt het volgende (volgens http://www.senate.be/www/?MIval=/public ... 87&LANG=nl) over de vasstelling van het KI :

Zoals vermeld in artikel 472, § 1, van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992 bepaalt het Kadaster het kadastraal
inkomen door een schatting, en dus niet door een berekening.

En artikel 472 zegt hierbij

§ 1. Het kadastraal inkomen wordt per kadastraal perceel bepaald. Tot dit doel gaat de administratie van het kadaster over tot de
schatting der percelen volgens de regelen en de vormen die de Koning bepaalt

Wij hebben op het gelijkvloers een vrij grote living met open keuken.
Blijkbaar ziet het kadaster dit als 4 verschillende woonruimtes (keuken, living, zitkamer en bureelruimte).
Aan de uitleg van het kadaster blijkt dus duidelijk dat het hier allesbehalve over een schatting gaat, maar over een berekening door het invullen van tabellen.

Uiteraard hebben wij hiertegen een bezwaarschrift ingediend.
Op basis van de vergelijkingspunten die het kadaster ons heeft doorgegeven en een schatting door een vastgoedschatter komen wij op
een KI van ruim 900 € lager.

Het kadaster heeft ons mondeling geantwoord dat ze ons waarschijnlijk in de zomer een bezoek zullen brengen om de toestand te bekijken.
Hebben zij het recht om ons zo lang in het ongewisse te laten ?
Is er hier geen maximumtermijn vastgelegd ?

Waar kunnen we de details vinden van deze 'regelen en vormen die de koning bepaalt' uit artikel 472, zoals bijvoorbeeld de definitie van een woonruimte ?

Kunnen we op basis van de openbaarheid van bestuur meer informatie opeisen, enerzijds over hun methode, of anderzijds de berekening hoe ze aan ons KI komen ?

KI's worden bepaald per kadastrale afdeling.
Vergelijkingen buiten de afdeling zijn dus niet mogelijk.

In principe wordt met een niet-overdekt zwembad geen rekening gehouden om de huurwaarde te bepalen (de kosten zijn gelijk aan de opbrengst).

Het aantal woonplaatsen (hoe men ze ook telt) speelt geen rol in de schatting. Wel een rol: aanwezigheid CV en badkamer, inrichting kelders en zolders, garage in, naast of los van het huis, eventuele vides, en vooral oppervlakte (het kadaster hanteert een uniek begrip "nuttige oppervlakte": een soort vloeroppervlakte maar met verminderingen voor kamers onder dak, zolders en kelders).

Er bestaat geen wettelijke termijn om een bezwaarschrift K.I. op te lossen.

Een schatting begint inderdaad met een berekening en wordt dan gecorrigeerd met elementen in méér of in min naargelang de woning afwijkt van een gewone woning van die soort (bvb. halfopen, open, villa, studentenhuis, ...).

De definitie van een woonruimte (die zoals gezegd geen rol speelt in de schatting) staat op de brief die bij uw betekening zat.

"Kunnen we op basis van de openbaarheid van bestuur meer informatie opeisen, enerzijds over hun methode, of anderzijds de berekening hoe ze aan ons KI komen ?"
Ja, U heeft recht op een kopie van uw schattingsfiche én op alle elementen die mee uw K.I. hebben bepaald.
U kan een lijst vragen van alle gelijkaardige huizen waarvan sinds 1975 het K.I. definitief is geworden, want dat allemaal referentiepercelen.

Maar maak U geen zorgen... Relax... Laat die schatter van het kadaster eerst eens langskomen. Controleer samen of de afmetingen gebruikt voor de berekening overeenstemmen met de werkelijkheid en met het bouwplan. Hij/zij zal uw zolder(kamers) willen zien.
Bekijk dan samen de tarieven die hij U zal voorleggen en de eventuele toeslagen voor ligging, (half)open, enz.
Zonder twijfel zal hij alle K.I. van de andere nieuwbouwen in uw straat (en afdeling) bij zich hebben en kunt U uitvoerig gaan vergelijken.

Bedenk dat "tarieven K.I. nieuwbouw" berekend worden per vierkante meter, afgeleid uit werkelijke en normale huurcontracten van 1975.
Uiteraard moet er dus wel overeenstemming zijn tussen K.I.'s van huizen die even groot zijn.

Doe voorlopig dus niets, maar laat U uiteenzetten hoe de berekening en de schatting gebeurde en laat U een kopie bezorgen van elk blad dat U te zien krijgt.

Ik heb een paar maanden geleden een aanvraag tot herziening van het K.I. met betrekking tot nieuwbouw ingediend. Na enkele weken zijn ze reeds komen zien (was enkele weken voor einde 2009; vanaf 2010 eerste maal O.R. voorheffing te betalen en ze wilden vermijden dat ze achteraf moeten terugbetalen, vandar haast).
Ging over appartement. Alle appartementen zelfde K.I. Maar aangezien ik een muur tussen 2 slaapkamers heb weggelaten 1 slaapkamer minder (maar zelfde totale oppervlakte). Ze waren daar niet van op de hoogte. Ze hebben het K.I. met 10 % verminderd.

In principe wordt met een niet-overdekt zwembad geen rekening gehouden om de huurwaarde te bepalen (de kosten zijn gelijk aan de opbrengst).

En wordt er met een terras dan ook geen rekening gehouden ?

Wij zouden nog een terras willen aanleggen, maar vrezen dat dit hen nog een argument bijgeeft voor een hoger KI...

Een niet-overdekt terras op niveau van de tuin speelt geen rol bij de schatting. Ten andere, eens een KI vaststaat kan het maar tussentijds verhogen als er 15% of meer bijkomt of minstens 50 eur; zoniet wordt dat wel genoteerd maar verandert het KI niet tot aan de eerstvolgende algemene herziening of tot aan een andere gebeurtenis van wel méér dan 15%.

Wij hebben in januari een bezwaarschrift tegen het toegekende KI ingediend, en hiervan een bevestiging teruggekregen.
Ondertussen zijn we dus nagenoeg 6 maanden verder, en na telefonisch kontakt kon men ons enkel meedelen dat ze zullen langskomen "als ze eens tijd hebben".
Kan dus nog enkele maanden duren.

Volgens een circulaire, zou het PV door de onderzoekende ambtenaar moeten opgesteld worden binnen de redelijke termijn van 6 maanden
(zie punt 37 op http://www.elfri.be/bemiddeling-fiscale-zaken).
Als wij niet op tijd reageren om bezwaar in te dienen, zijn we ons recht op bezwaar kwijt, maar blijkbaar geldt dat maar van één kant...

Nog een vraag over het KI : heeft de hoeveelheid grond van een perceel invloed op het KI ?
Meerbepaald ons perceel bestaat uit 15a bouwgrond en 50a landbouwgrond welke nog tot minstens 2012 verpacht wordt aan een landbouwer.
Kunnen ze dit als een aanzienlijke meerwaarde beschouwen voor het KI omdat we hierdoor zeker zijn dat er nooit zal gebouwd worden in onze achtertuin ?

worden beide percelen samen belast of heb je ook aparte aanslagen?
ik vermoed dat je pachtgeld zal aanvaard worden als stafmaat voor dat specifiek gedeelte.
de ligging van je woon-perceel is dan vergelijkbaar met de percelen van je buren.

Het lijkt me echter gevaarlijke materie om mee te experimenteren, gezien; een schatting toch steeds subjectief is.
Mijn vraag is dan ook of een nieuwe kadaster schatting nog aanvechtbaar is achteraf?

Je kan altijd na een schatting de aanstelling vargen van een deskundige. Deze deskundige zal dan onafhankelijk een waarde bepalen. Is zijn resultaat dichter bij dat van het kadaster, zal dat worden aangenomen, en zal jij de deskundige moeten betalen. In het andere geval zijn de kosten voor het Kadaster

Deze deskundige zal dan onafhankelijk een waarde bepalen. Is zijn resultaat dichter bij dat van het kadaster, zal dat worden aangenomen, en zal jij de deskundige moeten betalen

dichter ten op zichte van wat?

Naar aanleiding van mijn echtscheiding is de gezinswoning reeds tot twee maal toe geschat door deskundigen.
De geschatte waarde verschilt danig!

Kan ik deze bekomen resultaten (bijvoorbeeld: geschatte huurwaarde) gebruiken om mijn KI te laten aanpassen?
Zoja hoe doe ik een omrekening naar het kadastraal inkomen?